Augmentation et révision du loyer en cours de bail d'habitation

Premier cas — la révision annuelle : lorsque le bail contient une clause de *révision annuelle* du loyer, le propriétaire peut réviser le loyer une fois par an, sur la base de l'indice de référence des loyers (IRL). Deuxième cas — la majoration pour travaux d'amélioration : pour un logement vide, lorsque le propriétaire fait des travaux à ses frais, il peut convenir avec le locataire d'une *majoration exceptionnelle* pour travaux d'amélioration (par exemple installation d'un ascenseur, remplacement de la chaudière par un modèle conforme aux normes les plus récentes, installation d'une porte blindée ou d'un digicode). Troisième cas — la contribution économies de charges : lorsque le propriétaire fait des travaux d'économies d'énergie à ses frais, il peut percevoir du locataire une *contribution au partage des économies de charges*, sous conditions strictes.

La date de l'IRL à prendre en compte est celle indiquée dans le bail : il peut s'agir de la date de fin annuelle du bail ou d'une autre date convenue entre le propriétaire (ou l'agence) et le locataire. Si cette date n'est pas indiquée dans le bail, il faut prendre la date du dernier IRL publié par l'Insee au moment de la signature du bail. L'indice de référence des loyers (IRL) sert de base pour calculer la révision : l'augmentation annuelle du loyer est plafonnée par l'évolution sur un an de l'IRL. Pour calculer le nouveau loyer mensuel, le propriétaire a besoin de 3 éléments : le montant actuel du loyer mensuel, l'IRL du trimestre de référence de l'année en cours, et l'IRL du trimestre de référence prévu dans le bail (ou dernier publié par l'Insee à la signature du bail). Le calcul consiste à effectuer l'opération suivante : Nouveau loyer = Montant actuel du loyer mensuel × IRL du trimestre de référence de l'année en cours / IRL du même trimestre de l'année précédente.

L'IRL est publié chaque trimestre par l'Insee et inséré au Journal officiel. Les tableaux ci-dessous reprennent les dernières valeurs publiées pour les 3 zones géographiques, avec la variation annuelle et les dates de publication.

La révision annuelle du loyer peut être faite durant l'année qui suit la date de révision du loyer. Elle ne s'applique pas rétroactivement : elle produit effet seulement à partir de la date de la demande. Lorsque le délai d'un an est écoulé, la révision non appliquée est perdue pour le propriétaire. Exemple : si la date de révision du loyer est le 13 mars 2025, le propriétaire peut réviser le loyer jusqu'au 12 mars 2026 ; mais s'il n'en fait la demande que le 13 juin 2025, seuls les loyers perçus à partir de cette date peuvent être augmentés.

L'interdiction s'applique : en métropole, lorsque le bail est signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 24 août 2022, et qu'il concerne un logement classé F ou G (classement indiqué sur le DPE) ; en Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion et Mayotte, lorsque le bail est signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 1er juillet 2024, et qu'il concerne un logement classé F ou G. Par ailleurs, pour certains logements, des règles spécifiques s'appliquent à la révision ou à l'augmentation du loyer : pour un logement régi par la loi de 1948, les règles d'augmentation annuelle sont spécifiques ; pour un logement conventionné Anah, les règles de révision sont spécifiques ; pour un logement social, les règles de révision sont également spécifiques.

Il peut s'agir de travaux apportant notamment : un équipement nouveau, un service ou une qualité supérieurs au niveau des prestations existantes (par exemple : ascenseur) ; une diminution des dépenses d'entretien et d'exploitation (par exemple : chaudière conforme aux normes les plus récentes) ; une plus grande sécurité pour les biens et les personnes (par exemple : porte blindée, digicode). Le propriétaire et le locataire conviennent du montant de la majoration de loyer consécutive à ces travaux : soit conformément à une clause déjà présente dans le bail, soit par la signature d'un avenant.

Cette contribution est due à partir de l'achèvement des travaux, aux conditions suivantes : le propriétaire a convenu préalablement avec le locataire des travaux à faire, de leurs modalités de réalisation, des économies de charges attendues et de la contribution du locataire (notamment sa durée) ; les travaux bénéficient directement au locataire ; le propriétaire fournit au locataire le formulaire cerfa n° 13968 ; un ensemble de travaux a été fait dans le logement, ou le logement est désormais classé de A à E (classement indiqué sur le DPE). La contribution est interdite : en métropole, lorsque le bail est signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 24 août 2022, pour un logement classé F ou G ; en Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion et Mayotte, depuis le 1ᵉʳ juillet 2024, pour un logement classé F ou G.

Litige inférieur ou égal à 5 000 € : (1) Mise en demeure (étape facultative) : si vous ne parvenez pas à parler à votre locataire ou propriétaire (ou à l'agence immobilière), vous pouvez lui envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception, décrivant les faits le plus précisément possible, et joindre des documents pour appuyer votre propos (textes de loi, copie du bail, quittances) — par exemple, en cas d'erreur de calcul, le locataire peut contester la révision annuelle avec ce type de courrier. (2) Démarche amiable (étape obligatoire) : si le litige persiste, il faut engager une démarche amiable en faisant intervenir soit la commission départementale de conciliation (CDC) (démarche gratuite), soit un conciliateur de justice (gratuit), soit un médiateur civil (payant) ; cette démarche amiable est obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge. (3) Saisir le juge : en cas d'échec de la démarche amiable, il faut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement loué, dans les 3 ans qui suivent la date de révision du loyer qui pose problème. Litige supérieur à 5 000 € : (1) Mise en demeure (facultative) — même modalités ; (2) Démarche amiable (étape facultative) : elle peut être utile, avec les mêmes intervenants ; (3) Saisir le juge : le juge des contentieux de la protection est saisi directement, dans le même délai de 3 ans.