Vue d'ensemble
Ce qu'il faut savoir sur l'encadrement des loyers à Lille, Hellemmes et Lomme : loyers de référence, complément de loyer, procédures de réévaluation et de diminution.
Ce qu'il faut savoir
- L'encadrement des loyers s'applique à Lille, Hellemmes et Lomme pour les baux signés ou renouvelés entre mars 2020 et le 24 novembre 2026, sur les logements loués en résidence principale.
- Le loyer de base (hors charges) ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.
- Un complément de loyer peut être prévu si le logement a des caractéristiques particulières et si le loyer de base est égal au loyer de référence majoré.
- À l'approche du renouvellement, le propriétaire peut engager une action en réévaluation si le loyer est sous-évalué, et le locataire peut demander une diminution si le loyer est supérieur au loyer de référence majoré.
- Depuis le 22 août 2024, il est interdit d'augmenter le loyer d'un logement classé F ou G lors du renouvellement du bail.
- Le non-respect de l'encadrement expose le propriétaire à une amende administrative de 5 000 € (personne physique) ou 15 000 € (personne morale).
- Un simulateur en ligne permet de connaître les loyers de référence en vigueur à Lille, Hellemmes et Lomme.
Conditions essentielles
- Le logement doit être loué en résidence principale.
- Le bail (y compris bail mobilité) doit être signé ou renouvelé entre mars 2020 et le 24 novembre 2026.
- Le loyer de base doit être inférieur ou égal au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.
- Le complément de loyer n'est possible que si le logement a des caractéristiques particulières (localisation, confort) et si le loyer de base est égal au loyer de référence majoré.
- Pour une réévaluation au renouvellement : 3 conditions cumulatives (nouveau loyer pour un loyer inférieur ou égal de référence minoré, augmentation au maximum 50 % de l'écart avec les loyers du voisinage ou majoration travaux, pas d'augmentation pour F/G).
Les étapes
- Consulter les loyers de référence en vigueur via le simulateur de la ville de Lille.
- Vérifier que le loyer de base inscrit dans le bail ne dépasse pas le loyer de référence majoré.
- Pour une réévaluation : informer le locataire au moins 6 mois avant la fin du bail, par lettre recommandée, acte de commissaire de justice ou remise en main propre.
- Pour une diminution : le locataire adresse sa demande au moins 5 mois avant l'échéance du bail.
- En cas de désaccord, saisir la commission départementale de conciliation (CDC) au plus tard 4 mois avant l'échéance du bail.
- En cas d'échec de la CDC, saisir le juge des contentieux de la protection avant l'échéance du bail.
- Appliquer le nouveau loyer selon les modalités progressives (1/3 ou 1/6 annuel) pour un logement vide.
Cette synthèse reprend les éléments essentiels de la fiche. Les détails — cas de complément de loyer, régimes d'inoccupation, restrictions F/G — sont traités dans les sections suivantes.
Cette synthèse ne remplace pas la fiche
Pour les règles propres au complément de loyer, aux travaux et aux restrictions F/G, voir les sections « Le complément de loyer », « Travaux d'amélioration et nouveau loyer » et « Restrictions pour les logements de classe F ou G ».
Principe de l'encadrement des loyers
L'encadrement des loyers fixe des plafonds et des planchers pour le loyer d'un logement loué en résidence principale à Lille, Hellemmes et Lomme.
À Lille, Hellemmes ou Lomme, lorsque le logement est utilisé comme résidence principale par le locataire, son loyer est soumis à l'encadrement des loyers. Lorsque le bail d'habitation (y compris bail mobilité) est signé ou renouvelé entre mars 2020 et le 24 novembre 2026, le loyer est encadré par des loyers de référence minoré et majoré. Ces montants dépendent de la catégorie du logement, notamment définie par le nombre de pièces et l'époque de construction.
Le loyer de référence correspond au loyer moyen pratiqué dans le quartier pour des logements comparables. Le loyer de référence minoré est le plancher (50 % sous le loyer de référence en principe) et le loyer de référence majoré est le plafond (20 % au-dessus). Le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail. L'encadrement s'applique à chacun des événements suivants : 1ʳᵉ mise en location, renouvellement du bail, et nouvelle mise en location après un départ de locataire. Ces différents montants (loyer de base, loyer de référence, loyer de référence majoré) doivent être mentionnés dans le bail et dans l'annonce immobilière.
Règle
Un simulateur en ligne permet de connaître les montants des loyers de référence en vigueur à Lille, Hellemmes et Lomme (période du 1ᵉʳ avril au 24 novembre 2026). Utilisez-le avant toute signature de bail ou tout renouvellement.
L'encadrement des loyers est un dispositif expérimental qui vise à maîtriser les niveaux de loyers dans les zones tendues. Son application est assortie de sanctions administratives en cas de non-respect.
1ʳᵉ mise en location
Lors d'une première mise en location, le loyer de base est plafonné par le loyer de référence majoré, sous réserve d'un complément de loyer éventuel.
Le loyer (hors charges) peut se composer de 2 éléments : le loyer de base et un complément de loyer. Le bail doit indiquer les montants suivants : le loyer de base (montant du loyer hors charges et hors complément de loyer), le loyer de référence et le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail, correspondant à la catégorie du logement (localisation, nombre de pièces, etc.). Le loyer de base ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.
Si le bail ne mentionne pas le montant du loyer de référence majoré, le locataire a 1 mois à partir de la date de prise d'effet du bail pour adresser au propriétaire, par courrier recommandé avec accusé de réception, une mise en demeure de le faire. Le propriétaire a 1 mois pour répondre à partir de la réception de la proposition. En l'absence de réponse ou en cas de refus dans ce délai, le locataire peut saisir dans les 3 mois suivants le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement, pour obtenir une diminution du loyer si nécessaire.
Règle
Si le loyer de base dépasse le loyer de référence majoré (mentionné ou non dans le bail), le locataire peut demander une diminution de loyer et le remboursement des trop-perçus. Pour cela, il peut : saisir la commission départementale de conciliation (CDC), et en cas d'échec le juge des contentieux de la protection ; et/ou signaler le non-respect de l'encadrement à la préfecture. Le propriétaire encourt une amende administrative de 5 000 € s'il s'agit d'une personne physique, et de 15 000 € s'il s'agit d'une personne morale.
La mention des loyers de référence dans le bail est une obligation d'information du propriétaire. Son omission ouvre des voies de recours spécifiques pour le locataire.
Le complément de loyer
Le complément de loyer permet de porter le loyer au-delà du loyer de référence majoré, sous conditions strictes de caractéristiques du logement.
Le propriétaire (ou l'agence immobilière/notaire) peut appliquer un complément de loyer si les 2 conditions suivantes sont réunies : le logement a des caractéristiques particulières (localisation, confort) ; le loyer de base (hors charges) est égal au loyer de référence majoré. Si un complément de loyer s'applique, le loyer est égal au total du loyer de base et du complément de loyer.
Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement qui le justifient doivent être indiqués dans le bail. Pour contester le complément de loyer, le locataire doit saisir la commission départementale de conciliation (CDC) dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C'est au propriétaire de prouver que le complément est justifié. Si la CDC parvient à un accord, le montant du loyer fixé par le document de conciliation s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail. Si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l'avis de la CDC pour saisir le juge des contentieux de la protection, qui peut annuler ou diminuer le complément.
Règle
Pour un bail signé depuis le 18 août 2022, le complément de loyer est interdit si le logement a au moins 1 de ces caractéristiques : sanitaires sur le palier, signes d'humidité sur certains murs, DPE de classe F ou G, fenêtres laissant anormalement passer l'air (hors grille de ventilation), vis-à-vis à moins de 10 m, infiltrations ou inondations provenant de l'extérieur, problèmes d'évacuation d'eau au cours des 3 derniers mois, installation électrique dégradée, mauvaise exposition de la pièce principale.
Le complément de loyer est une dérogation au plafond : son usage suppose la démonstration de caractéristiques réelles et significatives du logement. La charge de la preuve pèse sur le propriétaire.
Renouvellement du bail
À l'approche du renouvellement, deux actions sont possibles : réévaluation par le propriétaire (loyer sous-évalué) ou diminution par le locataire (loyer supérieur au plafond).
À l'approche du renouvellement du bail : lorsque le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) est inférieur au loyer de référence minoré, le propriétaire peut engager une action en réévaluation de loyer ; lorsque le loyer de base est supérieur au loyer de référence majoré, le locataire peut engager une action en diminution de loyer.
Un bail mobilité ne peut pas être renouvelé : l'encadrement s'applique à sa signature initiale, mais pas à un renouvellement (impossible par nature). Lorsque le propriétaire engage une action de réévaluation de loyer, il ne peut pas donner son préavis (congé) au locataire pour l'échéance du bail : l'action de réévaluation et le congé sont incompatibles.
Règle
Si le juge n'est pas saisi avant la fin du bail, le bail est reconduit aux conditions antérieures du loyer. Toutefois, si l'ancien loyer n'a pas été révisé au cours des 12 mois précédents, le propriétaire peut le réviser (sur l'IRL) pour fixer le nouveau loyer.
Le renouvellement est le moment clé de l'encadrement : c'est à cette occasion que les éventuels correctifs (réévaluation ou diminution) sont mis en œuvre. Agissez dans les délais (6 mois pour le propriétaire, 5 mois pour le locataire).
Action en réévaluation de loyer (propriétaire)
Le propriétaire peut réévaluer un loyer sous-évalué lors du renouvellement, sous réserve de 3 conditions cumulatives et d'une notification préalable au locataire.
Il faut respecter 3 conditions : le nouveau loyer (hors charges et hors complément de loyer) doit être inférieur ou égal au loyer de référence minoré en vigueur au moment où le propriétaire informe le locataire ; l'augmentation proposée doit être inférieure ou égale à la plus élevée des 2 limites suivantes : 50 % de la différence entre le loyer correspondant aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au locataire (éventuellement révisé si cela n'avait pas été fait dans les 12 derniers mois), ou une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux faits depuis le dernier renouvellement (travaux d'amélioration ou de mise aux normes), lorsque le montant de ces travaux est au moins égal au montant de la dernière année de loyer ; depuis le 22 août 2024, il est interdit d'augmenter le loyer d'un logement classé F ou G lors du renouvellement du bail.
Le propriétaire doit informer le locataire du nouveau loyer au moins 6 mois avant la fin du bail, par lettre recommandée avec accusé de réception, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. La notification doit contenir l'intégralité de l'article 140 VI de la loi du 23 novembre 2018, le nouveau montant du loyer proposé et le loyer de référence minoré ayant servi à le déterminer.
Règle
Le locataire peut contester l'action en réévaluation en fournissant 6 références de loyer de logements comparables, situés dans le même groupe d'immeubles ou dans un autre groupe comportant des caractéristiques similaires dans la même zone géographique. Ces références sont consultables sur le site de l'observatoire des loyers. En cas de désaccord ou d'absence de réponse, l'un ou l'autre doit saisir la CDC 4 mois avant la fin du bail ; à défaut, le juge des contentieux de la protection peut être saisi avant la fin du bail.
L'application du nouveau loyer, une fois décidé (par accord ou par le juge), est progressive pour un logement vide : étalée par 1/3 annuel si la hausse est d'au plus 10 %, ou par 1/6 annuel si elle dépasse 10 % (voir section suivante).
Action en diminution de loyer (locataire)
Si le loyer de base inscrit dans le bail est supérieur au loyer de référence majoré, le locataire peut demander sa diminution avant l'échéance du bail.
Si le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) inscrit dans le bail est supérieur au loyer de référence majoré, le locataire peut proposer au propriétaire (ou à l'agence immobilière) la diminution du loyer de base. Les 2 conditions : le locataire fait sa demande au moins 5 mois avant l'échéance du bail ; le loyer de référence majoré pris en considération est celui en vigueur à la date de la demande du locataire.
Le locataire doit adresser sa demande écrite au propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. La demande doit contenir l'intégralité de l'article 140 VI de la loi du 23 novembre 2018, le nouveau montant du loyer proposé et le loyer de référence majoré en vigueur à la date de la proposition. Si le propriétaire refuse ou ne répond pas, le locataire doit saisir la CDC au plus tard 4 mois avant l'échéance du bail. Si aucun accord n'est trouvé, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection avant l'échéance du bail.
Règle
Si le locataire ne saisit pas le juge dans ce délai, le bail est reconduit aux conditions antérieures du loyer. Si l'ancien loyer n'a pas été révisé au cours des 12 mois précédents, le propriétaire peut le réviser (sur l'IRL).
L'action en diminution est un droit du locataire qui protège contre les loyers surévalués. La réactivité est essentielle : les délais (5 mois avant l'échéance, puis 4 mois pour la CDC) sont stricts.
Travaux d'amélioration et nouveau loyer
La réalisation de travaux d'amélioration ou de mise aux normes de décence depuis le départ de l'ancien locataire peut permettre d'augmenter le nouveau loyer.
Le nouveau loyer peut être supérieur au dernier loyer appliqué au précédent locataire si le propriétaire a financé des travaux d'amélioration (hors travaux d'économie d'énergie ayant donné lieu à une majoration de loyer pour réduction de charges) ou des travaux de mise aux normes de décence. Ces travaux doivent avoir été réalisés (dans les parties communes ou privatives) depuis le départ du dernier locataire et être d'un montant au moins égal à 50 % de la dernière année de loyer (hors charges).
Si ces conditions sont respectées, le loyer annuel pratiqué au précédent locataire peut être augmenté d'un montant égal à 15 % du montant des travaux TTC, dans la limite du loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail. Un autre cas : si des travaux d'amélioration ont été réalisés depuis moins de 6 mois et pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer, le nouveau loyer peut être supérieur au dernier loyer, sans dépasser le loyer de référence majoré.
Règle
Si le nouveau loyer dépasse le loyer de référence majoré, le locataire peut le contester en envoyant au propriétaire une lettre recommandée avec accusé de réception. En cas d'échec, il peut saisir la CDC (démarche gratuite) ou directement le juge des contentieux de la protection.
Le montant des travaux s'apprécie toutes taxes comprises (TTC). Seuls les travaux d'amélioration et de mise en conformité ouvrent droit à la majoration : les travaux d'entretien courant n'en ouvrent pas droit.
Nouvelle mise en location après moins de 18 mois d'inoccupation
Le loyer de base d'un logement remis sur le marché après moins de 18 mois d'inoccupation ne peut être augmenté que dans 3 cas limitatifs.
Le loyer de base d'un logement remis sur le marché après moins de 18 mois d'inoccupation peut être augmenté dans certains cas seulement : il n'a pas été révisé au cours des 12 mois précédents (IRL) ; des travaux d'amélioration ou de mise aux normes de décence ont été faits depuis le départ de l'ancien locataire ; le loyer est sous-évalué. Mais le nouveau loyer de base ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.
La sous-évaluation s'apprécie par référence aux loyers habituellement constatés pour des logements comparables situés dans la même zone géographique (consultez l'observatoire des loyers). Pour fixer le nouveau loyer en cas de sous-évaluation, 2 règles : l'augmentation ne doit pas dépasser 50 % de la différence entre le loyer de référence et le dernier loyer appliqué au précédent locataire (éventuellement révisé sur l'IRL) ; le nouveau loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré.
Règle
Un complément de loyer peut s'appliquer selon les mêmes règles que pour une première mise en location (caractéristiques particulières + loyer de base égal au loyer de référence majoré). Pour un bail signé depuis le 24 août 2022 et un logement de classe F ou G, le loyer de base ne doit pas dépasser le loyer appliqué au précédent locataire.
La distinction entre inoccupation courte (< 18 mois) et longue (au moins 18 mois) est importante : elle détermine la liberté du propriétaire à fixer le loyer de base lors de la remise sur le marché.
Nouvelle mise en location après 18 mois et plus d'inoccupation
Après 18 mois d'inoccupation ou plus, le propriétaire dispose d'une plus grande liberté pour fixer le loyer de base, dans la limite du loyer de référence majoré.
Le bail doit indiquer les montants suivants : le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer), le loyer de référence et le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail. Le loyer de base ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.
Si le loyer de base dépasse le loyer de référence majoré, le locataire peut demander une diminution de loyer devant la commission départementale de conciliation (CDC), dans les 3 ans qui suivent la signature du bail. Ce délai de 3 ans est plus long que celui applicable aux baux renouvelés (4 mois avant l'échéance), en raison de l'absence de précédent locataire auquel se référer.
Règle
Un complément de loyer peut s'appliquer selon les règles de droit commun (caractéristiques particulières + loyer de base égal au loyer de référence majoré). Pour un bail signé depuis le 24 août 2022 et un logement de classe F ou G, le loyer de base ne doit pas dépasser le loyer appliqué au précédent locataire (si applicable) ou reste soumis aux restrictions spécifiques.
La période d'inoccupation de 18 mois est un seuil clé du dispositif : au-delà, le marché local étant supposé avoir évolué, le propriétaire retrouve une marge de manœuvre plus large, sans pour autant échapper à l'encadrement général.
Restrictions pour les logements de classe F ou G
Les logements classés F ou G au DPE sont soumis à des restrictions supplémentaires : interdiction d'augmenter le loyer au renouvellement et limitation du complément de loyer.
Depuis le 22 août 2024, il est interdit d'augmenter le loyer d'un logement classé F ou G (classement indiqué sur le DPE) lors du renouvellement du bail. L'action en réévaluation de loyer est donc fermée pour ces logements.
Pour les baux signés depuis le 18 août 2022, le complément de loyer est interdit si le logement présente au moins une des caractéristiques dégradées suivantes : sanitaires sur le palier, signes d'humidité, DPE de classe F ou G, fenêtres laissant anormalement passer l'air, vis-à-vous à moins de 10 m, infiltrations ou inondations, problèmes d'évacuation d'eau, installation électrique dégradée, mauvaise exposition. Pour les baux signés depuis le 24 août 2022 concernant un logement de classe F ou G, le loyer de base ne doit pas dépasser le loyer appliqué au précédent locataire lors d'une nouvelle mise en location.
Règle
Ces restrictions s'inscrivent dans la politique d'amélioration de la performance énergétique du parc immobilier : les logements les plus énergivores ne peuvent plus voir leur loyer augmenter, afin d'inciter les propriétaires à réaliser des travaux de rénovation.
Le classement DPE (diagnostic de performance énergétique) est déterminant pour l'application de ces restrictions. Vérifiez la classe du logement avant toute fixation ou réévaluation de loyer.
Contester le loyer : CDC et juge
En cas de litige sur le montant du loyer ou du complément, la commission départementale de conciliation (CDC) est saisie en priorité, puis le juge des contentieux de la protection.
La commission départementale de conciliation (CDC) est l'instance de conciliation obligatoire en matière de litiges locatifs. Sa saisine est gratuite. En cas d'échec de la conciliation, le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement peut être saisi.
Les délais de saisine de la CDC varient selon la nature du litige : pour une action en réévaluation ou en diminution de loyer au renouvellement, la CDC doit être saisie 4 mois avant la fin du bail ; pour contester un complément de loyer, le locataire dispose de 3 mois à partir de la signature du bail ; pour contester un loyer supérieur au loyer de référence majoré à la signature d'un bail après inoccupation longue, le locataire dispose de 3 ans. Si la CDC parvient à un accord, le montant du loyer est fixé par le document de conciliation, applicable à partir de la date d'entrée en vigueur du bail. Si le désaccord persiste, le juge peut être saisi (délais identiques à ceux de la CDC pour la plupart des cas).
Règle
Si le juge n'est pas saisi avant l'échéance du bail dans les actions en réévaluation ou diminution, le bail est reconduit aux conditions antérieures du loyer (sous réserve d'une éventuelle révision IRL si elle n'a pas eu lieu dans les 12 mois).
L'Adil (agence départementale pour l'information sur le logement) peut vous informer gratuitement sur vos droits et vous accompagner dans vos démarches. Retrouvez votre Adil sur le site de l'Anil.
Textes applicables
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 18Légifrance
- Loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 sur l'évolution du logement, de l'aménagement et du numérique : article 140Légifrance
- Lille, Hellemmes et Lomme : arrêté préfectoral sur les loyers de référence du 1er avril au 24 novembre 2026drive.google.com
- Décret n° 2019-437 du 13 mai 2019 sur les modalités d'application de la mise en demeure en cas de non-respect du dispositif expérimental d'encadrement du niveau des loyers et le recouvrement des amendes administrativesLégifrance
- Décret n°2017-1198 du 27 juillet 2017 sur l'évolution de certains loyers (d'août 2024 au 31 juillet 2027)Légifrance
- Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 2Légifrance
- Réponse ministérielle du 6 avril 1992 relative à la notion de "travaux d'amélioration" dans les parties communes et privativesAssemblée nationale
Sources officielles
- OuvrirService-Public.fr
Lille, Hellemmes et Lomme : montant du loyer pour un bail d'habitation
Vérifiée le 2026-10-04
Voir aussi
- Lille, Hellemmes et Lomme : connaître les loyers de référence en vigueur (simulateur)
- Observatoire des loyers — consulter les références de loyers
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 — article 18 (Légifrance)
- Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 — article 140 (Légifrance)
- Trouver votre Adil (ANIL)
- Arrêté préfectoral Lille, Hellemmes et Lomme — loyers de référence
Les loyers de référence sont fixés par arrêté préfectoral et actualisés périodiquement (ici : du 1er avril au 24 novembre 2026). Les montants applicables dépendent de la catégorie du logement (localisation, nombre de pièces, époque de construction). Consulter systématiquement le simulateur en vigueur avant toute signature ou renouvellement de bail.
