Vue d'ensemble
Ce qu'il faut savoir sur les charges locatives : définition, liste des dépenses récupérables, modes de paiement, régularisation annuelle et délais de réclamation.
Ce qu'il faut savoir
- Les charges locatives (ou charges récupérables) sont des dépenses initialement payées par le propriétaire, mais dues par le locataire.
- La liste des charges récupérables est fixée par décret et couvre notamment l'ascenseur, l'eau froide et chaude, le chauffage collectif, les installations individuelles, les parties communes intérieures et certains espaces extérieurs.
- Dans un bail mobilité, les charges sont payées sous la forme d'un forfait versé simultanément au loyer.
- Dans un bail meublé, le bail indique si le paiement se fait par forfait ou par provision avec régularisation annuelle.
- Les provisions pour charges doivent être régularisées au moins une fois par an ; le propriétaire doit communiquer le décompte et le mode de répartition un mois avant la régularisation.
- Le propriétaire peut réclamer pendant 3 ans tout impayé de charges ou de loyers ; ce délai s'applique aussi au locataire qui souhaite se faire rembourser un trop-perçu.
- Si la régularisation n'a pas été faite avant la fin de l'année civile suivant l'année d'exigibilité, le locataire peut exiger un paiement échelonné sur 12 mois.
- Le contrôle technique à réaliser tous les 5 ans n'est pas une charge récupérable.
Conditions essentielles
- Les charges doivent figurer dans la liste légale des charges récupérables (décret n° 87-713 du 26 août 1987).
- Le montant des charges récupérées doit être justifié par le propriétaire.
- Dans un bail meublé, le mode de paiement (forfait ou provision) doit être prévu dans le bail.
- La régularisation annuelle doit être accompagnée d'un décompte par nature de charges et du mode de répartition.
Les étapes
- Vérifier le type de bail (vide, meublé, mobilité) et le mode de paiement des charges prévu.
- Payer les provisions mensuelles ou le forfait selon le bail.
- Recevoir le décompte des charges un mois avant la régularisation annuelle.
- Vérifier le décompte et le mode de répartition ; demander le récapitulatif des charges si nécessaire.
- Contrôler les justificatifs, tenus à disposition pendant 6 mois après l'envoi du décompte.
- En cas de régularisation tardive (non faite avant la fin de l'année civile suivante), exiger un paiement échelonné sur 12 mois par lettre recommandée.
- En cas de litige, saisir le juge des contentieux de la protection (rappel de charges tardif déloyal, contestation du décompte).
Cette synthèse reprend les éléments essentiels de la fiche. Les détails — liste exhaustive des charges récupérables par catégorie, modalités de régularisation, conditions de l'échelonnement — sont traités dans les sections suivantes.
Cette synthèse ne remplace pas la fiche
Pour la liste exhaustive des charges récupérables, les modalités de paiement selon le type de bail et les règles de régularisation, voir les sections « Quelle est la liste exhaustive des charges locatives ? », « Comment a lieu le paiement des charges locatives ? » et « Régularisation annuelle et justificatifs ».
Qu'est-ce que les charges locatives (ou charges récupérables) ?
Les charges locatives, aussi appelées charges récupérables, sont des dépenses dues par le locataire mais initialement payées par le propriétaire (ou l'agence immobilière). Le propriétaire (ou l'agence immobilière) se fait donc rembourser ces dépenses par le locataire.
Les charges locatives (ou charges récupérables) sont des dépenses dues par le locataire, mais initialement payées par le propriétaire (ou l'agence immobilière). Le propriétaire se fait rembourser ces dépenses par le locataire, selon un mode de paiement qui dépend du type de bail.
Le principe est le suivant : certaines dépenses liées au logement et à l'immeuble sont engagées par le propriétaire (électricité des parties communes, eau, chauffage collectif, entretien de l'ascenseur…), mais elles profitent directement au locataire. La loi autorise donc le propriétaire à récupérer ces dépenses auprès du locataire, sous réserve qu'elles figurent dans la liste légale des charges récupérables. Le mode de paiement de ces charges est différent selon le type de bail : bail d'habitation vide, bail d'habitation meublé ou bail mobilité. Le montant des charges locatives récupérées par le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit toujours être justifié.
Règle
La liste des charges récupérables est fixée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987. Seules les dépenses figurant sur cette liste peuvent être mises à la charge du locataire. Tout autre dépense reste à la charge exclusive du propriétaire. Dans le cas d'un logement social (par exemple HLM), cette liste peut être complétée par ce que prévoit un accord collectif.
Attention à ne pas confondre charges locatives et charges de copropriété au sens strict : certaines charges de copropriété (taxe foncière, travaux, assurances de l'immeuble) ne sont pas récupérables sur le locataire. Seules les dépenses prévues par la liste légale peuvent être récupérées.
Quelle est la liste exhaustive des charges locatives ?
La liste des charges récupérables auprès du locataire est exhaustive : elle est fixée par décret et couvre plusieurs catégories de dépenses. Toute dépense qui n'y figure pas reste à la charge exclusive du propriétaire.
Les charges récupérables se répartissent en 7 catégories : ascenseurs et monte-charge, eau froide, eau chaude et chauffage collectif, installations individuelles, parties communes intérieures, espaces extérieurs, taxes et redevances, et salaires de l'employé d'immeuble, gardien ou concierge (sous certaines conditions).
Ascenseurs et monte-charge : les dépenses récupérables sont l'électricité, l'exploitation de l'appareil (visite périodique, nettoyage, examen semestriel des câbles, tenue d'un dossier technique par l'entreprise d'entretien), la fourniture de produits ou petits matériels d'entretien (chiffons, graisses et huiles, lampes d'éclairage de la cabine) et les menues réparations de la cabine (changement de boutons d'envoi, paumelles de portes), des paliers (ferme-portes mécaniques, électriques ou pneumatiques) et des fusibles. Eau froide, eau chaude et chauffage collectif : l'eau froide et chaude de l'ensemble des occupants, l'eau nécessaire à l'entretien courant des parties communes (y compris la station d'épuration) et des espaces extérieurs, les produits nécessaires à l'exploitation, l'entretien et le traitement de l'eau, la fourniture d'énergie quelle que soit sa nature, l'exploitation des compteurs généraux et individuels et l'entretien des épurateurs de fumée, la réparation des fuites sur joints. Installations individuelles : le chauffage et la production d'eau chaude, la distribution d'eau dans les parties privatives (contrôle des raccordements, réglage de débit et températures, dépannage, remplacement des joints cloches des chasses d'eau). Parties communes intérieures : l'électricité, la fourniture de produits d'entretien (balais et sacs pour l'élimination des déchets) et de produits de désinsectisation et désinfection, l'entretien de la minuterie, des tapis, des vide-ordures, la réparation des appareils d'entretien de propreté (aspirateur) et les frais de personnel d'entretien. Espaces extérieurs : les voies de circulation, les aires de stationnement, les abords des espaces verts et les équipements de jeux pour enfants. Taxes et redevances : la taxe ou redevance d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM ou REOM), la taxe de balayage et la redevance d'assainissement des eaux usées domestiques.
Règle
Le salaire de l'employé d'immeuble, gardien ou concierge fait partie des charges récupérables auprès du locataire sous certaines conditions. Le contrôle technique à réaliser tous les 5 ans n'est pas une charge récupérable. Dans le cas d'un logement social (par exemple HLM), cette liste peut être complétée par ce que prévoit un accord collectif.
La liste est exhaustive : toute dépense qui n'y figure pas (par exemple les travaux de réparation importants, la réfection de la toiture, la taxe foncière) reste à la charge exclusive du propriétaire. En cas de doute sur le caractère récupérable d'une charge, il convient de se référer au décret n° 87-713 du 26 août 1987 ou de consulter un conseiller de l'Adil ou de l'Anil.
Comment a lieu le paiement des charges locatives ?
Le type de bail détermine en partie le mode de paiement des charges récupérables. Dans un bail mobilité, les charges sont payées sous la forme d'un forfait. Dans un bail meublé, le bail indique si le paiement se fait par forfait ou par provision. Dans un bail vide, le paiement se fait par provisions avec régularisation annuelle.
Le paiement des charges se fait soit par forfait (montant fixe prévu au bail, sans régularisation), soit par provisions (avances régulières de même montant) avec une régularisation annuelle. Le choix entre ces deux modes dépend du type de bail et, pour le meublé, de ce qui est prévu dans le bail.
Bail mobilité : les charges locatives sont payées au propriétaire (ou à l'agence immobilière) sous la forme d'un forfait versé simultanément au loyer. Bail d'habitation meublé : il est indiqué dans le bail si le paiement est prévu par forfait ou par provision. En cas de paiement par forfait, le montant du forfait doit être inscrit dans le bail ; il ne doit pas être disproportionné par rapport au montant de charges appliqué au précédent locataire ; le forfait ne doit pas s'accompagner d'un complément à verser ou d'une régularisation ultérieure ; le forfait doit être payé en même temps que le loyer, selon la périodicité indiquée dans le bail ; le montant du forfait peut être révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer. Paiement par provision : le propriétaire (ou l'agence immobilière) fixe le montant des provisions mensuelles en se fondant sur le budget prévisionnel et les résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation de charges.
Règle
Le montant des charges locatives récupérées par le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit être justifié. Dans un immeuble doté de dispositifs d'individualisation des frais télé-relevables de chauffage, de refroidissement ou d'eau chaude sanitaire, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit transmettre chaque mois au locataire les informations sur la consommation de chaleur, de froid ou d'eau chaude sanitaire.
Dans un bail meublé avec paiement par forfait, l'absence de régularisation est la contrepartie du caractère forfaitaire des charges : le locataire ne peut pas demander de remboursement si les dépenses réelles sont inférieures au forfait, et le propriétaire ne peut pas demander de complément si elles sont supérieures.
Régularisation annuelle et justificatifs
Lorsque les charges sont payées par provisions, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit procéder à une régularisation au moins une fois par an. Cette régularisation consiste à comparer le total des provisions demandées et les dépenses effectives engagées pendant l'année.
Les charges doivent être régularisées au moins 1 fois par an en comparant : le total des provisions déjà demandées par le propriétaire (ou l'agence immobilière), et les dépenses effectives engagées par le propriétaire pendant l'année. Si les provisions sont supérieures aux dépenses réelles, le propriétaire doit verser le trop-perçu. Si les provisions sont inférieures aux dépenses réelles, le propriétaire demande un complément.
Un mois avant la régularisation annuelle, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit communiquer les informations suivantes : le décompte des charges locatives par nature de charges (électricité, eau chaude, eau froide, ascenseur…), et le mode de répartition des charges entre les logements. Si nécessaire, il doit également fournir une note d'information sur le mode de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude collective. Sur demande du locataire, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit lui transmettre le récapitulatif des charges du logement, par mail ou par courrier. Durant les 6 mois suivant l'envoi du décompte, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit tenir à la disposition du locataire l'ensemble des documents justificatifs.
Règle
Dans un immeuble où le contrat de fourniture d'eau n'est pas individualisé, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit transmettre, une fois par an, la facture d'eau et les informations sur la qualité de l'eau que lui a communiqué la commune ou l'EPCI compétent (le syndic, lorsque le logement est dans un immeuble en copropriété).
La régularisation est une obligation légale du propriétaire. En cas de non-régularisation, le locataire dispose de recours (voir section « Régularisation tardive et échelonnement du paiement »). Le locataire est en droit de contester le décompte s'il estiment qu'il est erroné ou incomplet ; il peut demander la communication des justificatifs pendant les 6 mois suivant l'envoi du décompte.
Régularisation tardive et échelonnement du paiement
La régularisation tardive des charges est possible quelle qu'en soit la cause (oubli, ignorance, négligence). Toutefois, le juge des contentieux de la protection peut refuser un rappel de charges tardif s'il le juge déloyal et brutal. Lorsque la régularisation n'a pas été faite avant la fin de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le locataire peut exiger un paiement échelonné sur 12 mois.
Le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut réclamer pendant 3 ans tout impayé de charges ou de loyers qui lui est dû. Par exemple, une dette de loyer ou de charges datant d'octobre 2026 peut être réclamée jusqu'en octobre 2029. Ce délai s'applique aussi au locataire qui a payé trop de charges et veut se faire rembourser le trop-versé.
La régularisation tardive des charges est possible quelle qu'en soit la cause : oubli, ignorance ou négligence. Toutefois, le juge des contentieux de la protection peut refuser un rappel de charges tardif s'il considère que ce rappel est déloyal, brutal et consécutif d'une faute du propriétaire (ou de son représentant) dans l'exécution du bail. Par exemple, lorsque le locataire a demandé la régularisation des charges et que le propriétaire ne lui a pas répondu. Lorsque la régularisation des charges n'a pas été faite avant la fin de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le locataire peut exiger un paiement échelonné sur 12 mois.
Règle
Pour exiger l'échelonnement, le locataire doit envoyer une lettre au propriétaire (ou à l'agence immobilière) par courrier recommandé avec accusé de réception. La demande d'échelonnement est un droit du locataire lorsque la condition de régularisation tardive est remplie.
L'échelonnement sur 12 mois concerne le complément de charges réclamé à la suite de la régularisation tardive. Il permet au locataire de ne pas supporter d'un coup une somme importante accumulée sur plusieurs années. Le locataire peut utiliser un modèle de lettre de demande de délai pour régler un rappel de charges locatives important, disponible auprès de l'Institut national de la consommation (INC).
Quel est le délai de prescription d'une dette locative ?
Le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut réclamer pendant 3 ans tout impayé de charges ou de loyers qui lui est dû. Ce délai de prescription s'applique également au remboursement d'un trop-perçu de charges.
Le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut réclamer pendant 3 ans tout impayé de charges ou de loyers qui lui est dû. Par exemple, une dette de loyer ou de charges datant d'octobre 2026 peut être réclamée jusqu'en octobre 2029.
Le délai de prescription de 3 ans est le délai maximum dont dispose le propriétaire pour réclamer les impayés de charges ou de loyers. Passé ce délai, la dette est prescrite et ne peut plus être réclamée en justice. Ce délai s'applique dans les deux sens : le propriétaire peut réclamer ses impayés pendant 3 ans, et le locataire peut demander le remboursement d'un trop-perçu de charges pendant le même délai.
Règle
Si le propriétaire (ou l'agence immobilière) n'a pas révisé le loyer à la date prévue par le bail, il peut uniquement le faire dans l'année qui suit la date à laquelle la révision aurait dû intervenir. Ce délai d'un an pour la révision du loyer est distinct du délai de prescription de 3 ans pour les impayés.
Le délai de prescription court à compter de la date d'exigibilité de la somme réclamée (la date à laquelle le loyer ou les charges auraient dû être payés). En cas de litige relatif à la prescription, il convient de se référer au juge des contentieux de la protection.
Textes applicables
- Décret n° 87-713 du 26 août 1987 (Légifrance)Texte réglementaire
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 23 (Légifrance)Texte légal
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 6-2 (Légifrance)Texte légal
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 6-3 (Légifrance)Texte légal
- Arrêté du 27 août 2012 (Légifrance)Texte réglementaire
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 25-10 (Légifrance)Texte légal
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 8-1 (Légifrance)Texte légal
- Décret n° 82-955 du 9 novembre 1982 (Légifrance)Texte réglementaire
- Code de la construction et de l'habitation, article L442-3 (Légifrance)Texte légal
- Code de la construction et de l'habitation, article L353-15 (Légifrance)Texte légal
Sources officielles
- OuvrirService-Public.fr
Charges à payer par le locataire (charges locatives ou charges récupérables)
Vérifiée le 2026-10-04
Voir aussi
La liste des charges récupérables est fixée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987. Les modalités de paiement, de régularisation et de prescription sont fixées par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs. Vérifier les dispositions applicables à votre bail auprès de l'Anil (Agence nationale pour l'information sur le logement) ou d'un conseiller juridique.
