Qu'est-ce qu'un bail de sortie progressive de la loi de 1948 ?

Vue d'ensemble

Ce qu'il faut savoir sur le bail de sortie progressive de la loi de 1948 : conditions, proposition, réponse du locataire, modalités de la hausse du loyer et recours.

Cette synthèse reprend les éléments essentiels de la fiche. Les détails — plafonds de ressources, références de loyer, procédure de recours — sont traités dans les sections suivantes.

Quels logements peuvent faire l'objet d'un bail de sortie ?

Le bail de sortie progressive concerne les logements soumis au régime de la loi de 1948 et classés en catégorie II B ou II C.

Le logement doit être soumis au régime de la loi de 1948. Il doit être classé en catégorie II B ou catégorie II C. Ces catégories regroupent les logements de bonne, voire d'assez bonne qualité.

La catégorie du logement figure dans le bail initial ou peut être obtenue auprès de la mairie ou de l'observatoire local des loyers. En cas de doute, il est conseillé de vérifier le classement avant d'engager la procédure.

Plafonds de ressources des personnes logées

Le propriétaire ne peut proposer un bail de sortie que si les ressources des personnes logées dépassent un plafond déterminé selon l'adresse du logement.

Le propriétaire est autorisé à faire une proposition de bail de sortie progressive lorsque les ressources des personnes logées dépassent un certain montant. Les ressources correspondent au total des revenus nets imposables perçus durant l'année civile précédant celle de la proposition du propriétaire.

Les plafonds de ressources sont actualisés régulièrement. Vérifier les derniers montants applicables auprès de la commission départementale de conciliation ou d'un conseiller juridique.

Références de loyer

Le loyer du bail de sortie doit être fixé par référence aux prix pratiqués dans le voisinage, avec au moins 3 ou 6 références selon la taille de l'agglomération.

Le loyer doit être fixé par référence aux prix habituellement pratiqués dans le voisinage, au cours des 3 dernières années et pour des logements comparables.

Les observatoires locaux des loyers publient des statistiques de loyers par secteur géographique, période de construction et typologie de logement. Ces données constituent des références objectives pour fixer le nouveau loyer.

La proposition de bail de sortie progressive

Pour mettre fin au bail soumis à la loi de 1948, le propriétaire doit adresser au locataire une proposition écrite, contenant des informations précises.

Pour mettre fin au bail d'habitation soumis à la loi de 1948, le propriétaire (ou son représentant) doit faire parvenir au locataire une proposition de bail de sortie progressive : par lettre recommandée avec avis de réception, ou par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice).

L'envoi en lettre recommandée avec accusé de réception permet de prouver la date de réception par le locataire, point de départ du délai de 2 mois pour répondre et du délai de 6 mois pour saisir le juge.

Réponse du locataire

À partir de la réception de la proposition, le locataire a 2 mois pour accepter, refuser ou contester les conditions de ressources. L'absence de réponse vaut refus.

À partir de la réception de la proposition de bail de sortie progressive, le locataire a 2 mois pour faire l'une des actions suivantes : indiquer au propriétaire que les conditions de ressources ne sont pas respectées (avec justificatifs) ; refuser la proposition et, si nécessaire, demander le remboursement de travaux ; accepter la proposition et, si nécessaire, demander le remboursement de travaux.

Le locataire qui conteste les conditions de ressources doit fournir des justificatifs récents (avis d'imposition de l'année de référence). Un refus sans justification ni justificatifs peut être considéré comme infondé par le juge.

En cas d'accord

En cas d'accord du locataire, le bail de sortie progressive prend effet 6 mois après la proposition et la hausse du loyer est étalée sur 8 ans.

En cas d'accord, le bail de sortie progressive prend effet 6 mois après la date de la proposition envoyée par le propriétaire, sauf exception. Le nouveau loyer ne s'applique pas immédiatement : la hausse entre l'ancien loyer et le nouveau loyer est progressive, étalée par huitième annuel, c'est-à-dire sur 8 ans.

L'accord du locataire est formalisé par la signature du bail de sortie progressive. Il est recommandé de conserver une copie du document signé par les deux parties.

En cas de désaccord ou de silence du locataire

En cas de désaccord ou d'absence de réponse du locataire, la commission départementale de conciliation ou le juge des contentieux de la protection peut être saisi dans les 6 mois.

Dans les 3 mois qui suivent la réception de la proposition par le locataire, le propriétaire (ou son représentant) ou le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation (CDC). Cette démarche n'est pas obligatoire : le juge des contentieux de la protection peut être saisi directement.

La saisine de la commission départementale de conciliation est une étape facultative mais souvent utile : elle permet une conciliation amiable avant un éventuel procès. Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire est compétent pour trancher le litige.

À la fin du bail de sortie progressive

À l'issue des 8 ans du bail de sortie progressive, un nouveau bail est conclu, soumis à la loi du 6 juillet 1989, avec un loyer fixé librement.

À la fin du bail de sortie progressive de 8 ans, un nouveau bail doit être conclu. Ce nouveau bail est soumis à la loi du 6 juillet 1989 relative aux contrats de location d'habitation. Le loyer est fixé librement par le propriétaire, dans le respect des dispositions prévues par la loi.

Si le locataire souhaite contester le montant du nouveau loyer ou les conditions du bail, il peut saisir la commission départementale de conciliation ou le juge des contentieux de la protection dans les délais prévus par la loi de 1989.