Vue d'ensemble
Ce qu'il faut savoir sur l'encadrement des loyers à Plaine Commune : territoire concerné, loyers de référence, plafonnement et recours du locataire.
Ce qu'il faut savoir
- L'encadrement des loyers s'applique aux baux signés ou renouvelés entre le 1ᵉʳ juin 2021 et le 24 novembre 2026 sur le territoire de Plaine Commune.
- Le territoire de Plaine Commune regroupe les communes d'Aubervilliers, La Courneuve, Épinay-sur-Seine, L'Île-Saint-Denis, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains et Villetaneuse.
- Le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la signature du bail.
- Le loyer de référence minoré et le loyer de référence majoré varient selon le type de location (vide ou meublée), le nombre de pièces et l'époque de construction du logement.
- Le propriétaire qui dépasse le loyer de référence majoré encourt une amende administrative de 5 000 € (personne physique) ou 15 000 € (personne morale).
- Un complément de loyer peut être appliqué si le logement présente des caractéristiques particulières et si le loyer de base est égal au loyer de référence majoré.
- Le locataire peut contester le loyer ou le complément de loyer devant la commission départementale de conciliation (CDC) puis le juge des contentieux de la protection.
Conditions essentielles
- Le logement doit être situé sur l'une des 9 communes de Plaine Commune.
- Le bail doit être signé ou renouvelé entre le 1ᵉʳ juin 2021 et le 24 novembre 2026.
- Les montants de loyer de référence minoré et majoré doivent être mentionnés dans le bail et dans l'annonce immobilière.
Les étapes
- Identifier la catégorie du logement (nombre de pièces, type vide ou meublé, époque de construction).
- Consulter les loyers de référence minoré et majoré en vigueur via le simulateur de la DRIHL Île-de-France.
- Fixer le loyer de base en respectant le plafond du loyer de référence majoré.
- Mentionner dans le bail le loyer de base, le loyer de référence et le loyer de référence majoré.
- Le cas échéant, justifier et mentionner le complément de loyer dans le bail.
- En cas de dépassement, le locataire saisit la commission départementale de conciliation ou le juge des contentieux de la protection.
Cette synthèse reprend les éléments essentiels de la fiche. Les détails — modalités de contestation, majoration après travaux, déroulement des actions en réévaluation et en diminution — sont traités dans les sections suivantes.
Cette synthèse ne remplace pas la fiche
Pour les règles propres au renouvellement de bail, aux travaux et au complément de loyer, voir les sections « Renouvellement de bail », « Après travaux » et « Complément de loyer ».
Encadrement des loyers à Plaine Commune
L'encadrement des loyers s'applique aux baux d'habitation (y compris les baux mobilité) signés ou renouvelés sur le territoire de Plaine Commune entre le 1ᵉʳ juin 2021 et le 24 novembre 2026.
Le loyer de référence minoré et le loyer de référence majoré sont fixés par arrêté préfectoral pour chaque catégorie de logement. Le loyer de base d'un logement ne doit jamais dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.
Le territoire de Plaine Commune comprend les communes suivantes : Aubervilliers, La Courneuve, Épinay-sur-Seine, L'Île-Saint-Denis, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains et Villetaneuse. Les loyers de référence minoré et majoré y varient selon le type de location (vide ou meublée), le nombre de pièces et l'époque de construction du logement. Dans certains cas, un complément de loyer peut être prévu dans le bail : il a pour effet de porter le loyer du logement au-delà du loyer de référence majoré. Ces différents montants doivent être mentionnés dans le bail et dans l'annonce immobilière.
Règle
L'encadrement des loyers s'applique à chacun des évènements suivants : première mise en location, renouvellement de bail et nouvelle mise en location après moins de 18 mois d'inoccupation du logement.
Le loyer (hors charges) peut se composer de 2 éléments : le loyer de base (montant du loyer hors charges et hors complément de loyer) et un complément de loyer. Le bail doit indiquer le loyer de base, le loyer de référence et le loyer de référence majoré en vigueur à la signature du bail et selon la catégorie du logement. Le loyer de base ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la signature du bail.
Première mise en location
Lors d'une première mise en location, le loyer de base ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la signature du bail.
Si le bail ne mentionne pas le montant du loyer de référence majoré, le locataire dispose d'1 mois à partir de la date de prise d'effet du bail pour adresser au propriétaire, par courrier recommandé avec accusé de réception, une mise en demeure de le compléter.
Le propriétaire a ensuite 1 mois pour répondre à partir de la date de réception de la proposition du locataire. En l'absence de réponse ou en cas de refus du propriétaire dans ce délai, le locataire peut saisir dans les 3 mois suivants le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement, pour obtenir une diminution du loyer si nécessaire.
Règle
Si le loyer de base dépasse le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail (mentionné ou non dans le bail), le locataire peut demander une diminution de loyer et le remboursement des trop-perçus au propriétaire. Pour cela, il peut saisir la commission départementale de conciliation (CDC) ; en cas d'échec, il peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement loué. Le locataire peut également signaler le non-respect de l'encadrement des loyers à la préfecture.
Le propriétaire encourt une amende administrative de 5 000 € s'il s'agit d'une personne physique, et de 15 000 € s'il s'agit d'une personne morale. Les montants de loyer de référence sont consultables à l'aide du simulateur de la DRIHL Île-de-France pour Plaine Commune.
Renouvellement de bail
À l'approche du renouvellement de bail, chacune des parties peut engager une action selon la position du loyer de base par rapport aux loyers de référence.
Le propriétaire peut engager une action en réévaluation de loyer lorsque le loyer de base est inférieur au loyer de référence minoré. Le locataire peut engager une action en diminution de loyer lorsque le loyer de base est supérieur au loyer de référence majoré.
Lorsque le propriétaire engage une action de réévaluation de loyer, il ne peut pas donner son préavis (congé) au locataire pour l'échéance du bail. Un bail mobilité ne peut pas être renouvelé.
Règle
Les actions en réévaluation et en diminution de loyer sont encadrées par des délais stricts et des conditions de forme (notification par lettre recommandée, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé). Le contenu de la notification doit inclure l'intégralité de l'article 140 VI de la loi du 23 novembre 2018 ainsi que le nouveau montant du loyer proposé et le loyer de référence minoré ou majoré ayant servi à le déterminer.
Les loyers de référence minoré et majoré applicables à Plaine Commune sont consultables sur le simulateur de la DRIHL Île-de-France. La date limite d'application du dispositif est le 24 novembre 2026.
Action en réévaluation de loyer
Le propriétaire peut proposer une augmentation du loyer lors du renouvellement du bail, sous conditions strictes.
Il faut respecter 3 conditions : le nouveau loyer (hors charges et hors complément de loyer) doit être inférieur ou égal au *loyer de référence minoré* en vigueur au moment où le propriétaire informe le locataire ; l'augmentation proposée doit être inférieure ou égale à la plus élevée des 2 limites suivantes ; et depuis le 22 août 2024, il est interdit d'augmenter le loyer d'un logement classé F ou G (classement indiqué sur le DPE) lors du renouvellement du bail.
Les 2 limites d'augmentation sont les suivantes. Première limite : 50 % de la différence entre le loyer qui correspond aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au locataire avant le renouvellement du bail (éventuellement révisé si cela n'avait pas été fait dans les 12 derniers mois). Deuxième limite : une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux faits depuis le dernier renouvellement du bail (travaux d'amélioration ou travaux de mise aux normes), lorsque le montant de ces travaux est au moins égal au montant de la dernière année de loyer.
Règle
Le propriétaire doit adresser une notification au locataire : soit par lettre recommandée avec accusé de réception, soit par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice), soit par remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit contenir l'intégralité de l'article 140 VI de la loi du 23 novembre 2018, le nouveau montant du loyer proposé et le loyer de référence minoré ayant servi à le déterminer.
Lorsque le propriétaire engage une action de réévaluation de loyer, il ne peut pas donner son préavis (congé) au locataire pour l'échéance du bail. Le locataire peut contester l'action en réévaluation de loyer en fournissant au propriétaire 6 références de loyer de logements comparables, situés soit dans le même groupe d'immeubles, soit dans tout autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique. Ces références de loyers sont consultables sur le site de l'observatoire des loyers en agglomération parisienne.
- Nouveau loyer inférieur ou égal au loyer de référence minoré en vigueur.
- Augmentation plafonnée à 50 % de l'écart avec les loyers de voisinage ou à 15 % du coût des travaux.
- Interdiction d'augmenter le loyer pour les logements classés F ou G (DPE) depuis le 22 août 2024.
Action en diminution de loyer
Si le loyer de base inscrit dans le bail est supérieur au loyer de référence majoré, le locataire peut proposer au propriétaire (ou à l'agence immobilière) la diminution du loyer de base.
Les 2 conditions suivantes doivent être respectées : le locataire fait sa demande au moins 5 mois avant l'échéance du bail ; et le loyer de référence majoré pris en considération est celui en vigueur à la date de la demande du locataire.
Le locataire doit adresser sa demande écrite au propriétaire (ou à l'agence immobilière) : soit par lettre recommandée avec accusé de réception, soit par acte de commissaire de justice, soit par remise en main propre contre récépissé ou émargement. La demande doit contenir l'intégralité de l'article 140 VI de la loi du 23 novembre 2018, ainsi que le nouveau montant du loyer proposé et le loyer de référence majoré en vigueur à la date de la proposition du locataire.
Règle
Si le propriétaire (ou l'agence immobilière) refuse, ou s'il ne répond pas au locataire, le locataire doit saisir la commission départementale de conciliation (CDC) au plus tard 4 mois avant l'échéance du bail. Si aucun accord n'est trouvé en dépit de l'intervention de la CDC, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection avant l'échéance du bail.
Si le locataire ne saisit pas le juge dans ce délai, le bail est reconduit aux conditions antérieures du loyer. Si l'ancien loyer n'a pas été révisé au cours des 12 mois précédents, le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut le réviser.
Loyer non révisé
Lorsque le loyer n'a pas été révisé, le montant du nouveau loyer est encadré par le dernier loyer appliqué au précédent locataire et le loyer de référence majoré.
Le montant du nouveau loyer ne doit pas dépasser le montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire. Toutefois, il peut être augmenté de la variation annuelle de l'IRL (indice de référence des loyers) publié à la date de signature du nouveau bail, si aucune révision n'est intervenue au cours des 12 derniers mois.
Dans tous les cas, le nouveau loyer ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail. Le montant du loyer appliqué au dernier locataire doit être indiqué dans le bail. La sous-évaluation d'un loyer peut être estimée à partir des loyers habituellement constatés pour des logements comparables, situés dans la même zone géographique, consultables sur le site de l'observatoire des loyers en agglomération parisienne.
Règle
Si le nouveau loyer dépasse le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail, le locataire peut le contester en envoyant au propriétaire (ou à l'agence immobilière) une lettre recommandée avec accusé de réception. En cas d'échec, il peut saisir la commission départementale de conciliation (CDC) dont dépend le logement (démarche gratuite) ou directement le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.
Les loyers de référence applicables à Plaine Commune sont consultables via le simulateur de la DRIHL Île-de-France. Le dispositif s'applique aux baux signés ou renouvelés jusqu'au 24 novembre 2026.
Loyer sous-évalué
Si le loyer pratiqué avec l'ancien locataire était sous-évalué, le propriétaire peut proposer un nouveau loyer plus élevé lors du renouvellement du bail.
Il faut respecter 2 règles pour fixer le nouveau loyer. Première règle : l'augmentation du loyer ne doit pas dépasser 50 % de la différence entre le montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au locataire. Deuxième règle : le nouveau loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la signature du bail.
Vous pouvez estimer la sous-évaluation d'un loyer à partir des loyers habituellement constatés pour des logements comparables, situés dans la même zone géographique. Ces références de loyers sont consultables sur le site de l'observatoire des loyers en agglomération parisienne.
Règle
Si le nouveau loyer dépasse le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail, le locataire peut le contester en envoyant au propriétaire (ou à l'agence immobilière) une lettre recommandée avec accusé de réception. En cas d'échec, il peut saisir la commission départementale de conciliation (CDC) ou le juge des contentieux de la protection.
La sous-évaluation s'apprécie par comparaison avec des logements de caractéristiques similaires dans la même zone géographique. L'observatoire des loyers en agglomération parisienne constitue la source de référence pour ces comparaisons.
Après travaux
Le propriétaire peut augmenter le loyer lors du renouvellement du bail s'il a financé des travaux d'amélioration ou de mise aux normes depuis le départ du dernier locataire.
Si les conditions sont respectées, le loyer annuel pratiqué au précédent locataire peut être augmenté dans la limite du loyer de référence majoré en vigueur à la signature du bail. Les travaux doivent avoir été réalisés (dans les parties communes ou privatives) depuis le départ du dernier locataire et être d'un montant au moins égal à 50 % de la dernière année de loyer (hors charges).
Les travaux éligibles sont les travaux d'amélioration (hors travaux d'économie d'énergie ayant donné lieu à une majoration de loyer pour réduction de charges) et les travaux de mise aux normes. Deux seuils de montant de travaux sont distingués : un premier seuil de 50 % de la dernière année de loyer, et un second seuil de 100 % (la dernière année de loyer). Lorsque le montant des travaux est au moins égal à 50 % mais inférieur à 100 % de la dernière année de loyer, le propriétaire doit adresser une notification au locataire au moins 4 mois avant l'échéance du bail. Lorsque le montant des travaux est au moins égal à la dernière année de loyer, le propriétaire doit adresser une notification au moins 5 mois avant l'échéance du bail.
Règle
La notification doit contenir le nouveau montant du loyer, le loyer de référence minoré ayant servi à le déterminer, le détail des travaux et leur montant, ainsi que les références de loyers de logements comparables. Si le nouveau loyer dépasse le loyer de référence majoré, le locataire peut le contester par lettre recommandée avec accusé de réception, puis saisir la commission départementale de conciliation (CDC) ou le juge des contentieux de la protection.
Lorsque le montant des travaux est au moins égal à la dernière année de loyer, le propriétaire ne peut pas donner son préavis (congé) au locataire pour l'échéance du bail. L'exemple chiffré suivant illustre l'application progressive d'une hausse : pour un bail de 3 ans, un dernier loyer mensuel de 600 € (hors charges et hors complément de loyer) et une hausse à appliquer de 50 € mensuels, cette hausse étant inférieure à 10 % du loyer (600 × 10 % = 60 €), son application sera d'un tiers par an : le loyer mensuel sera augmenté la première année de 16,67 € par mois (50 × 1/3), puis la deuxième année de 33,33 € par mois (50 × 2/3), et la troisième année de 50 € par mois.
Complément de loyer
Le propriétaire (ou l'agence immobilière/notaire) peut appliquer un complément de loyer dans certaines conditions, permettant de porter le loyer au-delà du loyer de référence majoré.
Le complément de loyer ne s'applique que si les 2 conditions suivantes sont réunies : le logement a des caractéristiques particulières (localisation, confort) ; et le loyer de base (hors charges) est égal au loyer de référence majoré.
Si un complément de loyer s'applique, le loyer est égal au total du loyer de base et du complément de loyer. Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement qui le justifient doivent être indiqués dans le bail.
Règle
Pour contester le complément de loyer, le locataire doit saisir la commission départementale de conciliation (CDC) dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C'est au propriétaire (ou à l'agence immobilière) de prouver que le complément de loyer est justifié. Si la CDC parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par la CDC ; ce nouveau montant s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
Pour un bail signé depuis le 18 août 2022, le complément de loyer est interdit si le logement a au moins 1 de ces caractéristiques suivantes : sanitaires sur le palier, signes d'humidité sur certains murs, DPE de classe F ou G, fenêtres laissant anormalement passer l'air (hors grille de ventilation), vis-à-vis à moins de 10 m, infiltrations ou inondations provenant de l'extérieur, problèmes d'évacuation d'eau au cours des 3 derniers mois, installation électrique dégradée, mauvaise exposition de la pièce principale. Si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l'avis de la CDC pour saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement ; il peut lui demander d'annuler ou de diminuer le complément de loyer.
Nouvelle mise en location après 18 mois d'inoccupation
Le loyer d'un logement remis sur le marché après une inoccupation d'au moins 18 mois est soumis à des règles distinctes de celles applicables après une inoccupation inférieure à 18 mois.
Après 18 mois et plus d'inoccupation, le bail doit indiquer le loyer de base, le loyer de référence et le loyer de référence majoré en vigueur à la signature du bail, selon la catégorie du logement. Le loyer de base ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré.
Si le loyer de base dépasse le loyer de référence majoré, le locataire peut demander une diminution de loyer devant la commission départementale de conciliation (CDC), dans les 3 ans qui suivent la signature du bail. Après une inoccupation de moins de 18 mois, le loyer de base peut être augmenté dans les cas suivants : lorsqu'il n'a pas été révisé au cours des 12 mois précédents, lorsqu'il est sous-évalué, lorsque des travaux d'amélioration ou de mise aux normes de décence ont été faits depuis le départ de l'ancien locataire ; mais le nouveau loyer de base ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.
Règle
Dans les deux cas (inoccupation supérieure ou inférieure à 18 mois), le complément de loyer n'est possible que si le logement présente des caractéristiques particulières et si le loyer de base est égal au loyer de référence majoré. Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement qui le justifient doivent être indiqués dans le bail.
Le complément de loyer est interdit pour les baux signés depuis le 18 août 2022 lorsque le logement présente au moins 1 des caractéristiques dégradées listées dans la section précédente. Le montant du loyer appliqué au dernier locataire doit être indiqué dans le bail. Les loyers de référence applicables à Plaine Commune sont consultables via le simulateur de la DRIHL Île-de-France.
Textes applicables
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 18Texte législatif
- Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 : article 140Texte législatif
- Plaine commune : arrêté préfectoral sur les loyers de référence du 1er juin au 24 novembre 2026drihl.ile-de-france.developpement-durable.gouv.fr
- Décret n° 2019-437 du 13 mai 2019 sur les modalités d'application de la mise en demeure en cas de non-respect du dispositif expérimental d'encadrement du niveau des loyers et le recouvrement des amendes administrativesLégifrance
- Décret n°2017-1198 du 27 juillet 2017 sur l'évolution de certains loyers (d'août 2024 au 31 juillet 2027)Légifrance
- Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 2Légifrance
- Réponse ministérielle du 6 avril 1992 relative à la notion de "travaux d'amélioration" dans les parties communes et privativesAssemblée nationale
Sources officielles
- OuvrirService-Public.fr
Plaine Commune : montant du loyer pour un bail d'habitation
Vérifiée le 2026-10-04
Voir aussi
- Rédaction du bail d'habitation (contrat de location)
- Logement à louer décent
- Commission départementale de conciliation (CDC)
L'encadrement des loyers à Plaine Commune s'applique aux baux signés ou renouvelés entre le 1ᵉʳ juin 2021 et le 24 novembre 2026. Les loyers de référence minoré et majoré évoluent selon les arrêtés préfectoraux. Vérifier les montants en vigueur auprès de la DRIHL Île-de-France ou d'une Adil.