En quoi consiste l'encadrement des loyers à respecter

Vue d'ensemble

Ce qu'il faut savoir

L'encadrement des loyers s'applique dans les communes situées en zone tendue, où la demande de logements est forte par rapport à l'offre.
Deux régimes cohabitent : l'encadrement de l'évolution des loyers (dans la plupart des communes en zone tendue, le propriétaire ne peut pas librement augmenter le loyer) et l'encadrement du niveau des loyers (dans certaines communes précises, le loyer est plafonné à l'aide de loyers de référence minoré et majoré).
Le dispositif se déclenche lors de la 1re mise en location, du renouvellement du bail et de la mise en location après le départ du locataire.
Dans les communes où le niveau est plafonné, le propriétaire peut prévoir un complément de loyer pour des caractéristiques exceptionnelles du logement.
Pour les passoires énergétiques, l'encadrement est renforcé : interdiction de relocation et gel des loyers pour les logements classés F ou G.

Conditions essentielles

Le logement doit être situé dans une commune en zone tendue.
Le bail est un bail d'habitation (vide ou meublé).
Le déclenchement a lieu lors de l'un des événements prévus par la loi.

Les étapes

Vérifier que la commune est située en zone tendue (à l'aide du simulateur).
Vérifier, le cas échéant, si la commune est soumise à un plafonnement du niveau du loyer.
Lors de l'événement déclencheur, calculer le loyer selon les règles applicables.
Inscrire les mentions obligatoires dans le bail et dans l'annonce immobilière.

Un dispositif, deux intensités. Les points de vigilance ne sont pas ici : chacun est traité à sa place, dans la section qui l'explique. Le champ « deplace » conserve la trace.

Cette synthèse ne remplace pas la fiche

Cette synthèse couvre le cadre général. Les règles particulières à chaque commune plafonnée (Paris, Est Ensemble, Plaine Commune, Bordeaux, Grenoble-Alpes Métropole, Lille, Lyon, Montpellier, Pays basque) sont détaillées dans leurs fiches dédiées.

Les deux régimes d'encadrement

Le dispositif n'est pas uniforme : selon la commune, le propriétaire est soumis à l'une ou aux deux formes d'encadrement. Le simulateur national permet de vérifier, pour une adresse donnée, le régime applicable.

Encadrement de l'évolution des loyers: Dans la plupart des communes situées en zone tendue, l'évolution du loyer est encadrée : le propriétaire ne peut pas librement augmenter le loyer, notamment lors du changement de locataire ou du renouvellement du bail.
Encadrement du niveau des loyers: Dans certaines communes situées en zone tendue, le niveau du loyer est encadré : le propriétaire ne peut pas fixer librement le montant du loyer, qui est plafonné à l'aide de loyers de référence minoré et majoré.

Une même commune peut être soumise aux deux régimes ; le plafonnement du niveau est une mesure plus contraignante, prise par arrêté préfectoral après constatation de difficulté d'accès au logement.

Les communes situées en zone tendue

La liste des communes en zone tendue est fixée par décret. Le simulateur national permet de vérifier, pour une adresse donnée, si la commune est classée en zone tendue et, le cas échéant, si elle est soumise à un plafonnement du niveau du loyer.

Vérifier la situation d'une commune

Le simulateur officiel est interrogeable par adresse ou par commune.

Saisir la commune ou l'adresse du logement dans le simulateur officiel.
Le résultat indique si la commune est en zone tendue.
Le cas échéant, le résultat indique si la commune est soumise à un plafonnement du niveau du loyer et, dans ce cas, renvoie vers les loyers de référence.

Les communes où le loyer est plafonné

Dans ces communes, le loyer de référence est fixé par un arrêté préfectoral ; il varie selon le type de location (vide ou meublée), le nombre de pièces et l'époque de construction du logement. Chaque fiche dédiée précise la liste des communes concernées, la date d'entrée en vigueur et les loyers de référence en vigueur.

Paris: Encadrement depuis juillet 2019. Voir la fiche dédiée pour les loyers de référence en vigueur.
Territoire d'Est Ensemble: Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin, Romainville. Encadrement depuis décembre 2021.
Territoire de Plaine Commune: Aubervilliers, La Courneuve, Épinay-sur-Seine, L'Île-Saint-Denis, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains, Villetaneuse. Encadrement depuis juin 2021.
Bordeaux: Encadrement depuis le 15 juillet 2022.
Partie du territoire de Grenoble-Alpes Métropole: Bresson, Claix, Domène, Eybens, Fontanil-Cornillon, Gières, Meylan, Murianette, Poisat, La Tronche, Seyssins, Varces-Allières-et-Risset, Venon, et une partie du territoire d'Échirolles, Fontaine, Grenoble, Le Pont-de-Claix, Saint-Égrève, Saint-Martin-d'Hères, Sassenage, Seyssinet-Pariset. Encadrement du 20 janvier au 24 novembre 2026.
Lille, Hellemmes et Lomme: Encadrement applicable, consulter la fiche dédiée pour les loyers de référence en vigueur.
Lyon et Villeurbanne: Encadrement en vigueur ; les loyers de référence s'appliquent de novembre 2025 à octobre 2026.
Montpellier: Encadrement applicable, consulter la fiche dédiée pour les loyers de référence en vigueur.
Communauté d'agglomération Pays basque: Ahetze, Anglet, Arbonne, Arcangues, Ascain, Bassussarry, Bayonne, Biarritz, Bidart, Biriatou, Boucau, Ciboure, Guéthary, Hendaye, Jatxou, Lahonce, Larressore, Mouguerre, Saint-Jean-de-Luz, Saint-Pierre-d'Irube, Urcuit, Urrugne, Ustaritz, Villefranque. Encadrement depuis le 25 novembre 2024.

Pour chaque commune, la liste exacte des communes concernées et les loyers de référence en vigueur figurent dans la fiche dédiée, mise à jour à chaque arrêté préfectoral.

Loyers de référence : où les consulter

Les loyers de référence minoré et majoré sont fixés par arrêté préfectoral. Le montant varie selon le type de location (vide ou meublée), le nombre de pièces et l'époque de construction du logement.

Deux canaux officiels

Le simulateur officiel interrogeable par adresse ou par commune : il indique le loyer de référence minoré et le loyer de référence majoré applicables au logement.
L'arrêté préfectoral publié pour la commune ou le territoire concerné : il fixe les loyers de référence en vigueur.

Les loyers de référence sont révisés périodiquement par arrêté préfectoral ; ils changent donc dans le temps. La fiche dédiée à chaque commune est mise à jour à chaque publication d'arrêté.

Les événements qui déclenchent l'encadrement

Le dispositif s'applique à trois événements distincts. Le propriétaire doit, à chaque événement, calculer le nouveau loyer selon les règles applicables et inscrire les mentions obligatoires dans le bail et l'annonce.

1re mise en location: Le bail est signé pour la première fois : le loyer est librement fixé, mais il ne peut pas excéder le loyer de référence majoré lorsque la commune est soumise à un plafonnement du niveau.
Renouvellement du bail: À l'échéance du bail, le loyer peut être révisé selon l'IRL, mais ne peut pas, dans une commune plafonnée, excéder le loyer de référence majoré.
Nouvelle mise en location après départ du locataire: Le locataire quitte le logement et un nouveau bail est signé : le loyer est librement fixé, mais ne peut pas, dans une commune plafonnée, excéder le loyer de référence majoré.

La 1re mise en location

Pour la 1re mise en location, le bailleur fixe librement le loyer, sous réserve du plafonnement par les loyers de référence dans les communes concernées.

Règle

Le loyer ne peut pas excéder le loyer de référence majoré lorsque la commune est soumise à l'encadrement du niveau. Le propriétaire peut prévoir un complément de loyer, dans les conditions prévues à la section « Le complément de loyer ».

Dans les communes où seule l'évolution du loyer est encadrée (pas le niveau), la 1re mise en location est libre : le propriétaire fixe le loyer sans plafond.

Le renouvellement du bail

À l'échéance du bail, le propriétaire peut réviser le loyer selon l'indice de référence des loyers (IRL). Le loyer révisé ne peut pas, dans une commune plafonnée, excéder le loyer de référence majoré.

Règle

La révision se fait selon la variation de l'IRL entre le trimestre de référence du bail et le trimestre de l'échéance. Le loyer révisé ne peut pas, dans une commune plafonnée, excéder le loyer de référence majoré.

Si le bail est tacitement reconduit, le propriétaire peut décider de ne pas réviser le loyer : le loyer reste alors identique.

La nouvelle mise en location après départ du locataire

Le locataire quitte le logement. Un nouveau bail est signé : le loyer est librement fixé, mais ne peut pas, dans une commune plafonnée, excéder le loyer de référence majoré.

Le complément de loyer

Dans les communes où le niveau du loyer est plafonné, le propriétaire peut prévoir un complément de loyer pour des caractéristiques exceptionnelles du logement. Le complément porte le loyer au-delà du loyer de référence majoré.

Trois conditions cumulatives

Liste

Le logement doit présenter des caractéristiques exceptionnelles par rapport aux logements de la même catégorie dans la commune (vue exceptionnelle, terrasse de grande taille, équipements particuliers…).
Le complément de loyer doit être justifié dans le bail : il doit être motivé par les caractéristiques exceptionnelles du logement.
Le complément de loyer ne peut pas être révisé à la hausse pendant le bail ; il est figé à la signature.

Le locataire peut contester le complément de loyer devant la commission départementale de conciliation, puis devant le juge si la conciliation échoue. La contestation porte sur le caractère exceptionnel des caractéristiques.

Les mentions dans le bail et l'annonce

Dans les communes où le niveau du loyer est plafonné, le bail et l'annonce immobilière doivent mentionner les loyers de référence et, le cas échéant, le complément de loyer.

Mentions obligatoires

Liste

Dans le bail : le loyer mensuel, le loyer de référence minoré, le loyer de référence majoré, et, le cas échéant, le complément de loyer et ses justifications.
Dans l'annonce immobilière : le loyer mensuel, le loyer de référence minoré, le loyer de référence majoré, et le complément de loyer s'il est appliqué.
Le DPE (diagnostic de performance énergétique) : il figure dans l'annonce et doit être communiqué au candidat locataire.

L'absence de ces mentions peut entraîner une sanction : le locataire peut obtenir une diminution de loyer, et le bailleur peut être sanctionné.

La réévaluation du loyer sous-évalué

Dans les communes où seule l'évolution des loyers est encadrée, le propriétaire peut, à l'échéance du bail, demander la réévaluation du loyer lorsqu'il est manifestement sous-évalué par rapport aux loyers du voisinage. Cette réévaluation suit une procédure spécifique.

La procédure de réévaluation est strictement encadrée : le propriétaire doit notifier sa proposition au locataire par lettre recommandée, qui dispose d'un délai pour accepter ou refuser. En cas de refus, le propriétaire peut saisir la commission départementale de conciliation.

La hausse après travaux

Lorsque le propriétaire réalise des travaux d'amélioration, il peut augmenter le loyer au-delà du loyer de référence majoré. La hausse est calculée selon le montant des travaux.

La notion de « travaux d'amélioration » s'applique aux parties communes ou privatives : remplacement d'équipements, mise aux normes de décence, rénovation énergétique. Elle exclut les simples réparations d'entretien.

Le cas des passoires énergétiques

Les logements classés F ou G au DPE (diagnostic de performance énergétique) sont soumis à un régime spécifique : interdiction de relocation et gel des loyers. Ce régime se combine avec l'encadrement des loyers applicable dans la commune.

Interdiction de relocation: Depuis le 1er janvier 2023, les logements classés G au DPE ne peuvent plus être mis en location. Depuis le 1er janvier 2025, l'interdiction s'étend aux logements classés F au DPE.
Gel des loyers: Pour les passoires énergétiques, le loyer ne peut pas être augmenté, y compris lors du renouvellement du bail ou d'une nouvelle mise en location.

Cas des baux en cours

Pour les baux en cours, le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer même si l'IRL est positif. Cette mesure est cumulative avec l'encadrement des loyers applicable dans la commune.

Le bail se poursuit aux conditions initiales.
Le propriétaire peut réaliser des travaux pour sortir du statut de passoire énergétique.
À l'issue des travaux, un nouveau DPE est établi : si le logement est reclassé (D, E), le loyer peut être révisé selon les règles normales.

Textes applicables

Sources officielles

Service-Public.fr
En quoi consiste l'encadrement des loyers à respecter en zone tendue ?
Vérifiée le 2026-10-04
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Voir aussi

Article de référence : loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. L'encadrement des loyers en zone tendue est codifié à l'article 18. Le régime des passoires énergétiques relève de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 (loi Climat et Résilience).

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