Montant du loyer d'un logement appartenant à un propriétaire privé

Vue d'ensemble

Ce qu'il faut savoir sur le montant du loyer : fixation libre en principe, encadrement des loyers en zone tendue, règles selon la date du bail et le classement énergétique, révisions et contestations.

Cette synthèse reprend les éléments essentiels de la fiche. Les détails des règles applicables selon la date du bail, les travaux, la sous-évaluation et les contestations sont traités dans les sections suivantes.

Communes où l'encadrement des loyers s'applique

Dans les communes situées en zone tendue, l'encadrement des loyers s'applique : le propriétaire ne peut pas fixer librement le loyer lors du changement de locataire et du renouvellement du bail.

L'encadrement des loyers s'applique dans les communes situées en zone tendue. Dans ces communes, le propriétaire ne peut pas fixer librement le loyer lors du changement de locataire et lors du renouvellement du bail. La règle à appliquer dépend de la date de signature du bail.

Les logements suivants ne sont pas concernés par l'encadrement des loyers, car ils sont soumis à d'autres règles : logement loi de 1948, logement conventionné par l'Anah (hors conventions à loyer intermédiaire), logement social (HLM), meublé de tourisme, et sous-location. Information à vérifier auprès de l'organisme compétent pour votre situation.

1re mise en location du logement

Lorsque le logement est mis en location pour la première fois, le propriétaire fixe librement le montant du loyer, même en zone tendue.

Lorsque le logement est mis en location pour la 1re fois, le propriétaire fixe librement le montant du loyer, qu'il s'agisse d'un logement vide ou meublé. Cette liberté s'applique même dans les communes en zone tendue.

Réviser le loyer est interdit dans les cas suivants : en métropole, lorsque le bail est signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 24 août 2022, et qu'il concerne un logement classé F ou G ; en Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion et Mayotte, lorsque le bail est signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 1er juillet 2024, et qu'il concerne un logement classé F ou G.

Renouvellement du bail : augmentation du loyer

Lors du renouvellement du bail, le propriétaire peut augmenter le loyer si celui-ci est sous-évalué par rapport au marché, dans les limites prévues par la loi.

Lorsque le loyer est sous-évalué par rapport au prix du marché, le propriétaire peut augmenter le montant du loyer au renouvellement du bail, à certaines conditions et en respectant des règles précises. Le montant du loyer appliqué au dernier locataire doit figurer dans le bail.

Un bail mobilité ne peut pas être renouvelé. Ce type de bail, d'une durée de 1 à 10 mois, est destiné aux étudiants, personnes en mutation professionnelle ou en mission temporaire. Son non-renouvellement est une règle absolue du droit des baux mobilité.

Augmentation du loyer pour travaux

Le propriétaire peut augmenter le loyer lorsque des travaux d'amélioration ont été réalisés, selon le montant des travaux par rapport au dernier loyer annuel.

Le nouveau loyer peut être augmenté lorsque le propriétaire a financé des travaux d'amélioration (hors travaux d'économie d'énergie ayant donné lieu à une majoration de loyer pour réduction de charges) ou des travaux de mise aux normes de décence. Ces travaux doivent avoir été réalisés avant ou après le départ du dernier locataire, dans les parties communes ou privatives.

• Travaux au moins 50 % du dernier loyer annuel : augmentation de 15 % du montant des travaux TTC.
• Travaux au moins 100 % du dernier loyer annuel (réalisés depuis moins de 6 mois) : loyer fixé librement.
• Logements classés F ou G : augmentation interdite pour travaux.
• Travaux d'économie d'énergie ayant donné lieu à une majoration de loyer pour réduction de charges : exclus du calcul des travaux d'amélioration.

Pour les baux signés avant le 24 août 2022, une condition supplémentaire s'applique en métropole : lorsque le logement est situé en métropole, sa consommation en énergie primaire doit être inférieure à 331 kWh par m² et par an, attestée par un diagnostic de performance énergétique (DPE) datant de moins de 4 ans.

Augmentation du loyer pour sous-évaluation

Lorsque le loyer appliqué au précédent locataire est manifestement sous-évalué par rapport au marché, le propriétaire peut l'augmenter dans la limite de 50 % de l'écart constaté.

Lorsque le loyer appliqué à l'ancien locataire est manifestement sous-évalué, le propriétaire peut augmenter ce loyer. Il est possible d'estimer la sous-évaluation d'un loyer à partir des loyers habituellement constatés pour des logements comparables situés dans la même zone géographique.

Il est possible d'estimer la sous-évaluation d'un loyer à partir de loyers habituellement constatés pour des logements comparables situés dans la même zone géographique. Des agences immobilières ou l'Adil (Agence départementale pour l'information sur le logement) peuvent fournir des références de loyers de marché.

Nouvelle mise en location après inoccupation

Les règles d'augmentation du loyer diffèrent selon que le logement a été inoccupé moins de 18 mois ou 18 mois et plus avant sa nouvelle mise en location.

Les règles d'encadrement des loyers diffèrent selon la durée d'inoccupation du logement avant sa nouvelle mise en location : moins de 18 mois ou 18 mois et plus.

La notion d'inoccupation s'apprécie à compter du départ du dernier locataire jusqu'à la signature du nouveau bail. Une période d'inoccupation prolongée permet au propriétaire de repositionner le loyer au niveau du marché, sous réserve des restrictions liées au classement énergétique.

Révision du loyer en cours de bail

Le propriétaire peut réviser le loyer une fois par an, à condition que cela soit prévu dans le bail. La révision est calculée sur la base de l'IRL.

Le propriétaire peut réviser le loyer 1 fois par an à la condition que cela soit prévu dans le bail. La révision est calculée en fonction de la variation annuelle de l'indice de référence des loyers (IRL) publié à la date de signature du bail.

La révision du loyer ne peut être appliquée qu'une fois par année de bail et doit être prévue par une clause écrite dans le contrat de location. Si le bail ne prévoit pas de clause de révision, le propriétaire ne peut pas réviser le loyer en cours de bail, même avec l'accord du locataire.

Contester une augmentation du loyer

Le locataire peut contester une augmentation du loyer par lettre recommandée, puis saisir la commission départementale de conciliation (CDC) ou le juge des contentieux de la protection.

Le locataire peut contester l'augmentation du loyer en envoyant au propriétaire (ou à l'agence immobilière) une lettre recommandée avec accusé de réception. Cette première étape permet d'exposer les motifs de la contestation et de demander une révision du loyer.

La contestation de l'augmentation du loyer est un droit du locataire qui doit être exercé dans les délais impartis par le bail ou la loi. Il est recommandé de conserver une copie de la lettre recommandée et de l'accusé de réception comme preuve de la contestation. En cas de difficulté, le locataire peut se faire assister par une Adil (Agence départementale pour l'information sur le logement).

Où s'adresser ?

Pour toute question sur le montant du loyer, vous pouvez contacter une Adil, la commission départementale de conciliation (CDC) ou le juge des contentieux de la protection.

L'Agence départementale pour l'information sur le logement (Adil) est l'interlocuteur principal pour toute question sur le montant du loyer, l'encadrement des loyers et les droits du locataire. La commission départementale de conciliation (CDC) est compétente pour les litiges locatifs. Le juge des contentieux de la protection est compétent en cas d'échec de la conciliation.

• Adil (Agence départementale pour l'information sur le logement) : information juridique gratuite sur le logement.
• Commission départementale de conciliation (CDC) : conciliation des litiges locatifs (gratuite).
• Juge des contentieux de la protection : tribunal judiciaire, saisine après échec de la CDC.
• Simulateur encadrement des loyers : service-public.gouv.fr — vérifier si la commune est en zone tendue.

L'Adil de votre département est l'interlocuteur le plus adapté pour vous conseiller sur les règles applicables à votre situation. Elle peut vous aider à estimer la sous-évaluation d'un loyer, à vérifier la conformité d'une augmentation ou à préparer une contestation. Information à vérifier auprès de l'organisme compétent pour toute situation particulière.