Vue d'ensemble
Ce qu'il faut retenir sur la vente d'un logement loué en cours de bail : conditions selon le type de bail, obligations du nouveau propriétaire et congé.
Ce qu'il faut savoir
- Il est possible de mettre en vente un logement habité par un locataire.
- Les conditions diffèrent selon qu'il s'agit d'un logement loué vide, d'un logement loué meublé ou d'un bail mobilité.
- Le propriétaire d'un logement loué vide peut mettre en vente ce logement, même s'il est habité par un locataire.
- Lorsque le logement est vendu, le locataire reste dans les lieux et son bail se poursuit aux mêmes conditions avec le nouveau propriétaire.
- C'est le nouveau propriétaire qui devra restituer le dépôt de garantie au départ du locataire.
- Si le nouveau propriétaire veut habiter le logement ou le vendre à son tour, il doit respecter un délai spécifique avant de donner son préavis (congé) au locataire.
- Le locataire peut acheter le logement, mais il n'est pas prioritaire : il n'a pas de droit de préemption, sauf dans certaines situations.
Conditions essentielles
- Un locataire occupe le logement au moment de la mise en vente.
- Le bail en cours est un bail d'habitation vide, un bail d'habitation meublé ou un bail mobilité.
- Pour un congé pour habiter ou pour vendre, la date de fin du bail en cours au moment de l'achat est prise en compte.
- Pour un logement meublé ou un bail mobilité, des informations doivent être indiquées au locataire par le nouveau propriétaire.
- En présence d'une autorisation préalable de mise en location, son transfert doit être déclaré.
Les étapes
- Déterminer la nature du bail en cours : vide, meublé ou bail mobilité.
- Mettre en vente le logement ; le locataire reste dans les lieux et son bail se poursuit.
- Le nouveau propriétaire informe le locataire de ses coordonnées.
- Le nouveau propriétaire prend en charge le dépôt de garantie à restituer au départ du locataire.
- S'il veut habiter le logement ou le vendre, respecter le délai spécifique applicable avant de donner congé.
- Le cas échéant, déclarer le transfert de l'autorisation préalable de mise en location.
Cette synthèse présente les règles de vente sans détailler la procédure de congé ni les formalités de vente ; elle ne traite pas des autres causes de fin de bail.
Cette synthèse ne remplace pas la fiche
Pour le détail des délais et des obligations, voir les sections « Le congé pour habiter », « Le congé pour vendre » et « Les obligations du nouveau propriétaire ».
Le principe : vendre un logement habité
La fiche officielle admet la vente d'un logement occupé.
Il est possible de mettre en vente un logement habité par un locataire.
La vente en cours de bail désigne la cession du logement alors que le locataire l'occupe encore.
Règle
Mais les conditions pour le faire sont différentes selon qu'il s'agit d'un logement loué avec un bail d'habitation vide (logement vide) ou d'un logement loué avec un bail d'habitation meublé ou un bail mobilité (logement meublé).
C'est donc le type de bail qui détermine le régime applicable.
Logement vide ou logement meublé
La distinction de base oppose logement vide et logement meublé.
Les conditions de vente diffèrent selon qu'il s'agit d'un logement vide ou d'un logement meublé.
Le logement vide est un logement loué avec un bail d'habitation vide. Le logement meublé est un logement loué avec un bail d'habitation meublé ou un bail mobilité.
- Logement vide : bail d'habitation vide.
- Logement meublé : bail d'habitation meublé ou bail mobilité.
Cette distinction commande l'ensemble des règles décrites par la fiche officielle.
La vente d'un logement loué vide
Le propriétaire d'un logement loué vide dispose d'une faculté de vente.
Le propriétaire d'un logement loué vide peut mettre en vente ce logement, même s'il est habité par un locataire.
Règle
La mise en vente est possible sans que la présence du locataire y fasse obstacle.
Cette possibilité figure expressément dans la fiche officielle.
Les obligations du nouveau propriétaire
La vente fait naître des obligations pour le nouveau propriétaire.
Lorsque le logement est vendu à un nouveau propriétaire : le nouveau propriétaire doit informer le locataire de ses coordonnées.
Règle
Le locataire reste dans les lieux et voit son bail se poursuivre aux mêmes conditions avec ce nouveau propriétaire.
- Informer le locataire des coordonnées du nouveau propriétaire.
- Le bail se poursuit aux mêmes conditions avec le nouveau propriétaire.
- Le nouveau propriétaire restitue le dépôt de garantie au départ du locataire.
La poursuite du bail avec le nouveau propriétaire est une conséquence directe de la cession.
Dépôt de garantie et caution
Deux éléments sont précisés par la fiche officielle.
C'est notamment le nouveau propriétaire qui devra restituer le dépôt de garantie au locataire à son départ du logement.
Règle
L'engagement de la caution du locataire demeure, sauf si une clause de l'acte de cautionnement prévoit le contraire.
Le dépôt de garantie et la caution suivent donc la vente, sous la réserve ainsi indiquée pour la caution.
Le congé pour habiter
Si le nouveau propriétaire veut habiter le logement, un délai s'applique.
Si le nouveau propriétaire veut habiter le logement, il doit respecter un délai spécifique avant de donner son préavis (congé) au locataire en place. Tout dépend de la date de fin du bail en cours à la date d'achat, c'est-à-dire à la date de signature de l'acte authentique par le nouveau propriétaire.
- Le bail prend fin moins de 2 ans après l'achat : le nouveau propriétaire peut donner son préavis (congé) pour la fin du bail en cours. Toutefois, le congé ne prend effet qu'à la fin d'un délai de 2 ans après la signature de l'acte authentique.
- Le bail prend fin plus de 2 ans après : le nouveau propriétaire peut donner son préavis (congé) au locataire à la fin du bail.
Le délai dépend donc de la date de fin du bail au regard de la date d'achat.
Le congé pour vendre
Si le nouveau propriétaire veut vendre à son tour, un autre délai s'applique.
Si le nouveau propriétaire veut vendre le logement à son tour, tout dépend de la date de fin du bail en cours à la date d'achat.
- Le bail prend fin moins de 3 ans après l'achat : le nouveau propriétaire peut donner son préavis (congé) à la fin de la 1re reconduction tacite du bail ou à la fin du 1er renouvellement du bail.
- Le bail prend fin plus de 3 ans après : le nouveau propriétaire peut donner son préavis (congé) à la fin du bail.
Le congé pour vendre obéit donc à un décompte distinct de celui du congé pour habiter.
Un exemple de congé pour vendre
La fiche officielle illustre le décompte du congé pour vendre.
Si le propriétaire a acheté le logement le 1er mars 2026 et que le bail prend fin le 31 mai 2028, il peut donner congé au locataire pour qu'il libère les lieux au plus tard à la date de fin de la 1re reconduction, qui a lieu le 31 mai 2031.
Cet exemple illustre l'hypothèse où le bail prend fin moins de 3 ans après l'achat, dans le cadre du congé pour vendre.
L'exemple est celui donné par la fiche officielle.
L'autorisation préalable de mise en location
Un cas particulier tient à une autorisation administrative.
Si le propriétaire initial avait dû demander une autorisation préalable de mise en location auprès de la mairie de la commune ou de l'EPCI du logement, le nouveau propriétaire doit en déclarer le transfert.
L'autorisation préalable de mise en location est l'autorisation que le propriétaire initial a pu devoir demander ; son transfert au nouveau propriétaire doit être déclaré.
Cette obligation de déclaration du transfert vaut tant pour le congé pour vendre que pour le congé pour habiter selon la fiche officielle.
La vente d'un logement loué meublé
Le logement meublé suit un régime propre.
Le propriétaire peut vendre le logement ou le céder gratuitement, alors que le bail d'habitation meublé est en cours.
Règle
Lorsque le logement est vendu à un nouveau propriétaire : le nouveau propriétaire doit informer le locataire de ses coordonnées ; le locataire reste dans les lieux et voit son bail se poursuivre aux mêmes conditions ; c'est le nouveau propriétaire qui devra lui restituer le dépôt de garantie, si la location prend fin.
L'engagement de la caution demeure, sauf si une clause de l'acte de cautionnement prévoit le contraire.
La vente pendant un bail mobilité
Le bail mobilité est également envisagé.
Le propriétaire peut vendre le logement, ou le céder gratuitement, alors que le bail mobilité est en cours.
Règle
Le nouveau propriétaire doit indiquer les informations suivantes au locataire : son nom ou dénomination ; son domicile ou siège social ; nom et adresse de l'agence immobilière (si nécessaire). Le locataire reste dans les lieux et voit son bail se poursuivre aux mêmes conditions.
Les informations à indiquer au locataire sont celles citées par la fiche officielle.
Le locataire et le droit de préemption
La fiche officielle précise la situation du locataire qui souhaite acheter.
Le locataire peut acheter le logement qu'il habite, mais il n'est pas prioritaire pour le faire.
Règle
Il n'a pas de droit de préemption, sauf dans certaines situations (par exemple, la mise en vente de l'immeuble).
Le droit de préemption est la faculté d'acquérir en priorité ; le locataire n'en bénéficie pas, sauf situations particulières comme la mise en vente de l'immeuble.
Le locataire n'est donc pas prioritaire par principe.
Tableau récapitulatif des délais
Un tableau récapitule les délais applicables au nouveau propriétaire qui veut habiter le logement ou le vendre à son tour.
| Objectif du nouveau propriétaire | Date de fin du bail | Possibilité de congé |
|---|---|---|
| Habiter le logement | Moins de 2 ans après l'achat | Le nouveau propriétaire peut donner son préavis (congé) pour la fin du bail en cours ; le congé ne prend effet qu'à la fin d'un délai de 2 ans après la signature de l'acte authentique. |
| Habiter le logement | Plus de 2 ans après l'achat | Le nouveau propriétaire peut donner son préavis (congé) au locataire à la fin du bail. |
| Vendre à son tour | Moins de 3 ans après l'achat | Le nouveau propriétaire peut donner son préavis (congé) à la fin de la 1re reconduction tacite ou à la fin du 1er renouvellement du bail. |
| Vendre à son tour | Plus de 3 ans après l'achat | Le nouveau propriétaire peut donner son préavis (congé) à la fin du bail. |
Habiter le logement
- Date de fin du bail
- Moins de 2 ans après l'achat
- Possibilité de congé
- Le nouveau propriétaire peut donner son préavis (congé) pour la fin du bail en cours ; le congé ne prend effet qu'à la fin d'un délai de 2 ans après la signature de l'acte authentique.
Habiter le logement
- Date de fin du bail
- Plus de 2 ans après l'achat
- Possibilité de congé
- Le nouveau propriétaire peut donner son préavis (congé) au locataire à la fin du bail.
Vendre à son tour
- Date de fin du bail
- Moins de 3 ans après l'achat
- Possibilité de congé
- Le nouveau propriétaire peut donner son préavis (congé) à la fin de la 1re reconduction tacite ou à la fin du 1er renouvellement du bail.
Vendre à son tour
- Date de fin du bail
- Plus de 3 ans après l'achat
- Possibilité de congé
- Le nouveau propriétaire peut donner son préavis (congé) à la fin du bail.
Ces délais sont ceux indiqués par la fiche officielle, en fonction de la date de fin du bail au regard de la date d'achat.
Définitions utiles
Quelques termes employés par la fiche officielle méritent d'être précisés.
- Logement vide
- Logement loué avec un bail d'habitation vide.
- Logement meublé
- Logement loué avec un bail d'habitation meublé ou un bail mobilité.
- Acte authentique
- Acte au sens duquel se détermine la date d'achat pour le décompte des délais de congé.
- Droit de préemption
- Faculté d'acquérir en priorité ; le locataire n'en bénéficie pas, sauf situations particulières comme la mise en vente de l'immeuble.
- Autorisation préalable de mise en location
- Autorisation que le propriétaire initial a pu demander ; son transfert au nouveau propriétaire doit être déclaré.
Où s'adresser
La fiche officielle identifie un interlocuteur pour l'information sur le logement.
- Agence départementale pour l'information sur le logement (Adil) : structure d'information sur le logement.
- Site officiel : anil.org, pour trouver votre Adil.
- Trouver votre interlocuteur près de chez vous via le service en ligne de Service-Public.gouv.fr.
Points de vigilance
Plusieurs points méritent l'attention avant de vendre un logement occupé.
- Le régime dépend du type de bail : vide, meublé ou bail mobilité.
- Le locataire reste dans les lieux : son bail se poursuit avec le nouveau propriétaire.
- Le congé obéit à des délais dépendant de la date de fin du bail au regard de la date d'achat.
- Le locataire n'est pas prioritaire pour acheter : il n'a pas de droit de préemption, sauf situations particulières.
Ces points tiennent à la distinction des baux et au décompte des délais de congé.
Questions fréquentes
Quelques questions courantes sur la vente d'un logement loué.
- Peut-on vendre un logement occupé par un locataire ?
- Oui : il est possible de mettre en vente un logement habité par un locataire, les conditions variant selon le type de bail.
- Le locataire doit-il partir à la vente ?
- Non : le locataire reste dans les lieux et voit son bail se poursuivre aux mêmes conditions avec le nouveau propriétaire, qui doit l'informer de ses coordonnées.
- Qui restitue le dépôt de garantie ?
- C'est notamment le nouveau propriétaire qui devra restituer le dépôt de garantie au locataire à son départ du logement.
- Que se passe-t-il si le nouveau propriétaire veut habiter le logement ?
- Il doit respecter un délai spécifique avant de donner son préavis (congé) : si le bail prend fin moins de 2 ans après l'achat, le congé ne prend effet qu'à la fin d'un délai de 2 ans après la signature de l'acte authentique ; si le bail prend fin plus de 2 ans après, il peut donner congé à la fin du bail.
- Le locataire est-il prioritaire pour acheter ?
- Non : le locataire peut acheter le logement qu'il habite, mais il n'est pas prioritaire. Il n'a pas de droit de préemption, sauf dans certaines situations, par exemple la mise en vente de l'immeuble.
Textes applicables
- Code civil — article 1743Textes légaux
- Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs — article 15Textes légaux
- Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 3Légifrance
- Arrêté du 13 décembre 2017 sur la notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataireLégifrance
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 25-13Légifrance
Sources officielles
- OuvrirService-Public.fr
Le propriétaire d'un logement loué peut-il le vendre en cours de bail ?
Vérifiée le 2026-10-04
Voir aussi
Information à vérifier auprès de l'organisme compétent.
