Vue d'ensemble
Ce qu'il faut savoir sur l'état de carence d'une copropriété en difficulté : conditions, procédure judiciaire, expertise, décision et conséquences.
Ce qu'il faut savoir
- L'état de carence vise les situations les plus graves de copropriété, lorsque la gestion ou la situation financière ne permet plus d'assurer la conservation de l'immeuble ou la sécurité et la santé des occupants.
- La condition d'incapacité est alternative : il suffit que l'incapacité touche la conservation ou bien la sécurité et la santé des occupants.
- Les difficultés financières ou de gestion sont présumées établies si les comptes du syndicat ne sont pas communiqués à l'expert dans un délai de 2 mois après demande.
- La procédure est en principe engagée par le maire ou le président de l'EPCI compétent en matière d'habitat ; elle est présentée devant le président du tribunal judiciaire du lieu de l'immeuble.
- Avant de statuer, le juge désigne un ou plusieurs experts qui remettent leur rapport dans un délai maximal de 3 mois, renouvelable une fois.
- Le tribunal peut déclarer la demande irrecevable, la rejeter, ou constater l'état de carence du syndicat des copropriétaires.
- Le syndicat des copropriétaires ou le syndic peut contester le jugement dans un délai de 2 mois à compter de la notification.
- La déclaration de carence ouvre la voie à une procédure d'expropriation : expropriation des parties communes, réhabilitation de l'immeuble ou démolition totale ou partielle.
Conditions essentielles
- Incapacité du syndicat des copropriétaires d'assurer la conservation de l'immeuble ou la sécurité et la santé des occupants (condition alternative).
- Graves difficultés financières ou de gestion (endettement, impayés, trésorerie défaillante, mésentente, refus répétés de voter les travaux, dysfonctionnements graves du syndic).
- Importance des travaux à mettre en œuvre pour garantir la sécurité et la santé des occupants, en proportion des difficultés.
- Les autres solutions (mandataire ad hoc, administrateur provisoire, plan de sauvegarde) doivent être insuffisantes.
Les étapes
- Saisine du président du tribunal judiciaire par le maire, le président de l'EPCI (ou, avec leur accord, le préfet, le syndic, l'administrateur provisoire ou des copropriétaires représentant 15 % au moins des voix).
- Désignation d'un ou plusieurs experts par le juge.
- Réalisation de l'expertise : déséquilibre financier, répartition des dettes, état des parties communes, nature et coût des travaux.
- Remise du rapport d'expertise au juge dans un délai maximal de 3 mois (renouvelable une fois).
- Audition ou appel des parties par le président du tribunal judiciaire.
- Décision du juge : irrecevabilité, rejet ou déclaration de l'état de carence.
- Notification du jugement et transmission au préfet ; éventuelle contestation dans un délai de 2 mois.
- Mise en œuvre de la procédure d'expropriation (projet simplifié d'acquisition publique, consultation du public, arrêté d'utilité publique).
Cette synthèse reprend les éléments essentiels de la fiche. Les détails — rédaction du projet d'acquisition, arrêté d'utilité publique, indemnisation — sont traités dans les sections suivantes.
Cette synthèse ne remplace pas la fiche
Pour les règles propres à l'expertise judiciaire, à la notification du jugement et à la procédure d'expropriation, voir les sections « L'expertise judiciaire », « Notification et contestation du jugement » et « Les conséquences : la procédure d'expropriation ».
Le principe de l'état de carence
L'état de carence est une procédure judiciaire lourde qui vise les situations les plus graves des immeubles en copropriété, lorsque leur gestion ou leur situation financière ne permet plus d'assurer leur conservation, ni la sécurité et la santé des occupants.
L'état de carence est la sanction ultime du dispositif de traitement des copropriétés en difficulté, institué par la loi n° 2009-323 du 23 mars 2009 de rénovation de la procédure civile, de l'exécution des décisions de justice et du statut de l'avocat. Il intervient lorsque toutes les mesures moins contraignantes — mandataire ad hoc, administrateur provisoire, plan de sauvegarde — se sont révélées insuffisantes. La déclaration de carence n'est pas une fin en soi : elle constitue le point de départ d'une procédure d'expropriation permettant à une collectivité publique ou à un opérateur désigné de reprendre la maîtrise de l'immeuble, de le réhabiliter, de le démolir ou d'en exproprier les parties communes.
Règle
L'état de carence est régi par les articles L.615-1 à L.615-10 du code de la construction et de l'habitation, issus de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 d'orientation et de programmation du ministère de la Cohésion des territoires ( loi ELAN), et par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
La procédure d'état de carence est réservée aux copropriétés pour lesquelles les autres solutions (mesures préventives avec un mandataire ad hoc, administrateur provisoire, plan de sauvegarde, etc.) apparaissent insuffisantes. Elle ne saurait donc se substituer à une mesure préventive dès les premières difficultés.
Les conditions de prononcé de l'état de carence
Pour qu'une copropriété soit déclarée en état de carence, le syndicat des copropriétaires doit être dans l'incapacité d'assurer la conservation de l'immeuble ou la sécurité et la santé des occupants.
Les causes de cette incapacité doivent résulter de graves difficultés financières ou de gestion, combinées avec l'importance des travaux à mettre en œuvre. L'appréciation repose sur la proportionnalité entre, d'une part, l'ampleur des difficultés financières (endettement, impayés, trésorerie défaillante…) ou de gestion (mésentente, refus réitérés de voter les travaux, dysfonctionnements graves du syndic ou du syndicat) et, d'autre part, l'importance des travaux nécessaires pour garantir la sécurité et la santé des occupants.
Règle
La condition d'incapacité est alternative : il suffit que l'incapacité touche la conservation de l'immeuble ou bien la sécurité et la santé des occupants. Par ailleurs, l'existence des graves difficultés financières ou de gestion est présumée établie lorsque les comptes du syndicat des copropriétaires (budget prévisionnel, charges, etc.) n'ont pas été communiqués à l'expert dans un délai de 2 mois à partir de la réception par le syndicat des copropriétaires d'une demande en ce sens.
La présomption de difficultés en cas de non-transmission des comptes est une règle procédurale importante : elle dispense l'expert et le juge de démontrer l'ampleur des désordres financiers lorsque le syndicat ne coopère pas. En revanche, les travaux nécessaires à la sécurité ou à la santé des occupants doivent toujours être constatés.
La saisine du juge
En principe, la procédure d'état de carence est engagée à l'initiative du maire de la commune où est situé l'immeuble ou du président de l'établissement public de coopération intercommunale (EPCI) compétent en matière d'habitat.
Avec l'accord du maire ou du président de l'EPCI, cette demande peut également être présentée par le préfet, le syndic, l'administrateur provisoire lorsqu'il a été désigné, ou par des copropriétaires représentant 15 % au moins des voix du syndicat des copropriétaires. Dans tous les cas, la demande doit être présentée devant le président du tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble.
Règle
Le ou les demandeurs saisissent le juge pour qu'il constate la situation de l'immeuble (incapacité d'assurer la conservation, la sécurité ou la santé des occupants) et tienne compte des graves difficultés financières ou de gestion et de l'importance des travaux à mettre en œuvre. Le tribunal judiciaire est le tribunal compétent en matière de copropriété et d'expropriation.
L'initiative du maire ou du président de l'EPCI est la règle ; l'initiative des autres acteurs (préfet, syndic, administrateur provisoire, copropriétaires à 15 %) est subordonnée à l'accord de ces deux autorités. Cette hiérarchie traduit le caractère d'intérêt général de la procédure.
L'expertise judiciaire
Avant de se prononcer sur l'état de carence, le président du tribunal judiciaire désigne un ou plusieurs experts afin de réaliser une étude approfondie de la copropriété.
La mission d'expertise consiste à : constater l'ampleur du déséquilibre financier du syndicat des copropriétaires ; établir la répartition des dettes par copropriétaire ; décrire la nature et l'état des parties communes ; déterminer la nature et le coût des travaux à mettre en œuvre pour garantir la santé et la sécurité des occupants. L'expertise permet ainsi de constater objectivement la situation financière et matérielle de la copropriété.
Règle
Le ou les experts désignés doivent remettre au juge leur rapport dans un délai maximal de 3 mois, renouvelable une fois. En annexe de son rapport, l'expert doit aussi signaler les désordres dans les parties privatives affectant la sécurité et la santé des personnes. L'absence de cette annexe ou son contenu ne peuvent pas être invoqués pour contester la validité de la procédure ou les conclusions de l'expertise.
Le rapport d'expertise constitue la pièce maîtresse de la décision judiciaire : il chiffre le déséquilibre financier, répartit les dettes entre copropriétaires et évalue les travaux nécessaires. Ces éléments serviront ensuite à fixer l'indemnité d'expropriation et à orienter le choix entre réhabilitation et démolition.
La décision du tribunal judiciaire
Au vu des conclusions de l'expertise et après avoir entendu ou appelé les parties, le président du tribunal judiciaire vérifie la régularité de la saisine et la réalité des éléments factuels (difficultés financières, état de l'immeuble, importance des travaux, risques pour la santé et la sécurité, incapacité de gestion).
Le juge dispose alors de trois options : déclarer irrecevable la demande (si elle provient d'une personne qui n'a pas qualité à agir, ou si les règles de forme ou de procédure n'ont pas été respectées) ; rejeter la demande s'il considère que les conditions de l'état de carence ne sont pas justifiées ; constater le bien-fondé de la demande et déclarer l'état de carence du syndicat des copropriétaires.
Règle
Lorsqu'il déclare l'état de carence, le juge peut désigner un administrateur provisoire pour préparer la liquidation des dettes et assurer les interventions urgentes de mise en sécurité. La déclaration de carence a pour effet de permettre de mettre en œuvre une procédure d'expropriation.
La déclaration d'irrecevabilité n'empêche pas qu'une nouvelle demande soit présentée par un acteur habilité, si les vices de forme sont réparés. Le rejet, en revanche, signifie que le tribunal a estimé que les conditions matérielles d'un état de carence n'étaient pas réunies.
Notification et contestation du jugement
Le jugement prononçant l'état de carence est notifié au syndicat des copropriétaires, aux copropriétaires, à l'administrateur provisoire (s'il en existe un), au maire de la commune et au président de l'EPCI, et transmis au préfet.
Les conclusions de l'expertise sont communiquées avec la décision du juge. Si l'adresse d'un ou plusieurs destinataires n'est pas connue ou si ces personnes ne sont pas identifiables, la notification est faite par affichage à la mairie et sur la façade de l'immeuble. La notification fait courir les délais de recours.
Règle
Le syndicat des copropriétaires ou le syndic peuvent contester le prononcé de l'état de carence et la nomination éventuelle d'un administrateur provisoire dans un délai de 2 mois à compter de la notification du jugement. Ce délai de contestation s'inscrit dans le cadre des voies de recours ouvertes contre les jugements du tribunal judiciaire.
La contestation suspensive ou non des mesures ordonnées dépend des dispositions applicables au cas d'espèce. Il est recommandé de se faire assister par un avocat spécialisé en droit de la copropriété pour engager un tel recours.
Les conséquences : la procédure d'expropriation
La déclaration de carence a pour effet de permettre la mise en œuvre d'une procédure d'expropriation, c'est-à-dire la saisie de l'immeuble, au profit d'une collectivité publique ou d'un organisme habilité.
Lorsque le maire ou le président de l'EPCI ont saisi le juge, ils doivent présenter lors de la 1ʳᵉ assemblée délibérante (conseil municipal ou assemblée de l'EPCI) suivant le jugement un projet simplifié d'acquisition publique qui a l'un des objets suivants : l'expropriation des parties communes de la copropriété (transfert de propriété des parties communes appartenant au syndicat des copropriétaires à une personne publique ou un opérateur désigné, dans un objectif d'intérêt général — si le déséquilibre financier s'avère trop important, l'expropriation totale de l'immeuble peut être demandée) ; la réhabilitation aux fins d'habitat (ou d'un autre usage) — travaux importants pour remettre l'immeuble en état, maintenir l'usage d'habitation en améliorant la salubrité, la sécurité et la performance du bâtiment, ou transformer l'usage (locaux d'activité, équipements publics, etc.) ; la démolition totale ou partielle de l'immeuble.
Règle
Le projet doit comporter une évaluation sommaire (simplifiée) de son coût et un plan de relogement des occupants concernés. Il précise également la collectivité publique ou l'organisme au profit duquel est demandée l'expropriation. Le projet d'acquisition publique approuvé est ensuite mis à la disposition du public ; le public peut formuler des observations pendant une durée minimale d'1 mois, dans les conditions précisées par arrêté du maire ou du président de l'EPCI.
- Commune.
- EPCI compétent en matière d'habitat.
- Opérateur chargé d'entretenir et de veiller à la conservation des biens d'intérêt collectif.
- Organisme ayant vocation à assurer la gestion des parties communes expropriées.
- Concessionnaire d'une opération d'aménagement.
- Société de construction dans laquelle l'État détient la majorité du capital.
La consultation du public permet d'informer les habitants et de recueillir leurs remarques avant la mise en œuvre du projet. Elle constitue une étape incontournable de la procédure d'expropriation pour cause d'utilité publique.
L'arrêté d'utilité publique et la prise de possession
Une fois la période de consultation du public passée, le préfet examine la décision déclarant la carence, le projet simplifié d'acquisition publique, le projet de plan de relogement et les observations du public. Il rend ensuite un arrêté qui déclare l'utilité publique du projet d'acquisition.
Cet arrêté déclare l'utilité publique du projet d'acquisition et détermine la liste des immeubles ou parties d'immeubles, des parties communes, des parcelles ou des droits réels immobiliers à exproprier et l'identité des propriétaires de ces droits réels ; déclare cessibles les immeubles ou parties d'immeubles, les parties communes, les parcelles ou les droits réels immobiliers ; indique la collectivité publique ou l'organisme au profit duquel est poursuivie l'expropriation ; fixe le montant de l'indemnité provisionnelle allouée au propriétaire ou aux copropriétaires et aux titulaires de baux commerciaux et professionnels ; fixe la date à laquelle il pourra être pris possession des biens.
Règle
La prise de possession a lieu au minimum 2 mois à partir de la publication de l'arrêté déclarant l'utilité publique du projet. Cet arrêté est publié au recueil des actes administratifs du département et affiché à la mairie du lieu de situation du bien. L'expropriant notifie l'arrêté aux propriétaires et aux titulaires de droits réels immobiliers. Dans le mois qui suit la prise de possession, l'expropriant doit poursuivre la procédure d'expropriation dans les conditions d'une expropriation pour cause d'utilité publique.
L'indemnité d'expropriation est fixée dans les conditions d'une expropriation pour cause d'utilité publique. La valeur des biens est appréciée en tenant compte du montant des travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble prévus dans le rapport d'expertise, ou ceux prescrits pour les logements ayant notamment fait l'objet d'un arrêté d'insalubrité.
Contacts utiles
L'agence départementale pour l'information sur le logement (Adil) informe les copropriétaires et les occupants sur leurs droits et les démarches en cas de copropriété en difficulté.
Les Adil sont des associations agréées par l'État qui délivrent une information juridique, financière et technique gratuite sur le logement : acquisition, location, copropriété, aides, etc. Elles peuvent orienter vers les procédures de traitement des copropriétés en difficulté (mandataire ad hoc, administrateur provisoire, plan de sauvegarde, état de carence) et vers les professionnels compétents.
Règle
Le tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble est compétent pour connaître des demandes d'état de carence. Le maire de la commune ou le président de l'EPCI compétent en matière d'habitat sont les acteurs principaux de la saisine. Le préfet rend l'arrêté d'utilité publique.
- Tribunal judiciaire : saisine de la demande d'état de carence.
- Mairie ou EPCI compétent en matière d'habitat : initiative de la procédure.
- Préfet : arrêté déclarant l'utilité publique du projet d'acquisition.
- Adil : information et accompagnement des copropriétaires.
En cas de doute sur la situation de votre copropriété, commencez par contacter votre Adil ou votre mairie : les mesures préventives (mandataire ad hoc, administrateur provisoire, plan de sauvegarde) doivent être explorées avant l'état de carence, qui est une procédure de dernier recours.
Textes applicables
- Code de la construction et de l'habitation : articles L.615-1 à L.615-10 (Légifrance)Texte légal
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété (Légifrance)Texte légal
Sources officielles
- OuvrirService-Public.fr
Copropriété en difficulté : état de carence
Vérifiée le 2026-10-04
Voir aussi
Les règles de l'état de carence sont fixées par le code de la construction et de l'habitation (articles L.615-1 à L.615-10) et la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Vérifier les dernières évolutions auprès de votre Adil, de votre mairie ou d'un conseiller juridique.
