Vue d'ensemble
Ce qu'il faut savoir sur le règlement de copropriété : nature du document, contenu, consultation, modification et respect.
Ce qu'il faut savoir
- Le règlement de copropriété est un document écrit obligatoire qui constitue une charte commune s'imposant à tous les copropriétaires et à leurs locataires.
- Il a une valeur contractuelle : chaque copropriétaire peut en exiger le respect.
- Il est nécessairement un acte authentique établi par un notaire, dont la publication au service de publicité foncière est obligatoire.
- Il ne doit pas être confondu avec le règlement intérieur de copropriété, qui n'est pas obligatoire.
- Le syndic est chargé d'assurer le respect du règlement auprès des copropriétaires et des locataires.
- Toute modification du règlement nécessite une décision de l'assemblée générale et une nouvelle publication notariée.
Conditions essentielles
- Le règlement est établi lors de la mise en copropriété de l'immeuble (division en lots).
- Il doit désigner les parties privatives et communes, et déterminer leur destination.
- Il doit contenir la répartition des charges communes et la méthode de calcul des quotes-parts.
- Il doit être compatible avec les évolutions législatives (mise en conformité obligatoire).
Les étapes
- Obtenir une copie du règlement : auprès du syndic, d'un copropriétaire, via l'extranet du syndic, ou auprès du service de publicité foncière.
- Consulter le règlement pour connaître les règles d'utilisation des parties privatives et communes.
- Respecter les clauses du règlement (destination de l'immeuble, restrictions d'usage, horaires de travaux, etc.).
- En cas de litige : signaler les nuisances au syndic, qui doit intervenir par courrier.
- Pour une modification : inscrire la question à l'ordre du jour de l'assemblée générale.
- Voter la modification à la majorité requise selon la nature du changement.
- Publier la modification par notaire au service de publicité foncière.
Cette synthèse reprend les éléments essentiels de la fiche. Les détails — contenu, répartition des charges, consultation, modification — sont traités dans les sections suivantes.
Cette synthèse ne remplace pas la fiche
Pour les règles propres à la répartition des charges, à la consultation du règlement et aux majorités de modification, voir les sections « Comment sont réparties les charges de copropriété ? », « Où consulter le règlement de copropriété ? » et « Comment modifier le règlement de copropriété ? ».
Qu'est-ce que le règlement de copropriété ?
Le règlement de copropriété est un document écrit obligatoire qui détermine la destination de l'immeuble, définit son organisation et ses règles de fonctionnement.
Le règlement de copropriété est un document écrit obligatoire qui détermine la destination de l'immeuble, définit son organisation et ses règles de fonctionnement. Il précise également les droits et les obligations des copropriétaires sur les parties privatives et communes. Il constitue une charte commune qui s'impose à tous les copropriétaires et à leurs locataires.
Le règlement de copropriété a une valeur contractuelle : chaque copropriétaire peut en exiger le respect. Il est nécessairement un acte authentique, c'est-à-dire qu'il a été établi par un notaire. Seule cette forme permet la publication du règlement auprès du service de la publicité foncière (fichier immobilier). Cette publication est obligatoire et est effectuée par le notaire.
Règle
Le règlement de copropriété ne doit pas être confondu avec le règlement intérieur de copropriété (ou règlement de l'immeuble), qui n'est pas obligatoire. Ce règlement intérieur reprend et précise les conditions d'utilisation des parties privatives et communes et des terrains affectés à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires figurant au règlement de copropriété.
Le règlement de copropriété s'impose non seulement aux copropriétaires et à leurs locataires, mais aussi aux futurs acquéreurs : la publication le rend opposable à tous.
Quand est rédigé le règlement de copropriété ?
Le règlement de copropriété est généralement rédigé au moment où l'immeuble est mis en copropriété, c'est-à-dire lorsqu'il est divisé en lots.
Le règlement est réalisé au moment de la mise en copropriété de l'immeuble, c'est-à-dire lorsqu'il est divisé en lots. Dans le cadre d'un achat en Vefa (vente en l'état futur d'achèvement), le règlement est rédigé par le notaire du promoteur immobilier avant la vente des différents appartements à construire.
Lorsque l'immeuble est déjà construit, l'établissement du règlement a le plus souvent été effectué par le propriétaire de l'immeuble, avant la division de l'immeuble en lots de copropriété. Le règlement peut toutefois être établi après la mise en place de la copropriété, par une décision de l'assemblée générale des copropriétaires votée à la double majorité (dite majorité de l'article 26), ou par une décision de justice constatant la division de l'immeuble en lots.
Règle
La rédaction du règlement est obligatoire pour toute mise en copropriété. L'absence de règlement n'entraîne pas de sanction particulière, mais toutes les règles légales concernant l'organisation et le fonctionnement de la copropriété s'appliquent alors.
Dans le cas d'une copropriété existant depuis longtemps, il est possible que le règlement n'ait jamais été établi ou publié. Dans ce cas, la copropriété est régie par les dispositions légales de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967.
Que doit contenir le règlement de copropriété ?
Le règlement de copropriété doit désigner les parties privatives et communes, déterminer leur destination, fixer les règles de vie et organiser le fonctionnement de la copropriété.
Le règlement désigne les parties privatives (réservées à l'usage exclusif de chaque copropriétaire) et les parties communes de l'immeuble. Il définit également, si elles existent, les parties communes spéciales (notamment pour une copropriété séparée en plusieurs bâtiments) et les parties communes à jouissance privative (par exemple balcon ou jardin).
- Destination des parties : le règlement précise la destination de chaque lot (usage d'habitation, de commerce, de cave, de garage) ou mentionne que l'immeuble est à usage d'habitation.
- Règles de vie : conditions d'utilisation des parties privatives (interdiction d'accrocher du linge aux fenêtres, limitation de travaux à certains jours et horaires) et des parties communes (usage du garage, du local à vélo).
- Restrictions d'usage : le règlement peut interdire l'exercice de certains commerces (dangereux, insalubres ou incommodants du fait du bruit et/ou de l'odeur) ou de toute profession, même libérale (par exemple médecin, avocat), si ces restrictions sont justifiées par la destination de l'immeuble.
- Organisation de la copropriété : le règlement apporte des précisions sur l'organisation, le fonctionnement et les pouvoirs de l'assemblée générale des copropriétaires, les fonctions du syndic, et l'existence, le rôle et les pouvoirs du conseil syndical.
- Répartition des charges : le règlement doit contenir la répartition des charges communes entre les copropriétaires, la quote-part de charges qui incombe à chaque lot, et la méthode de calcul pour établir les quotes-part.
Règle
Le règlement de copropriété est complété par un état descriptif de division de l'immeuble, qui identifie chaque lot de copropriété par numéro et inventorie les lots privatifs. L'état descriptif peut être indépendant du règlement (il figure alors en annexe).
Le règlement peut imposer des restrictions aux droits des copropriétaires si elles sont justifiées par la destination de l'immeuble. Ces restrictions sont opposables à tous, y compris aux locataires et aux futurs acquéreurs.
Quels droits et obligations le règlement fixe-t-il ?
Le règlement de copropriété fixe les droits et obligations des copropriétaires sur les parties privatives et communes, et organise le fonctionnement de la copropriété.
Le règlement de copropriété a une valeur contractuelle : chaque copropriétaire peut en exiger le respect. Il s'impose à tous les copropriétaires et à leurs locataires. Il précise les conditions d'utilisation des parties privatives et communes, et peut imposer des restrictions aux droits des copropriétaires si elles sont justifiées par la destination de l'immeuble.
Le règlement organise le fonctionnement de la copropriété en précisant les pouvoirs de l'assemblée générale, les fonctions du syndic, et le rôle du conseil syndical. Il fixe les règles de vie au sein de l'immeuble, notamment les conditions d'utilisation des parties privatives (travaux, usage) et des parties communes (garage, local à vélo, etc.).
Règle
Les restrictions d'usage imposées par le règlement doivent être justifiées par la destination de l'immeuble. Par exemple, le règlement peut interdire l'exercice de commerces dangereux, insalubres ou incommodants, ou de toute profession libérale.
Le règlement intérieur de copropriété, s'il existe, complète le règlement de copropriété en précisant les conditions d'utilisation des parties privatives et communes. Il n'est pas obligatoire mais s'impose également aux copropriétaires.
Comment sont réparties les charges de copropriété ?
La répartition des charges de copropriété est fixée par le règlement de copropriété. En principe, toute modification de la répartition requiert l'unanimité, sauf exceptions.
En principe, la répartition des charges doit être modifiée à l'unanimité des copropriétaires. Toutefois, des exceptions existent selon la cause de la modification.
- Réalisation de travaux : la nouvelle répartition des charges doit être votée à la même majorité que celle à laquelle les travaux ont été votés.
- Achat d'une partie privative : la nouvelle répartition doit être votée à la même majorité que celle à laquelle l'achat a été voté.
- Vente d'une partie commune : la nouvelle répartition doit être votée à la même majorité que celle à laquelle la vente a été votée.
- Changement d'usage d'une partie privative : la nouvelle répartition doit être votée à la majorité absolue (dite de l'article 25).
- Destination de l'immeuble : l'unanimité est exigée pour modifier la destination de l'immeuble (par exemple, suppression d'une clause d'habitation bourgeoise pour permettre une activité professionnelle).
- Utilisation des parties communes : la double majorité (dite de l'article 26) est exigée.
- Mise en conformité du règlement avec les évolutions législatives : la majorité simple (dite de l'article 24) est exigée.
Règle
La quote-part de charges qui incombe à chaque lot doit distinguer les charges liées à la conservation, à l'entretien et à l'administration de l'immeuble, celles relatives au fonctionnement et à l'entretien de chacun des éléments d'équipement communs (par exemple ascenseur) et celles entraînées par chaque service collectif (par exemple chauffage collectif).
Les majorités de vote sont définies par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967. Vérifiez les règles de vote applicables à votre assemblée générale.
Qui est garant du respect du règlement de copropriété ?
Le syndic de copropriété doit assurer le respect des dispositions du règlement de copropriété auprès des copropriétaires et des locataires.
Le syndic doit assurer le respect des dispositions du règlement de copropriété auprès des copropriétaires et des locataires. En cas de nuisances (bruit, odeurs, ...) venant troubler la tranquillité des occupants de l'immeuble, le syndic doit avertir la personne concernée par courrier pour lui rappeler les règles prévues par le règlement.
Si le rappel par courrier ne suffit pas, le syndic peut solliciter l'accord de la copropriété pour engager une action judiciaire afin de faire respecter les clauses du règlement de copropriété. Le syndic est le garant du respect du règlement, mais il ne peut pas agir seul : il doit obtenir l'accord de l'assemblée générale pour engager une action en justice.
Règle
Le respect du règlement de copropriété est une obligation qui s'impose à tous les copropriétaires et à leurs locataires. Le syndic est chargé de veiller à son application au quotidien.
En cas de litige, les copropriétaires peuvent également saisir le tribunal judiciaire directement pour faire respecter le règlement, indépendamment de l'action du syndic.
Où consulter le règlement de copropriété ?
La démarche pour obtenir une copie du règlement de copropriété diffère selon que vous êtes propriétaire ou locataire.
Lors de l'acte d'achat, le propriétaire du lot reçoit une copie du règlement de copropriété. Il s'agit d'une annexe obligatoire à l'acte de vente qu'il faut conserver. En cas de perte, plusieurs solutions existent.
Pour un propriétaire : demander une copie à un autre copropriétaire (notamment un membre du conseil syndical), la télécharger sur l'extranet du syndic professionnel, adresser une demande écrite (courrier recommandé de préférence) au syndic (qui peut facturer ce service), ou faire une demande auprès du service de publicité foncière. La copie coûte 30 € et la demande se fait par formulaire (différent selon que le règlement est enregistré avant ou après 1956). Pour un locataire : une copie du règlement est remise au locataire lors de la signature du bail, généralement sous format dématérialisé.
Règle
Si le propriétaire bailleur ne peut fournir de copie, le locataire peut la demander au syndic de copropriété (qui n'est pas obligé d'accepter) ou à l'agence immobilière qui assure la gestion du bien. Cette copie peut être facturée.
Les formulaires de demande de copie au service de publicité foncière diffèrent selon la date d'enregistrement du règlement : formulaire 3236-SD pour les règlements enregistrés après le 1ᵉʳ janvier 1956, formulaire 3231-SD pour ceux enregistrés avant.
Comment modifier le règlement de copropriété ?
Toute modification du règlement de copropriété nécessite une décision de l'assemblée générale des copropriétaires et une publication notariée.
Une décision de l'assemblée générale est obligatoire pour modifier le règlement de copropriété. La nature du vote diffère selon la cause de la modification : répartition des charges, destination de l'immeuble, utilisation des parties communes, ou mise en conformité avec une évolution législative.
Toutes les copropriétés doivent mettre en conformité le règlement de copropriété avec les législations en vigueur. Le syndic doit inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale la question de la mise en conformité du règlement aux évolutions législatives. Le syndic peut engager sa responsabilité s'il ne respecte pas cette obligation.
Règle
Le règlement de copropriété et toutes les modifications ultérieures sont publiés par un notaire au service de publicité foncière. Cette publication rend les dispositions du règlement opposables à tous. Le syndic peut facturer la gestion de la modification si l'assemblée générale lui a confié cette mission.
Il est recommandé de vérifier ce que prévoit le contrat du syndic, notamment les frais liés à la publication notariée. Le service de renseignements des notaires de France (0 892 011 012) peut fournir des informations à ce sujet.
Quelles sanctions en cas d'absence de règlement de copropriété ?
Il n'existe pas de sanction en cas d'absence de règlement de copropriété, mais toutes les règles légales s'appliquent alors.
Il n'existe pas de sanction en cas d'absence de règlement de copropriété. Dans cette situation, toutes les règles légales concernant l'organisation et le fonctionnement de la copropriété s'appliquent.
L'absence de règlement ne signifie pas que la copropriété fonctionne sans cadre : les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et du décret du 17 mars 1967 fixant le statut de la copropriété s'appliquent intégralement. Ces textes déterminent notamment les règles de vote, les attributions du syndic, le fonctionnement de l'assemblée générale et la répartition des charges.
Règle
L'absence de règlement de copropriété n'est pas sanctionnée pénalement ou civilement. En revanche, la copropriété doit se conformer aux dispositions légales qui suppléent l'absence de règlement.
Dans cette situation, le règlement peut être établi par une décision de l'assemblée générale votée à la double majorité (article 26) ou par une décision de justice constatant la division de l'immeuble en lots.
Textes applicables
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 — statut de la copropriétéTexte légal — Legifrance
- Décret n° 67-223 du 17 mars 1967 — statut de la copropriétéTexte réglementaire — Legifrance
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : article 3Texte légal — Legifrance
Sources officielles
- OuvrirService-Public.fr
Règlement de copropriété
Vérifiée le 2026-10-04
Voir aussi
- Formulaire 3236-SD — copie de documents enregistrés après le 1ᵉʳ janvier 1956
- Formulaire 3231-SD — copie de documents enregistrés avant le 1ᵉʳ janvier 1956
Le règlement de copropriété est un acte notarié obligatoire dont la publication au service de publicité foncière le rend opposable à tous. Il s'impose aux copropriétaires, aux locataires et aux futurs acquéreurs. Sa modification nécessite une décision de l'assemblée générale à la majorité requise et une nouvelle publication notariée. En cas d'absence de règlement, les règles légales de la loi du 10 juillet 1965 s'appliquent.