Vue d'ensemble
Ce qu'il faut retenir sur les réparations locatives : définition, répartition des charges entre locataire et propriétaire, et principales interventions à la charge du locataire.
Ce qu'il faut savoir
- Les réparations locatives sont l'entretien courant et les petites réparations à la charge du locataire pendant toute la durée du bail.
- Le locataire doit les faire lui-même ou les faire réaliser par un professionnel.
- À l'extérieur : entretien du jardin (allées, pelouse, massifs, bassins, piscine, arbres et arbustes, installations d'arrosage), nettoyage des auvents, terrasses et marquises, dégorgement des gouttières.
- Les ouvertures : entretien des mécanismes de portes et fenêtres (graissage, petites réparations, serrures, clés), vitres, stores, volets (si dégradation imputable au locataire), grilles de portail.
- À l'intérieur : propreté des plafonds, murs et cloisons, petits raccords de peinture et tapisseries, entretien des revêtements de sol (cire, vitrification, raccords de moquette), placards et menuiseries.
- La plomberie : dégorgement des canalisations, entretien du gaz, vidange des fosses, entretien du chauffage et de l'eau chaude, entretien annuel de la chaudière (sauf bail contraire), ramonage.
- L'électricité : ampoules, fusibles, interrupteurs, prises de courant.
- C'est au propriétaire qu'incombe l'entretien des façades et toitures végétalisées, ainsi que l'achat et l'installation initiaux du détecteur de fumée.
Conditions essentielles
- Les réparations locatives incombent au locataire pendant toute la durée du bail.
- Elles portent sur l'entretien courant et les petites réparations, distinctes des grosses réparations qui restent à la charge du propriétaire.
- En cas de vétusté des canalisations provoquant une fuite, le locataire doit avertir le propriétaire, à qui il revient de faire les réparations.
Les étapes
- Identifier la zone concernée (extérieur, ouvertures, intérieur, plomberie, électricité, autres équipements).
- Réaliser l'entretien courant soi-même ou faire appel à un professionnel.
- Pour la chaudière : faire réaliser l'entretien annuel, sauf si le bail prévoit le contraire.
- Faire ramoner les conduits de ventilation et d'évacuation des fumées et des gaz.
- Entretenir et remplacer le détecteur de fumée (l'installation initiale incombe au propriétaire).
- En cas de fuite due à la vétusté des canalisations, avertir le propriétaire pour les réparations.
Cette synthèse présente les principales réparations locatives. Le détail par zone du logement est développé dans les sections suivantes.
Cette synthèse ne remplace pas la fiche
Pour le détail des interventions par zone (extérieur, ouvertures, intérieur, plomberie, électricité, autres équipements), voir les sections correspondantes ci-dessous.
Que sont les réparations locatives ?
Les réparations locatives sont l'entretien courant et les petites réparations qui sont à la charge du locataire pendant toute la durée du bail.
Elles se distinguent des grosses réparations, qui restent à la charge du propriétaire (structure, toiture, canalisations principales, etc.). Le locataire doit les faire lui-même ou les faire réaliser par un professionnel. La liste des réparations locatives est fixée par décret et constitue un socle : le bail peut préciser les modalités, mais ne peut pas faire peser sur le locataire des obligations excédant ce socle légal.
Règle
Les réparations locatives sont à la charge du locataire pendant toute la durée du bail, et se lisent notamment au moment de l'état des lieux d'entrée et de sortie.
La vétusté, c'est-à-dire l'usure liée au temps et à l'usage normal, n'est pas à la charge du locataire : elle relève des grosses réparations du propriétaire.
À l'extérieur du logement
Le locataire doit se charger de l'entretien courant du jardin : allées (désherbage, nettoyage), pelouse (tonte), massifs (arrosage, taille), bassins et piscine (nettoyage), arbres et arbustes (taille, élagage, échenillage), installations d'arrosage (remplacement et réparation).
Le locataire doit également nettoyer régulièrement les auvents, terrasses et marquises, ce qui implique notamment d'enlever la mousse et les autres végétaux accumulés, et dégorger les conduits de descentes d'eaux pluviales, chéneaux et gouttières.
Règle
Le propriétaire doit veiller à ce que les branches des arbres ne dépassent pas sur le terrain du voisin. S'il ne le fait pas, son voisin peut aller jusqu'à saisir le juge pour le contraindre à tailler les arbres empiétant sur son terrain.
C'est le propriétaire qui doit se charger de l'entretien des façades et toitures végétalisées.
Ouvertures (vers l'extérieur et dans le logement)
Le locataire doit assurer le bon fonctionnement des portes et fenêtres, ce qui implique d'entretenir les petites parties mécaniques.
Les interventions à sa charge sont notamment les suivantes : graisser les gonds et les charnières ; faire les petites réparations des boutons et des poignées de portes, des gonds et des mécanismes de fermeture ; remplacer les petites pièces des serrures (boulon, verrou) ; graisser les petites pièces des serrures et verrous ; remplacer les clés égarées ou abîmées. Le locataire doit faire l'entretien courant des vitres, ce qui comprend notamment la réfection des mastics et le remplacement des vitres détériorées. Il doit entretenir les stores : graisser le mécanisme et remplacer les cordes, les poulies ou quelques lames.
Règle
Concernant les volets, le locataire doit les réparer lorsqu'il est responsable de leur dégradation ; si tel n'est pas le cas, c'est au propriétaire de le faire. Concernant la serrure et le verrou de sécurité, le locataire doit les graisser, remplacer les petites pièces et faire refaire une clé perdue ou abîmée. Le locataire doit entretenir les grilles de portail : nettoyage, graissage, remplacement des boulons et verrou.
- Graisser les gonds et les charnières.
- Réparer boutons, poignées, gonds et mécanismes de fermeture.
- Remplacer les petites pièces des serrures (boulon, verrou) et les graisser.
- Remplacer les clés égarées ou abîmées.
- Réfection des mastics et remplacement des vitres détériorées.
- Graisser le mécanisme des stores ; remplacer cordes, poulies ou lames.
- Réparer les volets si le locataire est responsable de la dégradation.
- Entretenir les grilles de portail (nettoyage, graissage, boulons, verrou).
Le remplacement de clés perdues ou abîmées incombe au locataire ; la réfection d'une serrure endommagée par vétusté incombe en revanche au propriétaire.
Dans le logement
Le locataire doit maintenir propres les plafonds, murs et cloisons du logement, et faire les petites réparations suivantes.
Il doit notamment : faire les petits raccords de peintures et de tapisseries ; remettre en place ou remplacer des matériaux de revêtement (faïence, mosaïque, matière plastique, etc.) ; reboucher les trous éventuellement faits, par exemple à la suite de la pose de tableaux ou de miroirs. Le locataire doit entretenir les revêtements de sol : cirer, entretenir la vitrification du parquet et remplacer quelques lames du parquet ; poser des raccords de moquette (ou de tout autre revêtement), notamment en cas de taches ou de trous. Il doit remplacer les tablettes et tasseaux de placard et en réparer le dispositif de fermeture, et entretenir les menuiseries (plinthes, baguettes et moulures) : fixer des raccords et remplacer des pointes de menuiseries.
Règle
Les petites réparations intérieures concernent les éléments de second œuvre accessibles au locataire ; les travaux structurels ou de rénovation complète restent à la charge du propriétaire.
- Maintenir propres plafonds, murs et cloisons.
- Petits raccords de peintures et de tapisseries.
- Remettre en place ou remplacer des matériaux de revêtement (faïence, mosaïque, plastique).
- Reboucher les trous (pose de tableaux, miroirs).
- Cirer, vitrifier le parquet et remplacer quelques lames.
- Poser des raccords de moquette ou autres revêtements (taches, trous).
- Remplacer les tablettes et tasseaux de placard ; réparer leur fermeture.
- Entretenir les menuiseries (plinthes, baguettes, moulures).
Le rebouchage des trous et les petits raccords relèvent de l'entretien courant ; en revanche, la remise en peinture complète des murs n'incombe pas au locataire en fin de bail (sauf dégradations manifestes).
Plomberie, gaz et chauffage
Le locataire doit dégorger et remplacer les joints et les colliers des canalisations d'eau, et entretenir les canalisations de gaz.
Pour le gaz, il doit notamment entretenir couramment les robinets, les siphons et les ouvertures d'aération, et remplacer périodiquement les tuyaux souples de raccordement. Le locataire doit vidanger les fosses septiques, les puisards et les fosses d'aisance. Il doit entretenir les installations de chauffage, d'eau chaude et la robinetterie : remplacer les bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz ; rincer et nettoyer les corps de chauffe et les tuyauteries ; remplacer les joints, les clapets et la presse-étoupe des robinets ; remplacer les joints, les flotteurs et les joints cloche de la chasse d'eau.
Règle
Le locataire doit faire faire l'entretien annuel de la chaudière, sauf si le bail prévoit le contraire. Il doit faire ramoner les conduits de ventilation et d'évacuation des fumées et des gaz (chaudière, cheminée, VMC). Il doit entretenir l'évier et les appareils sanitaires : nettoyer les dépôts de calcaire, remplacer les tuyaux flexibles de douche, nettoyer et remplacer les joints du receveur de douche (bac à douche) et de la baignoire.
Si la vétusté des canalisations provoque une fuite d'eau, le locataire doit avertir le propriétaire, à qui il revient de faire les réparations nécessaires sur les canalisations.
Électricité
Le locataire doit entretenir et réparer certains équipements électriques du logement.
Il s'agit notamment des équipements suivants : ampoule et tube lumineux ; baguette ou gaine de protection ; coupe-circuit et fusible ; interrupteur ; prise de courant. Ces interventions relèvent de l'entretien courant : le remplacement d'une ampoule, d'un fusible ou d'un joint de prise constitue une réparation locative.
Règle
Les travaux d'évolution ou de mise aux normes de l'installation électrique complète incombent au propriétaire, et non au locataire.
- Ampoule et tube lumineux.
- Baguette ou gaine de protection.
- Coupe-circuit et fusible.
- Interrupteur.
- Prise de courant.
Le locataire doit veiller à ne pas endommager l'installation par une utilisation inadaptée ; les dégradations qu'il cause lui incombent.
Autres équipements
Le locataire doit entretenir et faire les petites réparations des autres équipements indiqués dans le bail.
Il peut s'agir, par exemple, des équipements suivants : réfrigérateur, lave-linge, sèche-linge, lave-vaisselle ; hotte aspirante ; adoucisseur ; meuble scellé ; cheminée, capteur solaire, pompe à chaleur ; glace et miroir ; antenne. Le locataire doit faire ramoner les conduits d'évacuation des fumées et gaz, et nettoyer les bouches d'entrée d'air et les bouches d'extraction d'air. Il doit enfin entretenir et remplacer le détecteur de fumée.
Règle
C'est le propriétaire qui doit acheter et installer le détecteur de fumée initial ; l'entretien (remplacement des piles, test du dispositif) et le remplacement du détecteur lui-même incombent au locataire.
- Réfrigérateur, lave-linge, sèche-linge, lave-vaisselle.
- Hotte aspirante, adoucisseur, meuble scellé.
- Cheminée, capteur solaire, pompe à chaleur.
- Glace et miroir, antenne.
- Ramonage des conduits d'évacuation des fumées et gaz.
- Nettoyage des bouches d'entrée et d'extraction d'air.
- Entretien et remplacement du détecteur de fumée.
L'entretien des équipements listés dans le bail s'entend des petites réparations ; le remplacement d'un appareil défectueux par vétusté incombe au propriétaire.
Où s'adresser
Pour toute question sur la répartition des charges entre locataire et propriétaire, vous pouvez vous adresser à l'Agence départementale pour l'information sur le logement (Adil) de votre département.
L'Adil est un service d'information gratuit qui conseille les locataires et les propriétaires sur la législation du logement. Vous pouvez trouver l'Adil de votre département sur le site de l'Anil (Agence nationale pour l'information sur le logement) ou via l'annuaire Service-Public.
Règle
En cas de litige relatif aux réparations locatives (notamment au moment de l'état des lieux de sortie et de la restitution du dépôt de garantie), les voies de recours de droit commun devant les juridictions civiles s'appliquent.
- Adil (Agence départementale pour l'information sur le logement) : information et conseil gratuits.
- Propriétaire : pour les réparations qui lui incombent (grosse réparation, vétusté, façades et toitures végétalisées, détecteur de fumée initial).
- Tribunal : en cas de litige non résolu à l'amiable.
Conservez les factures et justificatifs des réparations que vous avez réalisées : ils pourront être utiles en cas de litige avec le propriétaire sur la restitution du dépôt de garantie.
Textes applicables
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 7 — LégifranceTexte légal
- Décret n° 87-712 du 26 août 1987 (réparations locatives) — LégifranceDécret
- Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 (état des lieux, vétusté) — LégifranceDécret
- Code civil : article 1756Légifrance
- Code de l'environnement : articles R224-41-4 à R224-41-9Légifrance
- Réponse ministérielle du 9 novembre 2018 sur l'entretien des toitures et des façades végétaliséesAssemblée nationale
Sources officielles
- OuvrirService-Public.fr
Entretien courant et réparations locatives à la charge du locataire
Vérifiée le 2026-10-04
Voir aussi
- Trouver votre Adil — Anil
- Trouver votre Adil près de chez vous — Service-Public
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 7 — Légifrance
- Décret n° 87-712 du 26 août 1987 — Légifrance
- Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 — Légifrance
- Code civil, article 1756 — Légifrance
La liste des réparations locatives est fixée par le décret du 26 août 1987 et la loi du 6 juillet 1989. Pour toute situation particulière (état des lieux, litige sur le dépôt de garantie), il est conseillé de se rapprocher de l'Adil de votre département.
