Bail d'habitation : quelles différences entre logement vide et logement meublé ?

Vue d'ensemble

Ce qu'il faut savoir sur les différences entre bail d'un logement vide, bail d'un logement meublé et bail mobilité.

Cette synthèse reprend les éléments essentiels de la fiche. Les détails — liste des meubles, tableau comparatif, règles communes, fiscalité — sont traités dans les sections suivantes.

Qu'est-ce qu'un logement meublé et un logement vide ?

La qualification de logement meublé ou vide dépend de la présence — ou de l'absence — d'une liste minimale de meubles et objets.

Un logement meublé, utilisé comme résidence principale par le locataire, doit obligatoirement et au minimum contenir les meubles et objets suivants : literie avec couette ou couverture ; volets ou rideaux dans les chambres ; plaques de cuisson ; four ou four à micro-onde ; réfrigérateur ; congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d'une température maximale de -6 °C ; vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas ; ustensiles de cuisine ; table ; sièges ; étagères de rangement ; luminaires ; matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur s'il y a de la moquette, balai et serpillière pour du carrelage…).

La distinction entre vide et meublé est binaire : la présence d'un seul élément de la liste minimale (par exemple, une literie) suffit à caractériser un logement meublé. À l'inverse, l'absence d'un seul élément (par exemple, le réfrigérateur) rend le logement « vide » au sens du bail d'habitation.

Les trois types de bail pour la résidence principale

Lorsque le logement doit devenir la résidence principale du locataire, il est possible d'opter pour l'un des trois types de bail suivants.

Pour un logement vide, le bail applicable est le bail de logement vide. Pour un logement meublé, le bail applicable est le bail de logement meublé ou le bail mobilité.

De nombreuses règles sont communes au logement vide et au logement meublé utilisé comme résidence principale (voir la section « Les règles communes »). Les différences portent principalement sur la durée, le dépôt de garantie, les charges, la révision du loyer, la fiscalité et les conditions de fin de bail.

Durée du bail et conditions du locataire

La durée du bail et les conditions du locataire varient sensiblement selon le type de bail choisi.

Le bail d'un logement vide a une durée de 3 ans minimum, avec possibilité de renouvellement. Le bail d'un logement meublé a une durée de 1 an minimum — 9 mois si le locataire est étudiant — avec possibilité de renouvellement. Le bail mobilité a une durée comprise entre 1 mois minimum et 10 mois maximum ; au-delà de 10 mois, le renouvellement du bail est interdit.

La durée du bail a des conséquences concrètes : un bail de 3 ans offre une stabilité plus grande au locataire, tandis qu'un bail de 1 an permet au propriétaire de revoir les conditions plus fréquemment.

Dépôt de garantie, charges locatives et révision du loyer

Le dépôt de garantie, le paiement des charges et la révision du loyer font l'objet de règles distinctes selon le type de bail.

Le dépôt de garantie est plafonné à 1 mois de loyer (hors charges) pour le bail vide, à 2 mois de loyer (hors charges) pour le bail meublé, et interdit pour le bail mobilité. Les charges locatives se règlent par provisions avec régularisation annuelle pour le bail vide ; pour le bail meublé, soit par provisions avec régularisation annuelle, soit au forfait ; pour le bail mobilité, au forfait.

Le forfait de charges, autorisé pour le meublé et le bail mobilité, doit être fixé de façon objective et ne peut pas constituer un moyen de contourner le plafonnement des charges.

Tableau comparatif des trois types de bail

Le tableau ci-dessous résume les règles propres à chaque type de bail pour un logement loué en résidence principale.

Chaque type de bail — logement vide, logement meublé, bail mobilité — obéit à un ensemble de règles spécifiques concernant la durée, le locataire, le dépôt de garantie, les charges, la révision du loyer, la fiscalité et les conditions de fin de bail.

La fiscalité du propriétaire est également distincte : revenus fonciers pour le vide, bénéfices industriels et commerciaux (BIC) pour le meublé. Voir la section « Fiscalité du propriétaire ».

Les règles communes au logement vide et meublé

De nombreuses règles sont communes au logement vide et au logement meublé utilisé comme résidence principale par le locataire.

Ces règles communes concernent notamment les documents que le propriétaire peut réclamer au futur locataire, les règles du cautionnement (mais la clause de solidarité est interdite en cas de bail mobilité), les frais d'agence immobilière, le contenu de l'annonce immobilière, la discrimination au logement, les critères de décence, le loyer (fixation, paiement, impayés, révision, réévaluation), la liste des charges locatives, l'assurance habitation, l'utilisation du logement par le locataire, les travaux et réparations locatives et la sous-location.

Même si le bail mobilité emprunte des règles au bail meublé, il reste un bail distinct, avec ses propres limites (durée maximale de 10 mois, pas de dépôt de garantie, charges au forfait, fin automatique à l'échéance).

Fin du bail : congé du locataire et du propriétaire

Les conditions de fin de bail diffèrent selon que c'est le locataire ou le propriétaire qui donne congé, et selon le type de bail.

Le locataire peut donner congé à tout moment, sous réserve du respect d'un délai de préavis : 3 mois pour le bail vide (1 mois dans les cas particuliers), 1 mois pour le bail meublé et le bail mobilité. Le propriétaire ne peut donner congé qu'à l'échéance du bail et pour l'un des motifs autorisés : reprise pour habiter, reprise pour vendre, ou motif légitime et sérieux.

Les motifs autorisés pour le congé du propriétaire (reprise pour habiter, reprise pour vendre, motif légitime et sérieux) sont les mêmes pour le bail vide et le seul bail meublé : seule la durée du préavis diffère (6 mois vs 3 mois).

Fiscalité du propriétaire

La fiscalité des loyers perçus diffère selon que le logement est loué vide ou meublé.

Pour un logement vide, le propriétaire déclare les loyers en tant que revenus fonciers (impôt sur le revenu). Il est également soumis aux prélèvements sociaux, à la taxe foncière et aux taxes accessoires, et, dans certains cas, à la cotisation foncière des entreprises (CFE).

Information à vérifier auprès de l'organisme compétent : les régimes fiscaux (micro-foncier, micro-BIC, régime réel) et les seuils d'application évoluent — consultez votre centre des impôts ou un conseiller fiscal pour une advice adaptée à votre situation.

Cas particuliers : Anah, loi de 1948, meublé de tourisme

Trois cas particuliers méritent d'être signalés : le logement conventionné Anah, le logement soumis à la loi de 1948 et le meublé de tourisme.

Un logement vide peut aussi être utilisé comme résidence principale par le locataire dans le cas d'un logement conventionné Anah — dans ce cas, le locataire doit avoir des revenus modestes — ou d'un logement soumis à la loi de 1948, qui obéit à des règles particulières, notamment au moment de la fin du bail (sortie du régime de 48, préavis du propriétaire, préavis du locataire).

Information à vérifier auprès de l'organisme compétent : le régime de la loi de 1948 est en voie d'extinction (sortie progressive du régime) — vérifiez la situation de votre logement auprès de votre centre des impôts ou de l'Anah.