Taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB)

L'usufruit est le droit d'user d'un bien appartenant à une autre personne et d'en percevoir les fruits (par exemple les loyers). En cas de vente en viager avec réserve d'usage par le vendeur, c'est l'acheteur (nu-propriétaire devenu propriétaire) qui doit payer la taxe foncière tous les ans, même si le vendeur continue d'occuper le logement. Sur le même avis d'imposition figurent la TFPB et la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM). Le propriétaire doit payer la TFPB et la TEOM même si le logement est loué à un locataire. Toutefois, il peut demander le remboursement de la TEOM à son locataire, car cette taxe fait partie des charges récupérables — charges locatives que le propriétaire peut récupérer auprès du preneur.

Entre 18 et 65 ans : si vous percevez l'Aspa ou l'Asi, vous bénéficiez d'une exonération de TFPB sur votre habitation principale. Si vous percevez l'AAH, vous pouvez bénéficier d'une exonération de votre habitation principale si votre revenu fiscal de référence (après correctifs) est inférieur à certains plafonds, qui dépendent du nombre de parts de votre foyer fiscal. Pour la TFPB 2026 (revenus 2025, métropole), les plafonds sont les suivants : 12 793 € pour 1 part, 14 501 € pour 1,25 part, 16 209 € pour 1,5 part, 17 917 € pour 1,75 part, 19 625 € pour 2 parts, 21 333 € pour 2,25 parts, 23 041 € pour 2,5 parts, 24 749 € pour 2,75 parts et 26 457 € pour 3 parts ; majoration de 3 416 € pour chaque demi-part supplémentaire et de 1 708 € pour chaque quart de part supplémentaire. Des montants distincts s'appliquent en outre-mer (Martinique-Guadeloupe-La Réunion : 15 139 € à 1 part ; Guyane et Mayotte : 15 827 € à 1 part). Si vous résidez en maison de retraite (ou centre de soins de longue durée) et que vous avez quitté votre résidence principale, vous êtes exonéré pour votre ancien logement si vous percevez l'Aspa, l'Asi ou l'AAH (entre 18 et 75 ans) ou l'Aspa ou l'AAH (plus de 75 ans), et si vous conservez la jouissance exclusive de ce logement (sans le prêter ni le louer). Entre 65 et 75 ans, si vous ne percevez aucune des allocations mentionnées et ne résidez pas en maison de retraite, vous n'êtes pas exonéré, mais vous pouvez bénéficier d'une réduction de 100 € si votre revenu fiscal de référence (après correctifs) reste sous les plafonds applicables (les mêmes limites de revenus que celles indiquées pour l'exonération AAH, TFPB 2026 métropole). Les personnes de plus de 75 ans qui ne remplissent pas les conditions d'exonération peuvent bénéficier de cette réduction de 100 € si elles avaient entre 65 et 75 ans au 1ᵉʳ janvier 2026 et si leurs revenus respectent les plafonds.

Les principaux biens immeubles imposables sont les suivants : habitation (maison ou appartement), parking, sol des bâtiments et terrains formant une dépendance indispensable et immédiate d'une construction, bateau utilisé en un point fixe et aménagé pour l'habitation, le commerce ou l'industrie (même s'il n'est retenu que par des amarres), bâtiment commercial, industriel ou professionnel, installation industrielle ou commerciale (hangar, atelier, cuve, etc.), terrain à usage commercial ou industriel ou utilisé, dans certaines conditions, pour la publicité.

Construction nouvelle (habitation) : exonération de TFPB pendant 2 ans, à partir du 1ᵉʳ janvier de l'année qui suit la fin des travaux, hors TEOM. La déclaration doit être faite sur l'espace Finances publiques (rubrique « Biens immobiliers ») ou au centre des impôts au plus tard 90 jours après la fin des travaux (modèle H1 pour maison individuelle, H2 pour appartement). La commune ou l'EPCI peut réduire cette exonération par délibération. Pour un bâtiment autre qu'à usage d'habitation, l'exonération est partielle pendant 2 ans. Travaux d'économie d'énergie (logement ancien) : dans certaines communes, exonération de 3 ans pour 50 à 100 % de la taxe, pour les logements achevés depuis plus de 10 ans au 1ᵉʳ janvier de la première année d'exonération. Conditions : travaux éligibles au taux réduit de TVA (hors entretien) et dépenses totales supérieures à 10 000 € l'année précédant la première exonération, ou 15 000 € sur les 3 années précédentes. Déclaration et justificatifs à déposer avant le 1ᵉʳ janvier de la première année d'exonération. L'exonération ne peut pas être renouvelée pendant les 10 ans suivant les 3 ans accordés. Un simulateur permet de vérifier l'éligibilité de sa commune. Logement neuf à haut niveau de performance énergétique : dans certaines communes, exonération de 50 à 100 % pendant 5 ans à compter de l'année suivant l'achèvement, sur délibération de la commune ou de l'EPCI (renseignez-vous en mairie) ; déclaration avec justificatifs de performance auprès du centre des impôts. Location-accession : exonération possible pendant 15 ans à partir de l'année suivant l'achèvement (à vérifier auprès du centre des impôts). Bail réel solidaire (BRS) : abattement possible pendant la durée du bail, sur délibération de la commune ou de l'EPCI ; déclaration et copie du bail à adresser avant le 1ᵉʳ janvier de l'année suivant la signature. Logement acquis et amélioré avec une aide de l'Anah en zone ZFRR : exonération de 15 ans à compter de l'année suivant l'achèvement des travaux, si le logement est loué ; l'exonération cesse définitivement si le logement n'est plus loué pendant une période continue d'au moins 12 mois. Logement destiné à la location mais inoccupé : dégrèvement possible si la vacance est indépendante de la volonté du propriétaire, dure au moins 3 mois consécutifs et concerne l'ensemble du logement ou d'une partie louable séparément. Le dégrèvement part du 1ᵉʳ jour du mois suivant le début de la vacance et s'applique aussi à la TEOM ; il faut déposer une réclamation. Les locations saisonnières et meublées ne sont pas concernées. Meublé de tourisme ou chambre d'hôtes en ZFRR : exonération possible, non systématique, sur délibération de la commune ou de l'EPCI prise avant le 1ᵉʳ octobre pour l'année suivante ; déclaration cerfa n° 15532 avec justificatifs jusqu'au 31 décembre de chaque année pour application l'année suivante. L'exonération ne s'applique pas à la TEOM. Bâtiment rural à usage agricole (grange, écurie, pressoir…) : exonéré s'il est affecté de manière exclusive et permanente à un usage agricole ; applicable à compter du 1ᵉʳ janvier suivant l'affectation, y compris si le bâtiment est exploité par une autre personne que le propriétaire (déclaration avant le 1ᵉʳ janvier). Un bâtiment spécialement aménagé en magasin de vente n'est pas exonéré. Bâtiment servant à la culture et à la vente de produits horticoles : exonération possible, non systématique, sur délibération (vérifiée en mairie). Installation de méthanisation : exonération possible si la production provient à plus de 50 % de matières d'exploitations agricoles (conditions auprès du centre des impôts). Logement proche de sites à risques : exonération variable de 25 à 50 % si le logement se situe dans le périmètre d'un plan de prévention des risques technologiques, proche d'une installation Seveso ou affecté par un plan de prévention des risques miniers (délibération de la commune ou de l'EPCI ; déclaration et justificatifs avant le 1ᵉʳ janvier). Local de bureau transformé en logement : dans certaines communes, exonération pendant 5 ans à compter de l'année suivant les travaux, sur délibération ; déclaration avant le 1ᵉʳ janvier de la première année d'application.

La déclaration se fait sur votre espace Finances publiques (rubrique « Biens immobiliers »), en vous connectant avec votre identifiant fiscal ou via FranceConnect, puis une double authentification par code à 6 chiffres reçu par mail. Le dépôt de la déclaration dans le délai de 90 jours peut ouvrir droit à une exonération de 2 ans pour les aménagements ou la nouvelle construction. Si vous ne pouvez pas effectuer votre déclaration en ligne, un formulaire papier est à remplir selon le type de bien : modèle H1 pour une maison individuelle ou une nouvelle dépendance isolée (garage, serre, piscine), modèle H2 pour un appartement neuf ou en cours de construction, modèle IL pour un changement de consistance ou d'affectation d'un bâtiment existant. Le formulaire complété est adressé au centre des impôts fonciers du lieu de la construction au plus tard 90 jours après l'achèvement des travaux.

Si vous ne pouvez pas bénéficier d'une exonération, le montant de votre TFPB concernant votre résidence principale peut être plafonné. Le plafonnement consiste à supprimer la partie de la TFPB qui dépasse 50 % des revenus de votre foyer fiscal. Deux conditions cumulatives : ne pas être soumis à l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) l'année précédant celle de l'imposition, et disposer d'un revenu inférieur à certaines limites. Pour la TFPB 2026 (revenus 2025, métropole), les limites de revenu fiscal de référence (après correctifs) sont les suivantes : 30 083 € pour 1 part, 33 598 € pour 1,25 part, 37 112 € pour 1,5 part, 39 879 € pour 1,75 part, 42 645 € pour 2 parts, 45 412 € pour 2,25 parts, 48 178 € pour 2,5 parts, 50 945 € pour 2,75 parts, 53 711 € pour 3 parts, 56 478 € pour 3,25 parts, 59 244 € pour 3,5 parts, 62 011 € pour 3,75 parts et 64 777 € pour 4 parts ; au-delà de 4 parts : 64 777 € + 5 533 € par demi-part supplémentaire. Des limites distinctes s'appliquent en outre-mer (par exemple 36 356 € à 1 part en Martinique-Guadeloupe-La Réunion et 39 843 € à 1 part en Guyane et Mayotte).

Toutefois, vous pouvez demander le remboursement d'une partie de la taxe foncière au nouveau propriétaire. Cela se fait habituellement chez le notaire, le jour de la vente : un accord est conclu entre le vendeur et l'acheteur pour répartir la taxe foncière au prorata de l'année, sur la base du dernier avis de taxe foncière connu. Cet accord n'a d'effet qu'entre les parties : l'administration fiscale n'en tient pas compte. Exemple donné par la fiche officielle : la vente d'une maison est signée chez le notaire le 21 mai 2025 ; la taxe foncière 2024 était de 1 500 € et l'avis 2025 n'est pas encore connu. Au jour de la vente, il reste 224 jours jusqu'au 31 décembre. L'acheteur rembourse par avance au vendeur : 1 500 × 224 / 365 = 920,55 € pour la taxe foncière de l'année de la vente. Le vendeur paiera la totalité de la taxe foncière 2025 quand il recevra l'avis d'imposition (encore à son nom) en septembre 2025.

Si vous estimez être imposé à tort, vous pouvez présenter une réclamation à votre centre des finances publiques, dans les délais requis en matière d'impôt. Les réclamations en matière d'impôts locaux suivent les règles communes de procédure fiscale (délais de réclamation, forme, pièces à joindre).