Préavis et formalités du congé donné par le propriétaire

Vue d'ensemble

Ce qu'il faut savoir

Le propriétaire ne peut donner congé que pour trois motifs : vendre le logement, le reprendre pour l'habiter ou y loger un proche, ou donner congé pour un motif légitime et sérieux.
Le congé se signale par lettre recommandée avec accusé de réception, ou par acte de commissaire de justice, ou remis en main propre contre émargement. Un simple mail n'est pas valide.
Le préavis est de 6 mois pour un logement vide et de 3 mois pour un logement meublé.
Si le locataire est protégé, son bail se renouvelle automatiquement : le congé est sans effet.

Conditions essentielles

Un motif autorisé, ci-dessus.
Une lettre adressée à tous les signataires du bail.
Un délai de préavis respecté, à compter de la réception de la lettre.

Les étapes

Choisir le motif.
Rédiger la lettre avec les mentions obligatoires du motif retenu.
L'envoyer en recommandé.
Respecter le préavis de 6 ou 3 mois.

Trois cadres, une ligne à l'écran large. Les points de vigilance ne sont pas ici : chacun est traité à sa place, dans la section qui l'explique. Le champ « deplace » conserve la trace.

Cette synthèse ne remplace pas la fiche

Cette synthèse ne couvre pas toutes les situations. Les plafonds de revenus du locataire protégé, les cas particuliers du congé pour reprise, le régime des logements de la loi de 1948 et la liste complète des motifs de contestation sont détaillés plus bas.

Les trois motifs de congé

Le motif n'est pas une formality : c'est lui qui détermine ce que la lettre doit contenir, le délai applicable et ce que le locataire peut encore négocier.

Vendre le logement: Le congé pour vendre vaut offre de vente au locataire. Détail dans la section « Le congé pour vendre ».
Le reprendre: Pour l'habiter, ou pour y loger l'un de ses proches. Détail dans la section « Le congé pour reprise ».
Un motif légitime et sérieux: Notamment une faute du locataire, mais aussi certains travaux du propriétaire. Détail dans la section correspondante.

Un quatrième motif existe pour les seuls logements régis par la loi de 1948 : le congé pour travaux. Il est traité à part, car ses règles diffèrent entièrement.

La lettre de congé

Trois modes de notificación autorisés

Lettre recommandée avec accusé de réception. C'est le mode qui prouve la date de réception, donc la date de départ du délai.
Acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice).
Remise en main propre contre émargement ou récépissé signé.

À ne pas faire

Un préavis donné par simple mail n'est pas valide, même s'il est accepté par retour de mail du destinataire.

Lettre recommandée électronique (LRE)

La lettre recommandée électronique (LRE) est possible : elle est valable à condition que le destinataire, s'il s'agit d'un particulier, l'ait préalablement acceptée. Avant l'envoi, il faut lui écrire pour lui demander son accord et l'informer qu'il dispose de 15 jours pour accepter ou refuser.

Les mentions obligatoires, selon le motif

Formulation reprise telle quelle de la source officielle : ces mentions sont des obligations de la lettre, chaque mot compte.

Congé pour vendre

Motif du congé (pour vendre)
Prix et conditions de vente du logement loué et de ses éventuelles annexes louées (parking...)
Description précise du logement et de ses éventuelles annexes louées (mais il n'est pas obligatoire d'indiquer la superficie du logement)
Énoncé des 5 premiers alinéas du II de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, qui indiquent les conditions de l'offre de vente au locataire.

Congé pour reprise

Motif du congé (reprendre le logement pour l'habiter ou pour y loger l'un de ses proches)
Le nom et l'adresse du bénéficiaire de la reprise
Lien de parenté entre le propriétaire et le bénéficiaire de la reprise
Indication justifiant le caractère réel et sérieux de la reprise.

Congé pour motif légitime et sérieux

Le propriétaire doit faire parvenir au locataire une lettre de congé indiquant le motif qui entraîne le non-renouvellement du bail.

Tous motifs

La lettre de congé doit être accompagnée de la notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire.
Si le congé est délivré par un intermédiaire (agence immobilière, administrateur de biens...), la lettre de congé doit indiquer le nom ou la dénomination sociale du propriétaire.

Les délais de préavis

Type de logement	Préavis
Logement vide	6 mois
Logement meublé	3 mois
Logement régi par la loi de 1948 — congé pour travaux	6 mois

Comment se compte exactement le délai

Le délai court à partir du jour de la réception effective du courrier recommandé. Avec une LRE, il court à partir du jour où le commissaire de justice la dépose ou la remet au locataire. En remise en main propre, à partir du jour de la remise.
Si le courrier n'a pas été remis au locataire absent et qu'il est renvoyé au propriétaire, le délai ne peut pas commencer à courir. Il en va de même si le locataire ne va pas chercher le courrier laissé à sa disposition au bureau de Poste.
Lorsque les chiffres du jour ne sont pas identiques, on retient le dernier jour du mois : si la date d'échéance est le 31 août, le dernier jour du préavis est le 28 février (ou le 29 février en année bissextile).
Les jours fériés et les week-ends sont inclus dans le calcul. Si le délai finit un dimanche, il finit ce jour-là — et non le vendredi précédent ni le lundi suivant.
Un congé donné de manière anticipée, bien avant la fin du délai, reste valable : il prendra effet à la date à laquelle il aurait dû être donné. Le délai ne commence alors à courir qu'à cette date.
Le congé ne peut pas prendre effet avant la date d'échéance du bail.

Date d'échéance au 20 septembre : la lettre doit être reçue au plus tard le 20 mars pour un logement vide, le 20 juin pour un logement meublé.

À qui adresser la lettre

Règle

La lettre doit être adressée à tous les signataires du bail.

Deux cas particuliers

Si un seul des époux est signataire du bail, mais que le propriétaire a été informé du mariage, la lettre doit être adressée aux deux époux.
Si un seul des partenaires de Pacs a signé le bail, mais que les deux partenaires ont demandé conjointement que le nom de chacun figure au bail, la lettre doit être adressée aux deux partenaires.

La procédure, étape par étape

1
Vérifier que le motif est autorisé
Vendre, reprendre, ou motif légitime et sérieux — à défaut, le congé est irrégulier. Le bail conventionné Anah, le bail social et le bail de la loi de 1948 suivent d'autres règles.
2
Choisir son situation de locataire
Le bail ne peut être rompu que pour un logement vide, un logement meublé ou un logement régi par la loi de 1948. Le régime des délais et des formalités dépend de cette situation.
3
Rédiger la lettre
Reprendre les mentions obligatoires du motif retenu (voir « La lettre de congé »), et joindre la notice d'information du locataire.
4
L'adresser à tous les signataires
Voire les deux cas particuliersGAL si un seul époux ou un seul partenaire de Pacs est signataire.
5
Envoyer en recommandé avec accusé de réception
C'est le mode qui établit la date de réception, donc le point de départ du délai de préavis.
6
Respecter le préavis
6 mois pour un logement vide, 3 mois pour un logement meublé. La lettre doit être reçue dans ce délai, faute de quoi le congé est sans effet.

Le congé pour vendre et l'offre de vente

Le propriétaire donne congé à l'échéance du bail, pour vendre le logement sans locataire.

Le congé vaut offre de vente

Le locataire peut se porter acquéreur du logement et bénéficie d'un droit de préemption : il est prioritaire sur les autres acheteurs.
L'offre de vente est valable pendant les 2 premiers mois du préavis.
S'il y a plusieurs locataires, chacun bénéficie du droit de préemption.
Le droit de préemption ne s'applique pas lorsqu'un proche parent jusqu'au 3ᵉ degré inclus du propriétaire se porte acquéreur, pour l'habiter en tant que résidence principale pendant au moins 2 ans après la fin du préavis.
Le locataire qui exerce son droit de préemption n'a pas à payer de commission d'agence immobilière.

Comment accepter l'offre de vente

1.Informer le propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception, au plus tard dans les 2 premiers mois du préavis légal.
2.Indiquer s'il va demander un prêt immobilier, le cas échéant.

Effet : Si le locataire accepte dans le délai, toute promesse de vente signée entre le propriétaire et un autre acheteur est annulée.

Délai : Si le locataire a demandé un prêt immobilier, il dispose de 4 mois pour signer l'acte de vente, au lieu de 2. Le délai de préavis est prolongé jusqu'à la fin du délai de réalisation de la vente.

Dans quels cas il y a refus de l'offre de vente

Le locataire adresse un refus au propriétaire.
Le locataire ne répond pas au propriétaire dans les 2 premiers mois du préavis.
Le locataire émet une contre-proposition que le propriétaire refuse.

Après : Le locataire doit alors quitter les lieux au plus tard le dernier jour du préavis. S'il part plus tôt, il n'est obligé de payer le loyer et les charges que jusqu'à la date de remise des clés.

Le congé pour reprise

Le congé pour reprise n'est possible que si le propriétaire reprend le logement pour faire de celui-ci sa résidence principale, ou celle de l'un de ses proches.

Qui peut être le bénéficiaire de la reprise

Personne physique

Son époux.
Son concubin depuis au moins 1 an à la date du congé.
Son partenaire de Pacs (Pacs enregistré à la date du congé).
Ses ascendants.
Ses descendants, ou ceux de son époux, de son concubin ou de son partenaire de Pacs.

Indivision / usufruit

Son époux.
Son partenaire de Pacs (Pacs enregistré à la date du congé).
Son concubin depuis au moins 1 an à la date du congé.
Ses ascendants.
Ses descendants, ou ceux de son époux, de son partenaire de Pacs, ou de son concubin.

L'usufruitier du logement peut donner congé : pour faire du logement sa résidence principale, ou celle d'un de ses proches.
Tout membre de l'indivision peut donner congé, mais il faut l'accord préalable des autres membres de l'indivision.
La SCI familiale, constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au 4ᵉ degré inclus, peut donner congé pour que l'un des associés en fasse sa résidence principale.

Le congé pour reprise est contestable

La lettre de congé ne contient pas au moins l'une des informations obligatoires, par exemple le motif du congé.
La lettre n'a pas été adressée à l'ensemble des locataires, par exemple à un seul des deux époux.
La lettre a été envoyée par lettre simple.
Le délai de préavis est inférieur au délai requis.
Le congé a été délivré à un locataire protégé.
Le propriétaire a délivré un congé pour reprise frauduleux.

Un congé pour reprise est frauduleux lorsque, par exemple, le logement n'est pas occupé par la personne désignée dans le congé, qu'il reste inoccupé, ou qu'il est utilisé comme résidence secondaire. Le propriétaire encourt alors une amende de 6 000 € au maximum, ou 30 000 € s'il s'agit d'une personne morale, et peut être condamné à des dommages-intérêts.

Le congé pour motif légitime et sérieux

Le propriétaire peut refuser que la location se poursuive et décider de donner congé pour un motif légitime et sérieux.

À qui le motif est-il imputable

À la charge du locataire

Le locataire ne remplit pas au moins une de ses obligations.
Par exemple : il cause des nuisances de voisinage, ou il paie son loyer avec des retards répétés, ou il ne fournit pas d'attestation d'assurance habitation.

À la charge du propriétaire

Le propriétaire veut réaliser certains travaux.
Par exemple : des gros travaux de réhabilitation du logement.

La loi n'a pas défini précisément ce qu'il faut entendre par motif légitime et sérieux. Si le locataire conteste le congé devant le juge, le propriétaire devra apporter la preuve du bien-fondé du congé délivré.

Délai à retenir

Le propriétaire doit donner congé pour que le locataire libère les lieux au plus tard la date d'échéance du bail. S'il donne congé plus tôt, le locataire devra partir au plus tard à la fin du délai de préavis.

Protection du locataire

Lorsque le propriétaire veut donner congé pour un motif qui lui est imputable, le locataire peut être protégé s'il se trouve dans au moins une des situations prévues par le barème des revenus (voir « Le locataire protégé »).

Motifs de contestation

La lettre de congé ne contient pas au moins une des informations obligatoires, par exemple le motif.
La lettre n'a pas été adressée à l'ensemble des locataires.
La lettre a été envoyée par lettre simple.
Le délai de préavis est inférieur au délai requis.
Le congé a été délivré à un locataire protégé.
Le propriétaire n'a pas informé le locataire de sa proposition de vente à des conditions ou à un prix plus avantageux.
Le propriétaire a délivré un congé frauduleux — par exemple en fixant un prix de vente très élevé afin de décourager tout acquéreur. Il encourt alors une amende de 6 000 € au maximum, ou 30 000 € pour une personne morale, et peut être condamné à des dommages-intérêts.

Le congé pour un logement régi par la loi de 1948

L'occupant d'un logement régi par la loi de 1948 bénéficie d'un droit au maintien dans les lieux. Ce droit cesse lorsque le propriétaire lui donne congé pour habiter le logement (congé pour reprise) ou pour y faire certains travaux (congé pour travaux).

Interdit

Le propriétaire ne peut pas exercer son droit de reprise dans le cas suivant : l'occupant a plus de 70 ans et ses revenus annuels sont inférieurs à 33 606,30 € (soit 1,5 fois le montant annuel du Smic brut), et le bénéficiaire de la reprise a moins de 65 ans.
Dans tous les autres cas, le droit de reprise s'applique, quels que soient l'âge et les revenus de l'occupant.

Congé pour reprise (pour habiter)

Faire du logement sa résidence principale ou son lieu d'activité professionnelle — ou celui d'un proche.
Sont considérés comme proches : l'époux, les ascendants, les descendants, et les ascendants ou descendants de l'époux.
L'usufruitier peut également donner congé, dans les mêmes conditions.

Solution de relogement

Le propriétaire doit proposer une solution de relogement conforme aux besoins et aux possibilités de l'occupant, sauf s'il possède le logement depuis plus de 10 ans (voire plus de 4 ans) ou s'il est privé du logement qu'il occupe. En cas de refus par écrit de l'occupant dans le mois, ou d'absence de réponse dans ce délai, le propriétaire doit l'assigner devant le juge des contentieux de la protection pour obtenir la reprise et la désignation d'un expert.

Forme de l'offre

Le congé doit être délivré à l'occupant par acte de commissaire de justice au moins 6 mois à l'avance. La lettre doit indiquer que le droit de reprise est exercé en vertu de l'article 19 de la loi du 1ᵉʳ septembre 1948, préciser la date et le mode d'acquisition du logement, et mentionner le nom et l'adresse du propriétaire qui loge actuellement le bénéficiaire de la reprise, l'emplacement et le nombre de pièces du logement occupé par ce dernier.

Le propriétaire donne congé pour faire certains travaux. Il doit adresser une lettre de congé à l'occupant et lui proposer une solution de relogement. L'occupant doit alors quitter les lieux au plus tard à la fin du délai de préavis, qui est de 6 mois.

Travaux concernés

Travaux de démolition de l'immeuble pour en construire un autre d'une plus grande surface habitable et contenant plus de logements — avec autorisation préalable du ministre chargé de la construction ou de son délégué.
Travaux de surélévation ou d'addition de construction pour augmenter la surface habitable, le nombre de logements ou le confort de l'immeuble — avec autorisation préalable du ministre chargé de la construction ou de son délégué.
Construction de bâtiments d'habitation sur cours, jardins ou terrains nus ou comme accessoires d'un local d'habitation. La nouvelle construction ne doit pas rendre impossible la jouissance du local existant, et les travaux doivent commencer dans un délai de 3 mois après le départ du dernier occupant de l'immeuble.

Obligation de relogement

Le logement proposé doit être conforme aux besoins personnels (et professionnels si nécessaire) et aux possibilités (revenus) de l'occupant. Il doit en outre être situé : dans le même arrondissement ou les arrondissements limitrophes si la commune en est divisée ; dans le même canton ou un canton limitrophe appartenant à la même commune ou à une autre commune divisée en cantons ; à défaut, dans un rayon de 5 km.

Réintégration

Si la solution proposée n'est pas conforme, l'occupant a droit, après la fin des travaux, de réintégrer l'un des logements de l'immeuble et de s'y maintenir aux mêmes conditions que précédemment. Le propriétaire doit le mettre en demeure, par lettre recommandée ou acte de commissaire de justice, de lui faire savoir s'il veut réintégrer l'immeuble, et lui indiquer qu'il doit répondre dans un délai d'un mois.

Forme de l'offre

La lettre de congé doit parvenir à l'occupant par acte de commissaire de justice. Elle doit indiquer le motif du congé et contenir le texte de l'article 13 et de l'article 13 bis de la loi n°48-360 du 1ᵉʳ septembre 1948.

Exceptions à l'obligation de proposer un relogement

Le propriétaire qui a obtenu le logement il y a plus de 10 ans.
Le propriétaire qui l'a obtenu il y a plus de 4 ans, à condition de pouvoir justifier auprès du juge qu'il l'a acquis en vue de l'habiter.
Le propriétaire évincé d'un logement qu'il loue à un propriétaire qui exerce lui-même un droit de reprise.
Le propriétaire évincé d'un logement faisant l'objet d'une expropriation ou d'une mesure d'interdiction d'habiter pour cause de péril ou d'insalubrité.
Le propriétaire qui ne bénéficie plus du logement de fonction qu'il occupe depuis plus de 2 années consécutives — il doit alors être admis à la retraite pour toute autre cause qu'une sanction disciplinaire, ou cesser ses fonctions pour une cause indépendante de sa volonté.
Dans ce dernier cas, la lettre doit mentionner la catégorie dans laquelle se trouve le propriétaire, indiquer le mode et la date d'acquisition de l'immeuble, et fournir toutes indications permettant de vérifier le bien-fondé de la demande. Elle doit indiquer que le droit de reprise est exercé en vertu de l'article 20 de la loi du 1ᵉʳ septembre 1948.

Contrepartie

Toutefois, le bénéficiaire de la reprise est tenu de mettre à disposition de l'occupant, si possible, le logement qu'il occupait jusque-là.

L'occupant protégé

L'occupant protégé bénéficie du maintien dans les lieux. Sa situation est détaillée dans la section « Le locataire protégé : les plafonds de revenus ».

Le locataire protégé : les plafonds de revenus

Lorsque le locataire est protégé, le bail se renouvelle automatiquement à l'échéance : le congé est sans effet. Le locataire et le propriétaire doivent se trouver chacun dans une situation particulière.

Les trois situations de locataire protégé

Selon la situation du locataire, les conditions diffèrent. Dans les trois cas, le barème de revenus est celui du tableau ci-dessous.

Locataire de moins de 65 ans à la date d'échéance du bail

Il a à sa charge une personne âgée de plus de 65 ans à la date d'échéance du bail.
Et le total des revenus des habitants du logement du locataire est inférieur aux montants du tableau — revenus perçus durant les 12 mois qui précèdent la notification du congé au locataire.

Locataire de plus de 65 ans à la date d'échéance du bail

Ses revenus sont inférieurs aux montants du tableau.
Les revenus à prendre en compte sont ceux qu'il a perçus durant les 12 mois qui précèdent la notification du congé du propriétaire.

Locataire recevant une allocation de présence parentale

Le locataire reçoit une allocation de présence parentale à la date d'échéance du bail.
Ses revenus sont inférieurs aux montants du tableau, pour les 12 mois précédant la notification du congé.
Le propriétaire ne propose pas au locataire, pendant la durée du préavis, de solution de relogement à proximité correspondant à ses besoins et possibilités.

Le propriétaire doit en outre ne pas se trouver dans ces situations

Il a plus de 65 ans à la date d'échéance du bail.
Ses revenus, à la date où le locataire prend possession de la lettre de congé, sont inférieurs à ces mêmes montants.
Il signale au locataire, pendant la durée du préavis, une solution de relogement à proximité correspondant à ses besoins et possibilités.
ou il propose cette solution, selon les cas (la formulation diffère selon la situation du locataire).

Plafonds de revenus du locataire protégé

Les revenus à ne pas atteindre sont ceux perçus durant les 12 mois qui précèdent la notification du congé.

Personnes au foyer	Île-de-France hors Paris et villes limitrophes	Paris ou ville limitrophe de Paris	Autre commune
1 personne seule	26 920 €	26 920 €	23 403 €
1 personne seule ayant la carte mobilité inclusion invalidité	40 233 €	40 233 €	31 254 €
2 personnes	40 233 €	40 233 €	31 254 €
Situation particulière : Jeune couple 2 personnes, dont au moins 1 a la carte mobilité inclusion invalidité ; 1 personne seule avec 1 personne à charge	52 740 €	48 362 €	37 584 €
3 personnes	52 740 €	48 362 €	37 584 €
Situation particulière : 3 personnes, dont au moins 1 a la carte mobilité inclusion invalidité ; 1 personne seule avec 2 personnes à charge	62 968 €	57 930 €	45 374 €
4 personnes	62 968 €	57 930 €	45 374 €
Situation particulière : 4 personnes, dont au moins 1 a la carte mobilité inclusion invalidité ; 1 personne seule avec 3 personnes à charge	74 919 €	68 577 €	53 376 €
5 personnes	74 919 €	68 577 €	53 376 €
Situation particulière : 5 personnes, dont au moins 1 a la carte mobilité inclusion invalidité ; 1 personne avec 4 personnes à charge	84 304 €	77 171 €	60 156 €
6 personnes et plus	84 304 €	77 171 €	60 156 €
Par personne supplémentaire	+ 9 394 €	+ 8 598 €	+ 6 710 €

1 personne seule
Île-de-France hors Paris et villes limitrophes
26 920 €
Paris ou ville limitrophe de Paris
26 920 €
Autre commune
23 403 €
1 personne seule ayant la carte mobilité inclusion invalidité
Île-de-France hors Paris et villes limitrophes
40 233 €
Paris ou ville limitrophe de Paris
40 233 €
Autre commune
31 254 €
2 personnes
Île-de-France hors Paris et villes limitrophes
40 233 €
Paris ou ville limitrophe de Paris
40 233 €
Autre commune
31 254 €
Situation particulière : Jeune couple 2 personnes, dont au moins 1 a la carte mobilité inclusion invalidité ; 1 personne seule avec 1 personne à charge
Île-de-France hors Paris et villes limitrophes
52 740 €
Paris ou ville limitrophe de Paris
48 362 €
Autre commune
37 584 €
3 personnes
Île-de-France hors Paris et villes limitrophes
52 740 €
Paris ou ville limitrophe de Paris
48 362 €
Autre commune
37 584 €
Situation particulière : 3 personnes, dont au moins 1 a la carte mobilité inclusion invalidité ; 1 personne seule avec 2 personnes à charge
Île-de-France hors Paris et villes limitrophes
62 968 €
Paris ou ville limitrophe de Paris
57 930 €
Autre commune
45 374 €
4 personnes
Île-de-France hors Paris et villes limitrophes
62 968 €
Paris ou ville limitrophe de Paris
57 930 €
Autre commune
45 374 €
Situation particulière : 4 personnes, dont au moins 1 a la carte mobilité inclusion invalidité ; 1 personne seule avec 3 personnes à charge
Île-de-France hors Paris et villes limitrophes
74 919 €
Paris ou ville limitrophe de Paris
68 577 €
Autre commune
53 376 €
5 personnes
Île-de-France hors Paris et villes limitrophes
74 919 €
Paris ou ville limitrophe de Paris
68 577 €
Autre commune
53 376 €
Situation particulière : 5 personnes, dont au moins 1 a la carte mobilité inclusion invalidité ; 1 personne avec 4 personnes à charge
Île-de-France hors Paris et villes limitrophes
84 304 €
Paris ou ville limitrophe de Paris
77 171 €
Autre commune
60 156 €
6 personnes et plus
Île-de-France hors Paris et villes limitrophes
84 304 €
Paris ou ville limitrophe de Paris
77 171 €
Autre commune
60 156 €
Par personne supplémentaire
Île-de-France hors Paris et villes limitrophes
+ 9 394 €
Paris ou ville limitrophe de Paris
+ 8 598 €
Autre commune
+ 6 710 €

La source officielle répète ce tableau à l'identique dans les trois situations de locataire protégé : il est reproduit une seule fois, sans modification. Les cas particuliers y sont présentés sur une seule ligne, séparés par « ; » ; la source les juxtapose sans séparateur.

La définition exacte d'une « solution de relogement située à proximité » est détaillée dans la section suivante, et la liste des communes limitrophes de Paris dans celle d'après.

Ce qu'est une « solution de relogement à proximité »

Il s'agit d'une offre de logement en location. Ce logement est considéré à proximité du logement du locataire lorsqu'il remplit au moins une des conditions suivantes.

Si la commune est divisée en arrondissements, il se situe dans le même arrondissement ou dans les arrondissements limitrophes, ou dans les communes limitrophes de l'arrondissement.
Si la commune est divisée en cantons, il se situe dans le même canton, ou dans un canton limitrophe appartenant à la même commune ou à une autre commune divisée en cantons.
Dans les autres cas, il se situe dans un rayon de 5 km.

Les communes limitrophes de Paris

Cette liste est celle que la source officielle rappelle à plusieurs reprises, pour l'application de la règle précédente.

Aubervilliers
Bagnolet
Boulogne-Billancourt
Charenton-le-Pont
Clichy
Fontenay-sous-Bois
Gentilly
Issy-les-Moulineaux
Ivry-sur-Seine
Joinville-le-Pont
Le Kremlin-Bicêtre
Les Lilas
Le Pré-Saint-Gervais
Levallois-Perret
Malakoff
Montreuil
Montrouge
Neuilly-sur-Seine
Nogent-sur-Marne
Pantin
Puteaux
Saint-Cloud
Saint-Denis
Saint-Mandé
Saint-Maurice
Saint-Ouen
Suresnes
Vanves
Vincennes

Le propriétaire vient d'acheter le logement

Le délai à partir duquel le congé peut prendre effet dépend de la durée écoulée entre l'achat et le congé. La date d'achat est le jour de la signature de l'acte authentique.

Le logement était inoccupé au moment de l'achat

Le propriétaire doit donner congé pour que le locataire libère les lieux au plus tard à la date d'échéance du bail. Le locataire devra rendre les clés au propriétaire au plus tard à cette date. S'il quitte le logement avant, il ne doit le loyer et les charges que jusqu'à la date de remise des clés.

Le logement était déjà occupé au moment de l'achat — moins de 3 ans après l'achat (logement vide)

Le propriétaire peut donner congé pour la date d'échéance du 1ᵉʳ renouvellement ou de la 1ʳᵉ reconduction du bail en cours.

Exemple

Achat le 1ᵉʳ mars 2025, échéance du bail au 31 mai 2027 : le congé peut viser la 1ʳᵉ reconduction, qui a lieu le 31 mai 2030.

Le logement était déjà occupé — plus de 3 ans après l'achat (logement vide)

Le propriétaire peut donner congé pour que le locataire libère les lieux au plus tard à la date d'échéance du bail.

Le logement était déjà occupé — moins de 2 ans après l'achat (logement meublé)

Le propriétaire peut donner congé pour la date d'échéance du bail en cours, mais le congé ne pourra s'appliquer que 2 ans après la date d'achat. Le locataire devra donc rendre les clés au plus tard 2 ans après l'achat.

Exemple

Achat le 1ᵉʳ mars 2022, échéance au 31 mai 2023 : le congé est possible au 31 mai 2023 mais ne s'applique qu'au 1ᵉʳ mars 2024. Le locataire a jusqu'au 1ᵉʳ mars 2024 pour partir.

Le logement était déjà occupé — plus de 2 ans après l'achat (logement meublé)

Le propriétaire peut donner congé pour que le locataire libère les lieux au plus tard à la date d'échéance du bail.

Vente pendant le bail

Le propriétaire peut vendre le logement pendant que le locataire l'occupe, sans l'en informer et sans lui donner congé.

Contester le congé : les motifs et les recours

Le locataire peut contester le congé, qu'il soit encore dans le logement ou non, et pour au moins un des motifs propres à chaque motif de congé (voir les sections « Le congé pour vendre », « Le congé pour reprise » et « Congé pour motif légitime et sérieux »).

La marche à suivre

1.Envoyer au propriétaire une lettre recommandée avec accusé de réception. La lettre doit expliquer les faits le plus précisément possible.
2.En cas de désaccord, saisir une instance de conciliation : commission départementale de conciliation (gratuit), conciliateur de justice (gratuit), ou médiateur civil (payant). Attention : si le litige porte sur 5 000 € ou moins, cette démarche est obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge.
3.Si le désaccord persiste, saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal où est situé le logement. Le locataire doit pouvoir prouver que le congé est frauduleux. Durant l'audience, il n'est pas obligatoire d'être assisté d'un avocat.

Où trouver le motif de contestation correspondant à votre congé

Chaque motif de congé a ses propres motifs de contestation :

Congé pour vendre: « Le congé pour vendre et l'offre de vente »
Congé pour reprise: « Le congé pour reprise »
Congé pour motif légitime et sérieux: « Le congé pour motif légitime et sérieux »
Congé pour travaux (loi de 1948): « Le congé pour un logement régi par la loi de 1948 »

Le congé frauduleux

Un congé peut être qualifié de frauduleux lorsque, par exemple, le logement n'est pas occupé par la personne désignée dans le congé, qu'il reste inoccupé, ou qu'il est utilisé comme résidence secondaire. Dans ce cas, le propriétaire encourt une amende de 6 000 € au maximum — ou 30 000 € s'il s'agit d'une personne morale — et peut aussi être condamné à payer des dommages-intérêts au locataire.

Exemple chiffré complet

Un exemple de la source officielle, pour un logement vide dont l'échéance du bail tombe le 20 septembre.

La date d'échéance du bail est le 20 septembre. Pour que le congé pour vendre soit valable, le locataire doit en prendre connaissance au plus tard le 20 mars.
Le congé prend effet le 20 septembre.
L'offre de vente au locataire est valable jusqu'au 20 mai : le locataire a jusqu'à cette date pour informer le propriétaire de sa décision d'acheter.
Si le locataire prend connaissance du congé dès le 5 mars : le congé prend effet le 20 septembre, et l'offre de vente reste valable jusqu'au 20 mai.
À partir de la date d'envoi de sa réponse au propriétaire, le locataire a 2 mois pour signer l'acte de vente.
Si le locataire demande un prêt immobilier, le délai accordé pour signer l'acte de vente est de 4 mois.
Le délai de préavis est prolongé jusqu'à la fin du délai de réalisation de la vente.

Glossaire

Échéance du bail
Date à laquelle expire le bail, compte tenu de la durée pour laquelle il a été signé.
Droit de préemption
Droit donné à une personne physique ou morale d'acheter un bien en priorité à tout autre si le propriétaire souhaite le vendre.
Personne physique (versus personne morale)
Individu, être humain.
Personne morale
Structure, comme une association, à qui la loi donne la possibilité de passer des actes juridiques (contrat) et d'exercer des actions en justice. Une personne morale peut supporter des obligations et voir sa responsabilité engagée. Elle est composée d'une ou de plusieurs personnes physiques. Un groupement de personnes physiques réunies pour accomplir quelque chose en commun (entreprises, sociétés civiles, associations, État, collectivités territoriales, etc.) peut aussi réunir des personnes physiques et des personnes morales. Il peut aussi être constitué d'un seul membre (entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée - EURL - par exemple).
Acte authentique
Document établi par un officier public compétent, tels qu'un notaire, un commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire), un officier d'état civil, rédigé selon les formalités exigées par la loi et dont le contenu peut avoir la même valeur qu'une décision judiciaire.
Acte d'huissier (à présent appelé commissaire de justice)
Document rédigé par un commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire). L'acte peut notamment servir à constater un fait, accomplir une formalité de procédure ou engager une voie d'exécution (saisie, expulsion…). Exemples d'acte : constat, notification…
Notification
Formalité par laquelle un acte de procédure ou une décision est porté à la connaissance d'une personne.
Jeune couple
2 personnes mariées ou partenaires de Pacs ou concubins, sans enfant, dont la somme des âges révolus n'excède pas 55 ans.
Proche parent jusqu'au 3ᵉ degré inclus
Neveu ou nièce, oncle ou tante, enfant, petits-enfants, grand-parent, arrière-grand-parent.
Dommages et intérêts
Somme d'argent destinée à réparer le préjudice subi.
Ascendant
Personne dont on est issu (parent, grand-parent, arrière-grand-parent…).
Descendant
Enfant, petit-enfant, arrière petit-enfant.
Parents jusqu'au 4ᵉ degré
Père-mère, grands-parents, arrière grands-parents, arrière-arrière grands-parents, fils/fille, petits-enfants, arrière petits-enfants en ligne directe, arrière-arrière petits-enfants, frère/sœur, oncle/tante, grand-oncle/grand-tante, neveu/nièce, petit-neveu/petite-nièce, cousin(e) germain(e) en ligne collatérale.
Assignation
Acte du commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice) informant une personne qu'un procès est engagé contre elle et la convoquant devant une juridiction.

Textes applicables

Sources officielles

Service-Public.fr
Préavis et formalités du congé donné par le propriétaire (bailleur)
Vérifiée le 2026-10-04
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Formulaire

adilAgence départementale pour l'information sur le logement / Agence nationale pour l'information sur le logement (Anil).

Voir aussi

Préavis et formalités du congé donné par le locataire (bail d’habitation)
Préavis et formalités du congé donné par le propriétaire (bailleur)
État des lieux de sortie

Contenu : Service-Public.gouv.fr (DILA), Licence Ouverte 2.0. La présentation est réorganisée ; aucun délai, montant, seuil, condition ni exception n'a été supprimé ni modifié.