Bordeaux : montant du loyer pour un bail d'habitation

L'encadrement des loyers est un dispositif qui fixe des plafonds et des planchers de loyer dans les zones tendues, ici la métropole de Bordeaux (décret n° 2021-1145 du 2 septembre 2021 fixant le territoire). Ces montants varient selon le type de la location (vide ou meublée), le nombre de pièces et l'époque de construction du logement. Dans certains cas, un complément de loyer peut être prévu dans le bail : il a pour effet de porter le loyer du logement au-delà du loyer de référence majoré. Ces différents montants doivent être mentionnés dans le bail et dans l'annonce immobilière. L'encadrement s'applique à chacun des événements suivants : la première mise en location, le renouvellement du bail, la nouvelle mise en location après moins de 18 mois d'inoccupation et la nouvelle mise en location après 18 mois et plus d'inoccupation.

Le bail doit indiquer les montants suivants : le loyer de base (montant du loyer hors charges et hors complément de loyer) ; le loyer de référence et le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail, correspondant à la catégorie du logement (localisation, nombre de pièces, etc.). Le loyer de base ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail. Le loyer de référence minoré sert, lui, de plancher pour l'action en réévaluation du propriétaire lors du renouvellement.

Le complément de loyer est l'unique voie légale pour dépasser le loyer de référence majoré. Il suppose que le logement présente des atouts objectifs — par exemple une situation privilégiée, un confort supérieur, des prestations — justifiant un loyer supérieur au plafond. Si un complément de loyer s'applique, le loyer est égal au total du loyer de base et du complément de loyer. Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement qui le justifient doivent être indiqués dans le bail.

Le bail doit indiquer le loyer de base, le loyer de référence et le loyer de référence majoré correspondant à la catégorie du logement (localisation, nombre de pièces, époque de construction). Si le loyer de base dépasse le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail — mentionné ou non dans le bail —, le locataire peut demander une diminution de loyer et le remboursement des trop-perçus au propriétaire. Pour cela, il peut : saisir la commission départementale de conciliation (CDC), et en cas d'échec, saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement loué ; signaler le non-respect de l'encadrement des loyers à la préfecture. Le propriétaire encourt, dans cette hypothèse, une amende administrative de 5 000 € s'il s'agit d'une personne physique, et de 15 000 € s'il s'agit d'une personne morale.

Le renouvellement est le moment où les loyers de référence en vigueur sont réévalués par rapport au loyer en cours. Le dispositif crée un double droit d'ajustement : le propriétaire rattrape un loyer trop bas (réévaluation), le locataire fait ramener un loyer trop haut (diminution). Les conditions, délais et formes diffèrent selon l'action — voir les sections dédiées. À noter : lorsque le propriétaire engage une action de réévaluation de loyer, il ne peut pas donner son préavis (congé) au locataire pour l'échéance du bail. Attention : un bail mobilité ne peut pas être renouvelé.

2 conditions doivent être respectées : le locataire fait sa demande au moins 5 mois avant l'échéance du bail ; le loyer de référence majoré pris en considération est celui en vigueur à la date de la demande du locataire. Le locataire doit adresser sa demande écrite au propriétaire (ou à l'agence) : soit par lettre recommandée avec accusé de réception ; soit par acte de commissaire de justice ; soit par remise en main propre contre récépissé ou émargement. La demande doit contenir : l'intégralité de l'article 140 VI de la loi du 23 novembre 2018 ; le nouveau montant du loyer proposé et le loyer de référence majoré en vigueur à la date de la proposition du locataire.

3 conditions doivent être respectées : le nouveau loyer (hors charges et hors complément) doit être inférieur ou égal au loyer de référence minoré en vigueur au moment où le propriétaire informe le locataire ; l'augmentation proposée doit être inférieure ou égale à la plus élevée des 2 limites suivantes : 50 % de la différence entre le loyer correspondant aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au locataire avant le renouvellement (éventuellement révisé si cela n'avait pas été fait dans les 12 derniers mois) ; une majoration annuelle égale à 15 % du coût réel des travaux faits depuis le dernier renouvellement (travaux d'amélioration ou de mise aux normes de décence), lorsque le montant de ces travaux est au moins égal au montant de la dernière année de loyer. Enfin, depuis le 22 août 2024, il est interdit d'augmenter le loyer d'un logement classé F ou G (classement du DPE) lors du renouvellement du bail.

Remise en location après moins de 18 mois d'inoccupation : le loyer de base peut être augmenté dans certains cas seulement — il n'a pas été révisé au cours des 12 mois précédents ; des travaux d'amélioration ou de mise aux normes de décence ont été faits depuis le départ de l'ancien locataire ; il est sous-évalué. Le nouveau loyer de base ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail. Remise en location après 18 mois et plus d'inoccupation : le loyer de base ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail ; s'il le dépasse, le locataire peut demander une diminution de loyer devant la CDC, dans les 3 ans qui suivent la signature du bail. Dans les deux cas, le complément de loyer reste possible sous les conditions habituelles.

Logement vide : le nouveau loyer ne s'applique que progressivement à partir du renouvellement du bail. Si la hausse est d'au plus 10 %, elle est étalée par 1/3 annuel ou par 1/6 annuel, selon la durée du nouveau bail. Si la hausse est de plus de 10 % et que le nouveau bail est de moins de 3 ans, elle s'applique par 1/6 annuel pendant ce nouveau bail, puis par 1/6 annuel lors du renouvellement ultérieur. Exemple de la fiche : pour un bail de 3 ans, un dernier loyer de 600 € et une hausse de 50 € (inférieure à 10 % de 600 €, soit 60 €), l'application est d'1/3 par an — le loyer augmente de 16,67 € la première année, puis de 33,33 € la deuxième, pour atteindre les 50 € la troisième année. Logement meublé : le nouveau loyer s'applique au contrat renouvelé ; mais si la hausse est de plus de 10 %, elle s'applique par 1/3 annuel au contrat renouvelé et lors des renouvellements ultérieurs.

Simulateur : la Métropole de Bordeaux met à disposition un outil en ligne pour estimer les loyers de référence minoré et majoré (à utiliser avant toute signature ou contestation). ADIL (Agence départementale pour l'information sur le logement) : l'ADIL de la Gironde accompagne gratuitement locataires et propriétaires dans l'application de l'encadrement, la rédaction des courriers et l'évaluation des loyers. CDC (commission départementale de conciliation) : instance de conciliation obligatoire préalable pour la plupart des contestations de loyer ; la démarche est gratuite. Juge des contentieux de la protection : tribunal compétent pour trancher les litiges relatifs au loyer et au complément de loyer, saisi après échec de la CDC ou directement selon les cas. Préfecture : destinataire du signalement du non-respect de l'encadrement (sanctions administratives).