Logement social : le bailleur peut-il résilier le bail et expulser le locataire ?

Vue d'ensemble

Vérifier la zone de votre commune avant tout

La zone de votre commune commande presque toutes les règles de cette fiche.

Avant d'agir, identifiez la zone du logement. Service-public.gouv.fr propose un simulateur qui indique si votre commune est en zone A, Abis, B1, B2 ou C.

En zone A, Abis ou B1, les règles les plus protectrices s'appliquent. En zone B2 ou C, vous ne pouvez pas être contraint de partir pour l'enquête ressources et les revenus.

Identifier le motif que le bailleur peut invoquer

Un bail ne peut être résilié que pour un motif prévu par la loi.

Le bailleur doit viser un manquement précis et respecter des étapes préalables propres à chaque motif. Certaines imposent une conciliation ou une médiation avant toute saisine du juge.

• Impayés de loyer ou de charges.
• Troubles de voisinage.
• Troubles à l'ordre public graves et répétés.
• Enquête ressources sans réponse 2 années de suite.
• Revenus trop élevés 2 années de suite.
• Logement sous-occupé.
• Sous-location ou cession non autorisée.

À situation identique, un occupant change de règles selon la zone où il habite : le bailleur s'appuie sur ce même zonage pour ses calculs.

Traiter la mise en demeure pour troubles de voisinage

Cette formalité engage la procédure : c'est sa réception qui fait courir les délais.

Si vous êtes la cause de troubles de voisinage, le bailleur adresse une mise en demeure de respecter l'obligation d'user paisiblement des locaux loués.

• L'offre vous est adressée par lettre recommandée avec accusé de réception.
• Vous disposez d'un mois pour répondre. En cas de refus ou d'absence de réponse, le bailleur peut saisir le juge.
• Victime de nuisances venant d'un autre logement : informez le bailleur social, sinon engagez une conciliation ou une médiation.

Si vous refusez l'offre, le juge peut réduire ou supprimer le délai minimum de 2 mois pour quitter le logement.

Régler vos impayés de loyer et de charges

L'impayé est le motif le plus fréquent de résiliation. Il se traite avant le juge.

Ne pas payer son loyer et ses charges à la date prévue peut entraîner la résiliation du bail, après décision du juge. La voie à emprunter dépend du montant de la dette.

• Dette inférieure ou égale à 5 000 € : le bailleur doit engager une conciliation ou une médiation ; en cas d'échec, il saisit le juge.
• Dette supérieure à 5 000 € : il saisit directement le juge pour qu'il constate la résiliation et l'expulsion.
• Demande de délai : le juge peut l'accorder si vous avez repris le paiement et qu'il vous juge capable de solder la dette.

Dès les premières difficultés, engagez des démarches : plus la dette est petite, plus les options de règlement sont nombreuses.

Comprendre la clause résolutoire et les délais

La clause résolutoire change la nature de la procédure : l'issue est acquise.

Un bail signé depuis le 29 juillet 2023 contient obligatoirement une clause résolutoire. Quand elle s'applique, le juge ordonne automatiquement votre expulsion et n'évalue plus votre situation. Sans cette clause, il peut en tenir compte.

• 3 mois au minimum entre l'assignation au tribunal et la date de l'audience.
• 2 mois au minimum pour quitter le logement après une expulsion prononcée.
• Clause obligatoire depuis le 29 juillet 2023, et fréquente dans les contrats plus anciens.

C'est la présence ou l'absence de la clause qui change tout : vérifiez votre contrat avant d'estimer vos chances.

Répondre à l'enquête ressources chaque année

C'est un acte annuel, et son absence répétée suffit à faire basculer votre bail.

Chaque année, le bailleur adresse une enquête ressources que vous devez remplir et lui renvoyer. Deux années consécutives sans réponse suffisent à autoriser la résiliation.

• Sans réponse en 2024 et 2025 : départ au plus tard le 1er juillet 2027.
• Le bailleur informe au plus tard le 1er janvier 2027, par lettre recommandée ou acte d'huissier.
• L'obligation de quitter disparaît si vous atteignez 65 ans dans l'année qui suit, ou si vos justificatifs prouvent un revenu inférieur au maximum d'un logement social PLS.

Une seule année manquée n'a aucune conséquence : le risque n'apparaît qu'à la deuxième année consécutive.

Vérifier les plafonds de revenus avant le dépassement

Un dépassement de revenus se constate sur deux années consécutives, pas sur une.

Le bailleur peut résilier lorsque l'enquête montre que, 2 années de suite, les revenus annuels dépassent un maximum équivalant à 1,5 fois le revenu maximum pour obtenir un logement social PLS.

• 1 personne seule : 52 494 € à Paris et dans les communes limitrophes comme en Île-de-France, 45 635 € en province, 41 072 € en outre-mer.
• 2 personnes : 78 454 € à Paris et en Île-de-France, 60 945 € en province, 54 850 € en outre-mer.
• 3 personnes : 102 843 € à Paris et les communes limitrophes, 94 305 € en Île-de-France, 73 288 € en province, 65 959 € en outre-mer.

Repère : plafond PLS de 34 996 € pour une personne seule à Paris et en Île-de-France, 30 424 € en province, 27 382 € en outre-mer.

Vérifier que votre logement n'est pas sous-occupé

Un logement devenu trop grand est un motif de résiliation, avec ses propres délais.

Un logement est sous-occupé lorsque son nombre de pièces de vie dépasse de plus de 1 le nombre de personnes qui l'utilisent comme résidence principale. Ne sont pas comptées cuisine, WC, salle de bain et pièce pour un métier ou un mandat d'élu.

• Le bailleur doit proposer 3 logements adaptés à vos besoins, même si vous dépassez les plafonds de revenus.
• Vous avez plus de 65 ans : les 3 propositions vous sont dues dans la même situation.
• Logement adapté au handicap devenu non occupé : 3 logements adaptés sont proposés, sans condition d'âge.

En cas de décès d'une personne handicapée dont vous aviez la charge, le délai est de 18 mois après la notification de la 3e proposition.

Accepter un relogement et l'aide à la mobilité

Si vous acceptez une proposition de logement, une aide financière y est attachée.

Les 3 propositions doivent respecter les critères de décence, avoir un loyer inférieur à celui du logement quitté et être situées à proximité de celui-ci.

• Déménagement : au moins 1 000 € financés par le bailleur, qui choisit l'entreprise ; sinon 400 € de somme forfaitaire.
• Abonnements : transfert des réseaux d'eau, d'électricité, de gaz et de téléphonie pris en charge sur justificatifs.
• Accompagnement : un accompagnement social est mis en place en cas de nécessité.

Le dépôt de garantie est au plus égal à celui de l'ancien logement ; les réparations locatives sont facturées sur l'état des lieux de sortie.

Vérifier les situations qui vous protègent

Certaines situations neutralisent complètement un motif de résiliation. Vérifiez la vôtre.

Le motif est écarté si vous êtes handicapé, si vous avez à votre charge une personne handicapée ou en perte d'autonomie, si le logement est en quartier prioritaire, ou si vous avez plus de 65 ans.

• Quartier prioritaire : la protection vaut aussi si vous occupiez déjà ce quartier lors de votre emménagement.
• Plus de 65 ans : atteindre cet âge dans l'année suivant deux années consécutives fait disparaître l'obligation de quitter.

Pour un dépassement constaté en 2026 et 2027, le bail ne peut être résilié si vous atteignez 65 ans en 2028, ou si vos revenus redeviennent inférieurs au plafond PLS.

Respecter les règles de sous-location et d'échange

Ces opérations sont encadrées, et leur manquement expose à la résiliation.

Vous avez interdiction de sous-louer tout le logement et interdiction de céder le logement, gratuitement ou non. Le bailleur peut saisir le juge pour qu'il résilie votre bail.

• Sous-locataire autorisé : une personne de plus de 60 ans ou handicapée avec un contrat d'accueil familial ; si vous avez 60 ans ou plus, une personne de moins de 30 ans avec un contrat de cohabitation intergénérationnelle solidaire.
• Échange sans justification : 2 logements loués vides, même bailleur et même ensemble immobilier, demande au bailleur, une famille d'au moins 3 enfants, et la plus nombreuse gagne un logement plus grand.

L'interdiction porte sur la sous-location totale, pas sur l'accueil encadré d'un proche : la sous-location partielle est souvent la plus sûre.

Connaître les délais de départ et les cas particuliers

Les délais s'organisent autour de trois points : l'assignation, l'audience, la notification.

Trois délais reviennent partout : 3 mois entre l'assignation et l'audience, 2 mois au minimum pour quitter après une expulsion, et un délai propre au motif de l'occupation insuffisante.

• Troubles à l'ordre public : le préfet peut saisir le juge, ou demander au bailleur social de le saisir.
• Démolition : le bailleur autorisé propose 3 logements adaptés à vos besoins et revenus, la 3e avec le préavis.
• Démolition et refus : bail résilié et départ dans les 6 mois après la notification.
• Exception : l'obligation ne vise pas un bailleur prouvant qu'un logement suitable a été conçu pour votre relogement.

L'acte d'huissier, aujourd'hui acte de commissaire de justice, notifie ces décisions dans les procédures d'enquête ressources et de revenus.