Rédaction du bail d'habitation

Vue d'ensemble

Une règle écrite, une règle attachée à la résidence principale. Les points de vigilance ne sont pas ici : chacun est traité à sa place, dans la section qui l'explique. Le champ « deplace » conserve la trace.

Qu'est-ce qu'un bail d'habitation ?

Le bail d'habitation, ou contrat de location, est la convention par laquelle le propriétaire (bailleur) met un logement à disposition du locataire en échange d'un loyer. Le bail est régi par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 lorsqu'il s'agit d'un logement loué vide ; il est régi par l'article 25-2 à 25-11 de la loi n° 89-462 lorsqu'il s'agit d'un logement loué meublé.

Le bail verbal n'est pas valable pour un logement servant de résidence principale. Pour un logement de vacances ou un logement meublé de courte durée, les règles sont différentes.

La différence entre logement vide et logement meublé

Le régime du bail diffère selon que le logement est loué vide ou meublé. Le logement meublé est défini par un décret qui liste les éléments de mobilier obligatoires ; le logement vide est un logement qui ne répond pas à cette définition.

Un logement est réputé meublé lorsqu'il est équipé d'un mobilier suffisant pour permettre au locataire d'y vivre normalement, conformément à la liste fixée par décret.

La forme du bail

Le bail d'habitation est strictement encadré dans sa forme : il doit être écrit, signé par les deux parties, et établi en autant d'exemplaires qu'il y a de parties.

Bail écrit

Le bail est établi par écrit. Un bail verbal n'est pas valable pour un logement servant de résidence principale.

Exemplaires

Le bail est établi en autant d'exemplaires qu'il y a de parties : un exemplaire pour le propriétaire, un exemplaire pour chaque locataire (et un par co-locataire en cas de colocation).

Acte sous signature privée ou authentique

Le bail peut prendre la forme d'un acte sous signature privée (signature des parties) ou d'un acte authentique (signé devant notaire). L'acte authentique est obligatoire dans certains cas (bail de plus de 12 ans, par exemple).

Le bail doit être signé par chacune des parties. La signature peut être manuscrite ou électronique, sous réserve de l'accord exprès de chaque partie.

Les mentions et informations obligatoires

Le bail doit comporter un certain nombre de mentions et d'informations obligatoires, dont l'absence ou l'inexactitude peut entraîner une sanction.

Le modèle de bail réglementaire

Le contenu du bail doit être conforme au modèle réglementaire fixé par décret. Le modèle applicable varie selon le type de location (vide ou meublé) et selon la date de signature du bail.

L'utilisation d'un modèle non conforme peut entraîner une sanction : le locataire peut obtenir une diminution de loyer, et le bailleur peut être condamné à des dommages et intérêts.

Les documents annexes au bail

Plusieurs documents doivent être annexés au bail. Leur absence peut entraîner une sanction, et le locataire peut obtenir une diminution de loyer.

Diagnostics immobiliers

DPE, diagnostic plomb, diagnostic amiante, diagnostic électricité, diagnostic gaz, diagnostic termites (selon la zone), état des risques et pollutions (ERP).

État des lieux

État des lieux d'entrée, signé par les deux parties. Il décrit l'état du logement à l'entrée du locataire et sert de référence pour l'état des lieux de sortie.

Notice d'information

Notice d'information relative aux droits et obligations des parties, aux voies de recours et d'indemnisation en cas de litige. Cette notice est fournie par décret.

Extrait du règlement de copropriété

Si le logement est en copropriété : extrait du règlement de copropriété concernant l'usage des parties communes et privatives.

Les diagnostics immobiliers obligatoires

Le bailleur doit fournir au locataire un certain nombre de diagnostics immobiliers. La liste varie selon l'âge du logement, sa localisation et ses équipements.

Les diagnostics doivent être annexés au bail. Le locataire peut les consulter à tout moment pendant la durée du bail.

Les clauses interdites

Certaines clauses sont interdites par la loi : elles sont réputées non écrites et ne peuvent pas être opposées au locataire. Le bailleur ne peut pas les inclure dans le bail, même avec l'accord du locataire.

Clause imposant au locataire de payer le loyer en cas de panne de l'ascenseur

Le bailleur ne peut pas mettre à la charge du locataire le coût de réparation d'une panne d'ascenseur.

Clause imposant au locataire des frais d'agence abusifs

Les honoraires de l'agence ne peuvent pas excéder un plafond fixé par décret, et ne peuvent être mis à la charge du locataire que pour certaines prestations.

Clause interdisant au locataire d'exercer une activité professionnelle

Le bailleur ne peut pas interdire au locataire d'exercer une activité professionnelle dans le logement, sous réserve du respect de la destination de l'immeuble.

Clause réservant au propriétaire le droit de modifier unilatéralement le loyer

Le loyer ne peut être révisé que selon l'IRL, et selon les modalités prévues par le bail.

Une clause interdite est réputée non écrite : elle est sans effet, mais le bail reste valable pour le reste. Le locataire peut la contester à tout moment pendant la durée du bail.

La durée du bail

La durée du bail est fixée par la loi : 3 ans pour un logement vide, 1 an pour un logement meublé (9 mois pour les étudiants). Le bail peut être renouvelé par tacite reconduction.

Le bailleur peut proposer un bail de plus courte durée (1 an pour un logement vide, par exemple) lorsque le logement est mis en location pour des raisons professionnelles ou familiales. Le bail doit alors préciser le motif.

La surface habitable

La surface habitable du logement (loi Carrez) doit être mentionnée dans le bail lorsque le logement a une superficie supérieure à 8 m². Un écart de plus de 5 % entre la surface mentionnée et la surface réelle ouvre droit à une diminution de loyer.

La surface habitable n'est pas obligatoire pour les locations meublées (à l'exception de certains cas). Pour les logements vides, elle est obligatoire depuis la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009.

Le bail signé par un couple

Le bail peut être signé par un couple marié, pacsé ou concubin. Les règles diffèrent selon le statut du couple : signature conjointe, solidarité, droit au bail en cas de séparation.

En cas de séparation, le conjoint ou partenaire restant dans le logement doit informer le bailleur de la situation. Le bailleur peut accepter ou refuser le remplacement du cocontractant sortant.

La rétractation après signature

Après avoir signé un bail d'habitation, le locataire dispose d'un délai de rétractation de 10 jours calendaires, à compter de la date de signature. Ce droit ne s'applique qu'aux baux conclus dans le cadre d'un démarchage à domicile ou d'une vente à distance.

Le droit de rétractation ne s'applique pas aux baux conclus dans le cadre d'une location classique (bail signé dans l'agence immobilière ou chez le bailleur). Il s'applique uniquement aux baux conclus à distance ou par démarchage à domicile.