Peut-on contester une décision prise en assemblée générale des copropriétaires ?

Vue d'ensemble

Ce qu'il faut retenir pour contester une décision prise en assemblée générale des copropriétaires : conditions, délai, tribunal et effets de l'annulation.

Cette synthèse présente les conditions principales. Le détail des motifs de contestation, des délais et des effets de l'annulation est traité dans les sections suivantes.

Principe de la contestation

La contestation d'une décision d'assemblée générale est possible, mais elle est encadrée par des conditions précises et un délai déterminé.

Oui, il est possible de contester une décision prise en assemblée générale. Il faut néanmoins respecter plusieurs conditions : détenir un droit réel sur un lot au moment de la tenue de l'assemblée générale, être opposant ou défaillant, et agir en justice dans le délai applicable.

• Droit réel sur un lot au moment de la tenue de l'assemblée générale.
• Être opposant ou défaillant à l'égard de la résolution contestée.
• Agir en justice dans le délai applicable.
• Recours devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble.

La contestation porte sur une question soumise à la délibération de l'assemblée générale et aux votes des copropriétaires. Les motifs de contestation peuvent être très variés.

Qui peut contester ?

La qualité pour contester dépend de deux éléments : la détention d'un droit réel sur un lot et la position prise lors du vote.

Il faut être titulaire d'un droit réel sur un lot au moment de la tenue de l'assemblée générale (propriétaire, usufruitier, etc.) et être opposant (c'est-à-dire avoir voté « contre » la résolution adoptée ou « pour » une résolution qui a été rejetée) ou défaillant (c'est-à-dire être absent et non représenté lors du vote de la résolution).

• Droit réel sur un lot : propriétaire, usufruitier, etc.
• Opposant : avoir voté « contre » la résolution adoptée ou « pour » une résolution rejetée.
• Défaillant : être absent et non représenté lors du vote de la résolution.
• Appréciation résolution par résolution : la qualité d'opposant se juge pour chaque résolution.
• Annulation de l'assemblée entière : possible pour le copropriétaire défaillant ou opposant à l'ensemble des résolutions.

La position s'apprécie pour chaque résolution. Le copropriétaire opposant ou défaillant à l'ensemble des résolutions peut aller jusqu'à demander l'annulation de l'assemblée générale dans son entier.

Les termes clés de la contestation

Plusieurs notions structurent la contestation d'une décision d'assemblée générale des copropriétaires.

Droit réel sur un lot

Droit portant directement sur le lot : propriété, usufruit, etc. Il conditionne la qualité pour contester la décision.

Opposant

Copropriétaire ayant voté « contre » la résolution adoptée ou « pour » une résolution qui a été rejetée ; cette qualité s'apprécie résolution par résolution.

Défaillant

Copropriétaire absent et non représenté lors du vote de la résolution.

Syndic

Personne chargée de la gestion de la copropriété, qui notifie le procès-verbal d'assemblée générale à l'origine du délai de contestation.

Syndicat des copropriétaires

Entité représentée par le syndic, à l'encontre de laquelle l'assignation est délivrée.

Assignation

Acte de procédure délivré par l'avocat à l'encontre du syndicat des copropriétaires représenté par le syndic.

Ces notions permettent de comprendre les conditions de recevabilité de la contestation et la procédure applicable devant le tribunal judiciaire.

Quel est le délai de contestation ?

Le délai pour contester dépend de la notification du procès-verbal d'assemblée générale par le syndic.

Le recours doit être exercé dans le délai de 2 mois à partir de la notification du procès-verbal d'assemblée générale par le syndic. Si le syndic n'a jamais envoyé le procès-verbal, le délai de contestation est de 5 ans.

• Délai de droit commun : 2 mois à partir de la notification du procès-verbal par le syndic.
• Absence d'envoi du procès-verbal : délai porté à 5 ans.

Le point de départ du délai de 2 mois est la notification du procès-verbal par le syndic. À défaut d'envoi, le délai de 5 ans s'applique.

Devant quel tribunal et avec quel avocat ?

La contestation se porte devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble, avec l'assistance obligatoire d'un avocat.

Dans tous les cas, le recours est effectué devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble. L'accompagnement par un avocat est obligatoire. Il fera délivrer une assignation à l'encontre du syndicat des copropriétaires représenté par le syndic.

• Juridiction : tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble.
• Avocat : accompagnement obligatoire.
• Assignation : délivrée par l'avocat à l'encontre du syndicat des copropriétaires représenté par le syndic.

Le recours est porté devant le tribunal judiciaire compétent géographiquement, en fonction du lieu où se situe l'immeuble.

Quels motifs permettent de contester ?

Les motifs de contestation sont très variés. Il suffit de démontrer que les règles concernant l'organisation ou le fonctionnement de l'assemblée générale, ou la décision elle-même, n'ont pas été respectées.

La contestation porte sur une question soumise à la délibération de l'assemblée générale et aux votes des copropriétaires. Il suffit de démontrer que les règles prévues par la loi concernant l'organisation ou le fonctionnement de l'assemblée générale ou la décision en elle-même n'ont pas été respectées. Il n'est pas nécessaire de justifier d'un préjudice particulier pour contester une décision prise en méconnaissance de la loi.

• Irrégularités de convocation de l'assemblée générale (délai, contenu, auteur incompétent, etc.).
• Irrégularités de composition de l'assemblée générale (personnes sans qualité ayant voté, absence de désignation du président de séance, etc.).
• Violation des règles de majorité applicables à la résolution.
• Vote d'une question non inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée générale.

Il n'est pas nécessaire de justifier d'un préjudice particulier : la démonstration du non-respect des règles prévues par la loi suffit pour contester une décision prise en méconnaissance de ces règles.

Quels sont les effets de l'annulation ?

L'annulation d'une décision d'assemblée générale produit des effets étendus, mais comporte des limites.

En principe, si le tribunal annule une décision d'assemblée générale ou l'assemblée générale, elle est considérée comme n'ayant jamais existé. Cette décision s'impose à tous les copropriétaires, y compris ceux qui n'ont pas agi en justice.

• La décision annulée est considérée comme n'ayant jamais existé.
• L'annulation s'impose à tous les copropriétaires, y compris ceux qui n'ont pas agi.
• L'annulation n'a pas d'impact sur l'obligation de régler les charges.
• En cas d'annulation de la désignation du syndic, les actes passés avec des tiers de bonne foi restent valables.

L'effet de l'annulation est large (elle vaut pour tous les copropriétaires) mais n'efface pas l'obligation de régler les charges et ne remet pas en cause les actes conclus avec des tiers de bonne foi.

Que se passe-t-il en l'absence de contestation ?

L'absence de contestation dans les délais a pour conséquence de rendre la décision définitive.

En l'absence de contestation dans les délais, une décision, même irrégulière ou illégale, devient définitive et s'impose à tous.

• L'absence de contestation dans les délais rend la décision définitive.
• Cette effectivité joue même si la décision est irrégulière ou illégale.
• La décision définitive s'impose à tous.

C'est pourquoi le respect du délai de contestation revêt une importance particulière : passé ce délai, la décision ne peut plus être remise en cause par cette voie.

Où s'adresser

Pour un accompagnement de proximité, un réseau de services au public peut être sollicité.

Vous pouvez vous adresser à une structure France Services / Maison de services au public, avec un site officiel et un annuaire permettant de trouver votre interlocuteur près de chez vous.

• France Services / Maison de services au public : site officiel.
• Trouver votre interlocuteur près de chez vous.

Ces structures offrent un point d'accueil de proximité. Pour la contestation elle-même, l'accompagnement par un avocat est obligatoire devant le tribunal judiciaire.