Est Ensemble : montant du loyer pour un bail d'habitation

Vue d'ensemble

Ce qu'il faut savoir sur l'encadrement des loyers à Est Ensemble : périmètre, loyers de référence, complément de loyer et voies de contestation.

Cette synthèse reprend les éléments essentiels de la fiche. Les règles propres à la première mise en location, au complément de loyer, au renouvellement, aux travaux et à la remise sur le marché après inoccupation sont détaillées dans les sections suivantes.

L'encadrement des loyers sur le territoire d'Est Ensemble

L'établissement public territorial Est Ensemble est l'un des territoires français soumis au dispositif expérimental d'encadrement du niveau des loyers.

Le territoire d'Est Ensemble se compose des communes suivantes : Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin, Romainville. Si le bail d'habitation (y compris bail mobilité) est signé ou renouvelé entre le 1ᵉʳ décembre 2021 et le 24 novembre 2026, le montant du loyer est encadré par des loyers de référence minoré et majoré.

Le loyer (hors charges) peut se composer de 2 éléments : le loyer de base et un complément de loyer. Le bail doit indiquer les montants suivants : le loyer de base (montant du loyer hors charges et hors complément de loyer), le loyer de référence et le loyer de référence majoré en vigueur à la signature du bail, correspondant à la catégorie du logement (localisation, nombre de pièces…).

Première mise en location : quel loyer fixer ?

Lors d'une première mise en location sur le territoire d'Est Ensemble, le loyer de base est plafonné par le loyer de référence majoré et le bail doit mentionner les montants de référence.

Le loyer de base (montant du loyer hors charges et hors complément de loyer) ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la signature du bail, correspondant à la catégorie du logement.

Si le loyer de base dépasse le loyer de référence majoré, le locataire peut demander une diminution de loyer devant la CDC dans les 3 ans qui suivent la signature du bail (cas notamment d'une mise en location après une inoccupation supérieure à 18 mois). Le simulateur officiel Est Ensemble permet de vérifier si le loyer pratiqué respecte l'encadrement.

Le complément de loyer

Le complément de loyer permet de dépasser le loyer de référence majoré pour certains logements présentant des caractéristiques particulières. Il est strictement encadré.

Le propriétaire (ou l'agence immobilière ou le notaire) peut appliquer un complément de loyer si les 2 conditions suivantes sont réunies : le logement a des caractéristiques particulières (localisation, confort) ; et le loyer de base (hors charges) est égal au loyer de référence majoré. Si un complément de loyer s'applique, le loyer est égal au total du loyer de base et du complément de loyer.

Pour un bail signé depuis le 18 août 2022, le complément de loyer est interdit si le logement présente au moins 1 de ces caractéristiques suivantes : sanitaires sur le palier, signes d'humidité sur certains murs, DPE de classe F ou G, fenêtres laissant anormalement passer l'air (hors grille de ventilation), vis-à-vis à moins de 10 m, infiltrations ou inondations provenant de l'extérieur, problèmes d'évacuation d'eau au cours des 3 derniers mois, installation électrique dégradée, mauvaise exposition de la pièce principale. Ces critères d'indécence excluent donc tout complément de loyer.

Renouvellement du bail : diminution et réévaluation de loyer

À l'approche du renouvellement du bail, chacune des parties dispose d'un recours : le locataire en diminution, le propriétaire en réévaluation.

À l'approche du renouvellement du bail : le propriétaire peut engager une action en réévaluation de loyer lorsque le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) est inférieur au loyer de référence minoré ; le locataire peut engager une action en diminution de loyer lorsque le loyer de base est supérieur au loyer de référence majoré.

Le propriétaire doit informer le locataire du nouveau loyer au moins 6 mois avant la fin du bail, par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte de commissaire de justice, ou en main propre contre récépissé ou émargement. La notification doit contenir l'intégralité de l'article 140 VI de la loi du 23 novembre 2018 et le nouveau montant du loyer proposé avec le loyer de référence minoré ayant servi à le déterminer. Lorsque le propriétaire engage une action de réévaluation de loyer, il ne peut pas donner son préavis (congé) au locataire pour l'échéance du bail. En cas de désaccord, la CDC est saisie 4 mois avant la fin du bail, puis le juge avant l'échéance ; à défaut, le bail est reconduit aux conditions antérieures. Le locataire peut contester l'action en réévaluation en fournissant au propriétaire 6 références de loyers de logements comparables situés dans le même groupe d'immeubles ou dans un autre groupe aux caractéristiques similaires et dans la même zone géographique (références consultables sur le site de l'observatoire des loyers en agglomération parisienne). Un bail mobilité ne peut pas être renouvelé.

Travaux et loyer sous-évalué : motifs de hausse au renouvellement

Au renouvellement du bail, le loyer peut augmenter pour trois motifs : des travaux d'amélioration ou de mise en conformité, ou un loyer sous-évalué par rapport au marché.

Le nouveau loyer peut être supérieur au dernier loyer appliqué au précédent locataire si le propriétaire a financé des travaux ou si le loyer était sous-évalué. Dans tous les cas, le nouveau loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

Si le nouveau loyer dépasse le loyer de référence majoré, le locataire peut le contester en envoyant au propriétaire (ou à l'agence immobilière) une lettre recommandée avec accusé de réception. En cas d'échec, il peut saisir la CDC (démarche gratuite) dont dépend le logement, ou directement le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.

Remise sur le marché après inoccupation

Lorsqu'un logement est remis sur le marché après une période d'inoccupation, les règles de fixation du loyer diffèrent selon que l'inoccupation a duré plus ou moins de 18 mois.

Le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) d'un logement remis sur le marché après moins de 18 mois d'inoccupation peut être augmenté dans certains cas seulement : il n'a pas été révisé au cours des 12 mois précédents ; des travaux d'amélioration ou de mise aux normes de décence ont été faits depuis le départ de l'ancien locataire ; ou il est sous-évalué. Mais le nouveau loyer de base ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

Pour un bail signé depuis le 24 août 2022 et concernant un logement de classe F ou G (classe indiquée sur le DPE), le loyer de base ne doit pas dépasser le loyer appliqué au précédent locataire : cette règle s'applique quelle que soit la durée d'inoccupation et se superpose à l'encadrement des loyers.

Contester un loyer et ressources utiles

En cas de litige, la commission départementale de conciliation (CDC) et le juge des contentieux de la protection sont les deux voies de recours. Des outils et interlocuteurs complémentaires existent.

Selon le type de contestation, les délais de saisine de la commission départementale de conciliation (CDC) varient : 3 mois à partir de la signature du bail pour un complément de loyer ; 5 mois avant l'échéance pour l'action en diminution du locataire ; 4 mois avant l'échéance pour saisir la CDC après un refus ou un silence du propriétaire sur une diminution ; 4 mois avant la fin du bail pour une action en réévaluation du propriétaire. La saisine de la CDC est gratuite.

L'Agence départementale pour l'information sur le logement (ADIL) de votre département peut vous informer gratuitement sur vos droits et vous aider dans vos démarches. En cas de non-respect de l'encadrement des loyers, le signalement à la préfecture ouvre la possibilité d'une amende administrative à l'encontre du propriétaire (5 000 € pour une personne physique, 15 000 € pour une personne morale).