Qu'est-ce que le règlement intérieur de copropriété (règlement de l'immeuble) ?

Vue d'ensemble

Le règlement intérieur de copropriété est un document facultatif qui organise la vie collective de l'immeuble. Il complète le règlement de copropriété, qui, lui, est obligatoire, et précise les conditions d'utilisation des parties privatives et communes.

Cette synthèse présente l'essentiel du régime du règlement intérieur de copropriété. Le détail de son établissement, de son contenu, de sa contestation et de sa valeur juridique est traité dans les sections suivantes.

Qu'est-ce que le règlement intérieur de copropriété ?

Le règlement intérieur de copropriété est également appelé règlement de l'immeuble.

Il a une fonction principalement organisationnelle et disciplinaire pour faciliter la vie collective de l'immeuble.

Le règlement intérieur de copropriété n'est pas un document obligatoire : il se distingue en cela du règlement de copropriété, obligatoire.

Comment est-il établi ?

L'établissement du règlement intérieur relève d'abord du syndic, puis du vote des copropriétaires.

Le règlement intérieur est établi à l'initiative du syndic de copropriété. C'est lui qui décide ou non de le rédiger dans le cadre de sa mission générale d'administration et de conservation de l'immeuble.

Le caractère facultatif du document ressort de l'initiative laissée au syndic : celui-ci décide de le rédiger ou non.

Comment est-il modifié ?

Le règlement intérieur peut évoluer en fonction des besoins de la copropriété.

Le règlement adopté peut être modifié en fonction des besoins de la copropriété et de ses occupants. Le nouveau règlement intérieur doit être, à nouveau, approuvé par les copropriétaires lors de l'assemblée générale.

Si un copropriétaire souhaite ajouter ou modifier un article ou une clause du règlement de copropriété, il doit adresser sa proposition au syndic par lettre recommandée avec accusé de réception avant la prochaine assemblée générale. Cette demande est alors inscrite à l'ordre du jour de cette assemblée.

Que contient le règlement intérieur ?

Le règlement intérieur reprend ou détaille les règles de la vie en collectivité que doivent respecter tous les occupants.

• L'utilisation des parties communes (par exemple, l'usage des espaces verts) ou des équipements communs (par exemple, les ascenseurs).
• Le respect de la tranquillité des lieux, incluant la limitation des nuisances sonores (horaires de travaux, utilisation d'équipements bruyants, etc.).
• La propreté des lieux ou le tri des ordures ménagères.
• La sécurité du bâtiment.

Le contenu du règlement intérieur porte donc sur l'organisation concrète de la vie collective dans l'immeuble.

Où consulter le règlement intérieur ?

Le règlement intérieur doit pouvoir être connu de tous les occupants de l'immeuble.

Le règlement intérieur est affiché dans l'immeuble, généralement dans le hall, pour être connu des occupants, des propriétaires et des locataires.

L'affichage dans l'immeuble assure l'information des personnes qui y résident ou y circulent.

Peut-on contester le règlement intérieur ?

Le règlement intérieur peut être contesté, mais dans un délai strict.

Oui, le règlement intérieur de copropriété peut être contesté dans les 2 mois qui suivent la notification (envoi) du procès-verbal d'assemblée générale.

Cette procédure judiciaire nécessite l'accompagnement d'un avocat.

Quelle est la valeur juridique du règlement intérieur ?

La portée juridique du règlement intérieur est limitée, sauf lorsqu'il reprend une clause du règlement de copropriété.

En principe, le règlement intérieur de copropriété n'a pas de valeur juridique. Cela signifie qu'il est uniquement valable entre les copropriétaires (et non à l'égard des locataires ou des tiers) et que le non-respect de ses clauses ne peut pas donner lieu à une action en justice.

Toutefois, le règlement intérieur peut avoir une valeur juridique lorsqu'il reprend une clause identique du règlement de copropriété. Dans ce cas, il est opposable au locataire ou à l'occupant du bien. Les juges ont ainsi pu valider l'application d'une clause du règlement intérieur interdisant l'exploitation commerciale dans un local à usage d'habitation, parce qu'elle reprenait une clause identique du règlement de copropriété.

Que faire en cas de non-respect ?

Le syndic joue un rôle central dans le respect du règlement intérieur.

Le syndic est chargé de faire respecter le règlement intérieur de copropriété. En cas de non-respect d'une de ses clauses, le syndic doit en être alerté.

Le rappel des règles par le syndic ne préjuge pas des actions qui pourraient être engagées en cas de trouble anormal du voisinage.

Quelles différences avec le règlement de copropriété ?

Le règlement intérieur et le règlement de copropriété doivent être distingués sur plusieurs points.

Ces différences expliquent pourquoi le règlement intérieur ne se substitue pas au règlement de copropriété.

Le règlement intérieur et les locataires

La situation des locataires au regard du règlement intérieur mérite une attention particulière.

En principe, le règlement intérieur est uniquement valable entre les copropriétaires et non à l'égard des locataires ou des tiers. Il n'est pas opposable au locataire ou à l'occupant, sauf s'il reprend une clause identique du règlement de copropriété.

Lorsque le règlement intérieur est opposable au locataire, c'est parce qu'il reprend une clause identique du règlement de copropriété, lui-même opposable à tous.

Conseils pratiques

Quelques repères pratiques facilitent l'usage du règlement intérieur de copropriété.

• Consulter le règlement intérieur affiché dans l'immeuble pour connaître les règles de vie collective applicables.
• Vérifier si une clause contestée reprend une clause identique du règlement de copropriété, ce qui la rend opposable.
• Adresser toute proposition de modification au syndic par lettre recommandée avec accusé de réception avant la prochaine assemblée générale.
• Alerter le syndic en cas de non-respect d'une clause, pour qu'il rappelle les règles de bonne conduite.
• Se souvenir que la contestation du règlement intérieur doit être engagée dans les 2 mois suivant la notification du procès-verbal d'assemblée générale.

Ces repères complètent, sans s'y substituer, les stipulations du règlement de copropriété et les décisions des assemblées générales.

Points de vigilance

Quelques points appellent une attention particulière concernant le règlement intérieur de copropriété.

• Le règlement intérieur est facultatif, contrairement au règlement de copropriété qui est obligatoire.
• Il est adopté et modifié à la majorité simple (majorité de l'article 24).
• Il peut être contesté dans un délai de 2 mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée générale.
• Il n'a pas de valeur juridique en principe, sauf s'il reprend une clause identique du règlement de copropriété.
• Il ne peut pas restreindre les droits des copropriétaires en remplaçant le règlement de copropriété.
• Une proposition de modification du règlement doit être adressée au syndic par lettre recommandée avec accusé de réception avant la prochaine assemblée générale.

Ces points ne dispensent pas de vérifier le règlement de copropriété lui-même et les décisions des assemblées générales.

Qui peut vous renseigner ?

L'Agence départementale pour l'information sur le logement (Adil) peut vous accompagner dans la compréhension de vos droits et obligations en copropriété.

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Pour contester un règlement intérieur, l'accompagnement d'un avocat est nécessaire.