Sécurité incendie dans les immeubles en copropriété

Vue d'ensemble

Ce qu'il faut savoir sur la sécurité incendie dans les immeubles en copropriété : responsables, dispositifs obligatoires, vérifications annuelles et obligations du syndic.

Cette synthèse reprend les éléments essentiels de la fiche. Les détails — parois séparatives, façades, IGH, obligations du syndic — sont traités dans les sections suivantes.

Qui est chargé de la mise en place des mesures de sécurité ?

En copropriété, le syndic de copropriété est chargé de la mise en place des mesures de sécurité incendie dans les parties communes.

Il s'agit du propriétaire de l'immeuble ou de la personne responsable qu'il désigne pour gérer l'immeuble. En copropriété, il s'agit du syndic de copropriété. Des mesures de sécurité doivent être mises en place dans les parties communes pour prévenir les risques d'incendie et éviter la propagation du feu des locaux à risques vers les circulations et dégagements.

Si le propriétaire ne respecte pas ses obligations et que les équipements communs sont défectueux ou insuffisamment entretenus, représentant un danger sérieux pour la sécurité des occupants, le maire peut ordonner leur réparation ou leur remplacement dans un délai qu'il détermine.

Quels dispositifs de sécurité incendie sont obligatoires ?

Les consignes de sécurité doivent être affichées dans les parties communes. Pour les immeubles antérieurs à 1987, des portes coupe-feu sont obligatoires pour les locaux poubelles et les escaliers de sous-sol.

Les consignes de sécurité à respecter en cas d'incendie doivent être affichées dans les parties communes de l'immeuble. Pour les immeubles dont la demande de permis de construire a été déposée avant le 5 mars 1987, les plans des sous-sols et du rez-de-chaussée et les consignes doivent être affichés dans les halls d'entrée, près des accès aux escaliers et ascenseurs.

• Consignes de sécurité : affichées dans les parties communes accessibles aux occupants.
• Plans (immeubles antérieurs à 1987) : plans des sous-sols et du rez-de-chaussée affichés dans les halls d'entrée.
• Portes coupe-feu (immeubles antérieurs à 1987) : séparant les locaux poubelles du reste de l'immeuble (lorsque ces locaux ne donnent pas sur l'extérieur ou sur des coursives ouvertes).
• Portes coupe-feu (immeubles antérieurs à 1987) : séparant les escaliers reliant le sous-sol avec le reste du bâtiment.
• Consignes particulières : affichées dans les parcs de stationnement, près des accès aux escaliers et ascenseurs.

Un modèle de consignes de sécurité est consultable en ligne sur Legifrance. Il est interdit d'installer des détecteurs de fumée (Daaf) dans les parties communes de l'immeuble.

Parois séparatives et façades

Les éléments séparant les espaces (logements, parties communes, caves) doivent offrir une résistance suffisante au feu. La façade doit freiner la propagation du feu d'un étage à l'autre.

Dans les immeubles d'habitation, les éléments qui séparent les différents espaces (logements, parties communes, caves, celliers) doivent offrir une résistance suffisante au feu afin de limiter les risques en cas d'incendie. Il s'agit notamment des murs et parois séparatives entre logements ou entre locaux, des portes palières des appartements, et des caves et celliers lorsqu'ils communiquent avec des circulations communes.

Le niveau de résistance au feu des parois séparatives peut varier selon la configuration et la hauteur du bâtiment, mais l'objectif reste identique : éviter que le feu se propage rapidement d'un local à un autre et protéger les couloirs, escaliers et autres voies d'évacuation.

Qui doit vérifier le bon fonctionnement des dispositifs ?

Le propriétaire ou le syndic doit faire effectuer au moins 1 fois par an les vérifications des installations de sécurité incendie.

Le propriétaire de l'immeuble ou la personne responsable qu'il désigne (le syndic en copropriété) doit faire effectuer, au moins 1 fois par an, les vérifications des installations de désenfumage, de ventilation, et toutes les installations fonctionnant automatiquement et des colonnes sèches.

La fréquence du ramonage peut varier selon le département et le type de chauffage. Vérifiez le règlement départemental applicable dans votre commune.

Entretien et registre de sécurité

Le propriétaire ou le syndic doit assurer l'entretien de toutes les installations participant à la sécurité et le justifier par la tenue d'un registre.

Le propriétaire de l'immeuble ou le syndic doit assurer l'entretien de toutes les installations participant à la sécurité incendie. Il doit pouvoir le justifier par la tenue d'un registre de sécurité.

• Rapports de vérifications des installations.
• Rapports d'intervention d'entretien.
• Opérations de maintenance.

Le registre de sécurité constitue la preuve du respect des obligations d'entretien. En cas de contrôle ou d'incident, il permet de démontrer que les installations ont été vérifiées et entretenues régulièrement.

Obligations du syndic en matière de sécurité incendie

Le syndic de copropriété est responsable de la mise en œuvre, du suivi et du contrôle des mesures de sécurité incendie dans les parties communes.

Le syndic doit accomplir les actions suivantes : mettre à jour et afficher les consignes de sécurité, tenir le registre de sécurité et programmer les vérifications annuelles obligatoires, garantir l'accès des secours et des forces de l'ordre, et surveiller l'état et l'usage des équipements et locaux communs.

• Consignes : veiller à ce que les consignes de sécurité incendie soient conformes, à jour et affichées dans les parties communes accessibles aux occupants.
• Registre : programmer les vérifications annuelles obligatoires (détection, désenfumage, ventilation, installations automatiques, colonnes sèches, portes coupe-feu, ferme-portes, ouvrants d'escaliers) avec des organismes compétents, et conserver l'ensemble des rapports, attestations et comptes rendus de contrôle.
• Accès des secours : garantir l'accès des secours et des forces de l'ordre à l'immeuble.
• Surveillance : surveiller l'état et l'usage des équipements et locaux communs.

Le syndic engage sa responsabilité s'il ne respecte pas ses obligations en matière de sécurité incendie. Les copropriétaires peuvent demander des comptes en assemblée générale.

Sécurité incendie dans les immeubles de grande hauteur (IGH)

Les immeubles de grande hauteur (IGH) sont soumis à des règles de sécurité incendie spécifiques, plus strictes que les immeubles courants.

Lorsque l'immeuble de grande hauteur (IGH) est en copropriété, il appartient au syndic de mettre en place les mesures de sécurité incendie. Les IGH doivent comporter obligatoirement des blocs-portes coupe-feu séparant les locaux des poubelles des autres parties du bâtiment (lorsque ces locaux ne s'ouvrent pas sur l'extérieur ou sur des coursives ouvertes), des extincteurs dans les cages d'escalier, parkings et chaufferies, et des systèmes de désenfumage.

Les blocs-portes coupe-feu des IGH doivent être munis de ferme-portes et s'ouvrir sans clé de l'intérieur, dans le sens de la sortie, en venant des locaux poubelles.

Équipements de sécurité obligatoires dans un IGH

Un IGH comporte obligatoirement des équipements de sécurité afin de protéger efficacement les occupants en cas d'incendie.

Les équipements obligatoires sont les suivants.

• Sources autonomes d'électricité, capables de prendre le relais en cas de défaillance du réseau électrique normal.
• Système d'alarme et moyens de lutte contre l'incendie.
• Maintien du fonctionnement des ascenseurs et monte-charge pour les étages et compartiments non atteints ou menacés par le feu.
• Dispositifs empêchant le passage des fumées du compartiment sinistré aux autres parties de l'immeuble.
• Dispositifs étanches aux fumées assurant la communication entre compartiments ou avec les escaliers.
• Volume de protection isolant l'IGH d'un incendie extérieur.

La conformité des installations de gaz est examinée au regard des objectifs de sécurité fixés par les guides approuvés.

Obligations des propriétaires et occupants d'un IGH

Le propriétaire d'un IGH doit maintenir et entretenir les installations de sécurité, faire réaliser les vérifications réglementaires et tenir un registre de sécurité.

Le propriétaire doit maintenir et entretenir les installations de sécurité afin qu'elles restent conformes au règlement de sécurité incendie. Il doit faire réaliser les vérifications réglementaires obligatoires par des professionnels compétents, avant et pendant l'occupation des locaux.

Ces obligations visent à garantir une sécurité effective et traçable, permettant aux autorités de contrôle de vérifier à tout moment que l'immeuble est correctement entretenu.