Vue d'ensemble
Ce qu'il faut savoir sur le plan de sauvegarde d'une copropriété en difficulté : conditions d'ouverture, initiative, étapes de mise en œuvre, durée et conséquences en cas de rejet.
Ce qu'il faut savoir
- Le plan de sauvegarde est un dispositif de redressement global (financier, technique, social, juridique) des copropriétés en grande difficulté.
- Il peut viser un ensemble d'immeubles ou un groupe d'immeubles, à usage d'habitation ou à usage mixte, en copropriété.
- L'initiative appartient au préfet, qui peut agir d'office ou sur proposition du maire, du président de l'EPCI, d'associations ou de l'administrateur provisoire.
- Le plan est élaboré par une commission présidée par le préfet, incluant représentants des propriétaires et locataires, maires, EPCI, conseil départemental, conseil syndical et administrateur provisoire.
- Le plan fixe, dans un délai de 5 ans, les mesures nécessaires au redressement : situation financière, structure juridique, travaux de conservation, information des occupants, accompagnement social.
- Le syndic a l'obligation de transmettre les documents demandés par la commission, sans frais ; l'absence de communication engage sa responsabilité après mise en demeure restée infructueuse.
- Dès réception du plan définitif, le syndic doit inscrire les mesures à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale (ou convoquer une AG extraordinaire dans les 6 mois).
- En cas de rejet des mesures ou de non-réunion de l'AG dans le délai requis, le maire ou le président de l'EPCI peut saisir le tribunal pour demander la désignation d'un administrateur provisoire ou l'état de carence.
Conditions essentielles
- La copropriété doit être confrontée à de graves difficultés sociales, techniques et financières qui risquent de menacer la conservation de la copropriété.
- Les immeubles concernés doivent être en copropriété, à usage d'habitation ou à usage mixte (professionnel, commercial et d'habitation).
- Le préfet doit être informé des difficultés (par le maire, l'EPCI, des associations, l'administrateur provisoire, ou de sa propre initiative).
- Une commission présidée par le préfet doit être constituée pour élaborer le diagnostic et le projet de plan.
- Le projet de plan doit être approuvé par le préfet, après avis du maire, du président de l'EPCI et du président du conseil départemental (si convention d'aides publiques).
Les étapes
- Le préfet prend connaissance des graves difficultés de la copropriété (d'office ou sur proposition).
- Constitution de la commission de sauvegarde, présidée par le préfet (ou le maire/président de l'EPCI à l'initiative).
- Le syndic transmet les documents nécessaires à l'élaboration, la mise en œuvre et l'évaluation du plan.
- La commission réalise un diagnostic de la situation et un projet de plan de sauvegarde (mesures sur 5 ans).
- Le projet est soumis à l'approbation du préfet et aux avis du maire, du président de l'EPCI et du président du conseil départemental.
- Signature d'une convention de mise en œuvre entre personnes de droit public, administrateur provisoire et personnes privées intéressées.
- Désignation d'un coordinateur chargé du suivi de l'exécution du plan.
- Le syndic inscrit les mesures à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale (ou convoque une AG extraordinaire dans les 6 mois).
- L'assemblée générale vote les mesures préconisées par le plan.
Cette synthèse reprend les éléments essentiels de la fiche. Les détails — composition de la commission, contenu des mesures, rôle du coordinateur — sont traités dans les sections suivantes.
Cette synthèse ne remplace pas la fiche
Pour les conditions d'ouverture et les difficultés ouvrant droit au plan, voir la section « Conditions d'ouverture du plan de sauvegarde ». Pour les conséquences d'un rejet des mesures, voir la section « En cas d'échec ou de rejet des mesures ».
Qu'est-ce qu'un plan de sauvegarde ?
Le plan de sauvegarde est un dispositif qui permet à l'État et aux collectivités territoriales de mettre en place un plan global de redressement — financier, technique, social, juridique — d'une copropriété en difficulté.
Le plan de sauvegarde s'accompagne de financements et de différentes actions comme la réalisation de travaux, un accompagnement social des occupants ou encore une restructuration juridique de la copropriété. L'objectif est de rétablir un fonctionnement normal de la copropriété en agissant sur plusieurs aspects : la situation financière de la copropriété, l'état de l'immeuble, son organisation juridique et l'accompagnement des copropriétaires ou occupants en difficulté.
Règle
Le plan de sauvegarde est prévu par le code de la construction et de l'habitation (articles L.615-1 à L.615-10), issu de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Le plan de sauvegarde se distingue de l'administrateur provisoire et de l'état de carence, qui sont des mesures judiciaires de dernier recours en cas d'échec du plan ou de rejet des mesures par l'assemblée générale.
Conditions d'ouverture du plan de sauvegarde
Le plan de sauvegarde peut viser un ensemble d'immeubles ou un groupe d'immeubles, à usage d'habitation ou à usage mixte (professionnel, commercial et d'habitation). Ces immeubles doivent être en copropriété.
Pour qu'un plan de sauvegarde soit mis en place, le syndicat des copropriétaires doit être confronté à de graves difficultés sociales, techniques et financières qui risquent de menacer la conservation de la copropriété. En pratique, ces difficultés peuvent être : un déséquilibre financier grave du syndicat de copropriétaires (impayés massifs, impossibilité de payer les charges et travaux nécessaires) ; une incapacité à assurer la conservation de l'immeuble (dégradations importantes, risques pour la sécurité de l'immeuble, insalubrité) ; des complexités juridiques qui rendent la gestion de la copropriété impossible (copropriété très morcelée, équipements collectifs mal définis ou règles de fonctionnement inadaptées) ; des difficultés sociales (précarité des occupants, troubles de voisinage, dégradation du cadre de vie).
Règle
La qualification de « graves difficultés » et la menace sur la conservation de la copropriété sont appréciées par le préfet, sur la base du diagnostic établi par la commission de sauvegarde.
Le plan de sauvegarde peut couvrir plusieurs immeubles dès lors qu'ils forment un ensemble ou un groupe en copropriété présentant des difficultés communes. L'usage mixte (habitation + professionnel/commercial) est expressément prévu par le dispositif.
- Déséquilibre financier grave : impayés massifs, impossibilité de payer les charges et travaux nécessaires.
- Conservation de l'immeuble menacée : dégradations importantes, risques pour la sécurité, insalubrité.
- Complexités juridiques : copropriété très morcelée, équipements collectifs mal définis, règles de fonctionnement inadaptées.
- Difficultés sociales : précarité des occupants, troubles de voisinage, dégradation du cadre de vie.
Qui peut demander la mise en place ?
L'initiative du plan de sauvegarde appartient au préfet. Le préfet peut agir d'office ou sur proposition de personnes ou groupes de personnes.
Les personnes (ou groupes de personnes) habilitées à proposer un plan de sauvegarde au préfet sont : le maire de la commune, le président de l'EPCI compétent en matière d'habitat, les associations d'habitants, associations de propriétaires ou de copropriétaires, et l'administrateur provisoire s'il a été désigné.
Règle
L'initiative administrative appartient exclusivement au préfet : les copropriétaires, le syndic ou le conseil syndical ne peuvent pas demander directement l'ouverture d'un plan de sauvegarde, mais peuvent en alerter les autorités compétentes (maire, EPCI, associations) qui pourront saisir le préfet.
Le préfet peut décider de confier au maire de la commune ou au président de l'EPCI compétent en matière d'habitat la présidence de la commission lorsque l'une de ces autorités est à l'initiative du plan de sauvegarde.
Mise en place du plan de sauvegarde
La mise en place d'un plan de sauvegarde suit plusieurs étapes : constitution d'une commission, diagnostic, élaboration du projet de plan, approbation par le préfet, convention de mise en œuvre.
Le préfet qui a connaissance de graves difficultés rencontrées par une copropriété doit constituer une commission chargée d'élaborer un diagnostic de la situation et de proposer un plan de sauvegarde destiné à résoudre les difficultés identifiées. Cette commission est présidée par le préfet et inclut obligatoirement les personnes suivantes : représentants des propriétaires et locataires de l'immeuble concerné, maire de la commune, président de l'EPCI compétent en matière d'habitat, président du conseil départemental (du département de l'immeuble), président du conseil syndical ou un représentant des copropriétaires désigné par l'assemblée générale, et administrateur provisoire s'il a été désigné. Le syndic a l'obligation de mettre à disposition du préfet et de la commission tous les documents nécessaires à l'élaboration, la mise en œuvre et l'évaluation du plan de sauvegarde. Les documents sont remis à la demande de la commission, sans frais. L'absence de communication des documents engage la responsabilité du syndic de copropriété 1 mois après une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception restée infructueuse.
Règle
Le projet de plan de sauvegarde doit être approuvé par le préfet. Les intervenants suivants doivent également donner leur avis sur le projet : le maire de la commune, le président de l'EPCI compétent en matière d'habitat, le président du conseil départemental ayant signé une convention d'attribution d'aides publiques au profit de la copropriété. Le plan de sauvegarde doit ensuite faire l'objet d'une convention de mise en œuvre entre les personnes de droit public compétentes (État, collectivités, EPCI), l'administrateur provisoire s'il a été désigné, et les personnes privées intéressées (par exemple, les copropriétaires). Cette convention précise notamment l'échéancier des mesures de redressement prévues par le plan, les conditions de leur financement (subventions, prêts, participation des copropriétaires, etc.) et les conditions d'intervention des différents opérateurs mandatés.
Le plan de sauvegarde a pour objet de fixer, dans un délai de 5 ans, les mesures nécessaires pour redresser la situation financière, clarifier et simplifier les règles de structure et d'administration, clarifier et adapter le statut des biens et équipements collectifs à usage public, réaliser ou faire réaliser des travaux de conservation ou de réduction des charges de fonctionnement (ravalement, étanchéité, réhabilitation des réseaux, renégociation des contrats d'entretien…), assurer l'information et la formation des occupants afin de restaurer les relations sociales (permanences juridiques et sociales, actions de sensibilisation…), et organiser la mise en place de mesures d'accompagnement (accompagnement social, relogement temporaire, médiation, etc.).
Coordonnateur et exécution du plan
Le préfet désigne, parmi les membres de la commission ou hors de celle-ci, un coordonnateur chargé de veiller à la bonne exécution du plan de sauvegarde.
Le coordinateur exerce plusieurs missions : veiller à la bonne exécution du plan ; adresser des mises en demeure aux parties qui ne respectent pas leurs engagements ; en cas de procédure judiciaire (administration provisoire), veiller à l'articulation entre le plan et la mission de l'administrateur provisoire ; établir un rapport de mission.
Règle
La désignation du coordinateur par le préfet est une étape obligatoire de la mise en œuvre du plan. Le coordinateur dispose d'un pouvoir de mise en demeure à l'égard des parties défaillantes (syndic, copropriétaires, opérateurs mandatés, etc.).
Le coordinateur assure la continuité du suivi entre la phase d'élaboration du plan (commission) et la phase d'exécution (convention de mise en œuvre, votes de l'assemblée générale, travaux, accompagnement social).
Vote des mesures par l'assemblée générale
Le syndic de copropriété doit organiser le vote des mesures préconisées par le plan de sauvegarde. Dès réception du plan définitif, le syndic doit inscrire à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale les mesures préconisées par le plan.
Si la prochaine assemblée générale n'intervient pas dans les 6 mois à partir de l'approbation du plan, le syndic doit convoquer une assemblée générale extraordinaire. L'assemblée générale statue sur les mesures de redressement prévues par le plan : travaux, décisions juridiques, accompagnement social, etc.
Règle
L'obligation d'inscription à l'ordre du jour et de vote des mesures incombe au syndic. Le non-respect du délai de 6 mois (sans convocation d'une AG extraordinaire) expose le syndic à des conséquences en cas de rejet ou de blocage (saisine du tribunal par le maire ou le président de l'EPCI).
Les mesures du plan peuvent concerner des décisions lourdes pour les copropriétaires (travaux, augmentations de charges, scission de la copropriété). Le vote de l'assemblée générale est une étape décisive pour la mise en œuvre effective du plan.
Durée du plan de sauvegarde
Le plan de sauvegarde proposé par la commission est fixé pour 5 ans.
La durée de 5 ans couvre l'ensemble des mesures de redressement prévues par le plan. Le préfet peut, après évaluation et consultation de la commission, modifier le plan de sauvegarde initial lors de la nomination d'un administrateur provisoire, ou prolonger le plan de sauvegarde, par période de 2 ans, si le redressement de la copropriété le nécessite.
Règle
La durée initiale de 5 ans et les prolongations de 2 ans sont prévues par le code de la construction et de l'habitation. L'évaluation périodique par le préfet et la commission conditionne toute modification ou prolongation.
La possibilité de prolongation par périodes de 2 ans permet d'adapter la durée du plan à la complexité des difficultés rencontrées, sans reconduire automatiquement le dispositif.
En cas d'échec ou de rejet des mesures
Si l'assemblée générale n'est pas réunie dans le délai requis, ou si le syndicat des copropriétaires rejette les mesures proposées par le plan et que les difficultés compromettent la conservation de l'immeuble, le maire ou le président de l'EPCI peuvent saisir le tribunal du lieu de situation de l'immeuble.
La saisine du tribunal vise à solliciter la désignation d'un administrateur provisoire ou à demander que l'état de carence soit déclaré. L'administrateur provisoire est une mesure judiciaire de gestion forcée de la copropriété ; l'état de carence constate l'impossibilité de fonctionnement normal de la copropriété et ouvre la voie à des mesures plus radicales (vente de l'immeuble, par exemple, dans les conditions prévues par la loi).
Règle
Le tribunal compétent est celui du lieu de situation de l'immeuble. La saisine appartient au maire ou au président de l'EPCI, pas aux copropriétaires individuellement.
L'administrateur provisoire et l'état de carence sont des mesures de dernier recours, intervenant après l'échec du plan de sauvegarde (ou en parallèle, lorsque le préfet modifie le plan lors de la nomination d'un administrateur provisoire). La distinction entre ces mesures et le plan de sauvegarde est importante : le plan est un dispositif de redressement négocié, l'administrateur provisoire et l'état de carence sont des mesures judiciaires imposées.
Textes applicables
- Code de la construction et de l'habitation — articles L615-1 à L615-10Texte légal
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 — statut de la copropriétéTexte légal
- Code civil : article 1344Légifrance
Sources officielles
- OuvrirService-Public.fr
Copropriété en graves difficultés : plan de sauvegarde
Vérifiée le 2026-10-04
Voir aussi
- Copropriété en difficulté : intervention d'un administrateur provisoire
- Copropriété en difficulté : état de carence
- Agence départementale pour l'information sur le logement (Adil) — annuaire
Les règles des plans de sauvegarde des copropriétés en difficulté sont fixées par le code de la construction et de l'habitation (articles L.615-1 à L.615-10). L'initiative appartient au préfet ; les mesures votées par l'assemblée générale engageant la copropriété. Vérifier les dernières évolutions auprès de la préfecture, de l'Adil ou d'un conseiller juridique.