Vue d'ensemble
Ce qu'il faut retenir avant de vendre un logement occupé par un locataire : type de bail, congé, droit de préemption et protection du locataire.
Ce qu'il faut savoir
- Le propriétaire peut vendre un logement loué, même habité par un locataire : le contrat de location se transfère automatiquement au nouveau propriétaire.
- Deux stratégies s'offrent au bailleur : vendre le logement libre à la fin du bail, après un congé pour vendre, ou vendre le logement loué en cours de bail.
- Pour un bail d'habitation vide, le congé pour vendre doit être donné au moins 6 mois avant la fin du bail ; pour un bail mobilité, le délai est de 3 mois.
- Le congé pour vendre vaut offre de vente au locataire, qui bénéficie d'un droit de préemption : il est prioritaire pour acheter, l'offre restant valable 2 mois.
- Un locataire âgé et/ou aux faibles ressources peut être protégé : le propriétaire ne peut alors pas lui donner congé, sauf à remplir des conditions strictes.
- Vendre un logement meublé en cours de bail ne nécessite pas de congé pour la fin du bail, mais le locataire meublé n'a pas de droit de préemption (sauf cas particuliers).
- Un congé pour vendre frauduleux (le propriétaire n'a pas l'intention de vendre) peut entraîner des dommages-intérêts et une amende pénale de 6 000 € maximum, 30 000 € pour une personne morale.
Conditions essentielles
- Le logement doit faire l'objet d'un contrat de location en cours (vide, meublé ou mobilité).
- Pour vendre libre de toute occupation, le propriétaire doit donner un congé pour vendre respectant le motif, le contenu de la lettre et le délai de préavis.
- Le congé pour vendre ne peut pas être donné à un locataire protégé (âgé et/ou aux faibles ressources), sauf exceptions légales.
- Si le propriétaire a acheté le logement occupé depuis moins de 3 ans, il ne peut donner congé pour vendre qu'à la fin du premier renouvellement ou de la première reconduction du bail.
Les étapes
- Vérifier le type de bail en cours (vide, meublé, mobilité) et la situation du locataire (âge, ressources, éventuelle protection).
- Choisir la stratégie : vendre le logement loué en cours de bail, ou attendre la fin du bail après un congé pour vendre.
- Rédiger la lettre de congé pour vendre en indiquant le motif, le prix et les conditions de vente, et l'envoyer au moins 6 mois avant la fin du bail (3 mois pour le bail mobilité).
- Attendre la réponse du locataire : il a 2 mois pour accepter l'offre (LRAR, avec mention d'un éventuel prêt immobilier) ou refuser.
- En cas d'acceptation, signer l'acte de vente dans un délai de 2 mois (4 mois si le locataire demande un prêt immobilier).
- En cas de refus ou d'absence de réponse, le locataire doit quitter les lieux au plus tard le dernier jour du préavis.
- Au moment de la vente, informer le locataire des coordonnées du nouveau propriétaire et lui restituer, le cas échéant, le dépôt de garantie lors de son départ.
Cette synthèse reprend l'essentiel de la fiche. Les tableaux de ressources des locataires protégés, les cas du bail meublé et du bail mobilité sont détaillés dans les sections suivantes.
Cette synthèse ne remplace pas la fiche
Pour les règles propres au congé pour vendre, à la protection du locataire, au droit de préemption et à la situation du locataire meublé, voir les sections dédiées ci-dessous.
Vendre un logement loué vide
Le propriétaire d'un logement loué vide peut mettre en vente ce logement, même s'il est habité par un locataire. Il peut vendre le logement loué tel quel, ou attendre la fin du bail pour le vendre libre.
Le propriétaire peut vendre un logement loué vide, même habité par un locataire. S'il souhaite vendre le logement libre de toute occupation, il doit respecter la procédure du congé pour vendre : préavis d'au moins 6 mois et offre de vente au locataire prioritaire.
Lorsque le logement est vendu à un nouveau propriétaire, le contrat de location se poursuit aux mêmes conditions : le locataire reste dans les lieux et ne peut pas être expulsé du fait de la vente. Le nouveau propriétaire doit informer le locataire de ses coordonnées. C'est désormais le nouveau propriétaire qui devra lui restituer le dépôt de garantie à son départ du logement. L'engagement de la caution du locataire demeure, sauf si une clause de l'acte de cautionnement prévoit le contraire.
Règle
Si le nouveau propriétaire souhaite lui-même habiter le logement ou le vendre à son tour, il doit respecter un délai spécifique avant de pouvoir donner son congé au locataire en place : le congé pour habiter ne prend effet qu'à la fin d'un délai de 2 ans après la signature de l'acte authentique d'achat si le bail en cours se termine avant ce délai ; le congé pour vendre ne peut être donné qu'à la fin du premier renouvellement ou de la première reconduction du bail si celui-ci se termine moins de 3 ans après l'achat.
Si le propriétaire initial avait dû demander une autorisation préalable de mise en location auprès de la mairie ou de l'EPCI (zones à habitat dégradé ou indigne), le nouveau propriétaire doit en déclarer le transfert. Le propriétaire qui vend un logement loué doit également permettre les visites d'éventuels acheteurs : le droit de visite est limité à 2 heures par jour, hors dimanches et jours fériés.
Vendre un logement loué meublé
Le propriétaire peut vendre un logement meublé, ou le céder gratuitement, alors que le bail est en cours. Les règles diffèrent selon qu'il s'agit d'un bail d'habitation meublé ou d'un bail mobilité.
Le propriétaire peut vendre le logement meublé en cours de bail. Le locataire peut acheter le logement qu'il habite, mais il n'est pas prioritaire pour le faire : il n'a pas de droit de préemption, sauf dans certaines situations, par exemple en cas de mise en vente de l'immeuble.
Lorsque le logement meublé est vendu à un nouveau propriétaire, le bail se poursuit aux mêmes conditions : le locataire reste dans les lieux, le nouveau propriétaire doit l'informer de ses coordonnées, et c'est lui qui restituera le dépôt de garantie si la location prend fin. L'engagement de la caution demeure, sauf clause contraire de l'acte de cautionnement. Pour un bail mobilité, le nouveau propriétaire doit indiquer au locataire son nom ou dénomination, son domicile ou siège social, ainsi que le nom et l'adresse de l'agence immobilière le cas échéant ; le bail se poursuit alors aux mêmes conditions.
Règle
Pour un bail d'habitation meublé, si le propriétaire souhaite vendre le logement libre à la fin du bail, il doit donner un congé pour vendre au moins 6 mois avant la fin du bail, comme pour le bail vide. Pour un bail mobilité, le propriétaire n'a pas besoin de donner congé pour la fin du bail (le bail mobilité prend fin à son échéance) ; s'il souhaite toutefois vendre libre, la lettre de congé doit parvenir au locataire au moins 3 mois avant la fin du bail.
Selon son âge et ses ressources, le locataire meublé peut aussi bénéficier d'une protection contre le congé, dans les mêmes conditions que le locataire en bail vide. Le propriétaire doit toujours respecter le motif pour lequel il a donné congé : à défaut, le congé est frauduleux.
Vendre à la fin du bail : le congé pour vendre
Pour vendre un logement libre de toute occupation, le propriétaire doit donner congé au locataire pour la fin du bail. La lettre de congé doit indiquer le motif et parvenir au locataire dans le délai légal.
Le propriétaire doit donner congé (préavis) au locataire pour la fin du bail. La lettre de congé doit indiquer le motif du congé, à savoir congé pour vendre. Elle doit parvenir au locataire au moins 6 mois avant la fin du bail (3 mois pour le bail mobilité). Le locataire doit alors quitter le logement et rendre les clés au plus tard à la fin du bail.
Le congé pour vendre vaut juridiquement offre de vente au locataire : le propriétaire offre de lui vendre le logement aux conditions indiquées dans la lettre (prix et conditions de vente). C'est ce mécanisme qui fonde le droit de préemption du locataire. Si le propriétaire a acheté le logement occupé moins de 3 ans avant la fin du bail en cours, il ne peut donner congé pour vendre qu'à la fin du premier renouvellement ou de la première reconduction tacite du bail. Par exemple, si le propriétaire a acheté le 1ᵉʳ mars 2026 et que le bail prend fin le 31 mai 2028, il peut donner congé pour que le locataire libère les lieux au plus tard à la fin de la première reconduction, soit le 31 mai 2031.
Règle
Le propriétaire ne peut pas donner congé lorsque le locataire est un locataire protégé (âgé et/ou aux faibles ressources — voir section dédiée). En cas de congé pour habiter (le nouveau propriétaire veut habiter lui-même), si le bail se termine moins de 2 ans après l'achat, le congé ne prend effet qu'à la fin d'un délai de 2 ans après la signature de l'acte authentique ; si le bail se termine plus de 2 ans après l'achat, le propriétaire peut donner congé à la fin du bail.
Si le propriétaire ne respecte pas les règles du congé pour vendre (motif, contenu de la lettre, délai de préavis), le locataire peut contester le congé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.
Le locataire protégé : quand le congé est impossible
Selon son âge et ses ressources, le locataire peut être protégé contre le congé pour vendre. Le propriétaire ne peut alors pas lui donner congé, sauf s'il remplit lui-même l'une des exceptions légales.
Un locataire protégé ne peut pas recevoir de congé pour vendre, sauf si le propriétaire justifie d'un motif légal (propre âge, ressources ou proposition de relogement adapté). La protection vise à éviter l'éviction de locataires âgés ou modestes.
Le locataire de moins de 65 ans (à la date de fin du bail) est protégé s'il répond à 2 conditions : il a à sa charge une personne âgée de plus de 65 ans, et le montant cumulé des ressources de toutes les personnes vivant dans le logement (à la date où il prend connaissance de la lettre de congé) est inférieur aux plafonds légaux. Le locataire de plus de 65 ans est protégé si ses ressources (à la date de notification du congé) sont inférieures aux mêmes plafonds.
Règle
Le renouvellement du bail est alors automatique, sauf si le propriétaire est dans au moins l'un des cas suivants : il a lui-même plus de 65 ans à la date de fin du bail ; il a des ressources inférieures au même montant maximum ; il propose au locataire, pendant la durée du préavis, une solution de relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités, située à proximité (dans le même arrondissement ou un arrondissement limitrophe si la commune est divisée en arrondissements ; dans le même canton ou un canton limitrophe si la commune est divisée en cantons ; sinon dans un rayon de 5 km).
| Nombre de personnes | Île-de-France — Paris ou limitrophe | Île-de-France — autre commune | Autre région |
|---|---|---|---|
| 1 personne seule | 26 920 € | 26 920 € | 23 403 € |
| 1 personne seule avec carte mobilité inclusion invalidité | 40 233 € | 40 233 € | 31 254 € |
| 2 personnes | 40 233 € | 40 233 € | 31 254 € |
| 3 personnes | 52 740 € | 48 362 € | 37 584 € |
| 4 personnes | 62 968 € | 57 930 € | 45 374 € |
| 5 personnes | 74 919 € | 68 577 € | 53 376 € |
| 6 personnes et plus | 84 304 € | 77 171 € | 60 156 € |
| Par personne supplémentaire | + 9 394 € | + 8 598 € | + 6 710 € |
1 personne seule
- Île-de-France — Paris ou limitrophe
- 26 920 €
- Île-de-France — autre commune
- 26 920 €
- Autre région
- 23 403 €
1 personne seule avec carte mobilité inclusion invalidité
- Île-de-France — Paris ou limitrophe
- 40 233 €
- Île-de-France — autre commune
- 40 233 €
- Autre région
- 31 254 €
2 personnes
- Île-de-France — Paris ou limitrophe
- 40 233 €
- Île-de-France — autre commune
- 40 233 €
- Autre région
- 31 254 €
3 personnes
- Île-de-France — Paris ou limitrophe
- 52 740 €
- Île-de-France — autre commune
- 48 362 €
- Autre région
- 37 584 €
4 personnes
- Île-de-France — Paris ou limitrophe
- 62 968 €
- Île-de-France — autre commune
- 57 930 €
- Autre région
- 45 374 €
5 personnes
- Île-de-France — Paris ou limitrophe
- 74 919 €
- Île-de-France — autre commune
- 68 577 €
- Autre région
- 53 376 €
6 personnes et plus
- Île-de-France — Paris ou limitrophe
- 84 304 €
- Île-de-France — autre commune
- 77 171 €
- Autre région
- 60 156 €
Par personne supplémentaire
- Île-de-France — Paris ou limitrophe
- + 9 394 €
- Île-de-France — autre commune
- + 8 598 €
- Autre région
- + 6 710 €
Ces plafonds de ressources s'apprécient sur les 12 mois précédant la notification du congé. Les situations particulières (jeune couple, personne titulaire de la carte mobilité inclusion invalidité, personne seule avec personnes à charge) ouvrent des plafonds majorés prévus par le barème légal. Les montants sont ceux publiés par Service-Public ; ils sont révisés régulièrement — vérifier les valeurs à jour avant de donner congé.
Le droit de préemption du locataire
Le congé pour vendre vaut offre de vente au locataire, qui bénéficie d'un droit de préemption : il est prioritaire sur les autres acheteurs.
Le locataire d'un logement loué vide bénéficie d'un droit de préemption : il est prioritaire pour acheter le logement. S'il y a plusieurs locataires, chacun bénéficie de ce droit de préemption.
Le droit de préemption signifie que le propriétaire ne peut vendre à un tiers qu'après que le locataire a refusé l'offre. Ce droit ne s'applique pas lorsque c'est un proche parent jusqu'au 3ᵉ degré inclus du propriétaire qui se porte acheteur, pour habiter le logement (à titre de résidence principale) pendant au moins 2 ans après la fin du préavis. Le locataire d'un logement meublé n'a, lui, pas de droit de préemption, sauf situations particulières (par exemple mise en vente de l'immeuble).
Règle
L'offre de vente est valable durant les 2 premiers mois du préavis. Pour l'accepter, le locataire doit informer le propriétaire par lettre recommandée avec avis de réception, au plus tard dans ces 2 premiers mois, en indiquant s'il va demander un prêt immobilier. Si le locataire accepte l'offre dans le délai fixé, toute éventuelle promesse de vente signée entre le propriétaire et un autre acheteur est annulée.
À partir de la date d'envoi de sa réponse, le locataire a 2 mois pour signer l'acte de vente, portés à 4 mois s'il demande un prêt immobilier. Le délai de préavis est alors prolongé jusqu'à la fin du délai de réalisation de la vente : le locataire peut rester dans les lieux jusqu'à la signature.
L'offre de vente au locataire : acceptation ou refus
Le locataire dispose de 2 mois pour répondre à l'offre de vente. Son silence, son refus ou une contre-proposition refusée entraînent son départ à la fin du préavis.
L'offre de vente est valable durant les 2 premiers mois du préavis. Le locataire peut accepter l'offre, la refuser, ou adresser une contre-proposition que le propriétaire est libre d'accepter ou de refuser.
En cas d'acceptation, le locataire informe le propriétaire par lettre recommandée avec avis de réception dans le délai de 2 mois, en précisant s'il sollicite un prêt immobilier. La vente est ensuite signée dans un délai de 2 mois à compter de l'envoi de la réponse, ou de 4 mois si le locataire demande un prêt. Le préavis est prolongé jusqu'à la fin du délai de réalisation de la vente. En cas de refus — refus explicite, absence de réponse dans les 2 mois, ou contre-proposition refusée par le propriétaire —, le locataire doit quitter les lieux au plus tard le dernier jour du préavis.
Règle
Le locataire peut quitter les lieux quand il le veut durant la durée du préavis : il n'est alors obligé de payer le loyer et les charges que jusqu'à la date de remise des clés au propriétaire.
Exemple de calendrier : si l'échéance du bail est le 20 septembre, le congé pour vendre doit être connu du locataire au plus tard le 20 mars ; le congé prend effet le 20 septembre ; l'offre de vente reste valable jusqu'au 20 mai, quelle que soit la date de réception effective du courrier dans le délai légal.
Après la vente : le nouveau propriétaire et le locataire
La vente du logement loué ne rompt pas le bail : le contrat se transfère au nouveau propriétaire, qui doit informer le locataire de ses coordonnées et respecter les délais avant tout nouveau congé.
Lorsque le logement est vendu, le contrat de location se poursuit aux mêmes conditions avec le nouveau propriétaire. Ce dernier doit informer le locataire de ses coordonnées. C'est lui qui devra restituer le dépôt de garantie au départ du locataire, et l'engagement de la caution demeure sauf clause contraire.
Si le nouveau propriétaire souhaite habiter le logement (congé pour habiter) et que le bail en cours se termine moins de 2 ans après la signature de l'acte authentique, le congé ne prendra effet qu'à la fin d'un délai de 2 ans à compter de cette signature. Si le bail se termine plus de 2 ans après l'achat, le congé peut prendre effet à la fin du bail. Si le nouveau propriétaire souhaite vendre à son tour un logement libre et que le bail se termine moins de 3 ans après l'achat, il ne peut donner congé pour vendre qu'à la fin du premier renouvellement ou de la première reconduction du bail. Si le bail se termine plus de 3 ans après l'achat, le congé peut être donné à la fin du bail.
Règle
Le propriétaire a l'obligation de permettre les visites d'éventuels acheteurs : il doit en avertir le locataire, les visites étant limitées à 2 heures par jour, hors dimanches et jours fériés. Le nouveau propriétaire ne peut pas modifier le contrat de location sans l'accord du locataire.
Le locataire peut acheter le logement au nouveau propriétaire s'il le souhaite, mais il n'est plus en position prioritaire après l'expiration du droit de préemption lié au premier congé pour vendre. En cas de mise en vente de l'immeuble entier, des règles spécifiques de droit de préemption des locataires peuvent s'appliquer.
Contester le congé : le congé frauduleux
Le locataire peut contester le motif du congé pour vendre s'il estime que le propriétaire n'avait pas l'intention réelle de vendre. Le juge peut alors accorder des dommages-intérêts et prononcer une amende.
Le propriétaire doit respecter le motif pour lequel il a donné congé. S'il ne le fait pas, il a donné un congé frauduleux au locataire. Le locataire peut contester ce congé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.
Pour obtenir réparation, le locataire doit apporter la preuve que le propriétaire n'avait pas l'intention de vendre le logement — par exemple parce que le prix de vente indiqué est manifestement excessif par rapport à la valeur du marché. Il doit ensuite saisir le juge des contentieux de la protection et demander l'allocation de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi (frais de déménagement, préjudice de relogement, trouble subi...).
Règle
Le juge peut décider de condamner en outre le propriétaire à payer une amende pénale de 6 000 € maximum, portée à 30 000 € lorsque le propriétaire est une personne morale (société civile immobilière, par exemple).
Le locataire qui souhaite contester un congé doit agir dans les délais de prescription applicables aux actions relatives aux baux d'habitation et conserver tous les éléments de preuve (lettre de congé, annonce de vente, comparatif de prix). Il est conseillé de se faire assister par un avocat ou de solliciter une aide juridictionnelle si ses ressources sont insuffisantes.
Textes applicables
- Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 15Légifrance
- Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 25-8Légifrance
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 25-13Légifrance
Sources officielles
- OuvrirService-Public.fr
Vendre un logement mis en location : quelles sont les règles ?
Vérifiée le 2026-10-04
Voir aussi
- Préavis et formalités du congé donné par le propriétaire (bailleur)
- Préavis et congé du locataire en bail d'habitation
- Rédiger un bail d'habitation
Les plafonds de ressources des locataires protégés, les délais de congé (6 mois au bail vide, 3 mois au bail mobilité) et les montants d'amende (6 000 € / 30 000 €) sont fixés par la loi du 6 juillet 1989 et ses décrets d'application. Vérifier les plafonds à jour auprès de l'ADIL ou de la mairie avant de donner congé.
