Le propriétaire d'un logement conventionné Anah peut-il donner son préavis au locataire ?

Vue d'ensemble

Dans un logement conventionné avec l'Anah, le propriétaire ne peut pas donner congé au locataire pendant la durée de la convention, sauf motif légitime et sérieux et dans le respect de règles de notification.

Cette synthèse présente le principe et les règles principales. Le détail de la notification (motif, délai, forme) et de la saisine du juge est traité dans les sections suivantes.

Principe : pas de préavis pendant la convention

Pendant toute la durée de la convention, le propriétaire ne peut pas donner son préavis (congé) au locataire.

La convention signée avec l'Anah encadre la relation locative : tant qu'elle s'applique, le propriétaire ne peut pas donner congé au locataire dans les conditions de droit commun.

La possibilité de mettre fin au bail ne disparaît pas totalement : elle est encadrée et suppose un motif, voire une décision du juge.

Le rôle du niveau de loyer prévu par la convention

La réponse dépend du niveau de loyer prévu par la convention que le propriétaire a signée avec l'Anah : loyer très social, social ou intermédiaire.

Le niveau de loyer retenu dans la convention détermine le cadre applicable. C'est donc la convention signée entre le propriétaire et l'Anah qu'il faut consulter pour connaître la situation.

• Loyer très social.
• Loyer social.
• Loyer intermédiaire.

Le niveau de loyer n'est pas le seul élément : la durée de la convention et les obligations du locataire entrent également en compte.

La fin du bail pour motif légitime et sérieux

Pendant la durée de la convention, le propriétaire ne peut mettre fin au bail que pour un motif légitime et sérieux.

C'est notamment le cas lorsque le locataire ne respecte pas ses obligations, c'est-à-dire qu'il paie le loyer en retard à plusieurs reprises, n'entretient pas le logement, ou cause des troubles de voisinage.

• Le locataire paie le loyer en retard à plusieurs reprises.
• Le locataire n'entretient pas le logement.
• Le locataire cause des troubles de voisinage.

Ces situations illustrent le motif légitime et sérieux ; elles supposent un manquement du locataire à ses obligations.

Les règles de notification du préavis

Le propriétaire doit donner son préavis (congé) au locataire pour la date d'échéance du bail. La notification du préavis doit respecter plusieurs règles.

• Mentionner le motif qui entraîne le non-renouvellement du bail.
• Parvenir à chacun des titulaires du bail au moins 6 mois avant la date d'échéance du bail.
• Être délivrée aux titulaires du bail selon l'une des formes prévues (courrier recommandé avec accusé de réception, acte de commissaire de justice, ou remise en main propre contre émargement ou récépissé).

La notification doit donc satisfaire trois exigences cumulatives : le motif, le délai et la forme. Ces règles s'appliquent pour la date d'échéance du bail.

Pour éviter tout éventuel contentieux, il est conseillé de préférer le courrier recommandé ou l'acte de commissaire de justice.

Le délai de 6 mois avant l'échéance

La notification du préavis doit parvenir à chacun des titulaires du bail au moins 6 mois avant la date d'échéance du bail.

Ce délai est un minimum : il doit être respecté pour que le préavis produise ses effets à la date d'échéance du bail.

Le respect du délai de 6 mois est une condition importante : un préavis notifié trop tardivement ne pourra pas produire ses effets à l'échéance visée. Ce délai se cumule avec l'exigence d'un motif légitime et sérieux et avec les règles de forme de la notification.

La forme de la notification

La notification du préavis doit être délivrée aux titulaires du bail selon l'une des formes prévues.

• Courrier recommandé avec accusé de réception.
• Acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice).
• Remise en main propre contre émargement ou récépissé.

Le choix entre ces formes est libre, mais elles permettent d'établir la date de réception et le contenu de la notification.

La notification doit en outre mentionner le motif qui entraîne le non-renouvellement du bail.

La résiliation du bail par le juge

Le propriétaire peut également demander à tout moment au juge de résilier le bail du locataire qui ne respecte pas ses obligations.

Cette voie est distincte du préavis : elle permet de faire constater les manquements du locataire et d'obtenir la résiliation du bail, sans attendre l'échéance.

• Le locataire paie le loyer en retard à plusieurs reprises.
• Le locataire n'entretient pas le logement.
• Le locataire cause des troubles de voisinage.

La saisine du juge des contentieux de la protection peut intervenir à tout moment en cas de manquement du locataire à ses obligations.

Préavis et résiliation : deux voies distinctes

Le propriétaire d'un logement conventionné Anah dispose de deux voies pour mettre fin au bail, qui répondent à des logiques différentes.

La première est le préavis (congé) donné pour la date d'échéance du bail, dans le respect des règles de motif, de délai et de forme. La seconde est la résiliation judiciaire, demandée au juge à tout moment en cas de manquement du locataire.

• Préavis (congé) : donné pour la date d'échéance du bail ; suppose un motif légitime et sérieux, une notification motivée, un délai de 6 mois et une forme déterminée.
• Résiliation judiciaire : demandée au juge des contentieux de la protection à tout moment lorsque le locataire ne respecte pas ses obligations.

Distinguer ces deux voies permet de comprendre que l'impossibilité de donner congé pendant la convention n'empêche pas de saisir le juge en cas de manquement.

Récapitulatif des règles

Le tableau suivant récapitule les règles applicables à la fin du bail dans un logement conventionné Anah.

Ce récapitulatif rassemble les règles décrites par la fiche officielle. Les situations concrètes doivent être vérifiées au regard de la convention applicable.

Où s'adresser ?

L'Agence nationale de l'habitat (Anah) est l'interlocuteur compétent pour les logements conventionnés.

• Agence nationale de l'habitat (Anah) : site officiel et carte des contacts sur le territoire.
• Recherche de l'interlocuteur près de chez vous : service en ligne de localisation.
• Juge des contentieux de la protection : tribunal dont dépend le logement, pour la résiliation du bail.

L'Anah est le point de contact pour comprendre la convention et ses conséquences. Le juge des contentieux de la protection est compétent pour les litiges liés au bail.

Le tribunal compétent est celui dont dépend le logement concerné. Ces interlocuteurs permettent d'obtenir une information fiable sur la situation.

Points de vigilance

Plusieurs points permettent de retenir l'essentiel sur la possibilité, pour le propriétaire, de donner son préavis.

• Le niveau de loyer prévu par la convention (très social, social ou intermédiaire) est déterminant.
• Pendant la convention, le propriétaire ne peut pas donner son préavis au locataire.
• Il peut mettre fin au bail pour un motif légitime et sérieux.
• La notification doit mentionner le motif du non-renouvellement.
• La notification doit parvenir au moins 6 mois avant l'échéance du bail.
• La notification doit respecter l'une des formes prévues ; le recommandé ou l'acte de commissaire de justice est conseillé.
• Le propriétaire peut demander au juge des contentieux de la protection de résilier le bail en cas de manquement du locataire.
• Le niveau de loyer prévu par la convention (très social, social ou intermédiaire) doit être vérifié pour situer précisément le cadre applicable.

Ces vigilances portent sur le motif, le délai, la forme et la voie judiciaire.

Que retenir concrètement ?

Pour un logement conventionné Anah, la fin du bail doit respecter les règles prévues par la convention et par les textes applicables.

• Consulter la convention signée avec l'Anah pour identifier le niveau de loyer (très social, social ou intermédiaire).
• Vérifier l'existence d'un motif légitime et sérieux pour mettre fin au bail.
• Rédiger la notification en mentionnant le motif de non-renouvellement.
• Veiller au délai de 6 mois avant la date d'échéance du bail.
• Choisir la forme de notification (recommandé, acte de commissaire de justice ou remise en main propre).
• Privilégier le courrier recommandé ou l'acte de commissaire de justice pour éviter un contentieux.
• En cas de manquement du locataire, saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.

• Mentionner le motif du non-renouvellement dans la notification.
• Faire parvenir la notification à chacun des titulaires du bail.
• Respecter un délai minimum de 6 mois avant l'échéance.
• Se rapprocher de l'Anah pour toute question sur la convention.
• Vérifier que la notification mentionne bien le motif du non-renouvellement du bail.
• S'assurer que la notification est adressée à chacun des titulaires du bail.

Les règles applicables dépendent de la convention et de la réglementation. Il convient de les vérifier au regard de la situation concrète du logement.