Vue d'ensemble
Ce qu'il faut savoir sur le mur mitoyen : définition, preuve de la mitoyenneté, entretien, surélévation et suppression de la mitoyenneté.
Ce qu'il faut savoir
- Un mur est mitoyen lorsqu'il sépare 2 propriétés appartenant à des propriétaires différents : 2 bâtiments, une cour et un jardin, ou 2 champs.
- Un mur présentant une seule pente au sommet ou des tuiles ou bordures situées d'un seul côté n'est pas mitoyen : il appartient exclusivement au propriétaire de ce côté.
- La mitoyenneté se prouve par un titre de propriété, une convention entre voisins publiée au fichier immobilier ou une possession trentenaire.
- Les 2 propriétaires participent aux frais d'entretien proportionnellement à leurs droits.
- Sauf urgence, les réparations et la reconstruction d'un mur mitoyen doivent être décidées d'un commun accord entre les 2 propriétaires.
- La mitoyenneté peut être supprimée en achetant la totalité de la mitoyenneté ou en abandonnant son droit de mitoyenneté.
Conditions essentielles
- Le mur doit séparer 2 propriétés appartenant à des propriétaires différents.
- Le mur doit être correctement implanté sur la limite de propriété pour pouvoir devenir mitoyen.
- Pour abandonner la mitoyenneté, il ne doit y avoir aucune construction appuyée sur le mur et le mur ne doit pas retenir des terres.
- Pour acheter la mitoyenneté, le voisin doit accepter de vendre sa part.
Les étapes
- Vérifier si le mur est mitoyen (implantation, aspect du sommet).
- Rassembler les preuves de la mitoyenneté (titre de propriété, convention, possession de 30 ans).
- Organiser l'entretien et les réparations en accord avec le voisin.
- Pour surélever le mur, respecter les règles d'urbanisme et obtenir l'accord du voisin si nécessaire.
- Pour acheter la mitoyenneté, informer le voisin par courrier recommandé et établir l'acte de vente devant notaire.
- Pour abandonner la mitoyenneté, informer le voisin par courrier recommandé et formaliser l'abandon par acte sous seing privé ou acte notarié.
Cette synthèse reprend les éléments essentiels de la fiche. Les détails — preuve de la mitoyenneté, répartition des frais, exhaussement et suppression de la mitoyenneté — sont traités dans les sections suivantes.
Cette synthèse ne remplace pas la fiche
Pour les règles propres à la preuve de la mitoyenneté, à l'entretien du mur, à la surélévation et à la suppression de la mitoyenneté, voir les sections « Comment prouver la mitoyenneté ? », « Qui doit entretenir et réparer le mur mitoyen ? », « Peut-on surélever un mur mitoyen ? » et « Comment supprimer la mitoyenneté ? ».
Dans quel cas un mur est-il mitoyen ?
Un mur est mitoyen lorsqu'il sépare 2 propriétés appartenant à des propriétaires différents. Un mur présentant une seule pente au sommet ou des tuiles d'un seul côté n'est pas mitoyen.
Un mur est mitoyen lorsqu'il sépare 2 propriétés appartenant à des propriétaires différents : 2 bâtiments, une cour et un jardin, ou 2 champs. En revanche, le mur n'est pas mitoyen s'il présente une seule pente au sommet ou des tuiles ou bordures situées d'un seul côté.
La mitoyenneté est un régime de copropriété applicable aux clôtures et séparations entre héritages voisins. Lorsqu'un mur est mitoyen, il appartient aux 2 propriétaires par fractions égales, sauf titre ou possession contraire. Les indices visuels permettent de déterminer la qualité du mur : un mur présentant une seule pente au sommet — c'est-à-dire un faîte orienté d'un seul versant — ou des tuiles ou bordures situées d'un seul côté est réputé appartenir exclusivement au propriétaire de ce côté. À l'inverse, un mur dont le sommet est en chevron, c'est-à-dire double pente, est en principe mitoyen. Un mur peut par ailleurs ne pas être mitoyen dans son intégralité : dans ce cas, seule la portion mitoyenne appartient aux 2 voisins, le reste demeurant privatif.
Règle
La mitoyenneté d'un mur implanté sur la limite de propriété peut être acquise ou perdue selon les règles du code civil (articles 653 à 673). Un mur qui dépasse sur le terrain voisin relève d'un empietement et ne peut pas devenir mitoyen.
Un mur peut ne pas être mitoyen dans son intégralité. Dans ce cas, seule la portion mitoyenne appartient aux 2 voisins : les obligations d'entretien et de répartition des frais s'apprécient alors proportionnellement aux portions respectives. Par exemple, un mur dont la moitié inférieure sépare 2 jardins (mitoyenne) et dont la moitié supérieure est adossée à une construction d'un seul côté (privative) sera géré en conséquence.
- Mitoyen : le mur sépare 2 bâtiments, une cour et un jardin, ou 2 champs, appartenant à des propriétaires différents.
- Privatif : le mur présente une seule pente au sommet ou des tuiles ou bordures d'un seul côté ; il appartient exclusivement au propriétaire de ce côté.
- Partiellement mitoyen : seule une portion du mur sépare les 2 propriétés ; le reste est privatif.
Qui doit entretenir et réparer le mur mitoyen ?
Les 2 propriétaires participent aux frais d'entretien proportionnellement à leurs droits. Les réparations doivent être décidées d'un commun accord, sauf urgence.
Les 2 propriétaires doivent participer aux frais d'entretien, proportionnellement à leurs droits. Lorsque le mur est partiellement mitoyen et partiellement privatif, chaque voisin contribue aux frais selon la portion dont il est propriétaire.
L'entretien du mur mitoyen comprend les travaux nécessaires à sa conservation : reprise de joints, remplacement d'éléments endommagés, traitement des infiltrations. Chacun des copropriétaires supporte ces frais à hauteur de sa fraction de propriété. Chacun est responsable des dégradations qu'il cause au mur et peut être condamné à assumer seul les frais de remise en état si ces dégradations résultent de sa faute. Par exemple, si une construction d'un voisin provoque un affaissement du mur, ce voisin devra financer seul les réparations. Sauf en cas d'urgence — par exemple si le mur menace de s'écrouler —, les réparations d'un mur mitoyen doivent être décidées d'un commun accord entre les 2 propriétaires, les frais étant alors partagés entre eux.
Règle
La reconstruction d'un mur mitoyen se fait également d'un commun accord, avec un partage des frais entre les 2 propriétaires. Toutefois, si le mur doit être reconstruit parce qu'un voisin souhaite le surélever et que le mur n'est pas en état de supporter cette surélévation, ce voisin doit financer seul la reconstruction ; l'excédent d'épaisseur doit être pris de son côté.
Si l'un des propriétaires réalise des travaux sans l'accord du voisin, hors situation d'urgence, il en assume seul le coût. Un accord écrit, même simple, permet de sécuriser le partage des dépenses en cas de litige ultérieur. Par exemple, si un voisin souhaite refaire les joints du mur mitoyen, il doit d'abord obtenir l'accord du second propriétaire pour partager les frais ; s'il agit seul sans urgence, il ne pourra pas réclamer le remboursement de la moitié.
Concrètement, la reconstruction d'un mur mitoyen est financée à parts égales entre les 2 propriétaires, sauf si le voisin souhaite le surélever et que le mur n'est pas en état de supporter cette surélévation : dans ce cas, ce voisin finance seul la reconstruction et l'excédent d'épaisseur doit être pris de son côté.
Peut-on surélever un mur mitoyen ?
Le propriétaire peut décider de surélever un mur mitoyen, on parle d'exhaussement, en respectant les règles d'urbanisme et sans porter atteinte aux ouvrages du voisin.
Le propriétaire peut décider de surélever un mur mitoyen, on parle d'*exhaussement*, en respectant les règles d'urbanisme (hauteur, distances) et sans porter atteinte aux ouvrages du voisin.
L'exhaussement consiste à augmenter la hauteur d'un mur mitoyen existant. La partie surélevée appartient exclusivement au propriétaire qui a réalisé les travaux, et les frais d'entretien de cette partie sont à sa charge exclusive. L'exhaussement est impossible si des éléments du voisin s'appuient sur le faîte du mur, c'est-à-dire son sommet : dans ce cas, surélever porterait atteinte aux ouvrages du voisin. L'accord du voisin est nécessaire seulement si la surélévation implique un adossement sur le mur mitoyen ; cet accord peut être donné oralement, mais il est recommandé de le formaliser par écrit pour éviter tout éventuel litige.
Règle
La surélévation doit respecter les règles d'urbanisme applicables en matière de hauteur et de distances entre constructions. Si le mur n'est pas suffisamment solide pour supporter une surélévation, le propriétaire qui souhaite exhausser doit en assurer la reconstruction à ses frais, en ajoutant l'éventuel excédent d'épaisseur de son côté.
Les règles d'urbanisme varient selon les communes et les documents d'urbanisme applicables. Avant tout projet de surélévation, il convient de vérifier les règles du plan local d'urbanisme ou de la carte communale en mairie.
Comment supprimer la mitoyenneté ?
Il est possible de supprimer la mitoyenneté d'un mur en achetant la totalité de la mitoyenneté ou en abandonnant son droit de mitoyenneté.
Il est possible de supprimer la mitoyenneté d'un mur en achetant la totalité de la mitoyenneté ou en abandonnant son droit de mitoyenneté.
La suppression de la mitoyenneté transforme un mur de copropriété en mur privatif. Deux mécanismes sont prévus par le code civil. D'une part, l'achat de la mitoyenneté permet à l'un des voisins de devenir seul propriétaire du mur, en rachetant la part de l'autre. D'autre part, l'abandon du droit de mitoyenneté permet à l'un des voisins de renoncer à sa qualité de copropriétaire au profit de l'autre. Dans les deux cas, le propriétaire qui devient seul propriétaire du mur acquiert également la propriété du sol situé sous le mur, et supporte désormais seul les frais d'entretien.
Règle
Achat de la mitoyenneté : la mitoyenneté d'un mur implanté sur la limite de propriété peut être achetée à tout moment. L'achat concerne uniquement un mur correctement implanté, car un mur qui dépasse sur le terrain voisin relève d'un empietement et ne peut pas devenir mitoyen. Le voisin doit être informé par courrier recommandé et peut refuser de vendre sa part. Lorsque les 2 voisins sont d'accord, l'acte de vente est établi par un notaire. Le prix correspond à 50 % du coût du mur et à 50 % de la valeur du sol sur lequel il est construit. Abandon du droit de mitoyenneté : le propriétaire qui souhaite renoncer à sa qualité de copropriétaire doit respecter 2 conditions — ne pas avoir de construction appuyée sur le mur, et le mur ne doit pas retenir des terres, il ne doit pas s'agir d'un mur de soutènement. Il doit informer son voisin par courrier recommandé et formaliser l'abandon par acte sous seing privé ou acte notarié.
Si des travaux sont nécessaires à cause d'un défaut d'entretien dû au voisin qui souhaite abandonner la mitoyenneté, celui-ci doit d'abord réparer le mur. Une fois la mitoyenneté abandonnée, le voisin n'a plus à participer aux frais d'entretien, mais il perd les avantages liés à la mitoyenneté, notamment la possibilité d'appuyer une construction sur le mur, ainsi que la propriété du sol situé sous la portion de mur devenue privative. Il reste toutefois possible de racheter ultérieurement la mitoyenneté.
En cas de difficultés avec le voisin
Avant toute saisine du tribunal, il est recommandé de faire appel à un conciliateur de justice, à un médiateur ou à une procédure participative.
En cas de difficultés avec son voisin, et avant de faire un recours devant le tribunal du lieu de situation du terrain, il est recommandé de faire appel à un conciliateur de justice (démarche gratuite), à un médiateur (démarche payante) ou à une procédure participative (démarche payante avec recours à un avocat).
Le conciliateur de justice est un tiers neutre et gratuit, désigné par le tribunal, qui recherche une solution amiable entre voisins. Le médiateur intervient dans un cadre contractuel payant, à la demande des parties. La procédure participative est une démarche encadrée par un avocat, également payante, qui vise à formaliser les échanges et à aboutir à un accord. Ces modes alternatifs de résolution des conflits permettent de régler un litige de voisinage — mitoyenneté, entretien, surélévation — sans engager une procédure judiciaire longue et coûteuse.
Règle
Si aucun accord n'est trouvé par ces voies amiables, il est possible de faire un recours auprès du tribunal judiciaire du lieu du bien. Le tribunal statue sur la qualité du mur, sur le partage des frais et sur les demandes de dommages-intérêts le cas échéant.
Les maisons de justice et du droit (MJD) et les points d'accès aux droits permettent d'obtenir une première information sur vos droits et les démarches à engager, notamment en matière de litige de voisinage.
Textes applicables
- Code civil : articles 653 à 673Textes applicables — Légifrance
- Code civil : article 2258Légifrance
- Code civil : article 2272Légifrance
- Code civil : articles 1372 à 1377Légifrance
Sources officielles
- OuvrirService-Public.fr
Mur mitoyen
Vérifiée le 2026-10-04
Voir aussi
- Conciliateur de justice : régler un litige à l'amiable
- Saisir le tribunal judiciaire pour un litige civil
- Que faire lorsque l'on a perdu l'acte de propriété de son bien immobilier ?
- Troubles de voisinage : bruits créés par des comportements anormaux
Les règles de mitoyenneté résultent du code civil (articles 653 à 673) et des titres de propriété. Vérifier les conditions exactes de votre situation auprès d'un notaire ou d'un conseiller juridique. En cas de litige de voisinage, les maisons de justice et du droit (MJD) et les points d'accès aux droits permettent d'obtenir une première information : http://www.annuaires.justice.gouv.fr/lieux-dacces-aux-droits-10111/
Comment prouver la mitoyenneté ?
La mitoyenneté peut être démontrée par un titre de propriété, une convention entre voisins publiée au fichier immobilier ou une possession trentenaire.
La mitoyenneté peut être démontrée par différents moyens : un titre de propriété (par exemple un acte de vente), une convention entre voisins publiée au fichier immobilier, ou une possession trentenaire.
Le titre de propriété est l'acte juridique — vente, donation, partage — qui mentionne la qualité mitoyenne du mur. La convention entre voisins est un accord écrit, publié au fichier immobilier, par lequel les 2 propriétaires reconnaissent expressément la mitoyenneté du mur qui les sépare. La possession trentenaire correspond à l'usage continu du mur pendant plus de 30 ans : lorsque l'un des voisins utilise le mur depuis plus de 30 ans, notamment en y appuyant une construction, la propriété du mur peut être acquise par prescription acquisitive. Cette possession doit être continue, paisible, publique et non équivoque pendant 30 ans. La reconnaissance de la prescription acquisitive peut se faire à l'amiable, par un acte notarié signé entre les voisins, ou devant le tribunal si l'un des voisins conteste. Les preuves peuvent être des photos anciennes, des attestations, des factures de travaux ou tout autre document montrant l'usage du mur pendant 30 ans.
Règle
La prescription acquisitive de la mitoyenneté suppose une possession continue, paisible, publique et non équivoque pendant 30 ans (code civil, article 2258). À défaut de titre ou de possession, la mitoyenneté peut être établie par la seule implantation du mur sur la limite séparative, sous réserve des indices contraires prévus par le code civil (article 653).
En cas de contestation entre voisins, le recours à un notaire permet de formaliser l'accord ; à défaut d'accord, le tribunal judiciaire du lieu de situation du bien statue sur la qualité du mur. Les preuves utiles peuvent être des photos anciennes, des attestations de voisins, des factures de travaux ou tout autre document montrant l'usage du mur pendant 30 ans.
Par exemple, si vous appuyez une terrasse sur le mur mitoyen depuis plus de 30 ans, de manière continue, paisible, publique et non équivoque, la propriété du mur peut être acquise par prescription acquisitive. La reconnaissance peut se faire à l'amiable par un acte notarié signé entre les voisins, ou devant le tribunal si l'un des voisins conteste.