Vue d'ensemble
Ce qu'il faut savoir avant de signer un bail ou de contester un complément de loyer : communes concernées, conditions d'application, interdictions et procédure de contestation.
Ce qu'il faut savoir
- Le complément de loyer est un supplément du loyer demandé par le propriétaire pour un logement présentant des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles.
- Il ne s'applique que dans certaines communes ou groupements de communes, pour un bail signé ou renouvelé à partir d'une date fixée par arrêté préfectoral.
- Depuis le 18 août 2022, le complément de loyer est interdit si le logement présente au moins une des neuf caractéristiques suivantes : sanitaires sur le palier, humidité, DPE de classe F ou G, fenêtres laissant passer l'air, vis-à-vis à moins de 10 mètres, infiltrations ou inondations, problèmes d'évacuation d'eau, installation électrique dégradée, mauvaise exposition de la pièce principale.
- Le bail doit obligatoirement indiquer le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement qui le justifient.
- En cas de litige, le locataire doit saisir la commission départementale de conciliation dans un délai de 3 mois après la signature du bail, avant de pouvoir saisir le juge.
Conditions essentielles
- Le loyer de base inscrit dans le bail doit être au moins égal au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.
- Le logement doit présenter des caractéristiques de localisation ou de confort déterminantes par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.
- Ces caractéristiques ne doivent pas avoir déjà été prises en compte pour fixer le loyer de référence et ne doivent pas donner lieu à récupération par le propriétaire au titre des charges ou des travaux d'économies d'énergie.
- Le bail doit être signé ou renouvelé depuis la date d'entrée en vigueur du dispositif d'encadrement des loyers dans la commune concernée.
Les étapes
- Vérifier si la commune figure sur la liste des communes concernées par le dispositif d'encadrement des loyers.
- Estimer le loyer de référence majoré applicable au logement à l'aide du simulateur mis à disposition par la DRIHL ou par la collectivité compétente.
- Contrôler que le logement ne présente pas l'une des neuf caractéristiques interdisant le complément de loyer.
- Vérifier que le bail mentionne bien le montant du complément de loyer et les caractéristiques qui le justifient.
- En cas de désaccord sur le montant, saisir la commission départementale de conciliation dans un délai de 3 mois après la signature du bail.
- Si la conciliation échoue, saisir le juge des contentieux de la protection dans un délai de 3 mois à compter de la réception de l'avis de la commission.
Cette synthèse reprend les éléments essentiels de la fiche. Les détails — liste complète des communes, caractéristiques interdisant le complément, procédure de contestation — sont traités dans les sections suivantes.
Cette synthèse ne remplace pas la fiche
Pour la liste exhaustive des communes concernées et leurs dates respectives d'entrée en vigueur, voir la section « Dans quelles communes le complément de loyer s'applique-t-il ? ». Pour la procédure de contestation, voir la section « Comment contester le complément de loyer ? ».
Qu'est-ce que le complément de loyer ?
Le complément de loyer est une partie du montant du loyer que le propriétaire (ou son agence immobilière) peut demander au locataire, en plus du loyer de base, lorsque le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles par comparaison avec les logements voisins de même catégorie.
Le montant du loyer (hors charges) se compose donc de deux éléments : le loyer de base, qui doit être au moins égal au loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral, et le complément de loyer, qui représente la part du loyer correspondant aux caractéristiques exceptionnelles du logement. Ce dispositif est issu de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 sur l'évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, dont l'article 140 a étendu l'encadrement des loyers à de nouvelles zones tendues.
Règle
Le dispositif s'inscrit dans le cadre plus large de l'encadrement des loyers : dans les communes concernées, le loyer de base ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral. Le complément de loyer constitue l'unique dérogation possible à ce plafond, à condition que les conditions légales soient strictement réunies. Le décret n° 2015-650 du 10 juin 2015 fixe les modalités de mise en œuvre du dispositif d'encadrement du niveau de certains loyers.
Le complément de loyer ne concerne que les baux d'habitation et les baux mobilité. Il ne s'applique ni aux locations saisonnières ni aux logements de fonction. Il est indépendant des charges locatives, qui restent facturées séparément en application des dispositions du code civil et de la loi du 6 juillet 1989.
Dans quelles communes le complément de loyer s'applique-t-il ?
Le dispositif d'encadrement des loyers, et donc la possibilité d'un complément de loyer, s'applique dans un nombre limité de communes et groupements de communes, chacun avec sa propre date d'entrée en vigueur fixée par arrêté préfectoral.
Le complément de loyer n'est légal que dans les communes et groupements de communes listés ci-dessous, et uniquement pour un bail signé ou renouvelé à compter de la date d'entrée en vigueur du dispositif dans la commune concernée. Un bail signé avant cette date ne peut pas donner lieu à un complément de loyer.
- Paris
- Dispositif en vigueur pour tout bail signé ou renouvelé depuis juillet 2019. L'arrêté préfectoral fixant les loyers de référence est publié par la DRIHL Île-de-France.
- Bordeaux
- Dispositif en vigueur pour tout bail signé ou renouvelé depuis le 15 juillet 2022. Les loyers de référence minoré et majoré sont estimables via le simulateur de Bordeaux Métropole.
- Lille, Hellemmes et Lomme
- Dispositif en vigueur pour tout bail signé ou renouvelé entre mars 2020 et le 24 novembre 2026.
- Lyon et Villeurbanne
- Dispositif en vigueur pour tout bail signé ou renouvelé depuis novembre 2021 (Métropole de Lyon). Le montant du loyer de référence majoré est fixé par arrêté préfectoral.
- Montpellier
- Dispositif en vigueur pour tout bail signé ou renouvelé depuis le 1er juillet 2022.
- Territoire d'Est Ensemble
- Concerne les communes de Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville, pour un bail signé ou renouvelé depuis le 1er décembre 2021.
- Une partie du territoire de Grenoble-Alpes Métropole
- Concerne les communes de Bresson, Claix, Domène, Eybens, Fontanil-Cornillon, Gières, Meylan, Murianette, Poisat, La Tronche, Seyssins, Varces-Allières-et-Risset et Venon, ainsi qu'une partie du territoire des communes d'Échirolles, Fontaine, Grenoble, Le Pont-de-Claix, Saint-Égrève, Saint-Martin-d'Hères, Sassenage et Seyssinet-Pariset, pour un bail signé ou renouvelé depuis le 20 janvier 2025. Un simulateur permet de savoir si un logement est concerné.
- Territoire du Pays Basque
- Concerne les communes d'Ahetze, Anglet, Arbonne, Arcangues, Ascain, Bassussarry, Bayonne, Biarritz, Bidart, Biriatou, Boucau, Ciboure, Guéthary, Hendaye, Jatxou, Lahonce, Larressore, Mouguerre, Saint-Jean-de-Luz, Saint-Pierre-d'Irube, Urcuit, Urrugne, Ustaritz et Villefranque, pour un bail signé ou renouvelé depuis le 25 novembre 2024.
- Territoire de Plaine Commune
- Concerne les communes d'Aubervilliers, La Courneuve, Épinay-sur-Seine, L'Île-Saint-Denis, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains et Villetaneuse, pour un bail signé ou renouvelé depuis le 1er juin 2021.
Règle
Pour chaque commune, le montant du loyer de référence minoré et majoré est fixé par arrêté préfectoral ou par arrêté de la collectivité compétente, et fait l'objet d'une publication annuelle. Les simulateurs en ligne mis à disposition par la DRIHL Île-de-France ou par les collectivités permettent d'estimer le loyer de référence applicable à un logement donné en fonction de sa catégorie, de sa localisation exacte et de l'époque de sa construction.
La liste des communes peut évoluer : de nouvelles communes peuvent être ajoutées par arrêté. Il convient de vérifier la situation au moment de la signature du bail en consultant l'arrêté préfectoral en vigueur ou le simulateur de la collectivité locale.
À quelles conditions le complément de loyer peut-il être appliqué ?
Le complément de loyer n'est pas libre : il est encadré par des conditions strictes portant à la fois sur le niveau du loyer de base et sur les caractéristiques du logement.
Le loyer de base inscrit dans le bail doit être au moins égal au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail. Ce loyer de référence correspond à la catégorie du logement, déterminée en fonction du nombre de pièces principales, de la localisation (secteur géographique), de l'époque de construction et du type de location (vide ou meublée).
Pour qu'un complément de loyer soit légalement justifié, le logement doit présenter des caractéristiques de localisation ou de confort réunissant trois conditions cumulatives : elles doivent être déterminantes par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique (par exemple une vue sur un monument historique, un étage élevé avec ascenseur, un logement d'exception au sein d'un immeuble ancien remarquable) ; elles ne doivent pas avoir déjà été prises en compte pour fixer le loyer de référence correspondant au logement, ce qui exclut notamment le nombre de pièces principales et l'époque de construction ; elles ne doivent pas donner lieu à récupération par le propriétaire (ou l'agence immobilière) au titre des charges ou des travaux d'économies d'énergie.
Règle
Le complément de loyer est donc réservé aux logements dont les qualités propres sont hors norme au regard du marché local. Une simple différence de standing par rapport à l'immeuble ne suffit pas : il faut que les caractéristiques invoquées soient objectivement comparables à celles des logements similaires du même secteur et qu'elles n'aient pas déjà servi de base au calcul du loyer de référence. Le propriétaire qui demande un complément de loyer doit pouvoir prouver le bien-fondé de ce complément, notamment devant la commission départementale de conciliation en cas de litige.
Le dispositif a été renforcé pour les baux signés depuis le 18 août 2022 par l'interdiction pure et simple du complément de loyer pour certains logements dégradés ou mal situés, détaillée dans la section suivante. Cette interdiction s'ajoute aux conditions générales d'application et prévaut sur elles.
Les logements écartés du complément de loyer
Pour les baux signés ou renouvelés depuis le 18 août 2022, le législateur a instauré une liste de caractéristiques qui interdisent purement et simplement le versement d'un complément de loyer, quelles que soient les qualités du logement.
Le complément de loyer est interdit si le logement présente au moins une des caractéristiques suivantes. Cette interdiction est d'ordre public : aucune clause du bail ne peut y déroger, et le propriétaire ne peut pas invoquer d'autres qualités du logement pour justifier un complément.
- Sanitaires sur le palier : les toilettes ne sont pas situées dans le logement mais à l'extérieur, sur le palier de l'immeuble.
- Signes d'humidité sur certains murs : la présence de traces d'humidité, de moisissures ou de condensation anormale sur les murs du logement.
- DPE de classe F ou G : le diagnostic de performance énergétique du logement lui attribue la classe F ou la classe G, ce qui correspond aux logements les plus énergivores.
- Fenêtres laissant anormalement passer l'air (hors grille de ventilation) : les menuiseries ne sont pas étanches, à l'exception du fonctionnement normal des grilles de ventilation réglementaires.
- Vis-à-vis à moins de 10 mètres : un immeuble ou une construction se trouve à moins de 10 mètres des fenêtres du logement, limitant considérablement l'intimité et la luminosité.
- Infiltrations ou inondations provenant de l'extérieur : le logement est sujet à des infiltrations d'eau ou des inondations d'origine extérieure.
- Problèmes d'évacuation d'eau au cours des 3 derniers mois : des dysfonctionnements des évacuations d'eau ont été constatés dans le logement au cours des trois mois précédant la signature du bail.
- Installation électrique dégradée : l'installation électrique du logement présente des défauts de conformité ou de sécurité constatés.
- Mauvaise exposition de la pièce principale : la pièce principale du logement est mal exposée, par exemple orientée au nord dans un immeuble sans apport de lumière naturelle suffisant.
Règle
Cette liste s'applique quel que soit le complément de loyer invoqué par le propriétaire. Même si le logement présente par ailleurs des caractéristiques exceptionnelles de localisation (vue panoramique, étage élevé…), la présence d'une seule de ces neuf caractéristiques rend le complément de loyer illégal. Le locataire est en droit de refuser de le payer, y compris après la signature du bail.
Les caractéristiques interdisant le complément de loyer ont été introduites par la loi ELAN et son décret d'application. Elles visent à protéger les locataires de logements présentant des défauts majeurs qui ne sauraient en aucun cas justifier un surcoût du loyer.
Les mentions obligatoires du bail
Lorsqu'un complément de loyer est appliqué, le bail d'habitation doit contenir des mentions spécifiques destinées à informer le locataire de manière transparente.
Le bail doit obligatoirement indiquer le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement qui le justifient. Ces mentions sont indispensables : à défaut, le complément de loyer est nul et le locataire peut en demander la suppression.
L'obligation de mentionner les caractéristiques justifiant le complément de loyer vise à permettre au locataire d'apprécier le bien-fondé du supplément avant de signer le bail. Elle lui offre également la possibilité de vérifier, a posteriori, que le complément correspond bien à des caractéristiques réelles du logement et non à une simple volonté du propriétaire d'augmenter le loyer.
Règle
Le bail doit être conforme aux dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, modifiée en dernier lieu par la loi ELAN. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Le locataire dispose d'un délai d'un mois à compter de la restitution des clés pour contester le complément de loyer devant la commission départementale de conciliation, sous réserve d'avoir épuisé la procédure de conciliation préalable.
Il est vivement recommandé au locataire de prendre des photographies du logement à l'entrée dans les lieux et de conserver l'ensemble des pièces du bail, y compris les annexes (diagnostics, état des lieux), qui pourront être utiles en cas de contestation.
Comment contester le complément de loyer ?
En cas de litige sur le montant du complément de loyer ou sur son principe même, le locataire dispose d'une procédure graduelle faisant obligation d'un recours à la conciliation avant toute saisine du juge.
La procédure de contestation comporte trois étapes, dont la deuxième est obligatoire : (1) un courrier recommandé adressé au propriétaire (étape facultative), (2) la saisine de la commission départementale de conciliation (CDC) (étape obligatoire), (3) la saisine du juge des contentieux de la protection si la conciliation échoue.
Étape facultative — courrier recommandé. Si le locataire ne parvenant pas à joindre un accord amiable avec le propriétaire (ou son représentant), il peut lui adresser un courrier recommandé avec accusé de réception décrivant les faits le plus précisément possible et joignant les documents appuyant sa demande (textes de loi, photographies, diagnostics). Cette démarche, bien que facultative, peut permettre de régler le litige à l'amiable sans engager la procédure officielle.
Règle
Étape obligatoire — commission départementale de conciliation. Le locataire doit obligatoirement saisir la commission départementale de conciliation (CDC) dans un délai de 3 mois après la signature du bail avant de pouvoir recourir au juge. La procédure est gratuite. Devant la CDC, c'est au propriétaire de prouver que le complément de loyer est justifié : il doit apporter la preuve que le logement présente des caractéristiques particulières de confort ou de localisation, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. Si la CDC parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission, et ce nouveau montant s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail (effet rétroactif).
Étape ultime — saisine du juge. Si le désaccord persiste malgré l'intervention de la CDC, le locataire doit saisir le tribunal dans un délai de 3 mois après avoir reçu l'avis de la commission de conciliation. Il peut demander au juge des contentieux de la protection d'annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le loyer fixé par le juge, tenant compte d'un éventuel complément de loyer, s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail (effet rétroactif). Jusqu'à ce que le juge rende sa décision, le locataire doit continuer à payer le loyer (loyer de base et complément de loyer) fixé dans le bail.
Où trouver de l'aide ?
En cas de doute sur l'application du complément de loyer ou pour préparer une contestation, le locataire peut s'adresser à l'Agence départementale pour l'information sur le logement (Adil) de son département.
L'Adil est un service d'information juridique et administrative sur le logement, financé par l'État et présidé par l'ANIL (Agence nationale pour l'information sur le logement). Les conseillers de l'Adil informent gratuitement les locataires et les propriétaires sur leurs droits et obligations, y compris en matière d'encadrement des loyers et de complément de loyer.
Règle
Le site de l'ANIL permet de trouver l'Adil compétente pour chaque département : [trouver votre Adil](https://www.anil.org/lanil-et-les-adil/votre-adil/). Le Service-Public.fr propose également un outil de recherche pour identifier l'interlocuteur compétent près de chez vous : [trouver votre interlocuteur près de chez vous](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/adil).
Les ADIL peuvent également aider à constituer un dossier de contestation et à remplir le formulaire de saisine de la commission départementale de conciliation. Leur accompagnement est particulièrement utile pour les locataires qui ne maîtrisent pas les subtilités du dispositif d'encadrement des loyers.
Textes applicables
- Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 — article 140Texte de référence (Légifrance)
- Décret n° 2015-650 du 10 juin 2015Texte de référence (Légifrance)
- Paris : arrêté préfectoral sur les loyers de référence du 1er juillet au 24 novembre 2026cdn.paris.fr
- Bordeaux : arrêté préfectoral sur les loyers de référence du 15 juillet au 24 novembre 2026gironde.gouv.fr
- Est Ensemble : arrêté préfectoral sur les loyers de référence du 1er juin au 24 novembre 2026drihl.ile-de-france.developpement-durable.gouv.fr
- Grenoble-Alpes Métropole : arrêté du 6 janvier 2026 fixant les loyers de référence minoré et majorégrenoblealpesmetropole.fr
- Lyon et Villeurbanne : arrêté préfectoral sur les loyers de référence depuis novembre 2025rhone.gouv.fr
- Montpellier : arrêté préfectoral sur les loyers de référence du 1er juillet au 24 novembre 2026herault.gouv.fr
- Pays Basque : arrêté préfectoral sur les loyers de référence majorés et minorés à partir du 25 novembre 2025communaute-paysbasque.fr
- Plaine commune : arrêté préfectoral sur les loyers de référence du 1er juin au 24 novembre 2026drihl.ile-de-france.developpement-durable.gouv.fr
Sources officielles
- OuvrirService-Public.fr
Complément de loyer : quelles sont les règles ?
Vérifiée le 2026-10-04
Voir aussi
Les conditions d'application du complément de loyer et la liste des communes concernées sont fixées par la loi ELAN et par les arrêtés préfectoraux annuels. Vérifier la situation au moment de la signature du bail auprès de l'Adil de votre département ou du Service-Public. Information à vérifier auprès de l'organisme compétent.
