Vue d'ensemble
Ce qu'il faut savoir sur le fonds de travaux obligatoire en copropriété : immeubles concernés, obligation de mise en place, cotisation annuelle, utilisation des fonds et sanctions.
Ce qu'il faut savoir
- Le fonds de travaux est obligatoire dans tout immeuble à destination totale ou partielle d'habitation, quel que soit le nombre de lots.
- Il doit être constitué à la fin d'une période de 10 ans à compter de la réception des travaux de construction de l'immeuble.
- Il est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire, dont le minimum légal dépend de l'existence ou non d'un plan pluriannuel de travaux (PPT).
- Les cotisations sont versées sur un compte bancaire séparé, rémunéré, ouvert au nom du syndicat des copropriétaires.
- Le fonds sert à financer les travaux du PPT, les travaux urgents de sauvegarde de l'immeuble et les travaux de sécurité ou d'économies d'énergie non prévus au PPT.
- Le fonds de travaux ne peut pas financer l'entretien courant de l'immeuble, qui relève du budget prévisionnel.
- Les sommes versées au fonds de travaux ne sont pas récupérables par le copropriétaire qui vend son lot, sauf convention contraire dans l'acte de vente.
Conditions essentielles
- L'immeuble doit être à destination totale ou partielle d'habitation.
- La constitution du fonds intervient à la fin d'une période de 10 ans après la réception des travaux de construction.
- Le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur aux minimums légaux (2,5 % des travaux du PPT et 5 % du budget prévisionnel si PPT adopté ; 5 % du budget prévisionnel à défaut de PPT).
- L'assemblée générale vote l'ouverture du compte bancaire spécifique et le montant annuel de la cotisation à la majorité absolue de l'article 25.
Les étapes
- Vérifier si l'immeuble est concerné (destination habitation, réception des travaux de plus de 10 ans).
- Le syndic inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale annuelle la résolution d'ouverture du compte bancaire spécifique du fonds de travaux.
- L'assemblée générale vote l'ouverture du compte bancaire (une seule fois) et le montant annuel de la cotisation (chaque année) à la majorité absolue.
- Le syndic ouvre un compte bancaire séparé et rémunéré au nom du syndicat des copropriétaires.
- Le syndic établit un appel de fonds spécial selon la périodicité des provisions du budget prévisionnel.
- Chaque copropriétaire verse sa cotisation calculée au prorata de sa quote-part de charges communes.
- L'assemblée générale décide de l'affectation des fonds aux travaux éligibles, en tenant compte des parties communes spéciales et des clefs de répartition.
- En cas de non-constitution, saisir le syndic, puis le tribunal judiciaire si nécessaire.
Cette synthèse reprend les éléments essentiels de la fiche. Les détails — montants minimaux avec ou sans PPT, suspension des cotisations, sanctions et recours — sont traités dans les sections suivantes.
Cette synthèse ne remplace pas la fiche
Pour les règles propres à l'alimentation du fonds selon l'existence d'un PPT, à l'utilisation des fonds et aux sanctions, voir les sections « Comment le fonds de travaux est-il alimenté ? », « Quand utiliser le fonds de travaux ? » et « Quelles sanctions en cas de non-constitution du fonds de travaux ? ».
Qu'est-ce que le fonds de travaux ?
Le fonds de travaux est une réserve d'argent créée pour financer des travaux futurs dans les immeubles en copropriété.
Le fonds de travaux est une réserve d'argent créée pour financer des futurs travaux dans les immeubles en copropriété. Sa constitution permet de mieux planifier l'entretien de l'immeuble, d'anticiper des dépenses importantes pour la copropriété en cas de travaux à effectuer dans les parties communes, et d'avoir une trésorerie disponible au moment où l'assemblée générale décide de réaliser des travaux.
Le fonds de travaux est une réserve d'argent dédiée aux travaux futurs de la copropriété. Il ne s'agit pas d'un simple compte d'attente : c'est un outil de prévision et de pérennité de l'immeuble, destiné à lisser l'effort financier des copropriétaires dans le temps plutôt que de supporter des appels de fonds exceptionnels lors de travaux importants. Le fonds de travaux sera utilisé pour les travaux non inclus dans le budget prévisionnel, c'est-à-dire ceux qui sont imposés par la règlementation ou votés en assemblée générale au-delà de l'entretien courant. Il complète ainsi le budget prévisionnel, qui ne finance que les charges récurrentes de fonctionnement et d'entretien courant de l'immeuble.
Règle
La loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété impose la constitution d'un fonds de travaux dans les immeubles à destination totale ou partielle d'habitation. L'obligation ne dépend ni du nombre de lots, ni de l'ancienneté de la copropriété, ni de la décision de l'assemblée générale : le fonds de travaux est obligatoire et il n'est pas nécessaire de voter sa création en assemblée générale.
Le fonds de travaux ne peut pas être utilisé pour payer les travaux d'entretien courant de l'immeuble, ces dépenses étant financées par le budget prévisionnel. La distinction entre entretien courant et travaux de fonds est essentielle pour l'affectation des sommes.
Quels immeubles sont concernés par le fonds de travaux ?
Le syndicat des copropriétaires doit mettre en place un fonds de travaux lorsque l'immeuble est à destination totale ou partielle d'habitation. Ce fonds doit être constitué à la fin d'une période de 10 ans à partir de la date de réception des travaux de construction de l'immeuble.
L'obligation de mettre en place un fonds de travaux s'applique à l'ensemble des immeubles à destination totale ou partielle d'habitation, indépendamment du nombre de lots. Elle concerne donc aussi bien les immeubles comportant moins de 50 lots que ceux de 51 à 200 lots ou de plus de 200 lots. La destination d'habitation s'apprécie par immeuble : un immeuble à usage mixte (habitation et commerces) est concerné dans la mesure où il comporte des lots à usage d'habitation. Le déclenchement de l'obligation est lié à la réception des travaux de construction de l'immeuble : à compter de cette date, la copropriété dispose d'un délai de 10 ans pour constituer le fonds.
Règle
L'obligation de constitution du fonds de travaux s'impose au syndicat des copropriétaires en tant que tel, et non aux copropriétaires individuellement. C'est le syndic qui, en tant que mandataire du syndicat, met en œuvre l'obligation en inscrivant les résolutions nécessaires à l'ordre du jour de l'assemblée générale annuelle.
Le fonds de travaux étant obligatoire, il n'est pas nécessaire de voter sa création en assemblée générale. Seuls sont votés l'ouverture du compte bancaire spécifique et le montant annuel de la cotisation. Si un immeuble ne répond pas à la condition de destination d'habitation (immeuble exclusivement à usage commercial ou professionnel), l'obligation ne s'applique pas.
Comment le fonds de travaux est-il alimenté ?
Le fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Son montant minimum légal dépend de l'existence ou non d'un plan pluriannuel de travaux (PPT) adopté par l'assemblée générale.
Le fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par chaque copropriétaire. Le montant minimum de cette cotisation varie selon que l'assemblée générale a adopté ou non un plan pluriannuel de travaux (PPT).
- Existence d'un PPT : lorsque l'assemblée générale a adopté un PPT, le montant de la cotisation annuelle ne peut pas être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le PPT adopté et 5 % du budget prévisionnel.
- Absence de PPT : lorsque l'assemblée générale n'a pas adopté de PPT, le montant de la cotisation annuelle ne doit pas être inférieur à 5 % du budget prévisionnel.
- Montant supérieur : dans les deux cas, l'assemblée générale peut décider d'un montant supérieur aux minimums légaux. La décision doit être prise à la majorité absolue de l'article 25.
Lorsque l'assemblée générale a adopté un PPT, la cotisation annuelle obéit à un double plancher : elle doit atteindre à la fois 2,5 % du montant des travaux prévus au PPT et 5 % du budget prévisionnel. Le plancher le plus contraignant s'applique donc en pratique. Lorsqu'il n'existe pas de PPT, le seul plancher est celui de 5 % du budget prévisionnel. Ce pourcentage s'applique au budget prévisionnel voté pour l'exercice en cours, qui correspond aux charges de fonctionnement et d'entretien courant. La cotisation est ensuite répartie entre les copropriétaires au prorata de leur quote-part de charges communes, selon les mêmes modalités que les provisions du budget prévisionnel.
Règle
L'assemblée générale peut décider de suspendre les cotisations dans deux cas : lorsque le montant des cotisations du fonds de travaux dépasse le montant du budget prévisionnel, ou lorsque le montant du fonds de travaux dépasse de 50 % le montant des travaux prévus dans le PPT adopté. Dans ces deux hypothèses, l'effort d'épargne a atteint ou dépassé l'objectif poursuivi et l'assemblée peut mettre en pause les versements.
Le syndic de copropriété établit un appel de fonds spécial pour le fonds de travaux, selon les mêmes conditions que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel (périodicité des appels de fonds) et à la même date d'exigibilité. La cotisation n'est donc pas un prélèvement distinct dans le calendrier des appels : elle suit le même rythme que les charges courantes.
Comment est calculé le montant dû par chaque copropriétaire ?
Chaque copropriétaire doit contribuer à la cotisation annuelle obligatoire. Le syndic de copropriété établit un appel de fonds spécial pour le fonds de travaux, selon les mêmes conditions que celles décidées pour les provisions du budget prévisionnel (périodicité des appels de fonds) et à la même date d'exigibilité.
En principe, le montant dû par les copropriétaires se calcule en fonction de sa quote-part de charges communes, c'est-à-dire la quote-part qui lui est attribuée dans le règlement de copropriété en fonction de la superficie et de la nature de son lot. La quote-part de charges communes détermine la participation de chaque copropriétaire aux charges communes, et c'est sur cette base que se répartit également la cotisation au fonds de travaux. L'appel de fonds spécial suit les mêmes modalités d'exigibilité que les provisions courantes : même périodicité (mensuelle, trimestrielle, etc.) et même date d'échéance.
Règle
Chaque copropriétaire doit payer sa cotisation même s'il ne réside pas dans l'immeuble ou s'il ne bénéficie pas directement des travaux réalisés dans les parties communes. En cas de non-paiement, le syndic de la copropriété pourra mettre en œuvre une procédure de recouvrement au même titre qu'en cas d'impayés de charges courantes : mise en demeure, injonction de payer, puis saisine du tribunal judiciaire si nécessaire.
L'obligation de paiement de la cotisation est indépendante de l'usage effectif que le copropriétaire fait de l'immeuble. Un copropriétaire bailleur qui perçoit des loyers, un copropriétaire qui détient un lot professionnel dans un immeuble mixte, ou un copropriétaire résidant à l'étranger sont tous redevables de la cotisation au titre de leur quote-part de charges communes.
Quand utiliser le fonds de travaux ?
Le fonds de travaux sert à financer les dépenses résultant de l'élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux (PPT) et, éventuellement, du diagnostic technique global (DTG), de la réalisation des travaux prévus dans le PPT adopté par l'assemblée générale, des travaux urgents décidés par le syndic nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, et des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d'économies d'énergie non prévus dans le PPT.
L'affectation des fonds suit un principe de graduation entre les différentes sources de financement de la copropriété. Le budget prévisionnel finance l'entretien courant ; le fonds de travaux finance les travaux structurels et les dépenses exceptionnelles prévues ou imprévues. L'assemblée générale peut décider d'affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement de ces dépenses. L'utilisation de ces fonds tient toutefois compte de l'existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges imposées par le règlement de copropriété. Cette répartition permet d'éviter que des copropriétaires non concernés par les travaux y participent via l'utilisation de tout ou partie du fonds de travaux. Par exemple, si des travaux ne concernent que les copropriétaires d'un immeuble sur les trois d'une copropriété, le fonds ne sera utilisé qu'au prorata des quotes-parts correspondantes.
Règle
Le fonds de travaux ne peut pas être utilisé pour payer les travaux d'entretien courant de l'immeuble, ces dépenses étant financées par le budget prévisionnel. La limite est fondamentale : le fonds de travaux est un instrument de travaux de renouvellement et de mise en conformité, pas un supplément de trésorerie pour les charges récurrentes. Les travaux de ravalement, de reprise de toiture, de remplacement d'ascenseur, de mise aux normes d'isolation ou de sécurité relèvent du fonds de travaux lorsqu'ils dépassent le cadre de l'entretien courant.
L'affectation des fonds aux travaux est décidée par l'assemblée générale, qui vote les résolutions portant sur le principe et les modalités de financement des travaux. Le syndic ne peut pas engager de dépenses au titre du fonds de travaux sans décision votée en assemblée générale, à l'exception des travaux urgents qu'il décide en qualité de mandataire du syndicat pour la sauvegarde de l'immeuble.
Les sommes versées pour le fonds de travaux sont-elles récupérables ?
Les sommes versées pour le fonds de travaux ne peuvent pas être récupérées par un copropriétaire qui vend son lot de copropriété. Les sommes versées sont attachées aux lots et entrent définitivement, dès leur versement, dans le patrimoine du syndicat des copropriétaires.
Le principe d'incessibilité des sommes du fonds de travaux est une conséquence de la nature même du fonds : il appartient au syndicat des copropriétaires, et non aux copropriétaires individuellement. Dès lors qu'une cotisation est versée, elle appartient au syndicat et ne peut plus être revendiquée par le copropriétaire qui l'a acquittée, même s'il cède son lot. Cela distingue fondamentalement le fonds de travaux d'une simple provision pour charges, qui reste une créance du copropriétaire sur le syndicat jusqu'à l'affectation des sommes.
Règle
Toutefois, les parties (acquéreur et vendeur) peuvent prévoir, dans l'acte de vente, un remboursement des sommes versées au titre du fonds de travaux, dès lors que celles-ci n'ont pas encore été affectées à la réalisation de travaux. Cette somme vient s'ajouter au prix de vente du bien. Il s'agit d'une clause contractuelle librement négociée entre les parties, qui ne s'impose pas de plein droit.
En pratique, la clause de remboursement des sommes du fonds de travaux dans l'acte de vente est rare, car elle complexifie la transaction et le prix de vente. Les acquéreurs préfèrent généralement considérer que les cotisations versées profitent à l'immeuble dont ils deviennent copropriétaires. Il appartient à chaque vendeur de négocier cette clause s'il le souhaite, idéalement avec l'assistance d'un notaire.
Quelles sanctions en cas de non-constitution du fonds de travaux ?
La loi ne prévoit aucune sanction pécuniaire automatique en cas de non-constitution d'un fonds de travaux ou de fixation d'un taux inférieur aux minimums légaux. Toutefois, un copropriétaire dispose de recours pour obtenir la régularisation de la situation.
Lorsque la constitution du fonds de travaux n'a pas été décidée ou que le taux voté est inférieur aux minimums légaux, un copropriétaire absent ou ayant voté en faveur des résolutions rejetées peut saisir le tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble pour obtenir l'annulation de la décision écartant la création d'un fonds de travaux ou fixant un taux inférieur. Il est recommandé de se faire accompagner par un avocat pour cette procédure. Le recours vise à faire constater l'illégalité de la décision d'assemblée et à obtenir le rétablissement de la règle légale.
Règle
Lorsque l'absence de constitution du fonds de travaux provient d'une erreur ou d'un oubli du syndic, il faut le contacter afin de lui signaler cette omission et solliciter des explications. En l'absence de régularisation de la situation, il faut lui adresser une mise en demeure (par courrier recommandé avec accusé de réception) d'inscrire à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale des copropriétaires la mise en place du fonds de travaux. Si le syndic refuse, il est alors possible de saisir le tribunal du lieu de situation de l'immeuble pour obtenir l'inscription forcée de la constitution d'un fonds de travaux à l'ordre du jour de l'assemblée générale.
Le syndic engage sa responsabilité en cas d'omission volontaire ou négligente de l'obligation de mise en place du fonds de travaux. Les copropriétaires peuvent également agir en responsabilité contre le syndic sur le fondement de son mandat. Il est recommandé de se faire accompagner par un avocat pour toute procédure contentieuse devant le tribunal judiciaire.
Textes applicables
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 — article 18 (fonds de travaux)Texte légal — Légifrance
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 — article 14-2-1Texte légal — Légifrance
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 — article 14-2Texte légal — Légifrance
- Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtisLégifrance
- Code civil : article 1344Légifrance
Sources officielles
- OuvrirService-Public.fr
Fonds de travaux mis en place dans les copropriétés
Vérifiée le 2026-10-04
Voir aussi
- Fiche officielle Service-Public.fr — Fonds de travaux
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 — article 18 (Légifrance)
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 — article 14-2-1 (Légifrance)
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 — statut de la copropriété (Légifrance)
Les règles du fonds de travaux en copropriété sont fixées par la loi du 10 juillet 1965. Vérifier les dernières évolutions auprès du syndic de la copropriété, du conseil syndical ou d'un conseiller juridique en droit de la copropriété.
Comment mettre en place le fonds de travaux ?
Le fonds de travaux étant obligatoire, il n'est pas nécessaire de voter sa création en assemblée générale. Pour le mettre en place, le syndicat des copropriétaires doit seulement voter, lors de l'assemblée générale annuelle, l'ouverture d'un compte bancaire spécifique dédié au versement des cotisations, et le montant annuel du fonds de travaux, indiqué en pourcentage du budget prévisionnel.
La résolution portant sur l'ouverture du compte bancaire spécifique et le montant annuel de la cotisation est votée à la majorité absolue de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, c'est-à-dire la majorité des voix de tous les copropriétaires, y compris les abstentionnistes et les absents. Si la décision n'est pas approuvée mais a reçu au moins un tiers des voix, un nouveau vote peut être organisé immédiatement ; cette résolution sera alors votée à la majorité simple de l'article 24, c'est-à-dire la majorité des voix exprimées. L'ouverture du compte bancaire est votée une seule fois, tandis que le syndicat des copropriétaires devra voter le montant de la cotisation annuelle du fonds de travaux chaque année, à l'occasion de l'assemblée générale annuelle approuvant le budget.
Règle
Le syndic doit ouvrir un compte bancaire séparé, rémunéré, au nom du syndicat des copropriétaires, sur lequel sont versées directement les cotisations du fonds de travaux. Le compte peut être ouvert dans un établissement bancaire choisi par le syndic ou par l'assemblée générale des copropriétaires. Le syndic doit mettre à disposition du conseil syndical une copie des relevés périodiques de ce compte dès leur réception. Les intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat des copropriétaires.
L'ouverture de ce compte fait partie des prestations incluses dans le forfait du syndic et ne peut pas donner lieu à rémunération complémentaire. Le compte bancaire spécifique du fonds de travaux est distinct du compte courant de trésorerie de la copropriété et du compte séparé des provisions pour charges : il est spécifique à l'affectation des fonds de travaux.