Comment augmenter le loyer d'un logement soumis à la loi de 1948 ?

Vue d'ensemble

Ce qu'il faut retenir sur l'augmentation du loyer d'un logement régi par la loi de 1948 : taux annuels, plafond, barèmes et procédure.

Cette synthèse ne reprend pas l'intégralité des grilles tarifaires : les barèmes détaillés sont donnés dans les sections suivantes.

À quels logements s'applique ce régime ?

Ce régime concerne les logements loués sous le régime dit de la loi de 1948. Pour ces logements, l'augmentation du loyer obéit à un barème spécifique, distinct du régime général des baux d'habitation.

Les règles sont différentes selon que le logement est situé à Paris, dans les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis, le Val-de-Marne et certaines communes de Seine-et-Marne, Yvelines, Essonne et Val-d'Oise, ou en dehors de ce périmètre.

• Agglomération parisienne : application du barème spécifique à ce périmètre.
• Hors agglomération parisienne : application du barème national.
• Catégorie du logement : de II A à IV, la catégorie détermine le prix de base au m2 applicable.

L'augmentation annuelle et l'augmentation après travaux suivent des logiques distinctes, mais butent toutes deux sur le même montant maximum.

Principe de l'augmentation du loyer

Le loyer d'un logement loué sous le régime dit de la loi de 48 peut être augmenté chaque année. Il peut aussi être augmenté exceptionnellement, après que des travaux modificatifs ont été réalisés.

L'augmentation doit être faite en respectant un barème. Le loyer ne peut pas être augmenté au-delà d'un montant maximum calculé à partir de la surface corrigée du logement.

Les règles sont différentes selon que le logement est situé à Paris, dans les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis, le Val-de-Marne ou certaines communes de Seine-et-Marne, Yvelines, Essonne et Val-d'Oise.

Les taux d'augmentation annuelle

Le loyer peut être augmenté au 1er juillet de chaque année.

Le taux d'augmentation applicable dépend de la période pendant laquelle l'augmentation intervient.

Il est interdit d'augmenter le loyer d'un logement classé en catégorie IV. Après augmentation, le loyer ne peut pas dépasser le montant maximum calculé à partir de la surface corrigée et du prix de base au m2.

Le plafond : surface corrigée et prix de base au m2

Après l'augmentation, le loyer ne peut pas dépasser un montant maximum.

Pour connaître ce montant maximum, il faut multiplier la surface corrigée du logement par le prix de base au m2. Le prix de base au m2 à utiliser dépend de la catégorie du logement.

• Surface corrigée : surface de référence utilisée pour calculer le loyer maximum, déterminée selon les règles propres au régime de la loi de 1948.
• Prix de base au m2 : montant qui varie selon la catégorie du logement et selon le territoire (agglomération parisienne ou hors agglomération parisienne).
• Montant maximum : résultat de la multiplication de la surface corrigée par le prix de base au m2 ; le loyer augmenté ne peut pas le dépasser.

La catégorie du logement distingue également le tarif des 10 premiers m2 et celui de chaque m2 supplémentaire. Le calcul du montant maximum se fait donc en deux temps.

Prix de base dans l'agglomération parisienne

Ce barème s'applique notamment à Paris, aux Hauts-de-Seine, à la Seine-Saint-Denis, au Val-de-Marne et à certaines communes de Seine-et-Marne, Yvelines, Essonne et Val-d'Oise.

Il est interdit d'augmenter le loyer d'un logement classé en catégorie IV.

Prix de base hors agglomération parisienne

Pour les logements situés hors agglomération parisienne, un barème distinct s'applique.

Les prix de base diffèrent de ceux de l'agglomération parisienne : il est essentiel de déterminer le territoire applicable, car un même logement de type II C n'aboutit pas au même loyer maximum selon sa localisation.

L'augmentation après travaux modificatifs

En dehors de l'augmentation annuelle, le propriétaire peut augmenter le loyer lorsque des éléments ayant servi de base pour fixer le loyer initial ont été modifiés.

C'est notamment le cas lorsque des travaux d'amélioration entraînent un changement de catégorie du logement. Mais à la suite de cette augmentation, le loyer ne doit pas dépasser un montant maximum, calculé de la même manière que l'augmentation annuelle.

Les règles diffèrent selon que le logement est situé ou non dans l'agglomération parisienne. Le décompte de la surface modifiée doit accompagner la notification.

La notification au locataire et la contestation

Le propriétaire doit notifier la proposition d'augmentation au locataire.

La notification doit permettre au locataire de comprendre l'augmentation proposée : elle expose les nouveaux éléments de base qui la justifient et le décompte de la surface modifiée à la suite des travaux.

En cas de désaccord, le propriétaire ou le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement loué.

Le vocabulaire du régime de la loi de 1948

Plusieurs notions reviennent dans le calcul de l'augmentation du loyer. Les préciser aide à appliquer correctement le barème.

Surface corrigée

Surface de référence du logement servant de base au calcul du loyer maximum ; elle est déterminée selon les règles propres au régime de la loi de 1948.

Prix de base au m2

Montant applicable pour chaque catégorie de logement, distinguant les 10 premiers m2 et chaque m2 supplémentaire ; il diffère en agglomération parisienne et hors agglomération parisienne.

Catégorie du logement

Classement du logement (II A, II B, II C, III A, III B, IV) qui détermine le prix de base au m2 à retenir.

Montant maximum de loyer

Résultat de la multiplication de la surface corrigée par le prix de base au m2 ; le loyer augmenté ne peut pas le dépasser.

Travaux modificatifs

Travaux d'amélioration modifiant des éléments ayant servi de base au loyer initial, notamment en entraînant un changement de catégorie du logement.

Ces définitions reprennent les notions employées dans la fiche officielle.

Points de vigilance

Quelques règles limitent strictement la possibilité d'augmenter le loyer.

Les montants cités proviennent du barème en vigueur au moment de la rédaction de la fiche officielle ; ils doivent être vérifiés à la date de l'augmentation.

Qui peut vous aider ?

L'agence départementale pour l'information sur le logement (Adil) peut vous informer sur l'application du régime de la loi de 1948.

Agence départementale pour l'information sur le logement (Adil)

L'Adil est un lieu d'information et de conseil gratuit sur le logement ; elle propose un site officiel et permet de trouver votre interlocuteur près de chez vous.

Juge des contentieux de la protection

En cas de désaccord persistant entre le propriétaire et le locataire, le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement loué peut être saisi.

Saisir le juge des contentieux de la protection en cas de désaccord est une voie possible, comme indiqué dans la fiche officielle.