Vue d'ensemble
Ce qu'il faut savoir avant de participer à une assemblée générale des copropriétaires : lieu de la réunion, personnes habilitées, représentation, participation à distance, déroulement du vote et documents de séance.
Ce qu'il faut savoir
- L'assemblée générale se tient en principe dans la commune où est situé l'immeuble, mais le règlement de copropriété peut prévoir un lieu différent.
- L'assemblée générale est une réunion privée : seuls les copropriétaires et leurs mandataires y participent de droit. Un tiers n'y est admis qu'avec l'accord du syndicat des copropriétaires.
- Chaque copropriétaire a le droit de ne pas venir et de se faire représenter par un mandataire, que celui-ci soit ou non copropriétaire de l'immeuble.
- La participation à distance (visioconférence, audioconférence, autre moyen de communication électronique) n'est possible que si l'assemblée générale l'a préalablement décidé à la majorité simple.
- Le copropriétaire qui souhaite participer à distance doit en informer le syndic 3 jours francs au plus tard avant la réunion, et le vote par correspondance doit être réceptionné par le syndic dans le même délai.
- Le nombre de voix de chaque copropriétaire est proportionnel à ses tantièmes ou millièmes dans la copropriété.
- Un copropriétaire majoritaire (plus de la moitié des tantièmes) voit son nombre de voix ramené au maximum à celui de l'ensemble des autres copropriétaires réunis.
- La désignation d'un président de séance est obligatoire : en son absence, l'assemblée générale peut être annulée.
Conditions essentielles
- Être copropriétaire de l'immeuble, ou mandataire d'un copropriétaire dûment habilité par écrit.
- Pour voter par correspondance : renvoyer le formulaire au syndic au plus tard 3 jours francs avant la date de la réunion.
- Pour participer à distance : que l'assemblée générale ait voté les moyens techniques nécessaires, et informer le syndic de son choix 3 jours francs au plus tard avant la réunion.
- Seules les questions inscrites à l'ordre du jour peuvent faire l'objet d'un vote.
Les étapes
- Le syndic convoque l'assemblée générale et transmet l'ordre du jour ainsi que les documents nécessaires à chaque copropriétaire.
- Le copropriétaire qui ne peut pas se présenter établit un mandat écrit (ou renvoie le formulaire de vote par correspondance) dans les délais.
- Le copropriétaire qui souhaite participer à distance informe le syndic de son choix 3 jours francs au plus tard avant la réunion.
- En début de séance, l'assemblée générale désigne à la majorité simple un président de séance, un secrétaire de séance et éventuellement des scrutateurs.
- L'assemblée examine et vote successivement les questions inscrites à l'ordre du jour.
- Les décisions sont prises à la majorité requise pour chaque type de question, en comptabilisant les voix attachées aux tantièmes de chaque lot.
- À la fin de la réunion, le procès-verbal est établi, signé, et la feuille de présence y est annexée.
Cette synthèse reprend les éléments essentiels de la fiche. Les modalités précises de convocation, les majorités requises selon la nature des décisions, et les voies de recours contre les décisions sont traitées dans les fiches dédiées.
Cette synthèse ne remplace pas la fiche
Pour le lieu, la participation et la représentation, voir les sections « Où a lieu l'assemblée générale ? », « Qui peut participer ? » et « Comment se faire représenter ? ». Pour le déroulement de la séance et le vote, voir « Déroulement de la séance et vote des décisions » et « Les voix du copropriétaire et les tantièmes ».
Où a lieu l'assemblée générale des copropriétaires ?
En principe, l'assemblée générale des copropriétaires se tient dans la commune où est situé l'immeuble. Cette règle s'applique sauf disposition contraire du règlement de copropriété ou décision des copropriétaires.
Le règlement de copropriété peut prévoir un lieu différent de celui de la commune de l'immeuble. Par ailleurs, les copropriétaires peuvent décider, par une résolution votée à la majorité simple, du lieu où se tiendront les prochaines assemblées générales. L'assemblée n'a pas à se dérouler dans un lieu ouvert au public : elle peut valablement être organisée dans les locaux du syndic ou dans tout autre lieu qu'il aura choisi, par exemple une salle louée pour l'occasion.
Règle
L'assemblée générale est une réunion privée. En conséquence, seuls les membres du syndicat des copropriétaires peuvent y participer en principe. Les copropriétaires et leurs mandataires disposent d'un droit d'accès et de vote à l'assemblée générale.
Un tiers peut assister à l'assemblée générale s'il obtient l'accord du syndicat des copropriétaires. C'est notamment le cas des associations de locataires affiliées à une organisation agréée, qui peuvent présenter leurs observations sans pouvoir voter, ou d'une personne extérieure (architecte, artisan, avocat, futur acheteur) ayant un intérêt à participer à la réunion.
- Lieu légal par défaut : la commune de situation de l'immeuble.
- Dérogation conventionnelle : le règlement de copropriété peut fixer un autre lieu.
- Décision collective : une résolution à la majorité simple peut fixer le lieu des prochaines assemblées.
- Locaux du syndic ou salle louée : l'assemblée peut s'y tenir valablement, sans obligation de lieu ouvert au public.
Qui peut participer à l'assemblée générale des copropriétaires ?
L'assemblée générale est une réunion privée : seuls les membres du syndicat des copropriétaires peuvent y participer. Il s'agit des copropriétaires eux-mêmes et de leurs mandataires représentant un copropriétaire lorsque celui-ci doit ou souhaite se faire représenter, par exemple en cas d'indivision ou de démembrement de copropriété.
Chaque copropriétaire dispose d'un droit d'accès et de vote à l'assemblée générale. Lorsque des époux sont mariés sous le régime de la communauté, chacun peut participer seul à l'assemblée générale. Toutefois, les décisions concernant l'aliénation de parties communes ou la constitution d'un droit réel nécessitent l'accord des deux époux.
Règle
Le copropriétaire a la faculté de ne pas venir à l'assemblée générale et de s'y faire représenter par un mandataire, que celui-ci soit ou non copropriétaire de l'immeuble. La participation à l'assemblée et au vote est en effet un droit pour chaque copropriétaire, et non une obligation.
L'assemblée générale est une réunion privée : la présence d'un tiers n'est admise qu'avec l'accord du syndicat des copropriétaires. Les associations de locataires affiliées à une organisation agréée peuvent ainsi être invitées à présenter leurs observations sans droit de vote.
Comment se faire représenter par un mandataire en assemblée générale ?
Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire. Plusieurs règles encadrent l'établissement et la remise du mandat.
Le mandat doit être établi par écrit (lettre, formulaire de pouvoir, etc.) et signé par le copropriétaire. Il doit indiquer l'identité du copropriétaire (nom, adresse, éventuellement numéro de lot), l'identité du mandataire (nom, adresse) sauf dans le cas d'un pouvoir en blanc, ainsi que la date et la signature manuscrite ou électronique du copropriétaire. Des consignes de vote peuvent également être mentionnées, sans que cela soit obligatoire.
Le mandat ne peut pas être donné au syndic de copropriété, à l'époux ou épouse, partenaire de Pacs ou concubin du syndic, aux ascendants et descendants du syndic, ni aux préposés du syndic ou à leurs ascendants, descendants, époux ou épouse, partenaire de Pacs ou concubin. Chaque mandataire ne peut pas, en principe, recevoir plus de 3 délégations de vote. Toutefois, cette limite ne s'applique pas lorsque le total des voix dont dispose le mandataire — ses propres voix et celles de ses mandants — ne dépasse pas 10 % des voix du syndicat.
Règle
Le copropriétaire transmet le pouvoir directement au mandataire, qui le remettra au syndic au début de l'assemblée générale. Il est également possible de l'envoyer directement au syndic par courrier, dépôt ou voie électronique. Lorsque le syndic reçoit un mandat avec délégation de vote sans indication du nom du mandataire, il remet ce mandat en début de réunion au président du conseil syndical (ou, en l'absence de président, à un membre du conseil syndical) pour qu'il désigne un mandataire. En l'absence de conseil syndical, il revient au président de séance de désigner le mandataire.
Si le copropriétaire décide finalement d'être présent à l'assemblée générale, la délégation de vote ne doit pas être prise en compte. La participation à distance et le vote par correspondance obéissent à des règles distinctes, présentées dans la section suivante.
- Forme écrite et signature : le mandat est établi par lettre, formulaire de pouvoir ou tout autre support écrit, et signé manuscritement ou électroniquement par le copropriétaire.
- Contenu obligatoire : identité du copropriétaire (nom, adresse, numéro de lot le cas échéant), identité du mandataire, date et signature — sauf en cas de pouvoir en blanc.
- Personnes exclues : le syndic, ses proches (époux, partenaire de Pacs, concubin, ascendants, descendants) et ses préposés ne peuvent pas recevoir de mandat.
- Limite de 3 délégations : un mandataire ne peut pas recevoir plus de 3 mandats, sauf si ses voix cumulées n'atteignent pas 10 % du total des voix du syndicat.
- Remise du mandat : au mandataire, qui le transmet au syndic en début de séance, ou directement au syndic par courrier, dépôt ou voie électronique.
Participer à distance et voter par correspondance à l'assemblée générale
Les copropriétaires peuvent assister à l'assemblée générale par présence physique, visioconférence, audioconférence ou tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification. Ils peuvent également voter par correspondance avant la tenue de l'assemblée.
La possibilité de participer à distance n'est pas automatique. L'assemblée générale doit d'abord décider, à la majorité simple, des moyens techniques qui permettront aux copropriétaires de participer à distance. Elle doit également prévoir les dispositifs permettant de vérifier l'identité des participants. Les supports choisis doivent au minimum permettre d'entendre les copropriétaires et de suivre les échanges et les votes en direct pendant toute la durée de l'assemblée générale.
Cette décision est prise sur la base de devis demandés par le syndic ou le conseil syndical. Les frais liés à ces équipements sont supportés par le syndicat des copropriétaires, et non uniquement par les copropriétaires qui participent à distance. Le copropriétaire qui souhaite participer par visioconférence, audioconférence ou tout autre moyen de communication électronique doit en informer le syndic 3 jours francs au plus tard avant l'assemblée générale, par tous moyens.
Règle
Les copropriétaires peuvent voter par correspondance avant la tenue de l'assemblée générale. Le formulaire de vote par correspondance est joint à la convocation. Le copropriétaire le complète en portant son choix pour, contre ou abstention. Le formulaire doit être réceptionné par le syndic au plus tard 3 jours francs avant la date de la réunion.
Les incidents techniques ayant empêché un copropriétaire qui a eu recours à la visioconférence, à l'audioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique de faire connaître son vote doivent être mentionnés dans le procès-verbal. La participation à distance suppose donc une double préparation : la décision collective préalable de l'assemblée, puis l'information individuelle du syndic dans le délai de 3 jours francs.
- Modes de participation à distance : visioconférence (réunion avec vidéo), audioconférence (réunion téléphonique), tout autre moyen de communication électronique permettant l'identification des participants.
- Décision préalable : l'assemblée générale vote les moyens techniques à la majorité simple, sur la base de devis demandés par le syndic ou le conseil syndical.
- Frais : supportés par le syndicat des copropriétaires dans son ensemble, et non par les seuls copropriétaires participants à distance.
- Délai d'information du syndic : 3 jours francs au plus tard avant l'assemblée, par tous moyens.
- Vote par correspondance : formulaire joint à la convocation, complété (pour, contre ou abstention), réceptionné par le syndic au plus tard 3 jours francs avant la réunion.
Déroulement de la séance et vote des décisions en assemblée générale
L'assemblée générale se déroule selon un ordre strict : désignation du bureau, examen des questions inscrites à l'ordre du jour, votes, puis établissement des documents de séance.
Chaque assemblée générale désigne, en début de séance, un président de séance parmi les copropriétaires présents, un secrétaire de séance (généralement le syndic, sauf décision contraire de l'assemblée générale), et éventuellement un ou plusieurs scrutateurs parmi les copropriétaires présents. Ces désignations sont prises à la majorité simple, dite majorité de l'article 24.
Les copropriétaires votent ensuite sur les différentes questions écrites à l'ordre du jour de l'assemblée générale. Seules les questions figurant à l'ordre du jour peuvent faire l'objet d'un vote : une question qui n'y est pas inscrite peut être évoquée et discutée pendant la réunion, mais elle ne peut pas donner lieu à une décision. En principe, chaque question fait l'objet d'un vote distinct et une résolution doit porter sur un seul sujet. Toutefois, une même résolution peut regrouper plusieurs points lorsqu'ils sont étroitement liés et ne peuvent pas être séparés.
Règle
Au cours de la séance, l'assemblée générale peut modifier la rédaction d'une résolution, à condition que cette modification ne transforme pas la question soumise au vote, ni n'introduise un nouveau sujet qui ne figurait pas à l'ordre du jour. Par exemple, il est possible d'ajouter une précision ou d'ajuster la formulation d'une résolution si cela ne change pas le sens de la décision.
La désignation du président de séance est obligatoire. En l'absence de vote sur cette désignation, l'assemblée générale peut être annulée. Le vote est effectué par les copropriétaires présents ou par ceux qui sont représentés par un mandataire. Après les échanges, les décisions sont prises par un vote dont la majorité requise dépend de la nature de la décision à prendre : la majorité simple (article 24) s'applique par défaut, tandis que certaines décisions exceptionnelles (aliénation de parties communes, travaux d'amélioration, etc.) requièrent des majorités renforcées, présentées dans la fiche consacrée aux règles de vote.
- Bulletin nominatif (écrit), appel des noms ou à main levée : les votes peuvent se faire de plusieurs façons.
- Dans tous les cas, le nombre de voix doit pouvoir être comptabilisé.
- Le président de séance doit noter le nom des copropriétaires qui ont voté contre et ceux qui se sont abstenus.
- La majorité requise dépend de la nature de la décision à prendre (majorité simple ou majorités renforcées).
- Une question non inscrite à l'ordre du jour peut être discutée, mais ne peut pas faire l'objet d'un vote.
Les voix du copropriétaire et les tantièmes
Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa quote-part dans la copropriété, exprimée en tantièmes ou millièmes. Ces tantièmes ou millièmes correspondent à la part que représente son lot par rapport à l'ensemble de l'immeuble.
Par exemple, un copropriétaire qui détient 100 millièmes dispose de 100 voix en assemblée générale, soit un total de 10 % du total des voix. Le décompte des voix suit donc directement l'état des parties communes annexé au règlement de copropriété.
Règle
Toutefois, si un copropriétaire possède plus de la moitié des tantièmes de la copropriété, il devient majoritaire à lui seul. Pour éviter qu'il puisse décider seul de toutes les décisions, le nombre de voix dont il dispose est alors limité : il ne peut pas avoir plus de voix que l'ensemble des autres copropriétaires réunis.
Par exemple, un copropriétaire possède 700 millièmes sur 1 000, tandis que les autres copropriétaires ont les 300 millièmes restants : son nombre de voix pour voter est alors ramené à 300 millièmes afin qu'il ne soit pas majoritaire. Ce plafonnement vise à garantir le caractère collégial des décisions de l'assemblée.
Feuille de présence et procès-verbal de l'assemblée générale
L'assemblée générale se termine après l'examen et le vote de toutes les questions inscrites à l'ordre du jour. Deux documents consacrent la séance : la feuille de présence et le procès-verbal.
À la fin de la réunion, un procès-verbal est établi. Ce document reprend notamment les décisions prises par l'assemblée générale, le résultat des votes (nombre de voix pour, contre et abstentions), ainsi que le nom des copropriétaires opposants et de ceux qui se sont abstenus lorsque cela est nécessaire. Le procès-verbal est signé à la fin de la séance par le président de séance, le secrétaire et, s'il y en a un, par le ou les scrutateurs.
Lors de chaque assemblée générale, une feuille de présence doit obligatoirement être tenue. Elle indique le nom et le domicile de chaque copropriétaire et précise s'il est présent physiquement ou représenté, ou s'il participe par visioconférence, par audioconférence ou par un autre moyen de communication électronique, ou s'il vote par correspondance. Elle indique également le nom et le domicile des mandataires en précisant si ces derniers participent à distance, ainsi que le nombre de voix dont dispose chaque copropriétaire.
Règle
La feuille de présence doit être signée par les copropriétaires ou les mandataires, en manuscrit ou par voie électronique. Elle doit en outre être certifiée exacte par le président de séance désigné par l'assemblée générale. Elle peut prendre la forme d'un tableau pouvant comporter plusieurs feuilles et peut être tenue sous forme électronique.
La feuille de présence doit être annexée au procès-verbal. Ces deux documents constituent la preuve du déroulement régulier de la séance et sont indispensables en cas de contestation des décisions votées.
Textes applicables
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 : article 22 (Légifrance)Texte législatif
- Décret n° 67-223 du 17 mars 1967 : article 14 (Légifrance)Texte réglementaire
- Réponse ministérielle du 1er octobre 2020 relative au droit d'accès des copropriétaires aux feuilles de présence (Sénat)Interprétation officielle
- Loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 : article 44Légifrance
- Décret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 9Légifrance
- Décret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 13Légifrance
- Décret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 15Légifrance
- Circulaire du 21 décembre 2018 de présentation des dispositions d'application immédiate de la loi n°2018-1021 (loi Elan)Légifrance
- Réponse ministérielle du 6 octobre 2020 relative à la dématérialisation des documents concernant la copropriétéAssemblée nationale
- Code civil : articles 815 à 815-1Légifrance
- Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtisLégifrance
Sources officielles
- OuvrirService-Public.fr
Déroulement d'une assemblée générale des copropriétaires
Vérifiée le 2026-10-04
Voir aussi
- Syndic de copropriété
- Syndicat des copropriétaires
- Conseil syndical de copropriété
- Règlement de copropriété
- Donner mandat à une personne pour se faire représenter en assemblée générale
- Vote par correspondance d'un copropriétaire (formulaire officiel)
Les règles de convocation, de majorité et de contestation des décisions de l'assemblée générale sont fixées par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967. Vérifier les dernières évolutions auprès de votre syndic de copropriété ou d'un conseiller juridique. Information à vérifier auprès de l'organisme compétent pour les situations particulières.