Lyon et Villeurbanne : montant du loyer pour un bail d'habitation

Vue d'ensemble

Ce qu'il faut savoir sur l'encadrement des loyers à Lyon et Villeurbanne : logements concernés, plafonds, complément de loyer et recours.

Cette synthèse reprend les éléments essentiels de la fiche. Les détails — loyers de référence, complément de loyer, actions au renouvellement — sont traités dans les sections suivantes.

Quels logements sont concernés ?

L'encadrement des loyers s'applique aux logements situés à Lyon ou Villeurbanne, loués avec un bail mobilité ou un bail d'habitation (vide ou meublé) signé ou renouvelé depuis novembre 2021. Ces montants dépendent de la catégorie du logement (location vide ou meublée, nombre de pièces, époque de construction).

Seuls les logements utilisés comme résidence principale par le locataire, ou loués avec un bail mobilité, sont concernés par l'encadrement des loyers. La résidence principale est le logement occupé au moins 8 mois par an (sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure), soit par le locataire ou la personne avec laquelle il vit, soit par une personne à charge (enfant, ascendant de plus de 65 ans, parent handicapé).

L'encadrement ne concerne que les loyers hors charges. Les charges locatives (provisions pour charges, par exemple) ne sont pas prises en compte dans le calcul du plafond.

• Logements situés à Lyon ou Villeurbanne.
• Bails d'habitation (vide ou meublé) ou bails mobilités signés ou renouvelés depuis novembre 2021.
• Résidence principale du locataire (occupation au moins 8 mois par an) ou bail mobilité.
• Exclus : loi 1948, conventionnés Anah, HLM, meublés de tourisme, sous-locations.

Le principe de l'encadrement des loyers

Le loyer (hors charges) d'un logement soumis à l'encadrement peut se composer de 2 éléments : le loyer de base et un éventuel complément de loyer. Le loyer de base ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

Les loyers de référence sont des montants par mètre carré, établis par catégorie de logement (localisation, nombre de pièces, époque de construction). Deux valeurs encadrent le loyer : le loyer de référence minoré (plancher pour le propriétaire lors d'une réévaluation) et le loyer de référence majoré (plafond pour le locataire). Le loyer de base (montant du loyer hors charges et hors complément de loyer) ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

Un simulateur est disponible pour vérifier que le loyer d'un logement est conforme à l'encadrement des loyers à Lyon et Villeurbanne (bail signé depuis novembre 2021). Il permet de connaître le loyer de référence majoré applicable à votre logement.

• Loyer = loyer de base + complément de loyer éventuel.
• Loyer de base pour un loyer inférieur ou égal de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.
• Bail : loyer de base, loyer de référence et loyer de référence majoré.
• Annonce immobilière : mêmes mentions obligatoires.
• Mise en demeure possible si le bail ne mentionne pas le loyer de référence majoré.

Première mise en location

Lors d'une première mise en location, le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail. Si le loyer de base dépasse ce plafond, le locataire peut demander une diminution de loyer et le remboursement des trop-perçus.

Le bail doit indiquer le loyer de base, le loyer de référence et le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail. Le loyer de base ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré. Si le bail ne mentionne pas le montant du loyer de référence majoré, le locataire dispose de 1 mois à compter de la prise d'effet du bail pour adresser une mise en demeure au propriétaire par courrier recommandé avec accusé de réception.

Le locataire peut tester la conformité de son loyer à l'aide du simulateur disponible pour Lyon et Villeurbanne (bail signé depuis novembre 2021).

• Loyer de base pour un loyer inférieur ou égal de référence majoré à la date de signature du bail.
• Bail : loyer de base, loyer de référence et loyer de référence majoré.
• Bail silencieux : mise en demeure par le locataire dans les 1 mois.
• Propriétaire : 1 mois pour répondre ; sinon saisine du juge dans les 3 mois.
• Loyer excessif : diminution + remboursement des trop-perçus.
• Recours : CDC, juge des contentieux de la protection, préfecture (amende).

Complément de loyer

Le complément de loyer est un loyer complémentaire au loyer de base, possible pour un logement présentant des caractéristiques de localisation ou de confort particulières. Il ne peut s'appliquer que si le loyer de base est égal au loyer de référence majoré.

Le propriétaire (ou l'agence immobilière/notaire) peut appliquer un complément de loyer si les 2 conditions suivantes sont réunies : le logement a des caractéristiques particulières (localisation, confort) ; le loyer de base (hors charges) est égal au loyer de référence majoré. Si un complément de loyer s'applique, le loyer est égal au total du loyer de base et du complément de loyer.

Le complément de loyer ne peut pas être utilisé pour contourner le plafond du loyer de référence majoré : il n'est justifié que par des caractéristiques particulières du logement par rapport à un logement de niveau comparable.

• Complément possible si caractéristiques particulières ET loyer de base = loyer de référence majoré.
• Montant et caractéristiques justificatives : indiqués dans le bail.
• Contestation : CDC dans les 3 mois de la signature du bail.
• Charge de la preuve : au propriétaire.
• Interdit depuis le 18 août 2022 si mauvaise qualité du logement (DPE F/G, humidité, etc.).

Renouvellement de bail

À l'approche du renouvellement du bail, deux actions sont possibles : le propriétaire peut engager une action en réévaluation de loyer si le loyer de base est inférieur au loyer de référence minoré ; le locataire peut engager une action en diminution de loyer si le loyer de base est supérieur au loyer de référence majoré.

Les loyers de référence minoré et majoré en vigueur à la date du renouvellement servent de repères pour ces deux actions. Un bail mobilité ne peut pas être renouvelé : l'encadrement s'applique alors uniquement lors de sa signature.

Les deux actions suivent des procédures distinctes, détaillées dans les sections suivantes. Les délais sont stricts : il est recommandé d'agir rapidement et de conserver les preuves de notification.

• Loyer de base < loyer de référence minoré : propriétaire peut agir en réévaluation.
• Loyer de base > loyer de référence majoré : locataire peut agir en diminution.
• Bail mobilité : non renouvelable.
• Pas de préavis du propriétaire s'il engage une action de réévaluation.

Action en réévaluation de loyer (propriétaire)

Lorsque le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) est inférieur au loyer de référence minoré, le propriétaire peut engager une action en réévaluation de loyer. Trois conditions doivent être respectées.

La première condition : le nouveau loyer (hors charges et hors complément de loyer) doit être inférieur ou égal au loyer de référence minoré en vigueur au moment où le propriétaire informe le locataire. La deuxième condition : l'augmentation du loyer proposée doit être inférieure ou égale à la plus élevée des 2 limites suivantes : 50 % de la différence entre le loyer qui correspond aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au locataire avant le renouvellement du bail (éventuellement révisé si cela n'avait pas été fait dans les 12 derniers mois) ; 15 % du coût réel des travaux faits depuis le dernier renouvellement du bail (travaux d'amélioration ou travaux de mise aux normes), lorsque le montant de ces travaux est au moins égal au montant de la dernière année de loyer. La troisième condition : depuis le 22 août 2024, il est interdit d'augmenter le loyer d'un logement classé F ou G (classement indiqué sur le DPE) lors du renouvellement du bail.

Lorsque le propriétaire engage une action de réévaluation de loyer, il ne peut pas donner son préavis (congé) au locataire pour l'échéance du bail. Les travaux d'amélioration sont des travaux apportant une valeur ajoutée au logement loué : équipement ou service nouveau ou de qualité supérieure à l'existant, réduction de dépenses d'entretien et d'exploitation, sécurisation de l'immeuble et de ses occupants (par exemple : pose de parquet, installation d'un digicode, installation d'un ascenseur).

• Nouveau loyer pour un loyer inférieur ou égal de référence minoré en vigueur à l'information du locataire.
• Augmentation pour un max inférieur ou égal(50 % de l'écart avec les loyers du voisinage, 15 % du coût des travaux si travaux supérieur ou égal dernière année de loyer).
• Interdiction d'augmenter le loyer d'un logement classé F ou G depuis le 22 août 2024.
• Notification au moins 6 mois avant la fin du bail (LRAR, acte de commissaire de justice ou main propre).
• Contestation possible par le locataire avec 6 références de loyers.
• Pas de préavis du propriétaire s'il engage l'action de réévaluation.

Action en diminution de loyer (locataire)

Si le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) inscrit dans le bail est supérieur au loyer de référence majoré, le locataire peut proposer au propriétaire (ou à l'agence immobilière) la diminution du loyer de base. Deux conditions doivent être respectées.

Le locataire fait sa demande au moins 5 mois avant l'échéance du bail. Le loyer de référence majoré pris en considération est celui en vigueur à la date de la demande du locataire. Le locataire doit adresser sa demande écrite au propriétaire (ou à l'agence immobilière) : soit par lettre recommandée avec accusé de réception ; soit par acte de commissaire de justice ; soit par remise en main propre contre récépissé ou émargement.

L'action en diminution de loyer est une procédure encadrée par des délais stricts (5 mois avant l'échéance pour la demande, 4 mois pour la saisine de la CDC). Il est essentiel de respecter ces délais et de conserver les preuves de notification.

• Demande au moins 5 mois avant l'échéance du bail.
• Loyer de référence majoré en vigueur à la date de la demande.
• Notification par LRAR, acte de commissaire de justice ou main propre.
• Refus ou silence du propriétaire : saisine de la CDC au plus tard 4 mois avant l'échéance.
• Désaccord persistant : saisine du juge des contentieux de la protection avant l'échéance.
• Sans saisine du juge : reconduction aux conditions antérieures.

Nouvelle mise en location après inoccupation

Lorsqu'un logement est remis sur le marché après moins de 18 mois d'inoccupation, le loyer de base peut être augmenté dans certains cas seulement. Après 18 mois et plus d'inoccupation, les règles de la première mise en location s'appliquent.

Pour un logement remis sur le marché après moins de 18 mois d'inoccupation, le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) peut être augmenté seulement si : il n'a pas été révisé au cours des 12 mois précédents ; des travaux d'amélioration ou de mise aux normes de décence ont été faits depuis le départ de l'ancien locataire ; il est sous-évalué. Mais le nouveau loyer de base ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

Les cas de contestation du nouveau loyer ou du complément de loyer suivent les mêmes procédures que pour la première mise en location : saisine de la CDC, puis éventuellement du juge des contentieux de la protection.

• Moins de 18 mois d'inoccupation : augmentation possible si non révisé, travaux ou sous-évaluation, sans dépasser le loyer de référence majoré.
• Travaux au moins 50 % de la dernière année de loyer : majoration de 15 % du coût des travaux TTC.
• Travaux supérieur ou égal dernière année de loyer et < 6 mois : nouveau loyer possible dans la limite du majoré.
• Loyer sous-évalué : augmentation au maximum 50 % de l'écart avec les loyers du voisinage.
• 18 mois et plus d'inoccupation : règles de la première mise en location.
• Classe F/G depuis le 24 août 2022 : loyer de base pour un loyer inférieur ou égal du précédent locataire.

Où s'adresser

Pour toute question relative à l'encadrement des loyers à Lyon et Villeurbanne, vous pouvez contacter l'agence départementale pour l'information sur le logement (Adil). En cas de litige, la commission départementale de conciliation (CDC) et le juge des contentieux de la protection sont compétents.

L'Adil (agence départementale pour l'information sur le logement), rattachée à l'Anil (agence nationale pour l'information sur le logement), offre un conseil gratuit sur les questions de logement, y compris l'encadrement des loyers. La CDC (commission départementale de conciliation) est une instance de médiation gratuite en cas de litige entre propriétaire et locataire. Le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement est compétent pour trancher les litiges locatifs.

Un simulateur en ligne permet de vérifier la conformité du loyer aux loyers de référence en vigueur pour Lyon et Villeurbanne. L'arrêté préfectoral fixant les loyers de référence est consultable en ligne.

• Adil : conseil gratuit sur le logement et l'encadrement des loyers.
• CDC : médiation gratuite en cas de litige locatif.
• Juge des contentieux de la protection : juridiction compétente pour les litiges locatifs.
• Préfecture : signalement du non-respect de l'encadrement des loyers.