Peut-on acheter son logement social ?

Vue d'ensemble

Ce qu'il faut retenir sur l'achat du logement social par le locataire qui l'habite : conditions d'éligibilité, démarche à suivre, prix de vente, clause de rachat obligatoire du bailleur social et règles de revente ou de mise en location selon la date d'achat. Le locataire dispose d'un droit d'option encadré par le Code de la construction et de l'habitation.

Cette synthèse reprend l'essentiel de la fiche. Les conditions de revente et de mise en location selon la date d'achat, ainsi que la clause de rachat, sont traitées dans les sections suivantes.

Quel locataire peut acheter le logement social qu'il habite ?

Le locataire peut demander à acheter le logement social qu'il habite depuis au moins 2 ans. Il peut aussi proposer à d'autres membres de sa famille d'acheter le logement en son nom.

Le locataire peut proposer au bailleur social que son époux ou épouse achète le logement. Si lui et son époux ou épouse n'ont pas les ressources suffisantes, le locataire peut proposer que ses ascendants ou descendants achètent le logement, avec ou sans la personne avec laquelle ils vivent en couple.

• Le locataire habite le logement social depuis au moins 2 ans.
• Le locataire, son époux/épouse, ou ses ascendants/descendants (avec ou sans conjoint) peuvent acheter le logement.
• Le locataire doit envoyer sa demande d'achat au bailleur social par lettre recommandée avec accusé de réception.
• Le bailleur social doit répondre dans les 2 mois et indiquer le motif de sa décision (acceptation ou refus).

Le bailleur social doit répondre dans un délai de 2 mois à compter de la réception de la demande d'achat. Il peut accepter ou refuser cette demande, et doit indiquer le motif de sa décision.

Quelle marche à suivre pour demander l'achat ?

Pour demander l'achat du logement social qu'il habite, le locataire doit adresser une demande formelle au bailleur social, par lettre recommandée avec accusé de réception.

• Rédiger une demande d'achat du logement social, en indiquant clairement l'identité du demandeur et l'adresse du logement.
• Envoyer la demande au bailleur social par lettre recommandée avec accusé de réception, pour conserver la preuve de la date d'envoi.
• Attendre la réponse du bailleur social, qui doit intervenir dans les 2 mois suivant la réception de la demande.
• En cas d'acceptation, procéder à la signature du contrat de vente avec le bailleur social, après vérification des informations préalables obligatoires.
• Le cas échéant, constituer un dossier de demande de prêt à taux zéro (PTZ) ou de prêt d'accession sociale (PAS) pour financer l'achat.

Quel logement social peut être acheté ?

Pour pouvoir être acheté par le locataire qui l'habite, le logement social doit respecter 2 conditions cumulatives relatives à ses caractéristiques techniques et à son ancienneté.

Le logement doit être conforme aux normes minimales d'habitabilité et de performance énergétique. Il doit également avoir été acheté ou construit par un bailleur social depuis plus de 10 ans.

• Être conforme aux normes minimales d'habitabilité.
• Être conforme aux normes minimales de performance énergétique.
• Avoir été acheté ou construit par un bailleur social depuis plus de 10 ans.
• Par exception, le préfet de département ou le président du conseil de la métropole peut autoriser l'achat pour des circonstances économiques ou sociales particulières, par décision motivée.

Le logement doit avoir été acheté ou construit par un bailleur social depuis plus de 10 ans, sauf circonstances économiques ou sociales particulières, et sur décision motivée du préfet de département ou du président du conseil de la métropole.

Quelles aides à l'achat ?

Vous pouvez financer en partie l'achat du logement social que vous habitez à l'aide de plusieurs dispositifs de prêt, sous conditions.

• Prêt à taux zéro (PTZ) : un prêt qui ne génère pas d'intérêts. Pour en bénéficier, vous devez notamment respecter les conditions de ressources du PTZ.
• Prêt d'accession sociale (PAS) : un prêt destiné à faciliter l'accession à la propriété.
• Prêt d'Action logement : un prêt complémentaire proposé par Action logement.

Le bailleur social peut aussi vous proposer d'acheter le logement social que vous habitez dans le cadre d'un contrat de location-accession ou d'un contrat de vente d'immeuble à rénover.

Vous pouvez financer l'achat avec un PTZ (sous conditions de ressources), un PAS ou un prêt d'Action logement. Le bailleur social peut proposer un contrat de location-accession ou de vente d'immeuble à rénover.

Prix de vente et informations préalables

Le bailleur social fixe le prix de vente du logement, en tenant compte de l'évaluation faite préalablement par les services de l'État. Avant la vente, il doit fournir par écrit un ensemble d'informations au locataire.

Avant la vente, le bailleur social doit fournir par écrit au locataire qui achète le logement qu'il habite les informations suivantes :

• Montant des charges locatives des 2 dernières années (et des charges de copropriété s'il existe).
• Liste des travaux réalisés durant les 5 dernières années.
• Liste des travaux d'amélioration des parties et équipements communs envisagés par le bailleur social.
• Évaluation du montant global de ces travaux et de la quote-part qui sera à la charge de l'acheteur.
• Document précisant que l'acheteur devra payer la taxe foncière sur les propriétés bâties, tous les ans, à compter de la 1ʳᵉ année suivant celle de la vente.
• Lorsque l'immeuble est en copropriété : exemplaire de l'état descriptif de division de l'immeuble et règlement de copropriété.

Le bailleur social doit fournir ces informations par écrit, avant la signature du contrat de vente. En cas de litige sur la vente, l'acheteur peut faire appel gratuitement à un médiateur de la consommation.

La clause de rachat du bailleur social

Le bailleur social est obligé d'inscrire une clause de rachat systématique dans le contrat de vente du logement social au locataire qui l'habite.

Cette clause oblige le bailleur social à racheter le logement dans les 10 ans qui suivent la vente, lorsque l'acheteur se retrouve dans au moins l'une des situations suivantes :

• Perte d'emploi de plus d'un an, attestée par l'inscription à France travail.
• Décès de l'acheteur, de son époux ou épouse, ou d'un de ses enfants qui habite le logement.
• Divorce ou rupture de Pacs.
• Problème de santé entrainant une invalidité.

La clause de rachat est obligatoire dans le contrat de vente d'un logement social au locataire qui l'habite. Elle s'applique pendant les 10 ans suivant la vente, en cas de perte d'emploi, décès, divorce ou invalidité.

Conditions de mise en location

Lorsque l'acheteur d'un logement social veut mettre en location ce logement, des conditions spécifiques peuvent s'appliquer. Tout dépend de la date d'achat du logement social par le locataire qui l'habite.

Si le contrat de vente ne mentionne pas les conditions de mise en location (loyer plafonné), le contrat de vente n'est pas valable.

Conditions de revente

Lorsque l'acheteur d'un logement social veut revendre ce logement, des conditions spécifiques peuvent s'appliquer. Tout dépend de la date d'achat du logement social par le locataire qu'il l'habite.

Avant 5 ans, le bailleur social dispose d'un droit de préférence en cas de revente, et le vendeur doit lui verser la différence de prix en cas de plus-value. Après 5 ans, la revente est libre.

Où s'adresser ?

La demande d'achat s'adresse au bailleur social qui gère le logement. Pour des informations complémentaires, vous pouvez contacter l'Agence départementale pour l'information sur le logement (Adil).

Pour plus d'informations, consulter le site officiel de l'Adil (anil.org) ou le service-public.gouv.fr pour trouver votre interlocuteur près de chez vous.