Vue d'ensemble
Ce qu'il faut savoir avant de louer ou de contester un loyer à Paris : champ d'application, loyers de référence, complément de loyer et recours.
Ce qu'il faut savoir
- L'encadrement des loyers s'applique à Paris aux baux d'habitation (vide ou meublé) et aux baux mobilité signés ou renouvelés entre juillet 2019 et le 24 novembre 2026.
- Seuls les logements utilisés comme résidence principale ou loués avec un bail mobilité sont concernés.
- Le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.
- Un complément de loyer peut porter le loyer au-delà du loyer de référence majoré si le logement présente des caractéristiques particulières et si le loyer de base est égal au loyer de référence majoré.
- Pour un bail signé depuis le 18 août 2022, le complément de loyer est interdit si le logement présente au moins une des caractéristiques indésirables (DPE F ou G, humidité, sanitaires sur le palier…).
- Si le loyer de base dépasse le loyer de référence majoré, le locataire peut demander une diminution et le remboursement des trop-perçus.
- Le propriétaire qui ne respecte pas l'encadrement encourt une amende administrative de 5 000 € (personne physique) ou 15 000 € (personne morale).
Conditions essentielles
- Logement situé à Paris, loué avec un bail d'habitation (vide ou meublé) ou un bail mobilité.
- Bail signé ou renouvelé entre juillet 2019 et le 24 novembre 2026.
- Logement utilisé comme résidence principale par le locataire, ou loué avec un bail mobilité.
- Le loyer de base ne dépasse pas le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.
Les étapes
- Vérifier si le logement est soumis à l'encadrement (Paris, bail d'habitation, période concernée, résidence principale).
- Connaître le loyer de référence majoré applicable à la catégorie du logement (simulateur de la Ville de Paris ou DRIHL).
- Pour une première mise en location : fixer le loyer de base dans la limite du loyer de référence majoré et mentionner les montants dans le bail et l'annonce.
- Le cas échéant, prévoir un complément de loyer motivé par des caractéristiques particulières, mentionné dans le bail.
- À l'approche du renouvellement : le propriétaire peut demander une réévaluation (loyer inférieur au loyer de référence minoré) ou le locataire une diminution (loyer supérieur au loyer de référence majoré).
- En cas de contestation : saisir la commission départementale de conciliation (CDC) puis, le cas échéant, le juge des contentieux de la protection.
- Signaler le non-respect de l'encadrement à la Ville de Paris le cas échéant.
Cette synthèse reprend les éléments essentiels de la fiche. Les détails — règles par type de mise en location, action en réévaluation et en diminution, contestation — sont traités dans les sections suivantes.
Cette synthèse ne remplace pas la fiche
Pour les règles propres au renouvellement de bail, à la remise en location et à la contestation, voir les sections « Renouvellement de bail », « Remise en location après moins de 18 mois d'inoccupation » et « Comment contester le loyer ou le complément de loyer ? ».
À qui s'applique l'encadrement des loyers ?
L'encadrement des loyers s'applique à Paris aux logements loués avec un bail mobilité ou un bail d'habitation (vide ou meublé) signé ou renouvelé entre juillet 2019 et le 24 novembre 2026, lorsque le logement est utilisé comme résidence principale par le locataire ou loué avec un bail mobilité.
Les montants encadrés (loyers de référence minoré et majoré) dépendent de la catégorie du logement : location vide ou meublée, nombre de pièces, époque de construction et secteur géographique. Ces montants sont actualisés périodiquement par arrêté préfectoral ; l'arrêté en vigueur fixe les loyers de référence applicables aux baux signés ou renouvelés du 1ᵉʳ juillet au 24 novembre 2026.
Règle
L'encadrement s'applique à chacun des évènements suivants : 1re mise en location, renouvellement de bail et remise en location après un congé ou une résiliation. Les logements soumis à la loi de 1948, les logements conventionnés par l'Anah, les logements sociaux (HLM), les meublés de tourisme et les sous-locations sont soumis à d'autres règles et ne sont pas concernés par cet encadrement.
Un bail mobilité ne peut pas être renouvelé. L'encadrement s'applique néanmoins lors de sa conclusion.
Loyers de référence, loyer de base et complément de loyer
Le loyer (hors charges) d'un logement encadré peut se composer de 2 éléments : le loyer de base et un éventuel complément de loyer. Le loyer de base (montant du loyer hors charges et hors complément de loyer) ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.
Le loyer de référence correspond au montant médian des loyers pratiqués dans le quartier, pour des logements comparables (surface, nombre de pièces, époque de construction). De ce loyer de référence sont dérivés le loyer de référence minoré (plancher) et le loyer de référence majoré (plafond du loyer de base). Le bail doit indiquer le loyer de base ainsi que le loyer de référence et le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail, correspondant à la catégorie du logement.
Règle
Le propriétaire (ou l'agence immobilière ou le notaire) peut appliquer un complément de loyer si les 2 conditions suivantes sont réunies : le logement a des caractéristiques particulières (localisation, confort) ; et le loyer de base (hors charges) est égal au loyer de référence majoré. Si un complément de loyer s'applique, le loyer est égal au total du loyer de base et du complément de loyer. Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement qui le justifient doivent être indiqués dans le bail.
Pour un bail signé depuis le 18 août 2022, le complément de loyer est interdit si le logement a au moins 1 de ces caractéristiques : sanitaires sur le palier ; signes d'humidité sur certains murs ; DPE de classe F ou G ; fenêtres laissant anormalement passer l'air (hors grille de ventilation) ; vis-à-vis à moins de 10 m ; infiltrations ou inondations provenant de l'extérieur ; problèmes d'évacuation d'eau au cours des 3 derniers mois ; installation électrique dégradée ; mauvaise exposition de la pièce principale. Pour un bail signé depuis le 24 août 2022 concernant un logement de classe F ou G, le loyer de base ne doit pas dépasser le loyer appliqué au précédent locataire.
1re mise en location
Lors d'une première mise en location, le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail. Le bail doit mentionner le loyer de base, le loyer de référence et le loyer de référence majoré applicables à la catégorie du logement.
Si le bail ne mentionne pas le montant du loyer de référence majoré, le locataire a 1 mois à partir de la date de prise d'effet du bail pour adresser au propriétaire, par courrier recommandé avec accusé de réception, une mise en demeure de le faire. Le propriétaire a ensuite 1 mois pour répondre à partir de la date de réception de la proposition du locataire. En l'absence de réponse ou en cas de refus dans ce délai, le locataire peut saisir, dans les 3 mois suivants, le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement, pour obtenir une diminution du loyer si nécessaire.
Règle
Si le loyer de base dépasse le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail (mentionné ou non dans le bail), le locataire peut demander une diminution de loyer et le remboursement des trop-perçus au propriétaire. Pour cela, il peut saisir la commission départementale de conciliation (CDC) ; en cas d'échec, il peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement loué. Le locataire peut également signaler le non-respect de l'encadrement des loyers à la Ville de Paris : le propriétaire encourt alors une amende administrative.
Le loyer de référence majoré applicable peut être connu à l'aide du simulateur « Paris : tester mon loyer » (teleservices.paris.fr) ou du simulateur « Paris : estimer les loyers de référence » (DRIHL Ile-de-France).
Renouvellement de bail : réévaluation et diminution de loyer
À l'approche du renouvellement du bail, deux actions sont possibles selon la position du loyer de base par rapport aux loyers de référence : l'action en réévaluation de loyer (propriétaire) ou l'action en diminution de loyer (locataire).
Lorsque le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) est inférieur au loyer de référence minoré, le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut engager une action en réévaluation de loyer. Lorsque le loyer de base est supérieur au loyer de référence majoré, le locataire peut engager une action en diminution de loyer.
Action en réévaluation (propriétaire) — il faut respecter 3 conditions : le nouveau loyer (hors charges et hors complément de loyer) doit être inférieur ou égal au loyer de référence minoré en vigueur au moment où le propriétaire informe le locataire ; l'augmentation proposée doit être inférieure ou égale à la plus élevée des 2 limites suivantes — 50 % de la différence entre le loyer de voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué, ou une majoration égale à 15 % du coût réel des travaux d'amélioration ou de mise aux normes réalisés depuis le dernier renouvellement (lorsque le montant des travaux est au moins égal à la dernière année de loyer) ; et depuis le 22 août 2024, il est interdit d'augmenter le loyer d'un logement classé F ou G (DPE) lors du renouvellement. Le propriétaire doit informer le locataire du nouveau loyer au moins 6 mois avant la fin du bail, par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte de commissaire de justice ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement. Lorsqu'il engage une action de réévaluation, le propriétaire ne peut pas donner son préavis (congé) au locataire pour l'échéance du bail.
Règle
Action en diminution (locataire) — si le loyer de base est supérieur au loyer de référence majoré, le locataire peut proposer au propriétaire la diminution du loyer de base, à condition de faire sa demande au moins 5 mois avant l'échéance du bail et de prendre en considération le loyer de référence majoré en vigueur à la date de la demande. La demande écrite est adressée par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte de commissaire de justice ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement, et doit contenir l'intégralité de l'article 140 VI de la loi du 23 novembre 2018 ainsi que le nouveau montant du loyer proposé et le loyer de référence majoré applicable. Si le propriétaire refuse ou ne répond pas, le locataire saisit la CDC au plus tard 4 mois avant l'échéance du bail, puis, en l'absence d'accord, le juge des contentieux de la protection avant l'échéance. À défaut, le bail est reconduit aux conditions antérieures du loyer.
L'application du nouveau loyer diffère selon le type de bail. Pour un logement vide, le nouveau loyer ne s'applique que progressivement : si la hausse est d'au plus 10 %, elle est étalée par 1/3 annuel (bail de 3 ans) ou par 1/6 annuel ; si elle dépasse 10 %, elle s'applique par 1/6 annuel. Pour un logement meublé, le nouveau loyer s'applique au contrat renouvelé, sauf hausse supérieure à 10 % qui s'applique par 1/3 annuel.
- Loyer inférieur au loyer de référence minoré → action en réévaluation possible pour le propriétaire.
- Loyer supérieur au loyer de référence majoré → action en diminution possible pour le locataire.
- Notification du propriétaire : au moins 6 mois avant la fin du bail, par LRAR, acte de commissaire de justice ou remise en main propre.
- Demande du locataire : au moins 5 mois avant l'échéance du bail.
- Saisine de la CDC : 4 mois avant la fin du bail, en cas de désaccord.
Remise en location après moins de 18 mois d'inoccupation
Le loyer de base d'un logement remis sur le marché après moins de 18 mois d'inoccupation peut être augmenté dans certains cas seulement : le loyer n'a pas été révisé au cours des 12 mois précédents ; des travaux d'amélioration ou de mise aux normes de décence ont été faits depuis le départ de l'ancien locataire ; ou le loyer est sous-évalué.
Loyer non révisé — le montant du nouveau loyer ne doit pas dépasser le montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire, mais il peut être augmenté de la variation annuelle de l'IRL publiée à la date de signature du nouveau bail, si aucune révision n'est intervenue au cours des 12 derniers mois. Travaux — le nouveau loyer peut être supérieur au dernier loyer appliqué si le propriétaire a financé des travaux d'amélioration (hors travaux d'économie d'énergie ayant donné lieu à une majoration de loyer pour réduction de charges) ou des travaux de mise aux normes de décence, réalisés depuis le départ du dernier locataire. Loyer sous-évalué — si le loyer pratiqué avec l'ancien locataire était sous-évalué, le nouveau loyer peut être augmenté, dans la limite de 50 % de la différence entre le loyer de voisinage et le dernier loyer appliqué.
Règle
Dans tous les cas, le nouveau loyer de base ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail. Si le nouveau loyer dépasse le loyer de référence majoré, le locataire peut le contester en envoyant au propriétaire une lettre recommandée avec accusé de réception ; en cas d'échec, il saisit la CDC (démarche gratuite) ou directement le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.
Le montant du loyer appliqué au dernier locataire doit être inscrit dans le bail. Les références de loyers de voisinage sont consultables sur le site de l'observatoire des loyers en agglomération parisienne.
Remise en location après 18 mois et plus d'inoccupation
Lorsque le logement a été inoccupé pendant 18 mois ou plus, le propriétaire retrouve la liberté de fixer le loyer de base, sous la seule limite du loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.
Le bail doit indiquer le loyer de base, le loyer de référence et le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail, correspondant à la catégorie du logement. Le loyer de base ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré. Si le loyer de base dépasse le loyer de référence majoré, le locataire peut demander une diminution de loyer devant la commission départementale de conciliation (CDC), dans les 3 ans qui suivent la signature du bail.
Règle
Les règles relatives au complément de loyer s'appliquent également : le propriétaire peut prévoir un complément de loyer si le logement a des caractéristiques particulières et si le loyer de base est égal au loyer de référence majoré ; le montant et les caractéristiques justificatives doivent être indiqués dans le bail. Pour un bail signé depuis le 24 août 2022 concernant un logement de classe F ou G (DPE), le loyer de base ne doit pas dépasser le loyer appliqué au précédent locataire.
Le complément de loyer peut être contesté par le locataire dans les conditions détaillées dans la section « Comment contester le loyer ou le complément de loyer ? ».
Comment contester le loyer ou le complément de loyer ?
Le locataire dispose de plusieurs voies de recours pour contester le montant du loyer ou le complément de loyer : la mise en demeure, la commission départementale de conciliation (CDC) et le juge des contentieux de la protection.
Contestation du complément de loyer — le locataire doit saisir la CDC dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C'est au propriétaire (ou à l'agence immobilière) de prouver que le complément de loyer est justifié. Si la CDC parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation, applicable à partir de la date d'entrée en vigueur du bail. Si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l'avis de la CDC pour saisir le juge des contentieux de la protection, qui peut annuler ou diminuer le complément de loyer ; le montant fixé par le juge s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
Règle
Contestation du nouveau loyer (renouvellement) — le locataire qui conteste une action en réévaluation doit fournir au propriétaire 6 références de loyers de logements comparables, situés dans le même groupe d'immeubles ou dans des immeubles similaires de la même zone géographique (consultables sur le site de l'observatoire des loyers en agglomération parisienne). En cas de désaccord, ou en l'absence de réponse, l'un ou l'autre saisit la CDC 4 mois avant la fin du bail ; si le désaccord persiste, le juge des contentieux de la protection peut être saisi avant la fin du bail. Si le juge n'est pas saisi avant la fin du bail, le bail est reconduit aux conditions antérieures du loyer.
Les démarches devant la CDC sont gratuites. Le locataire peut aussi signaler le non-respect de l'encadrement des loyers à la Ville de Paris (paris.fr), ce qui peut entraîner une amende administrative à l'encontre du propriétaire.
Sanctions du non-respect de l'encadrement
Le propriétaire qui ne respecte pas les règles d'encadrement des loyers à Paris encourt une amende administrative, dont le montant dépend de sa qualité de personne physique ou morale.
L'amende administrative est de 5 000 € s'il s'agit d'une personne physique, et de 15 000 € s'il s'agit d'une personne morale. Ces amendes sont prononcées en cas de non-respect de l'encadrement des loyers, notamment lorsque le loyer de base dépasse le loyer de référence majoré sans justification par un complément de loyer régulier.
Règle
En complément de l'amende, le locataire peut obtenir, devant la CDC ou le juge des contentieux de la protection, une diminution du loyer et le remboursement des trop-perçus. Le signallement du non-respect de l'encadrement peut être fait auprès de la Ville de Paris.
L'encadrement des loyers est un dispositif expérimental dont les modalités sont fixées par la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs (article 18) et la loi du 23 novembre 2018 (article 140), appliqué à Paris par arrêté préfectoral. Information à vérifier auprès de l'organisme compétent pour les arrêtés ultérieurs.
Textes applicables
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 18Texte législatif
- Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 : article 140Texte législatif
- Décret n° 2019-437 du 13 mai 2019Texte réglementaire
- Décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017Texte réglementaire
- Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 2Légifrance
- Réponse ministérielle du 6 avril 1992 relative à la notion de "travaux d'amélioration" dans les parties communes et privativesAssemblée nationale
Sources officielles
- OuvrirService-Public.fr
Paris : montant du loyer pour un bail d'habitation
Vérifiée le 2026-10-04
Voir aussi
- Paris : tester mon loyer — simulateur de la Ville de Paris
- Paris : estimer les loyers de référence (DRIHL Ile-de-France)
- Signaler le non-respect de l'encadrement des loyers à la Ville de Paris
- Observatoire des loyers en agglomération parisienne
- Rédaction du bail d'habitation (contrat de location)
- Logement à louer : que doit indiquer l'annonce immobilière ?
- Indice de référence des loyers (IRL)
- Dans quel cas saisir la commission départementale de conciliation (CDC) ?
- Saisir le juge des contentieux de la protection (crédits, bail d'habitation)
- Logement à louer décent
- Quelles sont les règles d'un bail mobilité ?
- Qu'est-ce qu'un logement soumis à la loi de 1948 ?
- Loyer d'un logement conventionné (Anah) : y a-t-il un montant maximum ?
- Loyer d'un logement social
- Augmentation et révision du loyer en cours de bail d'habitation
- Meublé de tourisme
- Commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire priseur)
- Agence départementale pour l'information sur le logement (Adil) — anil.org
L'encadrement des loyers à Paris est appliqué par arrêté préfectoral, actualisé périodiquement. Vérifier les loyers de référence en vigueur à la date de signature du bail à l'aide des simulateurs officiels (Ville de Paris, DRIHL) ou auprès de l'Adil de Paris.