Pays Basque : montant du loyer pour un bail d'habitation

Vue d'ensemble

Ce qu'il faut savoir sur l'encadrement des loyers dans la communauté d'agglomération Pays Basque : territoire concerné, loyers de référence, complément de loyer, renouvellement du bail et voies de recours.

Cette synthèse reprend l'essentiel de la fiche. Les modalités propres au renouvellement du bail (loyer non révélé, loyer révélé, action en réévaluation, action en diminution, loyer sous-évalué) et la procédure de contestation sont détaillées dans les sections suivantes.

Le territoire de la communauté d'agglomération Pays Basque

L'encadrement des loyers s'applique sur l'ensemble du territoire de la communauté d'agglomération Pays Basque, qui regroupe 24 communes des Pyrénées-Atlantiques.

Le simulateur en ligne mis à disposition par la communauté d'agglomération Pays Basque permet d'estimer les loyers de référence applicables à un logement précis, en fonction de ses caractéristiques.

Le principe de l'encadrement des loyers

L'encadrement des loyers fixe un plafond au loyer de base : celui-ci ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail. Des loyers de référence minoré et majoré délimitent la fourchette dans laquelle le loyer peut se situer.

Le loyer (hors charges) peut se composer de 2 éléments : le loyer de base (montant du loyer hors charges et hors complément de loyer) et, le cas échéant, un complément de loyer. Le loyer de base ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

Si le bail ne mentionne pas le montant du loyer de référence majoré, le locataire a 1 mois à partir de la date de prise d'effet du bail pour adresser au propriétaire, par courrier recommandé avec accusé de réception, une mise en demeure de le faire. Le propriétaire a 1 mois pour répondre à partir de la réception de la proposition. En l'absence de réponse ou en cas de refus dans ce délai, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection dans les 3 mois suivants, pour obtenir une diminution du loyer si nécessaire.

Le complément de loyer

Dans certains cas, un complément de loyer peut être prévu dans le bail. Il a pour effet de porter le loyer du logement au-delà du loyer de référence majoré.

Le propriétaire (ou l'agence immobilière, ou le notaire) peut appliquer un complément de loyer si 2 conditions sont réunies cumulativement : le logement a des caractéristiques particulières (localisation, confort) et le loyer de base (hors charges) est égal au loyer de référence majoré.

Attention : pour un bail signé depuis le 18 août 2022, le complément de loyer est interdit si le logement présente au moins une des caractéristiques suivantes : sanitaires sur le palier, signes d'humidité sur certains murs, DPE de classe F ou G, fenêtres laissant anormalement passer l'air (hors grille de ventilation), vis-à-vis à moins de 10 m, infiltrations ou inondations provenant de l'extérieur, problèmes d'évacuation d'eau au cours des 3 derniers mois, installation électrique dégradée, mauvaise exposition de la pièce principale.

Première mise en location

Lors de la première mise en location d'un logement dans le Pays Basque, le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) doit respecter le plafond du loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

Le bail doit indiquer les montants suivants : le loyer de base, le loyer de référence et le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail, correspondant à la catégorie du logement (localisation, nombre de pièces, époque de construction).

Le simulateur de la communauté d'agglomération Pays Basque permet de vérifier, avant la signature du bail, que le loyer demandé respecte le plafond du loyer de référence majoré.

Renouvellement du bail : loyer non révélé

Lorsque le propriétaire n'a pas informé le locataire du montant de son loyer (loyer non révélé) et que le bail vient à échéance, le nouveau loyer est soumis à des plafonds stricts.

Le montant du nouveau loyer ne doit pas dépasser le montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire. Toutefois, il peut être augmenté de la variation annuelle de l'IRL (indice de référence des loyers) publié à la date de signature du nouveau bail, si aucune révision n'est intervenue au cours des 12 derniers mois.

Le plafond du loyer de référence majoré s'impose même si le propriétaire invoque la variation de l'IRL : la révision ne peut pas avoir pour effet de dépasser ce plafond.

Renouvellement du bail : loyer révélé

Lorsque le propriétaire a informé le locataire du montant de son loyer (loyer révélé) et que le bail est renouvelé, le nouveau loyer doit respecter le loyer de référence majoré et ne peut être augmenté que dans des cas limitativement énumérés.

Le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) d'un logement remis sur le marché après moins de 18 mois d'inoccupation peut être augmenté dans certains cas seulement : il n'a pas été révisé au cours des 12 mois précédents ; des travaux d'amélioration ou de mise aux normes de décence ont été réalisés depuis le départ de l'ancien locataire ; ou il est sous-évalué.

Le renouvellement du bail n'emporte pas automatique­ment augmentation du loyer : en l'absence d'une des situations autorisées, le loyer reste le même qu'auparavant.

Action en réévaluation de loyer par le propriétaire

Lors du renouvellement du bail, le propriétaire peut engager une action en réévaluation de loyer si le loyer pratiqué était inférieur au loyer de référence minoré. Trois conditions doivent être réunies.

Le propriétaire doit respecter 3 conditions cumulatives : (1) le nouveau loyer (hors charges et hors complément de loyer) doit être inférieur ou égal au loyer de référence minoré en vigueur au moment où il informe le locataire ; (2) l'augmentation proposée doit être inférieure ou égale à la plus élevée des 2 limites suivantes — 50 % de la différence entre le loyer de voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué, ou une majoration annuelle égale à 15 % du coût réel des travaux d'amélioration ou de mise aux normes réalisés depuis le dernier renouvellement (lorsque ces travaux représentent au moins le montant de la dernière année de loyer) ; (3) depuis le 22 août 2024, il est interdit d'augmenter le loyer d'un logement classé F ou G (classement DPE) lors du renouvellement du bail.

En cas de désaccord ou d'absence de réponse, l'un ou l'autre doit saisir la commission départementale de conciliation (CDC) 4 mois avant la fin du bail. Si le désaccord persiste, le juge des contentieux de la protection peut être saisi avant la fin du bail. À défaut de saisine du juge avant l'échéance, le bail est reconduit aux conditions antérieures du loyer (sous réserve de la révision IRL si elle n'a pas été faite dans les 12 mois). Les références de loyers sont consultables sur le site de l'observatoire des loyers.

Action en diminution de loyer par le locataire

Si le loyer de base inscrit dans le bail est supérieur au loyer de référence majoré, le locataire peut proposer au propriétaire la diminution du loyer de base lors du renouvellement.

Deux conditions doivent être respectées : le locataire fait sa demande au moins 5 mois avant l'échéance du bail ; le loyer de référence majoré pris en considération est celui en vigueur à la date de la demande du locataire.

Si le locataire ne saisit pas le juge dans ce délai, le bail est reconduit aux conditions antérieures du loyer. Si l'ancien loyer n'a pas été révisé au cours des 12 mois précédents, le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut le réviser.

Loyer sous-évalué

Si le loyer pratiqué avec l'ancien locataire était sous-évalué par rapport aux loyers du voisinage, le nouveau loyer peut être augmenté lors du renouvellement du bail.

La sous-évaluation s'apprécie au regard des loyers pratiqués pour des logements comparables dans la même zone : elle ne résulte pas d'une décision administrative mais d'une comparaison de marché.

Logements non concernés par l'encadrement

Seuls les logements utilisés comme résidence principale par le locataire, ou loués avec un bail mobilité, sont concernés par l'encadrement des loyers dans le Pays Basque.

Un logement loué en résidence secondaire n'est donc pas soumis à l'encadrement des loyers de la communauté d'agglomération Pays Basque.

Contester le loyer : procédure et sanctions

Le locataire dispose de plusieurs voies pour contester un loyer qu'il estime supérieur au loyer de référence majoré, ou un complément de loyer qu'il juge injustifié.

La contestation passe d'abord par une demande écrite au propriétaire (lettre recommandée avec accusé de réception, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé). En cas de refus ou d'absence de réponse, la saisine de la commission départementale de conciliation (CDC) est possible, puis celle du juge des contentieux de la protection.

Sanctions : le propriétaire qui ne respecte pas l'encadrement des loyers encourt une amende administrative de 5 000 € (personne physique) ou 15 000 € (personne morale). Le signalement du non-respect de l'encadrement se fait auprès de la préfecture des Pyrénées-Atlantiques. Le simulateur de la communauté d'agglomération Pays Basque permet de constituer son dossier de contestation avec les montants de référence appropriés.

Qui peut m'aider ?

Plusieurs interlocuteurs peuvent accompagner locataires et propriétaires dans l'application de l'encadrement des loyers dans le Pays Basque.

Les montants des loyers de référence (minoré et majoré) sont actualisés périodiquement par la communauté d'agglomération. Vérifier leur valeur en vigueur à la date de signature du bail à l'aide du simulateur officiel.