Loyer d'un logement social

Vue d'ensemble

Ce qu'il faut savoir sur le loyer d'un logement social : calcul initial, révision annuelle, réduction ou supplément de loyer selon vos revenus, paiement et solutions en cas de difficultés.

Cette synthèse reprend les éléments essentiels de la fiche. Les détails — formules de calcul, tableaux de plafonds par zone, procédure d'expulsion — sont traités dans les sections suivantes.

Comment est fixé le loyer initial d'un logement social ?

Le montant du loyer d'un logement social n'est pas librement fixé par le bailleur : il résulte d'une règle de calcul qui s'impose à lui, prévue par le code de la construction et de l'habitation.

Le loyer initial d'un logement social est calculé par le bailleur social en appliquant un prix de base au mètre carré qu'il a lui-même fixé, à une surface déterminée selon deux méthodes alternatives prévues par la réglementation.

Les surfaces annexes comptées à moitié comprennent notamment les caves, remises, balcons, loggias, vérandas, ateliers et combles ou greniers aménageables. La surface corrigée, quant à elle, s'obtient en appliquant à la surface réelle des coefficients prévus par le décret n° 48-1766 du 22 novembre 1948, tenant compte de l'état du logement, de ses équipements et de sa situation géographique.

• Prix de base au m² : montant fixé par le bailleur social pour chaque programme, servant de base au calcul du loyer.
• Surface habitable : surface au sol hors murs, cloisons et espaces de hauteur inférieure à 1,80 m.
• Surfaces annexes : caves, remises, balcons, loggias, vérandas, ateliers, combles aménageables — comptées pour moitié.
• Surface corrigée : surface réelle multipliée par des coefficients légaux (état, équipements, situation géographique).

Comment se passe la révision annuelle du loyer ?

Le loyer d'un logement social est révisé chaque année au 1ᵉʳ janvier. La variation prise en compte est celle de l'indice de référence des loyers (IRL) du 2ᵉ trimestre de l'année précédente.

La révision annuelle du loyer social est mécanique : elle applique la variation de l'IRL entre le 2ᵉ trimestre de l'année précédente et le 2ᵉ trimestre de l'avant-dernière année. Elle ne constitue pas une renégociation du bail mais l'exécution d'une clause légale.

Si le bailleur social a réalisé des travaux de réhabilitation, il peut réviser le loyer selon un modalités différentes, pendant une durée limitée dans le temps. Cette exception ne s'applique pas aux révisions ordinaires de financement.

Réduction de loyer de solidarité (RLS) : à quelles conditions ?

Vous pouvez bénéficier d'une réduction de votre loyer, appelée réduction de loyer de solidarité (RLS), selon le montant de vos revenus, que vous receviez ou non l'aide personnalisée au logement (APL).

La RLS est une réduction mensuelle du loyer accordée aux locataires de logements sociaux dont les revenus sont inférieurs à un plafond fixé par la réglementation. Elle s'applique automatiquement dès que les conditions sont remplies, sans démarche spécifique du locataire auprès du bailleur.

La RLS est indépendante de l'APL : vous pouvez en bénéficier que vous perceviez ou non une aide au logement. En revanche, si vos revenus augmentent durablement et fortement au-delà des plafonds, vous pouvez perdre le droit à la RLS, et même, dans certaines conditions, le droit de rester dans le logement social (voir la section sur le supplément de loyer de solidarité).

• Revenu mensuel du foyer calculé sur les 12 derniers mois, inférieur au plafond de la zone.
• Nombre de personnes vivant dans le logement pris en compte pour fixer le plafond applicable.
• Colocataires : RLS fixée à 75 % des montants indiqués dans les tableaux.
• RLS non applicable outre-mer.
• Application automatique par le bailleur et indication sur la quittance de loyer.

RLS : communes en zone 1 ou 1 bis

Les plafonds de revenus et les montants maximaux de la RLS sont plus élevés dans les communes classées en zone 1 ou 1 bis, en raison du niveau des loyers dans les zones tendues.

Dans les communes de zone 1 ou 1 bis, le revenu mensuel à ne pas dépasser pour obtenir la RLS et le montant maximum mensuel de la réduction sont fixés par l'arrêté du 27 février 2018, selon que vous vivez seul ou en couple et selon le nombre de personnes à charge.

Pour les colocataires, la RLS est fixée à 75 % des montants indiqués. Si vous bénéficiez de la RLS, votre bailleur doit l'indiquer sur votre quittance de loyer.

RLS : communes en zone 1 ou 1 bis — personnes seules

Le tableau suivant présente les plafonds de revenus et les montants de RLS pour les personnes seules en commune de zone 1 ou 1 bis.

Le plafond de revenus et le montant de la RLS augmentent avec le nombre de personnes à charge. Pour une personne seule sans personne à charge en zone 1 ou 1 bis, le revenu mensuel à ne pas dépasser est de 970 € (de janvier à mai 2026).

Vous pouvez vérifier la zone de votre commune (1, 1 bis, 2 ou 3) grâce au service en ligne « Connaître la zone de sa commune » proposé par Service-Public.gouv.fr.

RLS : communes en zone 2

Les plafonds de revenus et les montants de RLS sont intermédiaires dans les communes classées en zone 2. La RLS ne s'applique pas outre-mer.

En zone 2, les plafonds de revenus mensuels à ne pas dépasser pour bénéficier de la RLS sont inférieurs à ceux des zones 1 et 1 bis, reflétant un niveau de loyers moins élevé.

Pour les personnes seules en zone 2, le revenu mensuel à ne pas dépasser est de 905 € pour une personne seule sans personne à charge (de janvier à mai 2026), 1 408 € pour une personne seule + 1 personne à charge, et les mêmes majorations par personne à charge supplémentaire que pour les couples (+ 282 €). Pour les colocataires, la RLS est fixée à 75 % de ces montants. La RLS ne s'applique pas outre-mer.

RLS : communes en zone 3

Les plafonds de revenus et les montants de RLS sont les plus bas dans les communes classées en zone 3, correspondant aux niveaux de loyers les plus faibles.

En zone 3, le revenu mensuel à ne pas dépasser pour bénéficier de la RLS est de 1 068 € pour un couple sans personne à charge (de janvier à mai 2026), et de 878 € pour une personne seule sans personne à charge.

Pour les personnes seules en zone 3 : 878 € de revenu mensuel à ne pas dépasser pour une personne seule sans personne à charge (janvier à mai 2026), 1 366 € pour une personne seule + 1 personne à charge, avec les mêmes majorations que pour les couples. La RLS est fixée à 75 % pour les colocataires.

Supplément de loyer de solidarité (surloyer)

Lorsque vos revenus dépassent un montant maximum, un supplément de loyer de solidarité (SLS), aussi appelé surloyer, peut vous être réclamé, sous certaines conditions.

Le SLS s'applique lorsque vos revenus sont supérieurs de plus de 20 % au plafond à ne pas dépasser pour obtenir un logement social du même type que le vôtre. Il constitue un complément de loyer versé au bailleur social.

À l'inverse, si vos revenus sont inférieurs au plafond de votre zone, vous pouvez bénéficier de la réduction de loyer de solidarité (RLS). La frontière entre les deux dispositifs dépend donc de votre niveau de revenus par rapport aux plafonds de la zone de votre commune.

Paiement du loyer et quittance

Le loyer et les charges sont à payer pendant toute la durée du bail, à la date prévue au bail. Le dépôt de garantie ne sert jamais à payer le dernier mois de loyer.

Vous devez régler votre loyer et les charges à la date prévue sur votre bail. En général, le loyer est payable au mois, soit en début, soit en fin de mois. Si le loyer est payable selon une autre périodicité (trimestrielle par exemple), vous pouvez toujours exiger un paiement mensuel.

Le dépôt de garantie est restituée à votre départ, après restitution des clés, sous déduction éventuelle des impayés de loyers ou de charges et des frais liés à des dégradations. En cas de retard ou de non-paiement partiel ou total du loyer et des charges, le bailleur est en droit de résilier le bail.

• Date de paiement : à la date prévue au bail, mensuellement (même si le bail prévoit une autre périodicité).
• Moyens de paiement : chèque, virement, espèces (dans la limite légale) — le prélèvement automatique ne peut pas être imposé.
• Quittance de loyer : gratuite sur demande en cas de paiement intégral, avec détail loyer/charges et RLS le cas échéant.
• Reçu : délivré par le bailleur en cas de paiement partiel.
• Dépôt de garantie : ne peut servir à payer le dernier mois de loyer.

Difficultés de paiement : aides et solutions

En cas de difficultés à payer le loyer, plusieurs solutions sont possibles. Il est important d'agir dès les premières difficultés pour éviter l'accumulation d'impayés et la résiliation du bail.

La première démarche consiste à tenter de trouver une solution à l'amiable avec le bailleur social. Par exemple, vous pouvez lui demander de vous accorder un délai supplémentaire pour payer le loyer, ou lui proposer d'étaler le paiement en plusieurs fois. Si vous trouvez un accord, il est préférable de l'écrire et de le signer ensemble.

Vous pouvez également contacter une assistante sociale pour connaître les aides sociales auxquelles vous pourriez avoir droit, par exemple celles du Fonds de solidarité pour le logement (FSL) ou celles de votre caisse de retraite complémentaire. En dernier recours, si votre situation financière l'exige, vous pouvez déposer un dossier de surendettement auprès de la Banque de France.

• Solution amiable avec le bailleur : délai supplémentaire ou étalement du paiement, accord écrit signé ensemble.
• Conciliateur de justice : intervention gratuite pour faciliter un accord en cas de blocage.
• Caf ou MSA : déclaration de changement de situation si vous percevez déjà une aide, ou demande d'aide au logement (APL, ALS, ALF) sinon.
• Action logement : prêt sans intérêts ou subvention pour salariés, préretraités ou demandeurs d'emploi dont le dernier employeur est une entreprise privée non agricole de 10 salariés et plus.
• Assistante sociale : orientation vers les aides du FSL ou de la caisse de retraite complémentaire.
• Dossier de surendettement : solution de dernier recours déposée auprès de la Banque de France.

Impayés : réclamation, résiliation et expulsion

Ne pas payer votre loyer et vos charges à la date prévue peut entraîner la résiliation de votre bail, après décision du juge. L'expulsion peut être automatique si une clause résolutoire s'applique.

Le bailleur peut réclamer pendant 3 ans tout impayé de charges ou de loyers, y compris après votre départ du logement. Ce délai s'applique aussi au locataire qui a payé trop de charges et souhaite se faire rembourser le trop versé. Par exemple, une dette de loyer (ou de charges) datant de mars 2025 peut être exigée jusqu'en mars 2028.

Dès les premières difficultés à payer votre loyer, vous pouvez engager des démarches pour éviter la résiliation du bail et votre expulsion du logement. Ne pas payer ou payer en partie le loyer et les charges peut entraîner la perte du droit à rester dans le logement. La conciliation ou la médiation est une étape obligatoire pour les dettes de 5 000 € et moins, mais reste recommandée dans tous les cas.

• Réclamation des impayés : le bailleur peut réclamer tout impayé pendant 3 ans, y compris après le départ du locataire.
• Commandement de payer : acte signifié par commissaire de justice, ouvrant un délai de 6 semaines pour payer.
• Dette au maximum 5 000 € : procédure de conciliation ou de médiation obligatoire avant saisine du juge.
• Dette > 5 000 € : le bailleur peut saisir directement le juge pour faire constater la résiliation du bail et prononcer l'expulsion.
• Délai de paiement du juge : possible si le locataire a repris le paiement du loyer et peut payer sa dette — le logement peut être conservé.
• Clause résolutoire : obligatoire dans les baux signés depuis le 29 juillet 2023.