Vue d'ensemble
Ce qu'il faut savoir sur la hausse de loyer au renouvellement du bail : conditions, démarches du propriétaire et du locataire, recours et application de la hausse.
Ce qu'il faut savoir
- Au renouvellement d'un bail, le propriétaire peut proposer une hausse de loyer s'il estime que le loyer est manifestement sous-évalué par rapport aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables.
- Depuis le 1ᵉʳ juillet 2024, il est interdit d'augmenter le loyer manifestement sous-évalué lorsque le logement est classé F ou G au DPE (diagnostic de performance énergétique).
- Le propriétaire doit identifier au moins 6 loyers de référence si la commune fait partie d'une agglomération de plus d'un million d'habitants, et au moins 3 loyers dans les autres zones géographiques.
- L'augmentation proposée ne doit pas dépasser la plus élevée des 2 limites suivantes : 50 % de la différence entre le loyer de référence et le dernier loyer appliqué, ou une majoration annuelle égale à 15 % du coût des travaux d'amélioration réalisés depuis le dernier renouvellement (sous conditions).
- Le propriétaire doit faire sa proposition au moins 6 mois avant la fin du bail, par lettre recommandée, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé.
- Le locataire dispose de 4 mois avant la fin du bail pour accepter (accord écrit) ou refuser (courrier recommandé) la proposition. L'absence de réponse vaut refus.
- En cas de désaccord, la commission départementale de conciliation (CDC) doit être saisie en premier lieu ; le juge des contentieux de la protection ne peut être saisi qu'avant la fin du bail.
Conditions essentielles
- Le loyer doit être manifestement sous-évalué par rapport aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables.
- Le logement ne doit pas être classé F ou G au DPE (interdiction d'augmentation depuis le 1ᵉʳ juillet 2024).
- Le logement ne doit pas être situé en Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion ou Mayotte (le propriétaire y fixe librement le loyer).
- Le propriétaire doit fournir des références de loyers suffisantes (6 dans les agglomérations de plus d'un million d'habitants, 3 ailleurs).
Les étapes
- Le propriétaire identifie des références de loyers comparables dans le voisinage et calcule le nouveau loyer en respectant les plafonds.
- Le propriétaire adresse sa proposition de nouveau loyer au moins 6 mois avant la fin du bail (LRAR, commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé).
- La proposition doit contenir le texte intégral de l'article 17-2 de la loi de 1989 recopié (sinon elle n'est pas valable), le montant du nouveau loyer et la liste des références.
- Le locataire répond dans les 4 mois avant la fin du bail : accord écrit (acceptation) ou courrier recommandé (refus).
- En cas de refus ou d'absence de réponse, le propriétaire (ou le locataire) saisit la commission départementale de conciliation (CDC), qui dispose de 2 mois pour rendre son avis.
- En cas de désaccord persistant, le juge des contentieux de la protection est saisi avant la fin du bail ; le juge fixe le montant du nouveau loyer.
- La hausse acquise s'applique progressivement au renouvellement du bail (par 1/3 ou 1/6 annuel selon les cas).
Cette synthèse reprend les éléments essentiels de la hausse de loyer au renouvellement du bail. Les détails — conditions énergétiques, références de loyers, plafonds, démarches, recours, application progressive — sont traités dans les sections suivantes.
Cette synthèse ne remplace pas la fiche
Pour les règles de la révision en cours de bail, voir la fiche « Augmentation et révision du loyer en cours de bail d'habitation ». Pour saisir la CDC, voir la fiche correspondante.
Qu'est-ce qu'un loyer manifestement sous-évalué ?
La sous-évaluation du loyer est estimée par comparaison avec les loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables.
Les logements de référence doivent être situés soit dans le même groupe d'immeubles, soit dans un autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique. La comparaison porte sur des baux conclus récemment mais aussi sur des baux conclus depuis plus de 3 ans.
Chaque référence de loyer doit indiquer les informations suivantes : nom de la rue ; indication partielle du numéro de l'immeuble (par dizaine) ; qualité et époque de construction de l'immeuble ; étage du logement et présence éventuelle d'un ascenseur ; surface habitable du logement et nombre de ses pièces habitables ; existence d'annexes éventuelles ; état d'équipement (présence d'eau courante, WC intérieur, salle d'eau, chauffage) ; période de construction de l'immeuble ; indication que le locataire est dans les lieux depuis au moins 3 ans ; montant du loyer mensuel hors charges effectivement exigé.
Règle
Si la commune fait partie d'une agglomération de plus d'un million d'habitants, le propriétaire doit identifier au moins 6 loyers. Si la commune est dans une autre zone géographique, le propriétaire doit identifier au moins 3 loyers. Certaines références (période de construction d'un immeuble, typologie des logements…) peuvent être obtenues auprès du réseau des observatoires locaux des loyers ; dans les départements 75, 78, 91, 92, 93 ou 94, également auprès de l'observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (Olap).
- Agglomération de plus d'un million d'habitants : au moins 6 loyers de référence.
- Autre zone géographique : au moins 3 loyers de référence.
- Informations par référence : rue, numéro (par dizaine), qualité/époque de construction, étage/ascenseur, surface/pièces, annexes, équipement, période de construction, occupation au moins 3 ans, loyer mensuel hors charges.
La comparaison doit porter sur des logements réellement comparables (même taille, même standing, même quartier). Un écart de caractéristiques importantes (par exemple, absence d'ascenseur vs présence d'ascenseur) peut rendre la référence inopérante. À vérifier avec une Adil.
Quelles conditions liées à la performance énergétique ?
Les conditions applicables à la hausse de loyer diffèrent selon la date de renouvellement du bail et la classe énergétique du logement au diagnostic de performance énergétique (DPE).
Depuis le 1ᵉʳ juillet 2024, lorsqu'un bail concerne un logement classé F ou G (classe indiquée sur le DPE), il est interdit d'augmenter le loyer manifestement sous-évalué. Entre le 24 août 2022 et le 30 juin 2024, cette interdiction s'appliquait déjà en métropole pour les logements F et G ; en Guadeloupe, Martinique, Guyane, à La Réunion et Mayotte, le propriétaire fixe librement le montant du loyer, quelle que soit la classe du logement.
Avant le 24 août 2022, en métropole, le propriétaire pouvait augmenter le loyer à la condition que le logement respecte un critère de performance énergétique : la consommation du logement en énergie primaire devait être inférieure à 331 kWh par m² et par an, attestée par un DPE datant de moins de 4 ans.
Règle
L'interdiction d'augmentation pour les logements F et G constitue une sanction énergétique : elle vise à inciter les propriétaires à réaliser des travaux de rénovation avant de pouvoir réévaluer le loyer. La levée de cette interdiction passe par l'obtention d'une meilleure classe énergétique (E ou mieux depuis le 1ᵉʳ juillet 2024).
- Depuis le 1ᵉʳ juillet 2024 : interdiction d'augmenter le loyer sous-évalué pour les logements classés F ou G (toutes zones).
- Entre le 24 août 2022 et le 30 juin 2024 : interdiction en métropole pour F et G ; liberté de fixation en outre-mer.
- Avant le 24 août 2022 : critère de performance énergétique (< 331 kWh/m²/an) exigé en métropole.
La classe énergétique est indiquée sur le DPE joint au bail ou remis au locataire. Vérifiez la classe de votre logement sur le DPE avant toute proposition ou contestation de hausse de loyer.
Comment identifier les références de loyers ?
Le nouveau loyer proposé doit être calculé à partir des loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables. Le propriétaire doit constituer un dossier de références conforme aux exigences légales.
Les références doivent porter non seulement sur des baux conclus récemment, mais également sur des baux conclus depuis plus de 3 ans. Ce mélange de références anciennes et récentes permet d'apprécier l'évolution du marché local sur plusieurs années.
Les observatoires locaux des loyers (réseau national) et l'observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (Olap) (départements 75, 78, 91, 92, 93, 94) fournissent des données de loyers par type de logement, secteur géographique et période de construction. Ces données peuvent servir au propriétaire pour identifier des références ou au locataire pour contester la hausse proposée.
Règle
Chaque référence doit comporter les 10 informations listées dans la section « Qu'est-ce qu'un loyer manifestement sous-évalué ? ». L'absence de l'une de ces informations peut rendre la référence contestable devant la CDC ou le juge.
- Observatoires locaux des loyers : réseau national fournissant des références de loyers par secteur.
- Olap : observatoire spécifique à l'agglomération parisienne (départements 75, 78, 91, 92, 93, 94).
- Baix mixte : références récentes + baux conclus depuis plus de 3 ans.
Le locataire qui conteste la hausse peut se référer lui aussi aux loyers pratiqués dans le voisinage, en invoquant les données des observatoires ou ses propres références. L'ADil (agence départementale pour l'information sur le logement) peut aider à constituer ce type d'analyse.
Quels plafonds pour l'augmentation du loyer ?
L'augmentation proposée ne doit pas dépasser la plus élevée des 2 limites suivantes : 50 % de la différence entre le loyer de référence et le dernier loyer appliqué, ou une majoration annuelle égale à 15 % du coût des travaux d'amélioration réalisés depuis le dernier renouvellement.
La première limite est calculée ainsi : 50 % de la différence entre le loyer qui correspond aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au locataire avant le renouvellement du bail (éventuellement révisé si la révision n'a pas eu lieu au cours des 12 derniers mois).
La seconde limite concerne les travaux d'amélioration ou de mise aux normes réalisés depuis le dernier renouvellement du bail. Le loyer annuel peut être majoré d'un montant égal à 15 % du coût réel des travaux, à la condition que le montant de ces travaux équivale au minimum à celui de la dernière année de loyer. Par exemple : si les travaux s'élèvent à 4 000 € TTC pour un loyer mensuel de 300 € (soit 3 600 € annuels), le loyer mensuel peut être majoré de 4 000 × 15 % = 600 €, soit 50 € par mois (600 / 12).
Règle
Le plafond de 50 % de l'écart vise à empêcher un rattrapage brutal du loyer : le propriétaire ne peut récupérer que la moitié de l'écart constaté par rapport au marché, en une seule fois. La majoration pour travaux est indépendante de cette limite, mais elle est plafonnée elle-même par la règle des 15 % du coût des travaux.
- Limite 1 : 50 % de la différence entre le loyer de référence et le dernier loyer appliqué.
- Limite 2 : majoration annuelle égale à 15 % du coût réel des travaux d'amélioration (si coût au moins 1 an de loyer).
- Application : le plafond retenu est le plus élevé des deux.
La notion de « travaux d'amélioration » est distincte des travaux d'entretien ou de réparation courants. Seuls les travaux d'amélioration ou de mise aux normes ouvrent droit à la majoration. À vérifier avec une Adil en cas de doute sur la qualification des travaux.
Quelle démarche doit faire le propriétaire ?
Pour réévaluer le loyer au renouvellement du bail, le propriétaire doit faire une proposition à son locataire en respectant certaines conditions de forme et de délai.
Le propriétaire doit faire sa proposition au moins 6 mois avant la fin du bail. Il doit adresser sa demande au locataire de l'une des façons suivantes : lettre recommandée avec demande d'avis de réception ; acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice) ; remise en main propre contre récépissé ou émargement.
Le délai de 6 mois court à partir du jour de la réception de la lettre recommandée par le locataire, de la signification de l'acte de commissaire de justice ou de la remise en main propre au locataire. La proposition de réévaluation doit contenir les informations suivantes : le texte intégral de l'article 17-2 I. de la loi de 1989 recopié (sinon la proposition n'est pas valable) ; le montant du nouveau loyer proposé et la liste des références ayant servi à le déterminer.
Règle
Lorsque le propriétaire propose au locataire le renouvellement du bail avec un loyer réévalué, il n'a pas le droit de donner congé au locataire pour l'échéance du bail en cours. Car cela reviendrait à forcer la main du locataire voulant rester dans les murs.
- Délai : proposition au moins 6 mois avant la fin du bail.
- Forme : LRAR, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé/émargement.
- Contenu : texte intégral de l'article 17-2 I. de la loi de 1989 + montant du nouveau loyer + liste des références.
- Interdiction : pas de congé pour l'échéance du bail en cours lorsqu'une hausse est proposée.
Le non-respect de l'une de ces conditions (délai, forme, contenu) peut entraîner la nullité de la proposition de hausse. Le locataire peut alors contester la hausse sur ce fondement. À vérifier avec une Adil ou un avocat.
Que doit faire le locataire pour répondre à la proposition ?
Le locataire peut accepter ou refuser la proposition de nouveau loyer. Il dispose d'un délai de 4 mois avant la fin du bail pour répondre.
Pour accepter la proposition de hausse du propriétaire, le locataire doit lui faire parvenir son accord écrit au plus tard 4 mois avant la fin du bail. Pour refuser l'augmentation proposée, le locataire doit envoyer un courrier au propriétaire au plus tard 4 mois avant la fin du bail.
Le locataire peut utiliser un modèle de courrier de refus mis à disposition par l'administration (DILA). Ce courrier doit être envoyé en lettre recommandée avec accusé de réception pour conserver une preuve de la date de réponse. En cas de refus, la hausse proposée par le propriétaire ne peut pas être appliquée au renouvellement du bail.
Règle
L'absence de réponse de la part du locataire vaut refus. La hausse proposée par le propriétaire ne peut pas être appliquée au renouvellement du bail. Ce principe protège le locataire qui n'aurait pas réagi à la proposition : le silence n'équivaut pas à acceptation.
- Acceptation : accord écrit du locataire au plus tard 4 mois avant la fin du bail.
- Refus : courrier recommandé au plus tard 4 mois avant la fin du bail.
- Absence de réponse : vaut refus ; la hausse ne peut pas s'appliquer.
Le locataire qui refuse la hausse n'est pas tenu de motiver son refus. Il peut simplement indiquer qu'il refuse la proposition de nouveau loyer. En cas de désaccord, les voies de recours (CDC, juge) s'ouvrent ensuite (voir section dédiée).
Quel recours en cas de désaccord sur le nouveau loyer ?
En cas de désaccord, le locataire ou le propriétaire dispose de recours. La démarche comprend 2 étapes successives : saisine de la commission départementale de conciliation (CDC), puis saisine du juge des contentieux de la protection.
Si le locataire refuse ou ne répond pas au plus tard 4 mois avant la fin du bail, le propriétaire (ou le locataire) doit saisir la commission départementale de conciliation (CDC) pour tenter de trouver un accord sur le montant du loyer. Cette démarche est indispensable pour pouvoir ensuite saisir, si nécessaire, le juge.
Devant la CDC, le locataire peut contester l'augmentation proposée en se référant aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables. La CDC dispose de 2 mois pour rendre son avis. En cas d'accord sur la hausse du loyer, le loyer peut être augmenté au renouvellement du bail.
Règle
Si le désaccord persiste en dépit de l'intervention de la CDC, le propriétaire ou le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection, à la condition de le faire avant la fin du bail. Si le juge est saisi avant la fin du bail, il fixe le montant du nouveau loyer. Si le juge n'a pas été saisi avant la fin du bail, il n'est plus possible de saisir le juge : le bail est alors reconduit aux conditions antérieures de loyer (dernier loyer, éventuellement révisé selon l'évolution de l'IRL si la révision n'a pas eu lieu au cours des 12 derniers mois).
- 1ʳᵉ étape : saisine de la CDC (obligatoire avant tout recours au juge) ; avis rendu dans 2 mois.
- 2ᵉ étape : saisine du juge des contentieux de la protection avant la fin du bail ; le juge fixe le nouveau loyer.
- Si le juge n'est pas saisi à temps : le bail est reconduit aux conditions antérieures de loyer.
La saisine de la CDC est une condition de recevabilité du recours devant le juge : sans passage préalable par la CDC, le juge ne peut être saisi. Des modèles de documents de saisine de la CDC sont disponibles pour le propriétaire et pour le locataire (DILA).
Comment s'applique la hausse du loyer au renouvellement du bail ?
La réévaluation du loyer au renouvellement du bail est acquise soit par accord entre le propriétaire et le locataire, soit par décision du juge. Dans les 2 cas, les règles d'application de la hausse dépendent du type de logement loué (vide ou meublé).
Pour un logement vide, au renouvellement du bail, le nouveau loyer n'est pas immédiatement applicable. La hausse doit être appliquée progressivement, par 1/3 annuel ou par 1/6 annuel selon la durée du nouveau bail. Mais si la hausse est de plus de 10 % et que la durée du nouveau bail est de moins de 6 ans, alors la hausse s'applique par 1/6 annuel pendant ce bail, puis par 1/6 annuel lors du renouvellement ultérieur.
Exemple pour un bail de 3 ans, un dernier loyer mensuel de 600 € et une hausse à appliquer de 50 € mensuels : cette hausse est inférieure à 10 % du loyer (600 × 10 % = 60 €), alors son application sera d'1/3 par an. Le loyer mensuel sera augmenté la 1ʳᵉ année de 16,67 € par mois (50 × 1/3), puis la 2ᵉ année de 33,33 € par mois (50 × 2/3), et la 3ᵉ année de 50 € par mois.
Règle
Exemple de travaux : si les travaux s'élèvent à 4 000 € TTC pour un loyer mensuel de 300 € (3 600 € annuels), le loyer mensuel peut être majoré de 50 € (voir section « Quels plafonds ? »). S'agissant d'un logement vide, cette hausse étant supérieure à 10 % du loyer mensuel (300 × 10 % = 30 €), son application sera étalée sur 6 ans : le loyer sera réévalué de 1/6 par an, soit une hausse la 1ʳᵉ année de 8,33 € par mois ((600 × 1/6) / 12), la 2ᵉ année de 16,67 € par mois ((600 × 2/6) / 12), puis les années suivantes de respectivement 25 €, 33,33 €, 41,67 € et 50 € par mois.
- Hausse au maximum 10 % : application par 1/3 annuel (logement vide, bail de 3 ans).
- Hausse > 10 % et bail de moins de 6 ans : application par 1/6 annuel.
- Logement meublé : hausse appliquée au contrat renouvelé ; si hausse > 10 %, application par 1/3 annuel.
L'application progressive de la hausse vise à lisser le rattrapage du loyer sur plusieurs années, pour ne pas pénaliser brutalement le locataire. Le calendrier exact dépend du type de logement et de la durée du bail. À vérifier avec une Adil pour les calculs précis.
Le logement meublé et le bail mobilité
Pour les logements meublés, la hausse de loyer au renouvellement du bail suit des règles spécifiques. Il est notamment interdit de renouveler un bail mobilité.
La hausse du loyer s'applique au contrat renouvelé pour les logements meublés. Toutefois, si la hausse est supérieure à 10 % du loyer initial, elle s'applique par 1/3 annuel au contrat renouvelé et lors des renouvellements ultérieurs.
Le bail mobilité est un bail de courte durée (1 à 10 mois) destiné à certains étudiants, personnes en formation, jeunes actifs en mutation ou en contrat d'engagement éducatif. Ce type de bail ne peut pas être renouvelé : à l'issue du bail mobilité, le locataire doit quitter le logement, sauf conclusion d'un nouveau bail.
Règle
L'interdiction de renouveler un bail mobilité signifie que la hausse de loyer ne peut pas s'appliquer par le mécanisme du renouvellement pour ce type de contrat : le nouveau loyer ne peut être fixé que lors de la conclusion d'un nouveau bail (bail meublé classique de 1 an, par exemple).
- Logement meublé : hausse appliquée au contrat renouvelé.
- Hausse > 10 % : application par 1/3 annuel au renouvellement et aux renouvellements ultérieurs.
- Bail mobilité : interdiction de renouvellement — la hausse ne peut s'appliquer que lors d'un nouveau bail.
Les conditions de forme et de délai (proposition 6 mois avant la fin du bail, réponse du locataire 4 mois avant, saisine de la CDC, juge avant l'échéance) sont les mêmes pour les logements meublés et non meublés. À vérifier avec une Adil.
Textes applicables
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 — article 17-2 (hausse de loyer au renouvellement)Texte légal applicable
- Décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017 sur l'évolution de certains loyersTexte réglementaire applicable
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 25-9Légifrance
- Décret n°90-780 du 31 août 1990 relatif à la réévaluation de loyer (à la hausse ou à la baisse)Légifrance
- Décret n°2013-392 du 10 mai 2013 sur l'application de la taxe annuelle sur les logements vacants (annexe)Légifrance
- Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 2Légifrance
- Réponse ministérielle du 6 avril 1992 relative à la notion de "travaux d'amélioration" dans les parties communes et privativesAssemblée nationale
Sources officielles
- OuvrirService-Public.fr
Loyer sous-évalué d'un logement : hausse au renouvellement du bail
Vérifiée le 2026-10-04
Voir aussi
- Réseau des observatoires locaux des loyers
- Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (Olap)
- Agence départementale pour l'information sur le logement (Adil) — trouver votre Adil
- Trouver votre Adil près de chez vous (Service-Public)
Les règles de la hausse de loyer au renouvellement du bail sont fixées par la loi du 6 juillet 1989 et ses décrets d'application. Les seuils (interdiction F/G, plafonds, délais) sont susceptibles d'évoluer. Vérifier les dernières évolutions auprès d'une Adil ou d'un avocat en droit immobilier.