Vue d'ensemble
Ce qu'il faut savoir sur le plafond de loyer d'un logement conventionné Anah : niveaux de loyers, calcul de la surface, révision annuelle, augmentation au renouvellement et aides au logement.
Ce qu'il faut savoir
- Le loyer d'un logement conventionné Anah est plafonné : il ne doit pas dépasser un montant maximum fixé par m² de surface habitable, en fonction des loyers observés dans la commune.
- Il existe 3 niveaux de loyers dans les conventions Anah : très social (inférieur de 45 % au loyer de marché), social (inférieur de 30 %) et intermédiaire (inférieur de 15 %).
- La surface prise en compte pour le plafond comprend la surface habitable et, en métropole, la moitié des annexes louées dans la limite de 8 m² ; en Outre-mer, la surface des varangues dans la limite de 14 m².
- La révision annuelle du loyer est possible si le bail contient une clause le prévoyant ; elle est calculée selon l'évolution de l'IRL (indice de référence des loyers) publié par l'Insee.
- À la fin de la convention Anah, le propriétaire peut augmenter le loyer à l'occasion du renouvellement du bail ou après le départ du locataire, sous réserve de proposer des loyers de référence du voisinage et de respecter un formalisme strict.
- Lors du renouvellement, une hausse supérieure à 10 % s'applique progressivement par 1/6 annuel ; en dessous, par 1/3 annuel (bail de 3 ans).
- Un refus du locataire ouvre la voie à la saisine de la commission départementale de conciliation (CDC), puis éventuellement du juge des contentieux de la protection.
- Les logements à loyer très social ou social ouvrent droit à l'APL (aide personnalisée au logement) ; les logements à loyer intermédiaire ouvrent droit à l'ALF ou à l'ALS.
Conditions essentielles
- Le logement doit être couvert par une convention Anah en cours de validité (loyer très social, social ou intermédiaire).
- Le loyer initial ne doit pas dépasser le plafond calculé à partir des loyers observés dans la commune et du niveau de loyer de la convention.
- Pour la révision annuelle, le bail doit contenir une clause de révision (il est recommandé d'y indiquer une révision au 1er janvier selon l'IRL du 2e trimestre de l'année précédente).
- Pour l'augmentation au renouvellement, le propriétaire doit proposer le nouveau loyer au moins 6 mois avant la fin du bail par lettre recommandée ou acte de commissaire de justice.
- Le locataire doit répondre au plus tard 4 mois avant la fin du bail (absence de réponse = refus).
Les étapes
- Déterminer le niveau de loyer de la convention signée avec l'Anah (très social, social ou intermédiaire).
- Calculer la surface prise en compte (surface habitable + moitié des annexes limitée à 8 m² en métropole, ou varangues limitées à 14 m² en Outre-mer).
- Fixer le loyer initial hors charges sans dépasser le plafond par m² observé dans la commune (simulateur Loc'Avantages de l'Anah).
- Prévoir dans le bail une clause de révision annuelle selon l'IRL, si le propriétaire souhaite pouvoir réviser le loyer.
- En cas de changement de locataire durant la convention, fixer le nouveau loyer dans la limite du loyer maximum révisé de la convention.
- À la sortie de la convention, pour un renouvellement de bail, rassembler au moins 3 ou 6 loyers de référence du voisinage selon la taille de l'agglomération.
- Proposer le nouveau loyer au locataire au moins 6 mois avant la fin du bail, avec le texte intégral de l'article 17-2 de la loi de 1989.
- En cas d'accord, appliquer la hausse progressivement (1/3 ou 1/6 annuel) ; en cas de refus, saisir la CDC puis éventuellement le juge des contentieux de la protection.
Cette synthèse reprend les éléments essentiels de la fiche. Les détails — calcul précis de la surface, formalisme de la proposition de nouveau loyer, procédure devant la CDC — sont traités dans les sections suivantes.
Cette synthèse ne remplace pas la fiche
Pour les règles propres au calcul du plafond initial, à la révision annuelle et à l'augmentation à la fin de la convention, voir les sections « Comment fixer le loyer initial d'un logement conventionné Anah ? », « Peut-on réviser le loyer en cours de bail ? » et « Augmentation à la sortie de la convention Anah ».
Comment fixer le loyer initial d'un logement conventionné Anah ?
Le montant du loyer initial (hors charges) à ne pas dépasser dépend des loyers observés dans la commune du logement. Il est fixé par mètre carré de surface habitable et varie selon le niveau de loyer de la convention signée avec l'Anah.
Le plafond de loyer applicable dépend de deux paramètres : la commune dans laquelle le logement est situé (les loyers de marché y sont observés) et le niveau de loyer choisi dans la convention Anah. Plus le niveau est social, plus le plafond est éloigné du loyer de marché. Un simulateur est mis à disposition par l'Anah pour estimer le loyer hors charges maximum que le propriétaire peut fixer à la signature du bail, en fonction du plafond de loyer et des ressources des locataires éligibles.
Règle
Le propriétaire ne doit pas dépasser le plafond de loyer par m² applicable à sa commune et à son niveau de convention. Ce plafond s'apprécie hors charges et tient compte de la surface habitable retenue, qui intègre le cas échéant les annexes (en métropole) ou les varangues (en Outre-mer), selon les modalités détaillées ci-après.
Si le logement est situé dans une commune de zone tendue, l'augmentation du loyer est également limitée par l'encadrement des loyers en vigueur dans ces communes. Information à vérifier auprès de l'organisme compétent pour l'application de l'encadrement des loyers dans votre commune.
Métropole : calcul de la surface prise en compte
En métropole, la surface habitable à prendre en compte pour le calcul du plafond de loyer est égale au total de la surface habitable du logement et de la moitié de la surface des annexes louées avec le logement, dans la limite de 8 m².
Les annexes doivent être à l'usage exclusif du locataire et faire au moins 1,80 m de hauteur. Peuvent notamment être considérées comme annexes les catégories suivantes : cave, sous-sol, remise, atelier, séchoir et celliers extérieurs au logement, resserre, combles et grenier aménageables, balcon, loggia, vérandas, ainsi que les parties de terrasse accessibles en étage sur ouvrage enterré ou semi-enterré. La moitié de la surface de ces annexes vient donc s'ajouter à la surface habitable pour le calcul du plafond de loyer, sans que cet ajout puisse dépasser 8 m².
Règle
Le plafond de loyer est exprimé en euros par m² de surface retenue. Par exemple, un logement de 50 m² assorti d'un balcon de 6 m² pris en compte pour moitié (3 m²) offre une surface de calcul de 53 m² ; le plafond total de loyer mensuel hors charges s'obtient en multipliant la surface de calcul par le plafond au m² de la commune.
Une cave de 4 m² et un balcon de 5 m² donnent lieu à une prise en compte de 2,5 m² et 2,5 m², soit 5 m² supplémentaires dans la limite de 8 m². Les annexes qui ne sont pas à l'usage exclusif du locataire ou qui font moins de 1,80 m de hauteur ne sont pas comptabilisées.
Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion, Mayotte
Dans les départements d'outre-mer Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion et Mayotte, le montant du loyer initial (hors charges) à ne pas dépasser dépend également des loyers observés dans la commune du logement et est fixé par mètre carré de surface habitable.
La particularité Outre-mer réside dans le calcul de la surface prise en compte : elle est égale à la surface habitable augmentée de la surface des varangues, dans la limite de 14 m². La varangue est l'extension couverte d'un logement, assimilée à une véranda dans les départements d'outre-mer. Contrairement au régime métropolitain, ce n'est pas la moitié mais la totalité de la surface des varangues qui est prise en compte, dans une limite plus élevée.
Règle
Le plafond de loyer par m² observé dans la commune s'applique à l'ensemble de cette surface (surface habitable + varangues plafonnées à 14 m²). Le propriétaire doit donc veiller à ce que le loyer mensuel hors charges fixé à la signature du bail ne dépasse pas le plafond applicable à la commune et au niveau de loyer de la convention.
Les règles de plafonnement sont les mêmes que celles de la métropole pour ce qui concerne les niveaux de loyers (très social, social, intermédiaire) et la révision annuelle selon l'IRL. Seul le calcul de la surface retenue diffère.
Les trois niveaux de loyers de la convention
Il existe 3 niveaux de loyers dans les conventions Anah, chacun défini par un écart par rapport au loyer de marché observé sur la commune du logement : loyer très social, loyer social et loyer intermédiaire.
Le loyer très social est inférieur de 45 % au loyer de marché observé sur la commune. Le loyer social est inférieur de 30 % au loyer de marché. Le loyer intermédiaire est inférieur de 15 % au loyer de marché. Le niveau de loyer détermine directement le plafond applicable au m² et, par conséquent, le loyer mensuel hors charges maximum que le propriétaire peut exiger.
Règle
Le montant du loyer initial (hors charges) à ne pas dépasser dépend de la commune du logement et du niveau de loyer de la convention signée avec l'Anah. Le simulateur Loc'Avantages de l'Anah permet d'estimer le plafond de loyer et les ressources des locataires éligibles, ainsi que les avantages fiscaux du propriétaire.
| Niveau de loyer | Écart par rapport au loyer de marché | Aide au logement ouverte au locataire |
|---|---|---|
| Loyer très social | Inférieur de 45 % au loyer de marché | APL (aide personnalisée au logement) |
| Loyer social | Inférieur de 30 % au loyer de marché | APL (aide personnalisée au logement) |
| Loyer intermédiaire | Inférieur de 15 % au loyer de marché | ALF ou ALS (allocation de logement) |
Loyer très social
- Écart par rapport au loyer de marché
- Inférieur de 45 % au loyer de marché
- Aide au logement ouverte au locataire
- APL (aide personnalisée au logement)
Loyer social
- Écart par rapport au loyer de marché
- Inférieur de 30 % au loyer de marché
- Aide au logement ouverte au locataire
- APL (aide personnalisée au logement)
Loyer intermédiaire
- Écart par rapport au loyer de marché
- Inférieur de 15 % au loyer de marché
- Aide au logement ouverte au locataire
- ALF ou ALS (allocation de logement)
Le choix du niveau de loyer est arrêté lors de la signature de la convention avec l'Anah. Il conditionne le plafond de loyer, la nature des aides au logement accessibles au locataire et la date de paiement du loyer (voir section dédiée).
Peut-on réviser le loyer en cours de bail ?
Si le bail contient une clause prévoyant la révision annuelle du loyer, alors le loyer (hors charges) peut être révisé chaque année selon l'évolution de l'IRL (indice de référence des loyers) du 2e trimestre de l'année précédente, publié par l'Insee.
Il est recommandé d'indiquer dans le bail que le loyer est révisé chaque 1er janvier selon l'évolution de l'IRL du 2e trimestre de l'année précédente. La révision consiste à appliquer au loyer en cours un coefficient égal au rapport entre l'IRL de référence et l'IRL antérieur. Par exemple, pour un bail signé le 3 mars 2026 pour un logement situé à Anzin (métropole), avec un loyer hors charges de 600 € à la signature, la première révision intervient au 1er janvier 2027 : le calcul s'effectue en prenant l'IRL du 2e trimestre 2026 (148,37) et l'IRL du 2e trimestre 2025 (146,68), soit (600 € × 148,37) / 146,68 = 606,91 €. En 2027, le loyer révisé à appliquer est donc de 606,91 €.
Règle
Le loyer révisé doit rester inférieur au loyer maximum révisé de la convention Anah. Le loyer maximum de la convention est lui-même révisé chaque année au 1er janvier, selon la variation de l'IRL du 2e trimestre de l'année précédente ; le résultat est arrondi au centime d'euro le plus proche. Ainsi, la révision annuelle du loyer du locataire et celle du plafond de la convention suivent la même dynamique indexée sur l'IRL.
Sans clause de révision dans le bail, le loyer reste fixe pendant toute la durée du bail. La révision n'est pas une augmentation libre : elle est mécaniquement indexée sur l'IRL et plafonnée par le loyer maximum révisé de la convention.
Augmentation lors d'un changement de locataire
En cas de changement de locataire durant la convention, le propriétaire peut augmenter le loyer. Toutefois, le nouveau loyer ne doit pas dépasser le loyer maximum révisé de la convention Anah.
Lorsque le locataire en place quitte le logement et qu'un nouveau bail est signé pendant la durée de la convention, le propriétaire dispose d'une marge de manœuvre pour revaloriser le loyer, dans la limite du plafond conventionné révisé. Ce plafond est lui-même révisé chaque 1er janvier selon l'évolution annuelle de l'indice de référence des loyers (IRL) du 2e trimestre de l'année précédente, publié par l'Insee, le résultat étant arrondi au centime d'euro le plus proche.
Règle
Le nouveau loyer initial ne peut donc excéder, à aucune date pendant la convention, le plafond en vigueur à la date de signature du nouveau bail. Le changement de locataire ne dispense pas du respect du plafond conventionné : il permet seulement de se rapprocher de ce plafond si le loyer précédent en était éloigné.
Si le logement est situé dans une commune de zone tendue, l'augmentation du loyer est également limitée par l'encadrement des loyers : le plafond conventionné et le plafond d'encadrement s'appliquent alors cumulativement, le plus contraignant l'emportant. Information à vérifier auprès de l'organisme compétent pour les règles d'encadrement des loyers applicables dans votre commune.
Augmentation à la sortie de la convention Anah
À la fin de la convention Anah, le propriétaire ne peut augmenter le loyer du bail en cours qu'à l'occasion de son renouvellement, ou après le départ du locataire en place.
Deux situations se présentent. Lors du renouvellement du bail, le propriétaire propose un nouveau loyer calculé à partir des loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables, situés soit dans le même groupe d'immeubles, soit dans un autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique. Lors du changement de locataire, après la fin de la convention, le propriétaire signe un bail avec un nouveau locataire et peut fixer un nouveau loyer, mais les règles de fixation varient selon la localisation du logement (zone tendue ou non).
Règle
Pour le renouvellement, le propriétaire doit fournir au moins 6 loyers de référence si le logement est situé dans une commune faisant partie d'une agglomération de plus d'un million d'habitants, et au moins 3 loyers de référence dans une autre commune. Au moins 2/3 de ces références doivent correspondre à des locations pour lesquelles il n'y a pas eu de changement de locataires depuis au moins 3 ans. Chaque référence doit mentionner : le nom de la rue, une indication partielle du numéro de l'immeuble (par dizaine), la qualité et l'époque de construction de l'immeuble, l'étage du logement et la présence éventuelle d'un ascenseur, la surface habitable et le nombre de pièces habitables, l'existence d'annexes éventuelles, l'état d'équipement (eau courante, WC intérieur, salle d'eau, chauffage), la période de construction de l'immeuble, l'occupation des lieux depuis au moins 3 ans par le locataire, et le montant du loyer mensuel hors charges effectivement exigé.
Certaines références — période de construction d'un immeuble, typologie des logements — peuvent être obtenues auprès du réseau des observatoires locaux des loyers ou de l'observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (Olap). Ces ressources facilitent la constitution du dossier de références exigé pour la proposition de nouveau loyer.
- Même groupe d'immeubles : les logements comparables peuvent être situés dans l'immeuble même du logement loué.
- Groupe d'immeubles similaires : autre groupe comportant des caractéristiques similaires, dans la même zone géographique.
- Agglomération de plus d'un million d'habitants : au moins 6 loyers de référence exigés.
- Autre commune : au moins 3 loyers de référence exigés.
- 2/3 sans changement de locataire depuis 3 ans : garantie d'un loyer de marché non déformé par les rotations fréquentes.
Proposer le nouveau loyer au locataire : formalisme et délais
Le propriétaire doit proposer le nouveau loyer au locataire au moins 6 mois avant la fin du bail, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte de commissaire de justice.
Le délai de 6 mois court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte de commissaire de justice. Le texte de la proposition doit contenir, à peine de nullité, le texte intégral de l'article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989 recopié, ainsi que le montant du nouveau loyer proposé et la liste des références ayant servi à le déterminer. L'omission du texte de l'article 17-2 rend la proposition non valable.
Règle
Pour accepter le nouveau loyer, le locataire doit faire parvenir son accord écrit au plus tard 4 mois avant la fin du bail. Pour le refuser, le locataire peut également adresser son refus écrit dans le même délai ; surtout, l'absence de réponse du locataire dans ce délai vaut refus. Dans les deux cas, la réponse du locataire conditionne la possibilité d'appliquer la hausse au renouvellement.
Au renouvellement du bail, le nouveau loyer n'est pas immédiatement applicable. La hausse doit être appliquée progressivement, par 1/3 annuel ou par 1/6 annuel selon la durée du nouveau bail et l'ampleur de la hausse (voir section suivante).
Modalités d'application progressive de la hausse
Au renouvellement du bail, la hausse de loyer acceptée ou fixée par le juge n'est pas immédiatement applicable : elle doit être appliquée progressivement, par 1/3 annuel ou par 1/6 annuel selon la durée du nouveau bail et l'ampleur de la hausse.
La règle générale est l'application par 1/3 annuel pour un bail de 3 ans : la hausse totale est répartie sur les 3 années du bail. Toutefois, si la hausse est de plus de 10 % et que la durée du nouveau bail est de moins de 6 ans, la hausse s'applique par 1/6 annuel pendant ce bail, puis par 1/6 annuel lors du renouvellement ultérieur. Cette progressivité protège le locataire d'une brutale déconnexion entre l'ancien loyer conventionné et le nouveau loyer de marché.
Règle
Exemple chiffré : pour un bail de 3 ans, un dernier loyer mensuel appliqué de 600 € et une hausse à appliquer de 50 € mensuels. Cette hausse est inférieure à 10 % du loyer (600 × 10 % = 60 €), donc son application se fait par 1/3 par an. Le loyer mensuel sera augmenté la 1re année de 16,67 € (50 × 1/3), la 2e année de 33,33 € (50 × 2/3), et la 3e année de 50 €. Si la hausse avait été supérieure à 10 % et si la durée du bail était inférieure à 6 ans, l'application se serait faite par 1/6 annuel.
Ces modalités s'appliquent en cas d'accord du locataire comme en cas de fixation du loyer par le juge des contentieux de la protection. Elles visent à échelonner la transition entre le plafond conventionné et le loyer de marché.
Refus du locataire : commission départementale de conciliation et juge
En cas de refus du locataire du nouveau loyer proposé, le propriétaire ou le locataire doit saisir la commission départementale de conciliation (CDC) pour tenter de trouver un accord sur le montant du loyer. Cette démarche est indispensable pour pouvoir ensuite saisir, si nécessaire, le juge.
La CDC est une instance paritaire qui tente de concilier les parties sur le montant du nouveau loyer. Devant la CDC, le locataire peut contester l'augmentation proposée en se référant aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables. La CDC dispose de 2 mois pour rendre son avis. Si l'intervention de la CDC permet d'aboutir à un accord, le loyer peut être augmenté au renouvellement du bail, selon les modalités de progression par 1/3 ou 1/6 annuel.
Règle
Si le désaccord persiste en dépit de l'intervention de la CDC, le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement doit être saisi, et ce avant l'échéance du bail. Si le juge n'est pas saisi avant l'échéance du bail, le bail est reconduit aux conditions antérieures de loyer (son montant étant éventuellement révisé selon l'IRL). Si le juge est saisi avant l'échéance, il fixe le montant du nouveau loyer, dont l'application progressive par 1/3 ou 1/6 annuel s'impose ensuite aux parties.
Des modèles de courrier de saisine de la CDC sont disponibles auprès de la DILA (Direction de l'information légale et administrative). La saisine préalable de la CDC est une condition de recevabilité de l'action devant le juge : sans elle, le recours au juge des contentieux de la protection ne peut prospérer.
Date de paiement du loyer selon la convention
La date de paiement du loyer dépend de la convention signée avec l'Anah : à loyer très social, à loyer social ou à loyer intermédiaire.
Pour les conventions à loyer très social et à loyer social, le loyer est à payer en fin de mois, c'est-à-dire à terme échu : le locataire s'acquitte du loyer du mois écoulé. Pour les conventions à loyer intermédiaire, le loyer est à payer en début de mois, c'est-à-dire à terme à échoir : le locataire s'acquitte du mois à venir. Cette distinction reflète la logique économique de chaque niveau : les loyers les plus sociaux sont payés après usage, tandis que le loyer intermédiaire, plus proche du marché, suit le régime classique du bail d'habitation.
Règle
Le mode de paiement doit figurer dans le bail. Il s'applique pendant toute la durée de la convention, indépendamment des révisions ou augmentations éventuelles du loyer.
La distinction à terme échu / à terme à échoir est d'ordre public locatif : elle ne peut être modifiée par une clause contraire du bail. Information à vérifier auprès de l'organisme compétent pour les modalités pratiques de paiement.
Le logement conventionné ouvre-t-il droit à une aide au logement ?
Oui, sous conditions de niveau de convention : en cas de convention à loyer très social ou à loyer social, le locataire peut obtenir l'Aide personnalisée au logement (APL). En cas de convention à loyer intermédiaire, le locataire peut obtenir l'Allocation de logement familiale (ALF) ou l'Allocation de logement sociale (ALS).
Pour que le locataire puisse faire une demande d'APL, le propriétaire doit remplir le formulaire CERFA n° 10842 (attestation de loyer) et le remettre au locataire. Le propriétaire doit également fournir à la Caf (Caisse d'allocations familiales) ou à la MSA (Mutualité sociale agricole) les informations et justificatifs nécessaires à l'ouverture du droit à l'APL. En général, l'APL est versée directement au propriétaire, qui en déduit le montant au loyer dû par le locataire : le locataire ne règle donc qu'un reste à charge.
Règle
Le droit aux aides au logement est conditionné au niveau de loyer de la convention et, plus largement, aux ressources et à la situation du locataire, appréciées par la Caf ou la MSA. Le formulaire CERFA n° 10842 constitue le justificatif officiel du montant du loyer et de la conventionnalité du logement.
Les conventions à loyer intermédiaire ouvrent droit à l'ALF ou à l'ALS, qui sont des allocations de logement distinctes de l'APL, versées selon des conditions de ressources et de composition familiale propres. Information à vérifier auprès de la Caf ou de la MSA pour le détail des conditions d'ouverture des droits.
Textes applicables
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 — article 40 (logements conventionnés)Texte légal — Légifrance
- Code de la construction et de l'habitation — articles D321-23 à D321-30-1Texte réglementaire — Légifrance
- Code de la construction et de l'habitation — articles D321-31 à R321-36Texte réglementaire — Légifrance
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 — article 17-1 (révision du loyer)Texte légal — Légifrance
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 — article 17-2 (augmentation au renouvellement)Texte légal — Légifrance
- Code de la construction et de l'habitation — article L353-9-2Texte légal — Légifrance
- Code de la construction et de l'habitation — articles L321-8 à L321-12Texte légal — Légifrance
- Décret n° 90-780 du 31 août 1990 — réévaluation de loyerTexte réglementaire — Légifrance
- Loyers observés dans les communes (tableaux officiels)Barème officiel — Légifrance
- Arrêté du 9 mai 1995 pris en application de l'article R. 353-16 et de l'article R. 331-10 du code de la construction et de l'habitationLégifrance
- Code général des impôts, annexe III, Article 46 AG terdeciesLégifrance
- Code de la construction de l'habitation : article R156-1Légifrance
Sources officielles
- OuvrirService-Public.fr
Loyer d'un logement conventionné (Anah) : y a t-il un montant maximum ?
Vérifiée le 2026-10-04
Voir aussi
- Loc'Avantages : simuler le plafond de loyer et les ressources des locataires (Anah)
- Observatoires locaux des loyers — réseau national
- Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (Olap)
- Agence nationale de l'habitat (Anah) — trouver votre interlocuteur
- Agence nationale de l'habitat — site officiel
- Texte intégral de l'article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989 (Légifrance)
Les plafonds de loyers des conventions Anah sont révisés chaque année et varient selon les communes. Vérifier les plafonds en vigueur auprès de l'Anah ou à l'aide du simulateur Loc'Avantages, et consulter un conseiller juridique pour toute situation particulière (zone tendue, sortie de convention, litige avec le locataire).