Montpellier : montant du loyer pour un bail d'habitation

Vue d'ensemble

Ce qu'il faut savoir sur l'encadrement des loyers à Montpellier : champ d'application, loyers de référence, complément de loyer et voies de recours.

Cette synthèse présente les règles générales de l'encadrement des loyers à Montpellier. Les modalités de contestation du complément de loyer et du renouvellement du bail sont détaillées dans les sections suivantes.

Principe de l'encadrement des loyers à Montpellier

L'encadrement des loyers à Montpellier fixe des loyers de référence (minoré et majoré) pour les logements loués avec un bail mobilité ou un bail d'habitation (vide ou meublé) signé ou renouvelé entre juillet 2022 et le 24 novembre 2026.

Vous pouvez vérifier que le loyer de votre logement est conforme à l'encadrement des loyers à l'aide du simulateur officiel disponible sur le site du ministère chargé du logement.

Loyer de base et complément de loyer

Le loyer (hors charges) peut se composer de 2 éléments : le loyer de base et un complément de loyer.

Le complément de loyer ne peut pas être appliqué si le loyer de base est inférieur au loyer de référence majoré : il suppose que le loyer de base atteint déjà le plafond autorisé.

Mentions obligatoires dans le bail et l'annonce

Le bail doit indiquer les montants suivants : le loyer de base (montant du loyer hors charges et hors complément de loyer), le loyer de référence et le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail et qui correspondent à la catégorie du logement (localisation, nombre de pièces, etc.).

Vérifier la présence de ces mentions dans le bail et l'annonce avant de signer. En cas d'absence de mention du loyer de référence majoré, le locataire dispose d'un délai d'un mois pour agir (voir section suivante).

Si le bail ne mentionne pas le loyer de référence majoré

Si le bail ne mentionne pas le montant du loyer de référence majoré, le locataire a 1 mois à partir de la date de prise d'effet du bail pour adresser au propriétaire, par courrier recommandé avec accusé de réception, une mise en demeure de le faire.

Le juge des contentieux de la protection est compétent pour les litiges relatifs au bail d'habitation. Vérifier la juridiction compétente auprès du tribunal dont dépend le logement loué.

Si le loyer de base dépasse le loyer de référence majoré

Si le loyer de base dépasse le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail (mentionné ou non dans le bail), le locataire peut demander une diminution de loyer et le remboursement des trop-perçus au propriétaire.

Le signalement à la préfecture est indépendant de la saisine de la CDC : les deux démarches peuvent être menées en parallèle. Vérifier les coordonnées de la préfecture de l'Hérault et de la CDC du département.

Complément de loyer : conditions et contestation

Le propriétaire (ou l'agence immobilière ou le notaire) peut appliquer un complément de loyer si les 2 conditions suivantes sont réunies : le logement a des caractéristiques particulières (localisation, confort) et le loyer de base (hors charges) est égal au loyer de référence majoré.

Si la CDC parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par la CDC. Ce nouveau montant s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail. Si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l'avis de la CDC pour saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. Il peut lui demander d'annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par le juge s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.

À l'approche du renouvellement du bail

À l'approche du renouvellement du bail, deux situations sont possibles selon le niveau du loyer de base par rapport aux loyers de référence.

• Loyer de base inférieur au loyer de référence minoré : le propriétaire peut engager une *action en réévaluation de loyer* pour augmenter le loyer jusqu'au niveau autorisé.
• Loyer de base supérieur au loyer de référence majoré : le locataire peut engager une *action en diminution de loyer* pour ramener le loyer au niveau du loyer de référence majoré.

Vérifier les loyers de référence applicables à la date du renouvellement via le simulateur officiel, car les montants sont réactualisés régulièrement.

Logement remis sur le marché après moins de 18 mois d'inoccupation

Le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) d'un logement remis sur le marché après moins de 18 mois d'inoccupation peut être augmenté dans certains cas seulement.

• Le loyer n'a pas été révisé au cours des 12 mois précédents (révision annuelle selon l'indice de référence des loyers — IRL).
• Des travaux d'amélioration ou de mise aux normes de décence ont été faits depuis le départ de l'ancien locataire.
• Le loyer est sous-évalué par rapport aux loyers de référence.

Information à vérifier auprès de l'organisme compétent : les conditions exactes d'augmentation du loyer lors de la remise sur le marché sont prévues par la loi ELAN et son décret d'application.

Location initiale : contestation du loyer

Lors d'une location initiale (bail signé pour la première fois ou après une vacance), si le loyer de base dépasse le loyer de référence majoré, le locataire peut demander une diminution de loyer devant la commission départementale de conciliation (CDC), dans les 3 ans qui suivent la signature du bail.

Le délai de 3 ans est un délai de forclusion : passé ce délai, le locataire ne peut plus contester le loyer initial devant la CDC. Vérifier les coordonnées de la CDC de l'Hérault auprès de la préfecture.