Vue d'ensemble
Ce qu'il faut savoir sur les frais d'agence immobilière à la location d'un logement d'habitation : frais partagés, frais à la charge exclusive du propriétaire, plafonds selon la zone et état des lieux.
Ce qu'il faut savoir
- Certains frais facturés par l'agence immobilière pour la location d'un logement avec un bail d'habitation sont à partager entre le propriétaire et le locataire : frais de dossier, de visite du logement, de rédaction du bail et d'état des lieux d'entrée.
- Les autres frais (rédaction et diffusion de l'annonce, etc.) sont à payer entièrement par le propriétaire.
- Le montant payé par le locataire pour les frais partagés ne peut pas dépasser à la fois la moitié des frais facturés ET un montant maximum par m² de surface habitable, qui varie selon la zone : 12,10 €/m² en zone très tendue, 10,09 €/m² en zone tendue, 8,07 €/m² en zone non tendue.
- Pour l'état des lieux d'entrée, le plafond imputable au locataire est de 3,03 € TTC par m² de surface habitable (en plus de la règle de la moitié).
- L'état des lieux de sortie amiable et contradictoire est gratuit pour le locataire : toute clause du bail lui imposant ce paiement est abusive et considérée comme non écrite.
- L'agence fixe librement ses tarifs mais doit afficher de façon claire et lisible le prix maximum de chaque prestation (TTC) et indiquer qui doit la payer.
- La gestion locative (mandat de gestion) et les autres frais de mise en location sont à la charge exclusive du propriétaire.
- Lorsque l'état des lieux amiable et contradictoire n'est pas possible, on fait appel à un commissaire de justice : ses frais sont partagés par moitié entre locataire et propriétaire.
Conditions essentielles
- Le logement est un logement d'habitation (bail d'habitation au sens de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).
- Les frais partagés concernent uniquement : frais de dossier, visite du logement, rédaction du bail et état des lieux d'entrée.
- Le plafond par m² s'applique sur la surface habitable du logement.
- Les plafonds varient selon la zone : très tendue, tendue ou non tendue.
- Pour l'état des lieux d'entrée, le plafond spécifique de 3,03 € TTC/m² s'applique en plus de la règle de la moitié.
Les étapes
- Identifier la zone du logement (très tendue, tendue ou non tendue) pour connaître le plafond par m² applicable.
- Vérifier que l'agence a affiché le prix maximum de chaque prestation (TTC) et indiqué qui doit la payer (entrée de l'agence, vitrine, sites d'annonces, foires et salons).
- Pour les frais de dossier, de visite et de rédaction du bail : calculer la part du locataire = le plus petit entre la moitié des frais facturés et surface habitable × plafond zone.
- Pour l'état des lieux d'entrée : calculer la part du locataire = le plus petit entre la moitié des frais et surface habitable × 3,03 €.
- Utiliser les simulateurs officiels de service-public.fr pour vérifier le calcul (frais d'agence et état des lieux d'entrée).
- Pour l'état des lieux de sortie : s'assurer qu'aucune frais n'est imputé au locataire pour l'état des lieux amiable et contradictoire (clause abusive).
- Pour la gestion locative ou les autres frais : vérifier qu'ils sont facturés au propriétaire uniquement.
- En cas de litige, contacter l'Agence départementale pour l'information sur le logement (Adil) de votre département.
Cette synthèse reprend les éléments essentiels de la fiche. Les détails — plafonds par zone, calculs détaillés, état des lieux de sortie, gestion locative, renouvellement du bail — sont traités dans les sections suivantes.
Cette synthèse ne remplace pas la fiche
Pour le détail des plafonds selon la zone et des exemples de calcul, voir les sections « Quels sont les plafonds imputables au locataire selon la zone ? » et « Qui paie les frais d'état des lieux d'entrée ? ».
Quels frais sont à partager entre propriétaire et locataire ?
Lors de la mise en location d'un logement d'habitation, certains frais facturés par l'agence immobilière sont à partager entre le propriétaire et le locataire. Il s'agit des frais de dossier du locataire, de visite du logement, de rédaction du bail et d'état des lieux d'entrée.
Le partage obéit à une double limite : le locataire paie au maximum la moitié des frais facturés par l'agence, et cette moitié ne peut pas excéder un montant maximum calculé à partir d'un prix TTC par m² de surface habitable. Ce prix par m² varie selon la zone où se situe le logement (zone très tendue, tendue ou non tendue). Lorsque l'état des lieux d'entrée est fait par le locataire et l'agent immobilier, le locataire doit payer une partie des frais, plafonnée selon la même logique mais avec un plafond spécifique de 3,03 € TTC par m².
Règle
Frais partagés : dossier, visite, rédaction du bail, état des lieux d'entrée. Part locataire : le plus petit entre la moitié des frais facturés et surface habitable × plafond zone (ou × 3,03 € pour l'état des lieux d'entrée).
À l'exception de ces quatre catégories de frais, tous les autres frais facturés par l'agence pour la mise en location sont à payer entièrement par le propriétaire (voir section « Qui paie les autres frais d'agence pour la mise en location ? »).
Comment l'agence immobilière fixe ses tarifs ?
L'agence immobilière fixe librement ses tarifs pour la mise en location d'un logement d'habitation. Toutefois, elle doit afficher, de façon claire et lisible, le prix maximum de chaque prestation, TTC.
L'affichage du prix maximum doit être visible aux emplacements suivants : à l'entrée des locaux de l'agence ; depuis l'extérieur, sur la vitrine de l'agence ; sur chaque vitrine publicitaire située hors de l'agence ; sur les sites d'annonces en ligne ; dans les foires ou salons. L'agence doit également indiquer, pour chaque prestation, qui doit la payer (propriétaire ou locataire).
Règle
Affichage obligatoire du prix maximum TTC de chaque prestation à cinq emplacements : entrée des locaux, vitrine extérieure, vitrines hors agence, sites d'annonces en ligne, foires et salons. Indication de qui paie pour chaque prestation.
Lorsque le prix maximum dépend du montant du loyer, l'affichage doit mentionner les informations permettant de calculer ce prix maximum (par exemple les tranches de prix).
Quels sont les plafonds imputables au locataire selon la zone ?
Le montant maximum imputable au locataire pour les frais partagés (dossier, visite, rédaction du bail) est calculé à partir d'un prix TTC par m² de surface habitable, dont le montant varie selon la zone du logement.
Trois zones existent : zone très tendue, zone tendue et zone non tendue. Le plafond par m² est le suivant : 12,10 € en zone très tendue, 10,09 € en zone tendue, 8,07 € en zone non tendue. La part du locataire est égale au plus petit entre la moitié des frais facturés et surface habitable × plafond zone.
Règle
Plafonds TTC par m² de surface habitable (arrêté du 17 juillet 2025) : zone très tendue 12,10 €/m² ; zone tendue 10,09 €/m² ; zone non tendue 8,07 €/m².
| Zone | Prix TTC maximum par m² de surface habitable |
|---|---|
| Zone très tendue | 12,10 €/m² |
| Zone tendue | 10,09 €/m² |
| Zone non tendue | 8,07 €/m² |
Exemples de calcul pour un logement de 25 m² : en zone très tendue, si l'agence facture 500 € TTC, la moitié (250 €) est inférieure au plafond (25 × 12,10 € = 302,50 €) → le locataire paie 250 € et le propriétaire 250 €. Si l'agence facture 700 € TTC, la moitié (350 €) dépasse le plafond (302,50 €) → le locataire paie 302,50 € et le propriétaire 397,50 €. En zone tendue (10,09 €/m²), pour 400 € TTC : moitié 200 € < plafond 252,25 € → locataire 200 €, propriétaire 200 € ; pour 600 € TTC : moitié 300 € > plafond 252,25 € → locataire 252,25 €, propriétaire 347,75 €. En zone non tendue (8,07 €/m²), pour 300 € TTC : moitié 150 € < plafond 201,75 € → locataire 150 €, propriétaire 150 € ; pour 500 € TTC : moitié 250 € > plafond 201,75 € → locataire 201,75 €, propriétaire 298,25 €.
Qui paie les frais de dossier, de visite et de rédaction du bail ?
Le montant facturé par l'agence immobilière pour les frais de dossier, de visite du logement et de rédaction du bail est à partager entre le locataire et le propriétaire.
Le montant payé par le locataire ne peut pas dépasser à la fois la moitié des frais facturés par l'agence immobilière et un montant maximum, calculé à partir d'un prix TTC par m² de surface habitable. Ce prix par m² varie selon la zone où se situe le logement (zone très tendue, tendue ou non tendue).
Règle
Part locataire = min(moitié des frais facturés ; surface habitable × plafond zone). Plafonds zone : 12,10 €/m² (très tendue), 10,09 €/m² (tendue), 8,07 €/m² (non tendue).
Le simulateur officiel de service-public.fr « Frais d'agence immobilière : estimer la part du locataire » permet de vérifier le calcul selon la zone, la surface et le montant facturé.
Qui paie les frais d'état des lieux d'entrée ?
Lorsque l'état des lieux d'entrée est fait par le locataire et l'agent immobilier, le locataire doit payer une partie des frais facturés par l'agent immobilier. Sa part ne peut pas dépasser à la fois la moitié des frais facturés et un montant maximum de 3,03 € TTC par m² de surface habitable.
Le plafond de 3,03 €/m² s'applique indépendamment de la zone : il est unique pour tout le territoire. La part du locataire est le plus petit entre la moitié des frais et la surface habitable × 3,03 €. Exemple pour un logement de 25 m² : si l'état des lieux est facturé 170 € TTC, la moitié est de 85 € et le plafond est de 25 × 3,03 € = 75,75 € ; le locataire paie donc 75,75 € et le propriétaire 94,25 €. Si l'état des lieux est facturé 100 € TTC, la moitié (50 €) est inférieure au plafond (75,75 €) ; le locataire paie 50 € et le propriétaire 50 €.
Règle
Part locataire = min(moitié des frais ; surface habitable × 3,03 € TTC/m²).
Si un état des lieux amiable et contradictoire (en présence du locataire et de l'agent immobilier) n'est pas possible, il faut faire appel à un commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire). Les frais demandés par le commissaire de justice seront partagés par moitié entre locataire et propriétaire.
Qui paie les autres frais d'agence pour la mise en location ?
À l'exception des frais de dossier, de visite, de rédaction de bail et d'état des lieux d'entrée, tous les autres frais facturés par l'agence immobilière pour la mise en location d'un logement d'habitation sont à payer entièrement par le propriétaire.
Il s'agit notamment des frais liés à la rédaction et à la diffusion de l'annonce de location, et de toute autre prestation de l'agence non expressément listée dans les frais partagés. Le locataire ne peut être tenu de ces frais.
Règle
Frais à la charge exclusive du propriétaire : tous les frais autres que dossier, visite, rédaction de bail et état des lieux d'entrée (rédaction et diffusion de l'annonce, etc.).
Le plafonnement imputable au locataire ne s'applique qu'aux quatre catégories de frais partagées. Pour tout autre frais, la charge est intégralement supportée par le propriétaire bailleur.
Qui paie les frais de gestion locative ?
Pour confier la gestion locative du logement à une agence immobilière, le propriétaire signe avec celle-ci un mandat de gestion. Le prix facturé par l'agence pour cette activité est à payer par le propriétaire.
La gestion locative comprend par exemple la recherche d'un locataire, l'envoi des quittances de loyer, le suivi des paiements et les démarches courantes liées au bail. L'agence immobilière fixe librement ses tarifs de gestion locative, sans plafonnement légal spécifique.
Règle
Frais de gestion locative : à la charge du propriétaire, tarifs fixés librement par l'agence, sur la base d'un mandat de gestion signé entre le propriétaire et l'agence.
Les frais de gestion locative ne doivent pas être confondus avec les frais de mise en location (dossier, visite, bail, état des lieux d'entrée), qui sont eux partagés dans les conditions décrites ci-dessus.
Qui paie les frais d'agence au renouvellement du bail ?
Lorsqu'au renouvellement du bail l'agence immobilière rédige un nouveau bail, le prix facturé par l'agence est à partager entre le propriétaire et le locataire, selon les mêmes règles que pour la mise en location initiale.
Le montant payé par le locataire ne peut pas dépasser à la fois la moitié des frais facturés et un montant maximum calculé à partir du prix TTC par m² de surface habitable selon la zone (12,10 €/m² en zone très tendue, 10,09 €/m² en zone tendue, 8,07 €/m² en zone non tendue).
Règle
Part locataire au renouvellement = min(moitié des frais ; surface habitable × plafond zone).
Il faut rédiger un nouveau bail en cas d'augmentation du loyer sous-évalué ou de modification des conditions du bail initial. Le partage des frais s'applique alors aux frais de rédaction de ce nouveau bail.
Qui paie les frais d'état des lieux de sortie ?
Le locataire ne doit pas payer de frais pour faire l'état des lieux de sortie amiable et contradictoire (c'est-à-dire en présence du locataire et de l'agent immobilier).
Toute clause du bail qui impose au locataire le paiement de l'état des lieux de sortie amiable est abusive. Elle doit être considérée comme non écrite. Si un état des lieux amiable et contradictoire n'est pas possible, il faut faire appel à un commissaire de justice : dans ce cas, il s'agit d'un constat locatif, dont les frais sont à partager entre le locataire et le propriétaire.
Règle
État des lieux de sortie amiable et contradictoire : gratuit pour le locataire (clause imposant le paiement = abusive, non écrite). Constat locatif par commissaire de justice (si amiable impossible) : frais partagés par moitié entre locataire et propriétaire.
L'état des lieux de sortie suit un régime différent de l'état des lieux d'entrée : celui-ci est partagé dans la limite du plafond de 3,03 €/m², tandis que l'état des lieux de sortie amiable est totalement gratuit pour le locataire.
Simulateurs pour estimer la part du locataire
Service-Public met à disposition deux simulateurs officiels pour estimer la part du locataire dans les frais d'agence immobilière.
Le premier simulateur, « Frais d'agence immobilière : estimer la part du locataire », permet d'estimer la part du locataire pour les frais de dossier, de visite et de rédaction du bail, en fonction de la zone, de la surface habitable et du montant facturé. Le deuxième simulateur, « Estimer les frais d'agence immobilière dus par le locataire pour un état des lieux d'entrée », permet d'estimer la part du locataire pour l'état des lieux d'entrée, selon le plafond de 3,03 €/m².
Règle
Simulateurs officiels : estimation de la part du locataire pour les frais partagés (dossier, visite, bail) et pour l'état des lieux d'entrée.
Ces simulateurs reposent sur les plafonds en vigueur (arrêté du 17 juillet 2025). Ils constituent un aide au calcul, sans valeur contractuelle : vérifiez toujours vos droits auprès d'une Adil ou d'un professionnel.
Textes applicables
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 — article 5 (Légifrance)Texte légal
- Décret n° 2014-890 du 1ᵉʳ août 2014 — plafonnement des honoraires (Légifrance)Texte réglementaire
- Arrêté du 17 juillet 2025 — révision des plafonds des honoraires imputables aux locataires (Légifrance)Texte réglementaire
- Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 4Légifrance
- Arrêté du 1er août 2014 pris en application de l'article D304-1 du code de la construction et de l'habitationLégifrance
- Décret n°2013-392 du 10 mai 2013 sur l'application de la taxe annuelle sur les logements vacants (annexe)Légifrance
- Arrêté du 10 janvier 2017 relatif à l'information des consommateurs par les professionnels intervenant dans une transaction immobilièreLégifrance
- Code de la construction de l'habitation : article R156-1Légifrance
Sources officielles
- OuvrirService-Public.fr
Frais d'agence immobilière à la location d'un logement d'habitation
Vérifiée le 2026-10-04
Voir aussi
- Simulateur — Frais d'agence immobilière : estimer la part du locataire
- Simulateur — Frais d'état des lieux d'entrée dus par le locataire
- Adil — trouver votre Agence départementale pour l'information sur le logement
- Loi n° 89-462 — article 5 (Légifrance)
Les plafonds des honoraires imputables aux locataires sont fixés par le décret n° 2014-890 et révisés périodiquement par arrêté (dernière révision : arrêté du 17 juillet 2025). Vérifier les plafonds en vigueur auprès de votre Adil ou sur service-public.fr.
