Vue d’ensemble
Ce qu’il faut retenir sur le droit de jouissance privatif d’une partie commune : définition, attribution, règles d’usage, charges et remise en cause.
Ce qu'il faut savoir
- Le droit de jouissance privatif permet à un copropriétaire d’utiliser exclusivement une partie commune sans en devenir propriétaire : la partie conserve sa qualification de partie commune.
- En pratique, l’usage exclusif concerne des parties communes attenantes au lot : balcon, terrasse, jardin, cours, combles, couloir.
- L’usage doit respecter la destination de l’immeuble, l’usage affecté par le règlement de copropriété et l’état descriptif de division, et ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires.
- Sauf autorisation du règlement de copropriété, il est interdit d’édifier des constructions (abri de jardin, pergola, véranda), de creuser le sol, de cloisonner ou de surélever la partie commune.
- Depuis le 23 décembre 2018, le droit de jouissance privative est attaché à un lot de copropriété et non plus à une personne ; il doit être mentionné dans le règlement de copropriété pour être transmis.
- Le droit de jouissance privative n’empêche pas le syndicat des copropriétaires de garder le contrôle et la gestion de la partie commune, qui en assume l’entretien et la conservation, sauf stipulation contraire.
- En principe, les charges de la partie commune à usage exclusif restent à la charge du syndicat (quote-part de chaque copropriétaire), sauf répartition différente prévue par le règlement de copropriété.
Conditions essentielles
- Le droit de jouissance privatif provient du règlement de copropriété ou d’une décision d’assemblée générale.
- Pour les copropriétés créées après le 1ᵉʳ juillet 2022, les parties communes à usage exclusif doivent être mentionnées dans le règlement de copropriété.
- Pour les copropriétés créées avant le 1ᵉʳ juillet 2022, l’absence de mention au règlement est sans conséquence sur l’existence des parties communes à usage exclusif.
- Les travaux plus importants que de simples menus travaux nécessitent l’autorisation du syndicat des copropriétaires, votée en assemblée générale.
- La remise en cause de l’usage exclusif exige l’accord du propriétaire concerné.
Les étapes
- Vérifier dans le règlement de copropriété et l’état descriptif de division si une partie commune est attribuée en jouissance privative à votre lot.
- Contrôler que l’usage envisagé respecte la destination de l’immeuble et l’usage affecté par le règlement de copropriété.
- Pour les copropriétés postérieures au 1ᵉʳ juillet 2022, s’assurer que la partie commune figure bien au règlement de copropriété.
- Le cas échéant, inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale la demande d’attribution ou de modification de la jouissance privative.
- Obtenir la majorité de vote requise en assemblée selon la nature des travaux ou transformations envisagés.
- Respecter les conditions d’usage (pas de construction, pas de nuisance) et consulter la mairie ou la préfecture si une autorisation d’urbanisme est nécessaire pour les travaux extérieurs.
Cette synthèse couvre l’essentiel du droit de jouissance privatif. Les majorités de vote applicables, les cas particuliers liés à la date de mise en copropriété et la question des charges sont détaillés dans les sections suivantes.
Cette synthèse ne remplace pas la fiche
Pour le détail des majorités de vote (articles 25 et 26), des règles d’attribution selon la date de mise en copropriété et de la répartition des charges, voir les sections « Comment est attribué l’usage exclusif ? » et « Qui paye les charges ? ».
Qu’est-ce qu’une partie commune à usage exclusif ?
En principe, les parties communes de l’immeuble ont un usage collectif. Un usage privatif peut néanmoins être accordé à un copropriétaire : la partie commune est alors affectée à l’usage ou à l’utilité exclusif de son lot de copropriété.
Le droit de jouissance privatif permet à un copropriétaire de bénéficier, de manière exclusive, de l’usage d’une partie commune de l’immeuble sans toutefois en devenir propriétaire. La partie commune concernée conserve sa nature et sa qualification de partie commune.
L’utilisation d’une partie commune à usage exclusif d’un copropriétaire n’est pas un droit de propriété, mais un simple droit d’usage. En pratique, cet usage exclusif concerne certaines parties communes attenantes au lot, par exemple le balcon, la terrasse, le jardin, la cours, les combles ou le couloir.
À savoir
- Le droit de jouissance privatif porte sur une partie commune, qui reste dans le patrimoine du syndicat des copropriétaires.
- Le bénéficiaire n’a qu’un droit d’usage, distinct du droit de propriété qui porte sur le lot de copropriété.
- Depuis le 23 décembre 2018, le droit de jouissance privative est attaché à un lot de copropriété et non plus à une personne. Ce droit doit être mentionné dans le règlement de copropriété pour être transmis.
La transmission du droit de jouissance privative suit désormais le sort du lot de copropriété auquel il est rattaché : la vente du lot emporte transmission du droit, sans démarche particulière, sous réserve de la mention au règlement de copropriété.
Comment est attribué l’usage exclusif ?
L’attribution de l’usage exclusif d’une partie commune provient soit du règlement de copropriété, soit d’une décision prise en assemblée générale. Des spécificités s’appliquent en fonction de la date de création de la copropriété.
Copropriété antérieure au 1ᵉʳ juillet 2022
Pour les immeubles dont la mise en copropriété est antérieure au 1ᵉʳ juillet 2022, l’absence de mention dans le règlement de copropriété de parties communes à usage exclusif est sans conséquence sur leur existence. Le syndicat des copropriétaires doit inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale la question de la mention de parties communes à jouissance privative dans le règlement de copropriété. Cette décision est prise à la majorité simple.
Copropriété postérieure au 1ᵉʳ juillet 2022
Pour les immeubles dont la mise en copropriété est postérieure au 1ᵉʳ juillet 2022, les parties communes à usage exclusif doivent être obligatoirement mentionnées dans le règlement de copropriété. Si le syndicat des copropriétaires souhaite accorder un droit de jouissance privatif qui n’est pas prévu dans le règlement de copropriété, il doit voter en assemblée générale : l’accord des copropriétaires à la double majorité (ou à l’unanimité si ce droit de jouissance porte atteinte à la destination de l’immeuble ou aux conditions de jouissance des autres occupants), et la modification du règlement de copropriété (ajout de la nouvelle partie commune à usage exclusif).
La date du 1ᵉʳ juillet 2022 fixe le régime applicable : mention obligatoire au règlement pour les copropriétés nouvelles, sanction d’ordre du jour à la majorité simple pour les copropriétés anciennes.
Quelles sont les conditions d’utilisation ?
Le copropriétaire qui bénéficie d’un droit de jouissance privatif d’une partie commune doit respecter plusieurs règles d’usage.
- L’usage doit respecter la destination de l’immeuble.
- L’usage doit être conforme à l’usage affecté par le règlement de copropriété et l’état descriptif de division (par exemple, un jardin ne peut pas être transformé en parking ou en terrasse).
- L’usage ne doit pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires (par exemple, créer des nuisances pour le voisinage).
- L’usage ne doit pas affecter la partie commune ou son aspect extérieur.
À savoir
- Un jardin attribué en jouissance privative ne peut pas être transformé en parking ou en terrasse : l’usage affecté par le règlement de copropriété et l’état descriptif de division font foi.
- Les nuisances pour le voisinage constituent une atteinte aux droits des autres copropriétaires et sont interdites.
Ces règles s’ajoutent au respect des prescriptions générales de voisinage et de destination de l’immeuble prévues par le statut de la copropriété.
Travaux et aménagements autorisés
Le copropriétaire dispose d’une marge de manœuvre limitée pour aménager la partie commune à son usage exclusif.
Le copropriétaire peut uniquement effectuer de menus travaux, de légers aménagements ou de petites installations modulables et enlevables à tout moment (bacs à fleurs, mobilier de jardin, etc.).
Répartition
Sauf si le règlement de copropriété l’autorise expressément, d’autres aménagements nécessitent une autorisation du syndicat des copropriétaires votée en assemblée générale.
- travaux-syndicat
- travaux-syndicat
- conditions-utilisation
- Menus travaux autorisés sans vote : bacs à fleurs, mobilier de jardin et installations modulables et enlevables à tout moment.
- Constructions, creusement, cloisonnement ou surélévation : interdits sauf autorisation du règlement de copropriété ou vote en assemblée générale.
- Autorisation d’urbanisme : selon l’ampleur et les caractéristiques des travaux envisagés sur une partie commune extérieure (abri, jardin, cour, terrasse), une autorisation d’urbanisme peut être nécessaire.
En cas d’aménagement non autorisé, le syndicat des copropriétaires peut demander la destruction des aménagements ou constructions interdites ainsi que la remise en état des lieux. Les majorités de vote requises sont les suivantes : majorité absolue (majorité de l’article 25) pour les transformations légères, et double majorité (majorité de l’article 26) pour les constructions. Ces votes interviennent en assemblée générale des copropriétaires.
À savoir
- Les transformations légères sont votées en assemblée générale à la majorité absolue (dite majorité de l’article 25).
- Les constructions sont votées en assemblée générale à la double majorité (dite majorité de l’article 26).
Le syndicat peut-il engager des travaux sur la partie commune ?
Le droit de jouissance privative n’empêche pas le syndicat des copropriétaires de garder le contrôle et la gestion de la partie commune.
Les parties communes à usage exclusif restent sous le contrôle et la gestion du syndicat des copropriétaires, qui en assume l’entretien et la conservation, sauf stipulation contraire dans le règlement de copropriété.
Délai à retenir
Le syndic doit informer le copropriétaire concerné dans un délai raisonnable, sauf urgence pour motif impératif de sécurité ou de conservation des biens.
À savoir
- Le syndicat des copropriétaires peut engager des travaux sur une partie commune à usage exclusif, y compris avec la jouissance privative d’un copropriétaire.
- L’information du copropriétaire par le syndic est requise dans un délai raisonnable, sauf urgence (sécurité ou conservation des biens).
Qui paye les charges d’une partie commune à usage exclusif ?
En principe, les charges des parties communes à usage exclusif reviennent au syndicat des copropriétaires, mais le règlement de copropriété peut prévoir une répartition différente.
En principe, les charges des parties communes à usage exclusif reviennent au syndicat des copropriétaires : tous les copropriétaires participent au paiement de ces charges, en fonction de leur quote-part.
Règle
Toutefois, le règlement de copropriété peut prévoir une répartition différente. Par exemple, il peut imposer que les charges portant sur l’entretien courant de cette partie commune soient à la charge du copropriétaire qui en bénéficie.
- Règle générale : les charges restent à la charge du syndicat et sont réparties entre tous les copropriétaires selon leur quote-part.
- Règle particulière : le règlement de copropriété peut mettre l’entretien courant à la charge exclusive du copropriétaire bénéficiaire de la jouissance privative.
- Obligations d’entretien : les obligations en matière d’entretien de la partie commune à usage exclusif sont prévues par le règlement de copropriété, qui peut décider que l’entretien et les travaux de réparation sont à la charge de la copropriété ou répartis entre le copropriétaire et le syndicat.
L’usage exclusif d’une partie commune peut-il être remis en cause ?
L’usage exclusif d’une partie commune peut être remis en cause, sous conditions.
L’usage exclusif d’une partie commune peut être remis en cause. Il faut toutefois obtenir l’accord du propriétaire concerné.
À savoir
- La remise en cause de l’usage exclusif suppose l’accord du propriétaire concerné : elle ne peut pas être imposée unilatéralement sans son accord.
- Pour les copropriétés postérieures au 1ᵉʳ juillet 2022, toute modification de l’attribution passe par le règlement de copropriété et un vote en assemblée générale.
Selon l’ampleur et les caractéristiques des travaux envisagés sur une partie commune extérieure (abri, jardin, cour, terrasse), une autorisation d’urbanisme peut être nécessaire. Pour connaître les règles applicables, vous devez contacter votre mairie ou votre préfecture ou consulter leur site internet.
Textes applicables
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtisTextes légaux
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété : article 25Textes légaux
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété : article 26Textes légaux
Sources officielles
- OuvrirService-Public.fr
Partie commune réservée à l'usage exclusif d'un copropriétaire (droit de jouissance privatif)
Vérifiée le 2026-10-04
Voir aussi
Information à vérifier auprès de l’organisme compétent.
