Vue d'ensemble
Ce qu'il faut savoir sur la convocation à l'assemblée générale des copropriétaires : obligation, délai, mentions et sanctions.
Ce qu'il faut savoir
- L'assemblée générale ne peut pas se tenir spontanément. Une convocation doit obligatoirement être envoyée à l'ensemble des copropriétaires.
- Le syndic doit convoquer les copropriétaires à une assemblée générale au moins une fois par an pour voter le budget prévisionnel et le fonds travaux.
- La convocation doit être adressée à chaque copropriétaire au moins 21 jours calendaires avant la date de l'assemblée générale.
- La convocation doit contenir l'ordre du jour précisant chacune des questions soumises au vote.
- La convocation doit être notifiée par voie électronique (sauf demande du copropriétaire de la recevoir par voie postale).
- Le non-respect du délai de convocation, même pour un seul jour, entraîne la nullité de l'assemblée générale.
- Un copropriétaire non convoqué peut demander en justice l'annulation de l'assemblée générale dans les 2 mois de la notification du procès-verbal.
Conditions essentielles
- Le syndic doit convoquer l'assemblée générale au moins une fois par an.
- La convocation doit être envoyée au moins 21 jours calendaires avant la réunion.
- L'ordre du jour doit être précis et chaque question doit faire l'objet d'un vote séparé.
- Les documents obligatoires (devis, budget, contrat de syndic) doivent être joints à la convocation.
Les étapes
- Le syndic établit l'ordre du jour avec le conseil syndical.
- Le syndic envoie la convocation à chaque copropriétaire au moins 21 jours avant l'assemblée.
- Les copropriétaires reçoivent la convocation et les documents annexes.
- Les copropriétaires peuvent voter par correspondance ou se présenter à l'assemblée.
- L'assemblée générale se tient et les décisions sont votées sur les points inscrits à l'ordre du jour.
- Le procès-verbal de l'assemblée est notifié aux copropriétaires.
Cette synthèse reprend les éléments essentiels de la fiche. Les détails — cas particuliers de convocation, ordre du jour, sanctions — sont traités dans les sections suivantes.
Cette synthèse ne remplace pas la fiche
Pour les détails sur le rôle du syndic, l'ordre du jour et les sanctions en cas d'irrégularité, voir les sections « Le rôle du syndic », « L'ordre du jour » et « Sanctions en cas de convocation irrégulière ».
La convocation à l'assemblée générale est-elle obligatoire en copropriété ?
L'assemblée générale ne peut pas se tenir spontanément. Une convocation doit obligatoirement être envoyée à l'ensemble des copropriétaires de l'immeuble.
Dans les petites copropriétés (au maximum 5 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerce, ou budget prévisionnel moyen inférieur à 15 000 € sur une période de 3 ans), la convocation d'une assemblée générale est obligatoire pour le vote du budget prévisionnel et l'approbation des comptes.
Les autres décisions dans les petites copropriétés peuvent être prises à l'unanimité des voix des copropriétaires à l'occasion d'une consultation écrite, sans nécessité de convoquer une assemblée générale.
Règle
Dans un immeuble appartenant à 2 copropriétaires, la convocation à l'assemblée générale n'est pas obligatoire. Les 2 copropriétaires composant le syndicat des copropriétaires peuvent se réunir sans convocation préalable pour prendre toutes les décisions.
- Copropriétés de plus de 5 lots : convocation obligatoire pour toute assemblée générale.
- Petites copropriétés (au maximum 5 lots ou budget < 15 000 €) : convocation obligatoire pour le budget et les comptes ; autres décisions par consultation écrite à l'unanimité.
- Immeuble avec 2 copropriétaires : pas de convocation obligatoire, réunion sans convocation préalable.
L'assemblée générale ordinaire doit avoir lieu au plus tard dans les 6 mois suivant le dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Le rôle du syndic dans la convocation
Le syndic doit convoquer les copropriétaires à une assemblée générale au moins une fois par an.
Le syndic a l'obligation de convoquer une assemblée générale au moins une fois par an, lors de laquelle le budget prévisionnel et le fonds travaux sont votés.
Le syndic a également l'obligation de convoquer une assemblée générale dans les cas suivants : convocation demandée par le conseil syndical ou par des copropriétaires représentant au moins 1/4 des voix de tous les copropriétaires ; convocation demandée par un copropriétaire pour voter une ou plusieurs questions liées à ses droits et obligations ; en cas de travaux urgents effectués à l'initiative du syndic et sans autorisation du syndicat, le syndic doit convoquer immédiatement une assemblée générale pour ratifier la commande ; en cas de catastrophe technologique ayant endommagé les parties communes, le syndic doit convoquer sous 15 jours les copropriétaires pour décider des travaux de remise en état.
Règle
La demande de convocation adressée par le conseil syndical ou par des copropriétaires doit être envoyée au syndic par lettre recommandée avec accusé de réception. Le courrier doit préciser la ou les questions à inscrire à l'ordre du jour. Les documents utiles (devis, contrat, etc.) doivent également être annexés.
- Assemblée générale ordinaire : au moins une fois par an pour le budget prévisionnel et le fonds travaux.
- Demande du conseil syndical ou de copropriétaires représentant au moins 1/4 des voix.
- Demande d'un copropriétaire pour voter des questions liées à ses droits et obligations.
- Travaux urgents : convocation immédiate pour ratifier la commande.
- Catastrophe technologique : convocation sous 15 jours pour décider des travaux de remise en état.
L'assemblée générale ordinaire doit avoir lieu au plus tard dans les 6 mois suivant le dernier jour de l'exercice comptable précédent. La convocation doit être envoyée dans un délai permettant de respecter cette échéance.
Le droit de convocation du président du conseil syndical
L'assemblée générale peut être convoquée par le président du conseil syndical dans deux cas.
Le président du conseil syndical peut convoquer une assemblée générale en cas d'empêchement du syndic (pour désigner un nouveau syndic), ou en cas de refus ou négligence du syndic de donner suite à la demande de convocation.
En cas de refus ou négligence du syndic, le président du conseil syndical doit mettre en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception, le syndic de respecter son obligation de convoquer. En l'absence de réponse du syndic pendant au moins 8 jours après la première présentation de la lettre recommandée, l'assemblée générale est convoquée par le président du conseil syndical.
Règle
La mise en demeure est une formalité préalable obligatoire. Sans mise en demeure, le président du conseil syndical n'est pas en droit de convoquer lui-même l'assemblée générale.
- Empêchement du syndic : le président du conseil syndical convoque pour désigner un nouveau syndic.
- Refus ou négligence du syndic : mise en demeure par lettre recommandée, puis convocation après 8 jours sans réponse.
Un modèle de lettre de mise en demeure de convoquer une assemblée générale est disponible en ligne.
Le droit de convocation des copropriétaires
L'assemblée générale peut être convoquée par tout copropriétaire dans des cas limités.
Tout copropriétaire d'un immeuble peut convoquer une assemblée générale s'il justifie de 4 conditions cumulatives : le syndic refuse de donner suite à la demande de convocation ; il n'existe pas de conseil syndical ou le président ne procède pas à la convocation ; une mise en demeure est restée sans suite pendant au moins 8 jours ; le copropriétaire a l'autorisation du président du tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble.
Dans le cas d'une copropriété sans syndic (expiration du mandat, démission ou décès du syndic), tout copropriétaire peut convoquer une assemblée générale. Cette assemblée a exclusivement pour but de désigner un nouveau syndic. Si le syndic n'est pas désigné lors de cette assemblée, il est désigné par le président du tribunal judiciaire sur demande d'un ou plusieurs copropriétaires, du maire de la commune, ou du président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat.
Règle
Il est obligatoire de se faire accompagner par un avocat pour cette démarche de convocation d'une assemblée générale judiciaire.
- Copropriété avec syndic : 4 conditions cumulatives (refus du syndic, absence de conseil syndical, mise en demeure sans suite, autorisation du tribunal).
- Copropriété sans syndic : tout copropriétaire peut convoquer pour désigner un syndic.
- Copropriété détenue par 2 copropriétaires : chacun peut convoquer l'autre en précisant les questions à l'ordre du jour.
L'absence de syndic ne doit pas résulter d'un défaut de nomination lors d'une assemblée générale convoquée pour désigner le syndic. Dans cette hypothèse, le syndic est désigné par le président du tribunal judiciaire.
Quel est le délai d'envoi de la convocation ?
La convocation doit être adressée à chaque copropriétaire au moins 21 jours calendaires avant la date de l'assemblée générale.
Le délai de convocation est de 21 jours calendaires minimum, sauf si le règlement de copropriété a prévu un délai plus long. Ce délai a pour point de départ le lendemain de l'envoi au destinataire du courrier électronique annonçant la lettre recommandée électronique, le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée, ou la date de l'émargement du copropriétaire en cas de remise en main propre.
En pratique, la convocation doit ainsi être envoyée au moins 1 mois avant la tenue de la réunion afin de respecter le délai légal. En cas d'urgence, le délai peut être inférieur à 21 jours, notamment lorsque l'assemblée générale doit prendre une décision immédiate liée à la conservation matérielle de l'immeuble (par exemple, pose d'étais en cas d'effondrement partiel du bâtiment).
Règle
Le non-respect du délai de convocation, même pour un seul jour, entraîne la nullité de l'assemblée générale. Toutefois, cette sanction n'est applicable que si un copropriétaire saisit le tribunal du lieu de situation de l'immeuble d'une telle demande. Cette démarche nécessite l'accompagnement d'un avocat.
- Délai de règle : 21 jours calendaires minimum avant la réunion.
- Délai pratique recommandé : envoyer la convocation au moins 1 mois avant la réunion.
- Délai d'urgence : peut être inférieur à 21 jours en cas de conservation matérielle de l'immeuble.
Pour l'assemblée générale ordinaire, la convocation doit être envoyée dans un délai permettant la tenue de l'assemblée au plus tard dans les 6 mois suivant le dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Mentions obligatoires de la convocation
La convocation doit contenir plusieurs mentions obligatoires et être accompagnée de documents.
La convocation doit contenir : l'information sur le lieu, la date et l'heure de la réunion, l'ordre du jour précisant chacune des questions soumises au vote, le mode de consultation des justificatifs de charges avant la tenue de l'assemblée générale, les lieu, date et heures de consultation des pièces justificatives, les documents nécessaires pour la validité d'une décision ou pour l'information des copropriétaires, et le formulaire de vote par correspondance.
Entre la convocation de l'assemblée générale et la tenue de celle-ci, le syndic doit mettre à disposition de chaque copropriétaire les documents justifiant les dépenses annuelles du syndicat des copropriétaires (par exemple, factures, contrats de fourniture et d'exploitation) et une note expliquant le calcul des charges de chauffage, de refroidissement et de production d'eau chaude sanitaire collectifs. Cette mise à disposition doit durer au minimum 1 jour ouvré.
Règle
Les devis doivent obligatoirement être joints à la convocation. La présentation de plusieurs devis est obligatoire si le syndicat des copropriétaires a voté un seuil à partir duquel il doit y avoir une mise en concurrence des entreprises. Cette décision peut fixer le nombre minimum de devis à présenter. En l'absence de précision, 2 devis sont suffisants. En l'absence de mise en concurrence obligatoire, un seul devis peut être joint à la convocation.
- Lieu, date et heure de la réunion.
- Ordre du jour avec chaque question soumise au vote.
- Mode de consultation des justificatifs de charges.
- Lieu, date et heures de consultation des pièces.
- Documents nécessaires pour la validité des décisions.
- Formulaire de vote par correspondance.
- Devis obligatoires (1 au minimum, plusieurs si mise en concurrence).
L'assemblée générale prend des décisions valides uniquement sur les points inscrits à l'ordre du jour. Un sujet non inscrit peut toutefois être discuté lors de la réunion, sans pouvoir être voté.
L'ordre du jour
L'ordre du jour est établi par le syndic avec le conseil syndical. Il contient l'ensemble des questions qui seront discutées et votées.
Chaque question doit être rédigée de façon précise, en évitant une formulation vague ou équivoque, et ne peut avoir qu'un seul objet. Chaque question doit mentionner la majorité à laquelle elle sera votée.
Tout copropriétaire ou le conseil syndical peut demander au syndic de faire figurer une ou plusieurs questions à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Cette notification peut être faite à tout moment. La demande doit être formulée par courrier recommandé avec avis de réception.
Règle
Un projet de résolution doit obligatoirement être joint à l'envoi lorsque la question porte notamment sur : les conditions de versement des provisions du budget prévisionnel, les honoraires complémentaires du syndic en cas de travaux, une décision qui doit être votée à la majorité simple, absolue ou à la double majorité, l'amélioration de l'immeuble (transformation d'équipements, ajout d'éléments nouveaux, aménagement ou création de locaux à usage commun), la surélévation ou la construction de bâtiments, l'autorisation du syndic à agir en justice.
La demande doit également être accompagnée d'un document précisant la localisation et le détail des travaux lorsqu'il s'agit de travaux d'accessibilité ou affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble.
Mode de notification de la convocation
La convocation doit être notifiée aux copropriétaires par voie électronique.
La convocation doit être notifiée par voie électronique. Elle peut être envoyée par lettre recommandée électronique ou par tout procédé électronique sécurisé, mis en œuvre par un prestataire garantissant l'intégrité, la sécurité et la traçabilité de l'envoi.
Par exception, la convocation peut être notifiée par lettre recommandée avec avis de réception, lorsque le copropriétaire a demandé à la recevoir par voie postale, ou par remise contre récépissé ou émargement.
Règle
Chaque copropriétaire peut demander, à tout moment, de bénéficier de l'envoi postal pour la communication des convocations aux assemblées générales. Cette demande peut être faite par tout moyen permettant d'établir avec certitude sa date de réception par le syndic (écrit recommandé, courriel avec preuve de réception, etc.).
- Voie électronique (règle) : lettre recommandée électronique ou procédé électronique sécurisé.
- Lettre recommandée avec avis de réception (exception) : si le copropriétaire a demandé la voie postale.
- Remise contre récépissé ou émargement (exception) : remise en main propre.
Les copropriétaires doivent informer le syndic de leur changement de domicile. Ils doivent lui communiquer l'adresse postale de leur nouveau domicile et leur adresse mail par voie électronique ou par lettre recommandée avec avis de réception.
Sanctions en cas de convocation irrégulière
Si un copropriétaire n'a pas été convoqué, il peut demander en justice l'annulation de l'assemblée générale ou engager la responsabilité du syndic.
Un copropriétaire non convoqué peut demander en justice l'annulation de l'assemblée générale dans les 2 mois de la notification du procès-verbal de l'assemblée. Il peut également engager la responsabilité du syndic si le défaut de convocation lui a causé un préjudice.
En plus de l'absence de convocation, l'irrégularité de la convocation concerne de nombreux cas, notamment : non-respect du délai de convocation, absence de mentions obligatoires (date, lieu, heure), convocation par une personne qui n'a pas le droit de convoquer, absence de communication d'un document obligatoire pour la validité d'une décision (devis, contrat, état financier, projet de budget prévisionnel, etc.) ou pour l'information des copropriétaires, impossibilité d'exercer son droit de consultation des pièces justificatives des charges en amont de l'assemblée générale.
Règle
La demande d'annulation est adressée au tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble. Cette démarche nécessite l'accompagnement obligatoire d'un avocat.
- Absence de convocation : demande d'annulation dans les 2 mois de la notification du procès-verbal.
- Irrégularité de la convocation : non-respect du délai, mentions manquantes, personne non habilitée, documents manquants.
- Responsabilité du syndic : possible si le défaut de convocation a causé un préjudice.
L'annulation de l'assemblée générale peut être totale ou partielle (annulation d'une ou plusieurs décisions). Le tribunal apprécie la gravité de l'irrégularité et son incidence sur les droits des copropriétaires.
Textes applicables
- Loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriétéTexte législatif
- Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtisLégifrance
- Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 : article 18-1Légifrance
- Décret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 7Légifrance
- Décret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 8Légifrance
- Décret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 9Légifrance
- Décret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 10Légifrance
- Décret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 11Légifrance
- Décret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 13Légifrance
- Décret n°67-223 du 17 mars 1967 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtisLégifrance
- Décret n°2005-240 du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétairesLégifrance
- Arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétairesLégifrance
- Code civil : articles 815 à 815-1Légifrance
Sources officielles
- OuvrirService-Public.fr
Convocation de l'assemblée générale des copropriétaires
Vérifiée le 2026-10-04
Voir aussi
- Syndic de copropriété
- Conseil syndical de copropriété
- Budget prévisionnel d'une copropriété
- Règlement de copropriété
Les règles de convocation à l'assemblée générale des copropriétaires sont fixées par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d'application. Vérifier les dernières évolutions auprès du syndic ou d'un avocat spécialisé en droit de la copropriété.
