Tantièmes de copropriété : de quoi s'agit-il ?

Vue d'ensemble

Ce qu'il faut retenir sur les tantièmes de copropriété : nature, rôle, méthode de calcul et conditions de modification.

Cette synthèse reprend l'essentiel de la fiche. La méthode de calcul détaillée et la liste des trois situations de modification à la double majorité sont traitées dans les sections suivantes.

Que sont les tantièmes de copropriété ?

Les tantièmes de copropriété correspondent à la part de propriété des parties communes (escaliers, toiture, couloirs, cour, etc.) attribuée à chaque lot dans un immeuble en copropriété.

Dans un immeuble en copropriété, chaque lot (appartement, cave, parking, local commercial, etc.) comprend une partie privative et une quote-part des parties communes. Les tantièmes de copropriété correspondent précisément à cette quote-part de propriété sur les parties communes.

La quote-part est indivise : elle n'est pas attribuée en propriété exclusive à un copropriétaire, mais partagée entre l'ensemble des copropriétaires selon la clé de répartition portée par l'état descriptif de division.

Où sont indiqués les tantièmes ?

Les tantièmes sont décrits dans l'état descriptif de division (EDD) figurant dans le règlement de copropriété ou en annexe de celui-ci.

L'EDD est intégré au règlement de copropriété ou placé en annexe de celui-ci. C'est donc dans ces documents que le copropriétaire retrouve les tantièmes rattachés à son lot.

• Le règlement de copropriété : il contient ou annexe l'état descriptif de division.
• L'état descriptif de division (EDD) : il décrit les lots et la quote-part de parties communes de chacun.
• L'expression des tantièmes : généralement en millièmes ou en dix-millièmes.

Ces documents doivent pouvoir être consultés par le copropriétaire pour connaître précisément la part de parties communes attachée à son lot.

À quoi servent les tantièmes ?

Les tantièmes servent notamment à déterminer le nombre de voix dont dispose chaque copropriétaire lors des votes en assemblée générale.

Le nombre de voix d'un copropriétaire correspond à sa quote-part dans les parties communes. Autrement dit, plus un copropriétaire détient une part importante des parties communes, plus son nombre de voix est élevé lors des votes en assemblée générale.

• Déterminer les voix en assemblée générale : le nombre de voix d'un copropriétaire correspond à sa quote-part dans les parties communes.
• Répartir le prix de cession d'une partie commune : quand le syndicat des copropriétaires vend une partie commune, le prix est réparti entre les copropriétaires au prorata de leur quote-part des parties communes.
• Répartir le prix des acquisitions : les tantièmes déterminent aussi la part de chaque copropriétaire dans le prix des acquisitions faites par le syndicat des copropriétaires.

Ainsi, les tantièmes de copropriété déterminent la part de chaque copropriétaire dans le prix de cession (vente) des parties communes ou le prix des acquisitions (achat) faites par le syndicat des copropriétaires.

Comment sont calculés les tantièmes ?

En principe, les tantièmes de copropriété sont calculés en fonction de plusieurs critères liés au lot lui-même.

• La superficie du lot de copropriété.
• Sa consistance : nature et importance du lot (appartement, commerce, cave, parking, etc.).
• Sa situation : étage, vue, ensoleillement, orientation, emplacement dans l'immeuble, etc.

Les parties peuvent néanmoins choisir une autre méthode de calcul pour les tantièmes de copropriété. Par exemple, la répartition peut être fondée sur la valeur vénale des lots au moment de la mise en copropriété.

Le choix de la méthode de calcul relève donc de la liberté des parties au moment de la mise en copropriété : superficie, consistance et situation constituent la référence la plus courante, mais d'autres bases, comme la valeur vénale, sont admises.

Les tantièmes peuvent-ils être modifiés ?

Les tantièmes de copropriété sont fixés lors de la mise en copropriété et, en principe, ne peuvent plus être modifiés.

Plusieurs exceptions sont néanmoins autorisées. Elles passent toutes par un vote en assemblée générale, mais selon des règles de majorité différentes.

• Première exception : modification des tantièmes par un vote en assemblée générale à l'unanimité des copropriétaires.
• Seconde exception : modification de la répartition dans trois situations précises, par un vote à la double majorité dite de l'article 26.

En dehors de ces exceptions, les tantièmes fixés lors de la mise en copropriété demeurent inchangés.

Modification à l'unanimité des copropriétaires

La première exception concerne la modification des tantièmes par un vote en assemblée générale à l'unanimité des copropriétaires : tous les copropriétaires doivent donner leur accord, sans exception.

En pratique, cette modification nécessite que quatre conditions soient réunies.

• Une inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale avec un projet précis de nouvelle répartition des tantièmes, souvent établi par un géomètre-expert ou un notaire.
• Un vote à l'unanimité des copropriétaires.
• La rédaction d'un acte modificatif du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division.
• La publication de ces actes au service de la publicité foncière.

Le projet précis de nouvelle répartition est souvent établi par un géomètre-expert ou un notaire, afin de garantir la fiabilité de la nouvelle clé de répartition.

Les trois cas de modification à la double majorité

La seconde exception concerne trois situations qui permettent de modifier la répartition des tantièmes par un vote en assemblée générale à la double majorité dite de l'article 26.

• Surélévation de l'immeuble.
• Division du syndicat des copropriétaires initial pour constituer des copropriétés distinctes et séparées.
• Création de nouveaux lots à partir de parties communes : par exemple lorsqu'une partie commune ancienne (loge, couloir, WC communs, jardin, etc.) est vendue afin d'être transformée en partie privative.

Dans ces trois situations, la modification n'exige pas l'unanimité : la loi prévoit une majorité renforcée, dite double majorité de l'article 26.

Ces trois situations sont limitativement prévues. En dehors de l'unanimité et de ces trois cas, la répartition des tantièmes fixée lors de la mise en copropriété ne peut pas être modifiée.

Tantièmes de copropriété et tantièmes de charges

Les tantièmes de copropriété ne doivent pas être confondus avec les tantièmes de charges.

Cette distinction est essentielle : les tantièmes de copropriété gouvernent notamment les voix en assemblée générale et la répartition du prix de cession des parties communes, tandis que les tantièmes de charges servent à répartir les charges de copropriété.

Cas particuliers et points de vigilance

Plusieurs points de vigilance méritent d'être relevés sur les tantièmes de copropriété.

Qui peut vous aider ?

Pour toute question sur les tantièmes de copropriété, vous pouvez vous rapprocher d'un point d'accueil de proximité.

• France Services / Maison de services au public : site officiel de l'annuaire et service de recherche d'un interlocuteur près de chez vous.

Le service France Services permet de trouver un interlocuteur près de chez vous pour vous accompagner dans vos démarches.

Questions fréquentes

Voici les réponses aux questions les plus courantes sur les tantièmes de copropriété.

Que sont les tantièmes de copropriété ?

Les tantièmes correspondent à la part de propriété des parties communes (escaliers, toiture, couloirs, cour, etc.) attribuée à chaque lot. Ils représentent la quote-part indivise appartenant à chaque copropriétaire.

Où sont-ils indiqués ?

Les tantièmes sont décrits dans l'état descriptif de division (EDD) figurant dans le règlement de copropriété ou en annexe de celui-ci. Ils sont généralement exprimés en millièmes ou en dix-millièmes.

À quoi servent-ils ?

Ils servent notamment à déterminer le nombre de voix en assemblée générale et la part de chaque copropriétaire dans le prix de cession d'une partie commune ou dans le prix des acquisitions faites par le syndicat.

Comment sont-ils calculés ?

En principe, selon la superficie du lot, sa consistance (nature, importance) et sa situation (étage, vue, ensoleillement, orientation, emplacement). Les parties peuvent choisir une autre méthode, par exemple la valeur vénale des lots au moment de la mise en copropriété.

Peuvent-ils être modifiés ?

Ils sont fixés lors de la mise en copropriété et, en principe, ne peuvent plus être modifiés. Des exceptions existent : modification à l'unanimité, ou modification dans l'un des trois cas prévus à la double majorité de l'article 26.