Vue d'ensemble
Ce qu'il faut savoir sur les charges de copropriété : nature des dépenses, répartition entre copropriétaires, mode de perception, contestation et recouvrement des impayés.
Ce qu'il faut savoir
- Les charges de copropriété se distinguent des avances de fonds (qui constituent des réserves) et des provisions dues en cours d'année (établies à titre prévisionnel).
- Il existe 2 catégories de charges : les charges liées à l'administration, la conservation et l'entretien des parties communes, et les charges entraînées par les services collectifs et équipements communs (chauffage collectif, eau chaude, ascenseur, antennes, etc.).
- Les charges générales sont réparties proportionnellement à la valeur relative de chaque lot de copropriété ; les charges spéciales portent sur des parties communes spéciales ou des parties communes à jouissance privative et sont réparties selon l'utilité objective pour chaque lot.
- En principe, c'est le copropriétaire qui paie les charges ; en cas de location, certaines charges sont récupérables auprès du locataire.
- Chaque année, les copropriétaires votent un budget prévisionnel en assemblée générale, qui fonde les appels de fonds adressés par le syndic.
- La modification de la répartition des charges requiert en principe l'unanimité de l'assemblée générale, sauf dans 4 cas où une majorité suffit (travaux rendant la modification nécessaire, changement d'usage, division de lots, syndicat secondaire).
- Le recouvrement des charges impayées est une compétence exclusive du syndic : il peut agir en justice sans accord préalable du syndicat, après une tentative de règlement amiable obligatoire si la dette est inférieure ou égale à 5 000 €.
- En cas de vente du lot par un copropriétaire endetté, le syndic peut faire opposition au versement des fonds entre les mains du notaire, par acte extrajudiciaire dans un délai de 15 jours.
Conditions essentielles
- Les charges doivent correspondre à des dépenses de fonctionnement, d'administration, de conservation ou d'entretien des parties communes, ou à des services collectifs et équipements communs.
- La répartition doit suivre les clés fixées par la loi et le règlement de copropriété (valeur relative des lots pour les charges générales, utilité objective pour les charges spéciales).
- Le budget prévisionnel doit être voté chaque année en assemblée générale pour fonder les appels de fonds.
- Le règlement de copropriété doit fixer la quote-part de chaque lot dans chacune des catégories de charges et la méthode de calcul.
Les étapes
- Voter le budget prévisionnel en assemblée générale annuelle.
- Le syndic établit des appels de fonds adressés à chaque copropriétaire en fonction de sa quote-part.
- Les provisions sont exigibles le 1er jour de chaque trimestre ou selon la périodicité fixée par l'assemblée générale (par exemple, versement mensuel).
- À la fin de l'exercice comptable, le syndic établit le solde : moins-perçu (appel complémentaire après approbation des comptes) ou trop-perçu (restitution par quote-part).
- En cas d'impayé, le syndic met en demeure le copropriétaire défaillant (en principe 30 jours), puis, pour les dettes au maximum 5 000 €, tente un règlement amiable obligatoire avant toute saisine du tribunal.
- Le syndic peut inscrire une hypothèque légale sur le lot du débiteur sans autorisation préalable de l'assemblée générale.
- En cas de vente du lot endetté, le syndic fait opposition au versement des fonds dans les 15 jours de l'avis de mutation.
Cette synthèse reprend les éléments essentiels de la fiche. Les détails — répartition générale et spéciale, contestation, recouvrement selon le montant de la dette — sont traités dans les sections suivantes.
Cette synthèse ne remplace pas la fiche
Pour les règles propres à la répartition, à la contestation et au recouvrement, voir les sections « Comment sont réparties les charges de copropriété ? », « Contester la répartition : action en révision et action en nullité » et « Comment recouvrer les charges de copropriété impayées ? ».
À quoi servent les charges de copropriété ?
Les charges de copropriété servent à couvrir les dépenses liées au bon fonctionnement de l'immeuble. Elles se répartissent en 2 catégories.
Les charges couvrent d'une part les dépenses liées à l'administration, la conservation et l'entretien des parties communes, et d'autre part les dépenses entraînées par les services collectifs et équipements communs.
La première catégorie comprend, par exemple, les frais de gardiennage ou de conciergerie, les honoraires du syndic, les frais de tenue des assemblées générales, le nettoyage des parties communes, les frais d'enlèvement des ordures ménagères, les primes d'assurance et le ravalement. Ces charges peuvent être générales ou spéciales : les charges spéciales portent sur des parties communes spéciales ou sur une partie commune à jouissance privative. La deuxième catégorie comprend, par exemple, les frais de chauffage et d'eau chaude collective, les frais d'eau froide, d'ascenseur, l'installation d'une antenne de télévision ou de réseau câblé, les interphones, les tapis d'escalier et les systèmes de sécurité.
Règle
C'est le règlement de copropriété qui répartit les charges de l'immeuble entre ces 2 catégories. Les charges ne sont pas des avances de fonds, qui servent à constituer des réserves ; elles se distinguent également des provisions dues en cours d'année, établies à titre prévisionnel.
La liste des dépenses couvertes par les charges n'est pas exhaustive : toute dépense nécessaire au fonctionnement de la copropriété peut en relever, dès lors qu'elle entre dans l'une des deux catégories légales.
Comment sont réparties les charges de copropriété ?
La répartition dépend de la nature des charges et est fixée par la loi et le règlement de copropriété.
Les charges liées à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes — dites charges générales — sont réparties entre les copropriétaires proportionnellement à la valeur relative de leur lot de copropriété. Tous les copropriétaires doivent obligatoirement y participer.
La valeur relative du lot est déterminée en fonction de la consistance, de la superficie et de la situation du lot. Elle n'inclut pas l'utilisation du lot. Le règlement de copropriété fixe la quote-part de chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération, ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes.
Règle
La répartition spéciale constitue une exception au principe de contribution obligatoire de tous les copropriétaires. Elle s'applique lorsque le règlement de copropriété mentionne des parties communes spéciales (charges réparties uniquement entre certains copropriétaires) ou une répartition spécifique pour certains lots (principalement pour les parties communes affectées à l'usage ou l'utilité d'un lot : balcon, terrasse, jardins, etc.). Les charges spéciales sont réparties en fonction de l'utilité objective que présentent les services et équipements pour chaque lot. La notion d'utilité suppose qu'il y ait une possibilité d'usage de l'élément ou du service considéré.
Le copropriétaire doit participer aux charges liées à un service ou un équipement commun même s'il ne l'utilise pas pour des raisons personnelles. En revanche, si un lot ne peut pas utiliser le service ou l'équipement, le copropriétaire ne doit pas payer de charge — par exemple, les charges de chauffage, d'eau chaude, de refroidissement ou d'antennes de télévision ne peuvent pas être affectées à des lots de parking situés en sous-sol en raison de leur inutilité. À l'inverse, le copropriétaire d'un lot en rez-de-chaussée paie les charges d'ascenseur si l'ascenseur dessert la cave ou le parking ; ces charges varient néanmoins selon l'étage et la superficie des locaux desservis.
- Charges générales : réparties proportionnellement à la valeur relative de chaque lot, participation obligatoire de tous les copropriétaires.
- Charges spéciales : portent sur des parties communes spéciales ou des parties communes à jouissance privative ; réparties selon l'utilité objective pour chaque lot.
- Charges imputables au seul copropriétaire : frais de recouvrement d'une créance (mise en demeure, relance, hypothèque, actes des commissaires de justice), frais et honoraires du syndic liés à des prestations individuelles (état daté, mutation, document sur support papier), travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives, et astreintes liées à des manquements du copropriétaire (saturnisme, insalubrité, immeubles menaçant ruine).
Qui doit payer les charges de copropriété ?
En principe, c'est le copropriétaire qui paie les charges de copropriété. Toutefois, il existe des particularités selon la situation du lot.
C'est le propriétaire du lot de copropriété qui doit payer les charges à hauteur de sa quote-part des parties communes.
En cas de location du lot, le propriétaire bailleur reste le débiteur des charges de copropriété. Toutefois, certaines charges sont récupérables auprès du locataire : il s'agit des charges locatives (charges récupérables) dont la liste est fixée par décret — par exemple, les frais d'entretien courant de l'ascenseur, les charges d'eau courante, l'enlèvement des ordures ménagères. En cas de démembrement de propriété du lot entre un usufruitier et un nu-propriétaire, il n'y a pas de solidarité entre eux si le syndic est bien informé du démembrement : l'usufruitier assume les charges liées à la jouissance du lieu (dépenses courantes), tandis que le nu-propriétaire paie les grosses réparations (dépenses exceptionnelles).
Règle
En cas d'indivision, chacun des indivisaires doit payer ses charges de copropriété en fonction de ses droits dans l'indivision. Dans le démembrement comme dans l'indivision, le règlement de copropriété peut néanmoins prévoir une clause de solidarité dans le paiement des charges.
La liste des particularités présentées ici n'est pas exhaustive. En cas de doute sur la qualité de débiteur, le règlement de copropriété et le titre de propriété du lot constituent les références à consulter.
Comment déterminer le montant des charges ?
Le montant des charges est fixé chaque année par le vote du budget prévisionnel en assemblée générale, puis réparti entre les copropriétaires selon leurs quotes-parts.
Chaque année, les copropriétaires votent un budget prévisionnel en assemblée générale pour faire face aux dépenses courantes de l'immeuble.
Le montant du budget prévisionnel est ensuite réparti entre les copropriétaires en fonction de leur quote-part et selon les clés de répartition (charges générales ou spéciales). Le règlement de copropriété fixe la quote-part de chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération, ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes.
Règle
Le vote annuel du budget prévisionnel permet de réclamer aux copropriétaires des provisions sur charges. Le syndic établit des appels de fonds adressés à chaque copropriétaire. Les provisions sont les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif après approbation des comptes du syndicat des copropriétaires.
En plus du budget prévisionnel, une assemblée générale peut voter un fonds travaux (dispositif de provision pour travaux) pour financer des dépenses d'entretien ou d'amélioration de l'immeuble ; ce fonds alimente également les appels de fonds.
Comment sont perçues les charges de copropriété ?
Les charges sont perçues sous forme de provisions appelées périodiquement, puis soldeés à la fin de l'exercice comptable.
Les provisions sont exigibles le 1er jour de chaque trimestre, ou le 1er jour de la période fixée par l'assemblée générale (par exemple, versement mensuel).
À la fin de l'exercice comptable, le syndic compare le montant des provisions encaissé et le total des sommes réglées ou à devoir par la copropriété. Cette opération permet d'établir un trop-perçu ou un moins-perçu.
Règle
Le solde négatif (moins-perçu) donne lieu à un appel de fonds complémentaire, qui ne sera exigible qu'après approbation des comptes par le syndicat des copropriétaires. À l'inverse, le syndic reverse, en principe, le solde positif (trop-perçu) aux copropriétaires en fonction de leur quote-part.
L'approbation des comptes est un acte d'assemblée générale : aucun appel complémentaire lié au moins-perçu ne peut être exigé avant cette approbation. Le copropriétaire dispose du droit de prendre connaissance des comptes et des pièces justificatives avant l'assemblée.
Peut-on modifier la répartition des charges ?
La répartition des charges figure dans le règlement de copropriété et l'état de répartition. Sa modification est en principe soumise à l'unanimité, avec des exceptions.
En principe, la décision de modifier la répartition des charges entre les copropriétaires doit être adoptée en assemblée générale par un vote à l'unanimité.
Toutefois, il existe 4 cas où seule une majorité est exigée : les travaux ou actes d'acquisition ou de disposition rendant nécessaire la modification de la répartition (même majorité que celle utilisée pour voter ces travaux ou actes — par exemple, l'achat de parties communes par un copropriétaire ou la création de nouveaux lots privatifs par surélévation) ; le changement d'usage de parties privatives (majorité absolue) ; la division de lots (majorité simple) ; et la création d'un syndicat secondaire (majorité absolue).
Règle
La décision de modification de la répartition des charges a un effet que pour l'avenir. Elle n'est pas rétroactive. Toute modification de la répartition doit faire l'objet d'un acte modificatif de l'état descriptif de division et de l'état de répartition des charges par le notaire, qui le publie ensuite au fichier immobilier.
L'acte modificatif notarié est une formalité indispensable pour opposable aux tiers et pour que la nouvelle répartition produise ses effets. Son coût est à la charge de la copropriété.
Contester la répartition : action en révision et action en nullité
Un copropriétaire peut contester la répartition des charges prévue dans le règlement de copropriété devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble, par deux voies distinctes : l'action en révision et l'action en nullité.
L'action en révision a pour but d'obtenir une nouvelle répartition des charges lorsque celle qui figure dans le règlement de copropriété est préjudiciable. Elle n'est pas applicable si la répartition contestée provient d'une décision d'assemblée générale.
Le copropriétaire peut contester la répartition fixée par le règlement de copropriété si sa part de charges communes est supérieure de plus de ¼ à ce qu'elle devrait être, ou si la part d'un autre copropriétaire est inférieure de plus de ¼ à ce qu'elle devrait être. En effet, il ne faut pas qu'un copropriétaire soit désavantagé ou injustement avantagé.
Règle
Le recours en révision doit être engagé dans un délai de 5 ans qui suit la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier. Cette action est également possible pour le copropriétaire d'un lot avant l'expiration d'un délai de 2 ans à partir de la 1ʳᵉ vente de ce lot intervenue après la publication du règlement. Si la plainte est fondée, le juge établit une nouvelle répartition, applicable à partir du 1ᵉʳ jour de l'exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive. Cette nouvelle répartition ne vaut que pour l'avenir : aucune compensation n'est possible pour les règlements effectués dans le passé.
L'action en nullité, quant à elle, vise les répartitions de charges contraires à la loi — par exemple, si les charges d'ascenseur ne sont pas réparties en fonction du critère d'utilité. Cette répartition illégale peut avoir été fixée par le règlement de copropriété ou résulter d'une décision d'assemblée générale. Cette action n'est pas limitée dans le temps : elle peut intervenir à tout moment. Si elle aboutit, le juge déclare non écrite la clause contestée et établit une nouvelle répartition, qui s'applique dès que la décision est devenue définitive, avec un effet en principe pour l'avenir seulement : le copropriétaire ne peut pas demander le remboursement des sommes versées par le passé sur le fondement de l'ancienne répartition.
Comment recouvrer les charges de copropriété impayées ?
Le syndic est chargé de veiller au règlement régulier des appels de fonds. En cas de manquement, le recouvrement des charges impayées relève de sa compétence exclusive.
En cas de manquement des copropriétaires, il revient au syndic de recouvrer les charges impayées. Il détient un large pouvoir d'initiative dans les actions à mener, sans avoir à solliciter l'accord préalable du syndicat des copropriétaires pour agir en justice.
La procédure débute toujours par une mise en demeure adressée au copropriétaire défaillant de payer ses charges dans un délai déterminé (en principe 30 jours). La mise en demeure doit être envoyée par voie électronique, sauf si le copropriétaire a demandé expressément à la recevoir par courrier postal ; elle peut l'être par lettre recommandée électronique ou par tout procédé électronique sécurisé mis en œuvre par un prestataire garantissant l'intégrité, la sécurité et la traçabilité de l'envoi. Si la situation est inchangée, le syndic a la possibilité d'adresser une relance et de solliciter l'intervention d'un commissaire de justice (huissier) pour délivrer une sommation de payer.
Règle
Dette inférieure ou égale à 5 000 € : le syndic doit préalablement tenter une règlement amiable obligatoire en recourant à un conciliateur de justice (démarche gratuite), un médiateur (démarche payante) ou une procédure participative (démarche payante avec recours à un avocat). Cette démarche amiable est obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le tribunal. En cas d'échec, le syndic saisit le tribunal du lieu de situation de l'immeuble : il choisit entre la procédure d'injonction de payer et le tribunal de proximité. Il peut demander le recouvrement des charges échues (tous les appels de fonds déjà émis) ou des charges échues et des provisions de charges à venir sur l'année en cours (procédure accélérée au fond). Dette supérieure à 5 000 € : après mise en demeure (et actions complémentaires éventuelles), le syndic saisit directement le tribunal de proximité pour les dettes comprises entre 5 000 € et 10 000 €, ou le tribunal judiciaire pour les dettes supérieures à 10 000 € — dans ce dernier cas, il est obligatoire d'être assisté par un avocat. La procédure d'injonction de payer reste également ouverte.
Le syndic dispose d'une garantie spécifique : il peut inscrire une hypothèque légale sur le lot du copropriétaire débiteur, sans autorisation préalable de l'assemblée générale. Cette hypothèque, prévue par la loi, garantit toutes les créances exigibles, y compris les provisions et travaux. En cas de vente du lot, elle permet au syndicat de récupérer les sommes dues en priorité.
Vente du lot de copropriété et opposition du syndic
Lorsqu'un copropriétaire endetté vend son lot, le syndic peut faire opposition au versement des fonds provenant de la vente pour se faire payer les charges impayées.
Si un copropriétaire qui a une dette de charges à l'égard de la copropriété décide de vendre son ou ses lots, le syndic peut faire opposition au versement des fonds provenant de la vente.
En pratique, cette action signifie que le syndic bloque entre les mains du notaire le montant des impayés de charges à prélever sur le prix de la vente. Elle permet d'obtenir le paiement des sommes restant dues par le copropriétaire-vendeur, sans avoir à engager au préalable une procédure au fond devant le tribunal.
Règle
L'opposition doit être effectuée par acte extrajudiciaire (acte d'un commissaire de justice) dans un délai de 15 jours à compter de la réception de l'avis de mutation. Cet acte doit contenir des mentions — notamment le montant et la nature de la créance — définies par la loi. Si l'acte ne remplit pas ces conditions, il est nul.
L'opposition du syndic n'empêche pas la vente : elle permet simplement de retenir sur le prix les sommes dues au titre des charges de copropriété. Le solde éventuel revient au vendeur.
Textes applicables
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (statut de la copropriété)Texte légal
- Décret n° 67-221 du 17 mars 1967Texte réglementaire
- Code de la construction et de l'habitation — copropriétéCode
- Réponse ministérielle du 30 juin 2020 relative aux tantièmes de chargeAssemblée nationale
- Code civil : article 1344Légifrance
Sources officielles
- OuvrirService-Public.fr
Charges de copropriété
Vérifiée le 2026-10-04
Voir aussi
- Médiateur de la consommation — justice.gouv.fr
- Code de la construction et de l'habitation — copropriété (Légifrance)
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (Légifrance)
Les règles des charges de copropriété sont fixées par la loi du 10 juillet 1965 et le code de la construction et de l'habitation. Vérifier les dernières évolutions auprès de votre syndic, de votre notaire ou d'un avocat spécialisé en droit de la copropriété.