Vue d'ensemble
Ce qu'il faut savoir avant de recourir à un emprunt bancaire collectif en copropriété : types d'emprunt, objets financés, vote de l'assemblée générale, remboursement et gestion des impayés.
Ce qu'il faut savoir
- L'emprunt bancaire est souscrit par le syndicat des copropriétaires, par l'intermédiaire de son syndic.
- Trois types d'emprunt existent : pour le compte du syndicat (tous les copropriétaires), pour les copropriétaires volontaires, ou pour ceux qui n'ont pas expressément refusé.
- L'emprunt peut financer des travaux sur les parties communes, des travaux d'intérêt collectif sur les parties privatives, des acquisitions ou le préfinancement de subventions publiques.
- La décision est votée par l'assemblée générale, en principe à l'unanimité, avec des exceptions selon le type d'emprunt.
- La durée maximale de remboursement est limitée à 300 mois (25 ans) pour les prêts sur les parties communes ou les travaux d'intérêt collectif sur les parties privatives.
- Un prêt collectif est en principe garanti par une caution (assurance ou autre banque) pour prévenir les impayés.
Conditions essentielles
- Inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale les travaux ou acquisitions et la question de la souscription de l'emprunt.
- Communiquer les conditions du projet de contrat de prêt et la proposition de caution en même temps que l'ordre du jour.
- Voter séparément les opérations financées et la souscription à l'emprunt.
- Faire mentionner dans la résolution les conditions essentielles : montant, durée, conditions générales et taux effectif global.
- Respecter les délais d'adhésion ou de refus de 2 mois à partir de la notification du procès-verbal.
Les étapes
- Le syndic inscrit à l'ordre du jour les travaux ou acquisitions et la souscription de l'emprunt.
- Les conditions du prêt et la proposition de caution sont communiquées avec l'ordre du jour.
- L'assemblée générale vote les opérations financées, puis la souscription de l'emprunt (2 votes séparés).
- Le procès-verbal est notifié aux copropriétaires.
- Les copropriétaires adhèrent (ou refusent) dans un délai de 2 mois.
- Après l'expiration du délai de 2 mois, le syndic signe le contrat de prêt conforme au projet voté.
- La banque verse le montant de l'emprunt au syndicat des copropriétaires.
- Le syndic organise les appels de fonds et le remboursement auprès des copropriétaires.
Cette synthèse reprend les éléments essentiels de la fiche. Les règles de vote, d'adhésion et de remboursement sont détaillées dans les sections suivantes.
Cette synthèse ne remplace pas la fiche
Pour le détail des majorités de vote, des règles d'adhésion et de refus, et de la procédure en cas d'impayés, voir les sections correspondantes.
Qui est concerné par l'emprunt collectif ?
L'emprunt bancaire est souscrit au nom du syndicat des copropriétaires, pour le compte de différentes catégories de copropriétaires.
L'emprunt bancaire est fait au nom du syndicat des copropriétaires pour le compte : de l'ensemble des copropriétaires ; ou pour les seuls copropriétaires qui décident d'y participer ; ou pour les copropriétaires qui n'ont pas expressément refusé de participer à l'emprunt.
L'emprunt est toujours souscrit par le syndicat des copropriétaires, par l'intermédiaire de son syndic. C'est le syndic qui négocie le prêt avec la banque, signe le contrat et gère la relation avec l'établissement prêteur, dans le cadre des pouvoirs que lui confère la décision de l'assemblée générale.
Règle
Le champ des copropriétaires concernés dépend du type d'emprunt choisi par l'assemblée générale. Le prêt peut ainsi engager tous les copropriétaires, ou seulement ceux qui y consentent, ou enfin ceux qui n'ont pas manifesté un refus exprès.
Attention : un vote « contre » ou une abstention à l'assemblée générale ne sont pas assimilables à un refus de participer à l'emprunt. Le refus doit être exprès et notifié dans les formes et délais prévus.
Les trois types d'emprunt collectif
Il est possible de distinguer trois types d'emprunt collectif pour financer certains types de travaux dans une copropriété.
Premier type — emprunt pour le compte du syndicat. Dans ce cas, tous les copropriétaires participent à l'emprunt, sans exception. Deuxième type — emprunt au bénéfice des copropriétaires consentants. Le prêt concerne uniquement les copropriétaires qui décident volontairement d'y participer. Troisième type — emprunt au bénéfice des copropriétaires n'ayant pas refusé le prêt. Dans cette hypothèse, tous les copropriétaires qui n'ont pas refusé expressément le prêt y sont soumis.
Le type d'emprunt détermine à la fois le champ des copropriétaires engagés et l'objet finançable. L'emprunt pour le compte du syndicat ou au bénéfice des copropriétaires volontaires présente un champ d'objets plus large que l'emprunt au bénéfice des copropriétaires n'ayant pas refusé, dont l'objet est plus étroitement encadré.
Règle
Le choix du type d'emprunt par l'assemblée générale emporte des conséquences sur la majorité de vote applicable et sur les règles d'adhésion ou de refus des copropriétaires.
Le choix entre ces trois formules est une décision stratégique de l'assemblée générale, à arrêter en fonction de la nature des travaux, de la situation financière de la copropriété et de l'acceptation par les copropriétaires.
Sur quoi peut porter l'emprunt ?
L'objet du prêt varie en fonction du type d'emprunt souscrit.
L'emprunt bancaire fait au nom du syndicat des copropriétaires, ou pour le compte de copropriétaires volontaires, peut financer les projets suivants : les travaux votés sur les parties communes ; les travaux d'intérêt collectif sur les parties privatives (par exemple la mise en place de compteurs individuels) ; l'acquisition de biens ; et le préfinancement des subventions publiques (par exemple des travaux subventionnés par l'Anah, s'ils portent sur les parties communes ou privatives et qu'ils sont d'intérêt collectif).
L'emprunt au bénéfice des copropriétaires n'ayant pas refusé le prêt a un objet plus encadré. Il peut financer : les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble ainsi qu'à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants (travaux portant sur la stabilité de l'immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux, et travaux assurant la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d'équipement) ; les travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires ou d'un arrêté municipal portant sur la sécurité ou la salubrité publique ; les travaux participant à la réalisation de programmes de restauration immobilière, dans le cadre de plans de sauvegarde et de mise en valeur et de restauration immobilière ; les travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, tant qu'ils n'affectent pas la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels ; la suppression des vide-ordures pour des impératifs d'hygiène ; et les travaux d'économies d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre.
Règle
Les travaux d'économies d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre peuvent comprendre des travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et aux frais du copropriétaire du lot concerné, sauf dans le cas où ce dernier peut prouver la réalisation de travaux équivalents dans les 10 années précédentes.
La distinction entre objets larges (emprunt pour le compte du syndicat ou pour les volontaires) et objets encadrés (emprunt pour ceux n'ayant pas refusé) est essentielle : elle détermine la nature des travaux finançables selon la formule retenue.
Procédure, décision et majorités
Le recours à l'emprunt bancaire par le syndicat des copropriétaires est soumis à des règles de forme strictes, qui conditionnent la validité de la décision.
Le syndic doit inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale : l'acquisition ou les travaux envisagés par la copropriété, et la question de la souscription de l'emprunt bancaire destiné à les financer. Les conditions générales et particulières du projet de contrat de prêt doivent être communiquées en même temps que l'ordre du jour. Il en est de même pour la proposition d'engagement de caution solidaire destinée à garantir le prêt. Ces documents assurent la validité de la décision du syndicat des copropriétaires : ils permettent au copropriétaire de disposer d'une information complète sur le coût global du prêt (taux, durée, frais) ainsi que sur la nature et l'étendue de la garantie.
Au cours de la même assemblée générale, les copropriétaires doivent voter les opérations financées (travaux ou acquisition) et la souscription à l'emprunt bancaire. Ces deux questions sont votées séparément. L'assemblée générale ne peut pas voter simplement le principe de recourir à un prêt : la résolution votée doit mentionner les conditions essentielles de l'emprunt à souscrire, notamment le montant du prêt, la durée du prêt, les conditions générales du prêt et son taux effectif global.
Règle
L'autorisation de l'assemblée générale, ratifiant les conditions du prêt, permet au syndic d'emprunter au nom du syndicat des copropriétaires. Règles de majorité : en principe, la décision de souscrire un emprunt est prise à l'unanimité des voix des copropriétaires. Par exception, la décision peut être votée à la même majorité que celle nécessaire au vote des travaux concernés. Cela concerne 3 cas : lorsque l'emprunt sert à préfinancer des subventions publiques accordées au syndicat pour la réalisation de travaux votés ; lorsque l'emprunt bénéficie aux seuls copropriétaires qui décident d'y participer ; lorsque l'emprunt bénéficie aux copropriétaires considérés comme ayant accepté d'y participer (absence de refus exprès d'être soumis au prêt).
La communication simultanée des conditions de prêt et de la caution avec l'ordre du jour n'est pas une formalité : elle conditionne la validité même de la décision de l'assemblée générale.
Adhésion et refus de participer
Selon l'objet du prêt, l'engagement des copropriétaires résulte soit d'une adhésion expresse, soit d'une adhésion tacite susceptible d'un refus exprès.
Adhésion à l'emprunt. Les copropriétaires qui souhaitent recourir à l'emprunt doivent notifier leur décision au syndic lorsque le prêt porte sur des travaux concernant les parties communes votés, des travaux d'intérêt collectif sur les parties privatives votés, ou des actes d'acquisition conformes à l'objet du syndicat et votés. La notification se fait par lettre recommandée avec accusé de réception et indique le montant de l'emprunt que le copropriétaire souhaite demander, dans la limite de sa quote-part de dépenses. Cette notification d'adhésion doit intervenir dans un délai de 2 mois à partir de la notification du procès-verbal d'assemblée générale, sans ses annexes, à tous les copropriétaires.
Refus de participer à l'emprunt. L'ensemble des copropriétaires est considéré comme adhérant lorsque le prêt porte sur des travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble et à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants ; des travaux rendus obligatoires par la loi, le règlement ou un arrêté municipal sur la sécurité ou la salubrité publique ; des travaux participant à des programmes de restauration immobilière ; des travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite ; la suppression des vide-ordures pour des impératifs d'hygiène ; ou des travaux d'économies d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre.
Règle
Les copropriétaires peuvent néanmoins refuser de participer à l'emprunt. Ils doivent alors notifier leur refus au syndic dans un délai de 2 mois à compter de la notification du procès-verbal de l'assemblée générale, par lettre recommandée avec accusé de réception. Ils ont alors l'obligation de verser leur quote-part du prix des travaux dans les 6 mois de la notification du procès-verbal. Cette quote-part correspond à la contribution personnelle exigible au remboursement du capital et des intérêts, ainsi qu'au paiement des frais et honoraires.
Un vote « contre » ou une abstention ne valent pas refus de participer. Seule la notification expresse et motivée dans le délai de 2 mois produit cet effet.
Signature du contrat et caution
Le contrat de prêt est signé par le syndic après l'expiration du délai de contestation, et il est en principe garanti par une caution.
Le contrat de prêt est signé par le syndic. Il doit être conforme au projet joint à l'ordre du jour et voté par l'assemblée générale. La signature du contrat s'effectue après le délai de 2 mois à partir de la notification de la décision d'assemblée générale aux copropriétaires. En effet, passé ce délai, l'assemblée générale ne peut plus être contestée par les copropriétaires opposants ou défaillants : la décision d'emprunter devient ainsi définitive.
En principe, le syndicat de copropriétaires doit être garanti par une caution, c'est-à-dire par un tiers (entreprise d'assurance ou une autre banque), pour prévenir les impayés de remboursement du prêt des copropriétaires. Cette caution est facultative lorsque le prêt souscrit sert au préfinancement des subventions publiques.
Règle
Le montant de l'emprunt est versé au syndicat des copropriétaires par l'établissement de crédit (banque). Le syndicat doit ensuite reverser à la banque les sommes reçues des copropriétaires qui ont souscrit au prêt.
Le respect du délai de 2 mois avant la signature est une garantie pour la banque comme pour le syndic : il sécurise la définitivité de la décision d'emprunter.
Comment est remboursé l'emprunt ?
Le remboursement s'organise via des appels de fonds gérés par le syndic, chaque copropriétaire remboursant dans la limite de sa quote-part.
C'est le syndic qui gère le montant et la périodicité (par exemple mensuelle ou trimestrielle) des appels de fonds à adresser à chaque copropriétaire concerné. Avant chaque échéance de remboursement, le syndic doit adresser à chaque copropriétaire un avis indiquant le montant de la somme exigible. Les avis sont envoyés par voie électronique à l'adresse mail communiquée par le copropriétaire, ou par lettre simple si aucune adresse mail n'a été communiquée.
Les copropriétaires remboursent le prêt dans la limite de leur quote-part de dépenses. Le syndic peut exiger le versement des contributions de l'emprunt collectif, c'est-à-dire la quote-part de remboursement en capital, les intérêts, les frais éventuels de caution et les frais et honoraires générés par le montage et la gestion du prêt.
Règle
Le syndic peut également choisir de déléguer à la banque la gestion des appels de fonds liés à l'emprunt. Il doit alors obtenir l'autorisation expresse de l'assemblée générale. Dans ce cas, la banque prélève les fonds directement sur les comptes personnels de chaque copropriétaire.
À savoir : lorsqu'un prêt collectif est souscrit par le syndicat des copropriétaires pour financer des travaux sur les parties communes ou des travaux d'intérêt collectif réalisés sur des parties privatives, la durée maximale de remboursement du prêt est limitée à 300 mois, soit 25 ans.
Impayés et constat de défaillance
Depuis le 1ᵉʳ octobre 2025, le constat de défaillance d'un copropriétaire en situation d'impayé résulte d'une procédure en plusieurs étapes.
La procédure se déroule en trois temps. Première étape — lettre de relance. Elle est envoyée par le syndic au moins 30 jours après l'échéance impayée et constitue un premier rappel amiable. Deuxième étape — mise en demeure. Elle est envoyée par le syndic après l'expiration d'un délai de 60 jours après l'envoi d'une lettre de relance, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par voie électronique. Troisième étape — constat de défaillance. Si la mise en demeure reste infructueuse pendant plus de 30 jours, le copropriétaire est alors formellement considéré comme défaillant, ce qui permet au syndic de solliciter la caution.
La caution a pour mission de payer à la place du copropriétaire défaillant, c'est-à-dire de régler les échéances qu'il n'a pas versées. Elle s'adresse ensuite au copropriétaire défaillant pour obtenir le remboursement de sa dette. En l'absence de recouvrement amiable, la caution peut mettre en œuvre tous les moyens utiles (par exemple action en justice ou hypothèque sur le bien) pour obtenir le règlement des fonds.
Règle
La procédure progressive (relance, puis mise en demeure, puis constat de défaillance) protège le copropriétaire en lui donnant plusieurs occasions de régulariser sa situation avant que la caution ne soit actionnée et que les voies de recouvrement ne soient engagées.
Information à vérifier auprès de l'organisme compétent. Les modalités de cette procédure, entrées en vigueur le 1ᵉʳ octobre 2025, peuvent être précisées par les textes d'application : se référer au syndic ou à une ADIL pour le détail applicable à votre copropriété.
Textes applicables
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtisTexte légal
- Décret n° 67-223 du 17 mars 1967 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtisTexte réglementaire
- Décret n° 2025-499 du 6 juin 2025 — informations du syndic à l'établissement prêteurTexte réglementaire
- Décret n° 2025-711 du 25 juillet 2025 — prêts aux syndicats de copropriétaires et fonds de garantie pour la rénovationTexte réglementaire
Sources officielles
- OuvrirService-Public.fr
Emprunt bancaire collectif d'une copropriété
Vérifiée le 2026-10-04
Voir aussi
- ADIL — Trouver votre agence départementale pour l'information sur le logement
- Service-Public — Trouver votre ADIL près de chez vous
Les règles de vote, de majorité et de procédure de l'emprunt collectif en copropriété sont fixées par la loi et les décrets d'application. Vérifier les dernières évolutions auprès de votre syndic, de votre ADIL ou d'un conseil juridique.