Vente d'un logement en copropriété

Vue d'ensemble

Ce qu'il faut savoir sur la vente d'un logement en copropriété : étapes, informations à remettre, diagnostics, état daté, signature et obligations post-vente.

Cette synthèse présente les grandes étapes. Les détails sur l'annonce, l'offre d'achat, la promesse, les documents financiers, les diagnostics, l'état daté, la signature et les obligations post-vente sont traités dans les sections suivantes.

Annonce de vente et première visite

La vente s'annonce par une publicité décrivant le bien et ses charges. Lors de la première visite, un état des risques doit être remis à l'acquéreur potentiel si le logement est situé en zone exposée.

L'annonce de vente immobilière doit présenter les caractéristiques principales de l'appartement : le prix de vente ; l'indication qu'il s'agit d'un immeuble en copropriété, le nombre de lots et la situation géographique ; la superficie, la composition et l'état du bien (travaux à prévoir, neuf, rénové…) ; le montant annuel des charges du budget prévisionnel payé par le vendeur ; les dépenses prévisibles énumérées dans le diagnostic de performance énergétique (DPE) ; les éventuelles procédures liées aux difficultés financières de la copropriété.

L'état des risques peut être rempli en ligne via le service errial.georisques.gouv.fr. C'est un document obligatoire dont l'absence expose le vendeur à des sanctions.

Accepter une offre d'achat

L'acquéreur potentiel transmet une offre d'achat. Si le vendeur l'accepte par écrit et signé, il est engagé à vendre aux conditions indiquées.

La personne intéressée peut transmettre une offre d'achat, généralement sous forme de lettre envoyée par courrier recommandé ou par mail. Pour être valable, elle doit comporter : la date ; la durée de validité ; la désignation de l'appartement concerné ; le prix proposé.

L'offre d'achat est un acte engageant : une acceptation signée vaut vente en droit français, sous réserve de la signature ultérieure de l'acte authentique ou de la promesse. Il est prudent de faire relire l'offre par un notaire avant de signer l'acceptation.

Signer éventuellement la promesse de vente

La signature d'une promesse de vente n'est pas obligatoire. Elle détermine le prix et les conditions de la vente et peut être établie selon deux formes selon la situation du vendeur et la durée de validité.

Si vous êtes une personne physique et que la durée de validité de la promesse dépasse 18 mois, la promesse est un acte authentique obligatoirement établi par un notaire. Dans les autres cas, la promesse peut être établie sous la forme d'un acte sous signature privée, réalisé directement par vous et l'acquéreur.

L'acquéreur atteste de la remise des documents en signant la promesse devant notaire. Si la promesse est établie sous seing privé (sans notaire), l'acquéreur atteste la remise par un écrit daté et signé de sa main. En tant que vendeur, vous n'avez pas de délai de rétractation ou de réflexion : seul l'acquéreur peut revenir sur son engagement dans le délai légal.

Les informations financières à remettre

Avant la signature de la promesse ou de l'acte, le vendeur doit transmettre un ensemble d'informations financières et techniques sur la copropriété, permettant à l'acquéreur d'évaluer la situation du lot.

Les informations à remettre à l'acquéreur sont les suivantes : la fiche synthétique sur l'organisation, le fonctionnement, les caractéristiques techniques et financières de la copropriété ; le règlement de copropriété et l'état descriptif de division de l'immeuble, ainsi que les actes modificatifs publiés ; les procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années ; le carnet d'entretien de l'immeuble ; les conclusions du diagnostic technique global (DTG) s'il existe ; le plan pluriannuel de travaux ou le projet de plan ; la notice d'information sur les droits et obligations des copropriétaires et le fonctionnement du syndicat.

• Charges : montant des charges hors budget prévisionnel et des charges courantes du budget prévisionnel que vous avez payées pour les 2 exercices comptables précédant la vente.
• Fonds de travaux : lorsqu'il existe, montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot et de la dernière cotisation versée.
• Sommes dues : sommes que l'acquéreur pourrait devoir au syndicat des copropriétaires, par exemple le montant d'une avance de trésorerie.
• Impayés : état global des impayés de charges au sein du syndicat des copropriétaires et de la dette vis-à-vis des fournisseurs.

Si l'acquéreur est déjà propriétaire d'un lot dans votre copropriété, vous n'avez à lui remettre que les informations sur la situation financière et le dossier de diagnostic technique.

Le dossier de diagnostic technique

Le dossier de diagnostic technique (DDT) rassemble l'ensemble des diagnostics obligatoires relatifs au logement. Il doit être remis à l'acquéreur en même temps que la promesse de vente.

Le dossier de diagnostic technique comprend les éléments suivants : le diagnostic de performance énergétique (DPE) ; le constat de risque d'exposition au plomb (CREP) de la partie privative ; l'état mentionnant la présence ou l'absence d'amiante ; l'état de l'installation intérieure d'électricité si l'installation de la partie privative a plus de 15 ans ; l'état de l'installation intérieure de gaz si l'installation a plus de 15 ans ; l'état relatif à la présence de termites de la partie privative ; l'état relatif au risque de mérule si le bâtiment est dans une zone déterminée par arrêté préfectoral ; l'état des risques et pollutions (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon…) ; le diagnostic bruit quand le bien est en zone de bruit définie par un plan d'exposition au bruit des aérodromes ; le certificat de conformité de l'appareil de chauffage au bois dans un plan de protection de l'atmosphère ; l'arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité pris sur la partie privative ; le carnet d'information du logement (CIL) ; la surface privative du lot de copropriété (loi Carrez) ; l'état de l'assainissement non collectif si la copropriété n'est pas raccordée au réseau public.

À la signature de l'acte définitif, l'acquéreur doit avoir en sa possession les documents suivants en cours de validité : CREP, amiante, termites, gaz, électricité (et le rapport d'assainissement pour les 71 communes d'Île-de-France). Si l'un de ces documents n'est pas remis, vous devez garantir le vice caché correspondant.

L'état daté et l'acompte

Avant la vente, le syndic établit un état daté transmis au notaire. Un acompte peut être versé par l'acquéreur sous conditions.

À votre demande et avant la vente, le syndic établit et transmet un état daté au notaire. L'état daté indique, à la date de sa réalisation, les éventuelles sommes que vous devez au syndicat et celles qu'il vous doit. Ce document permet à l'acquéreur de connaître les dépenses liées à son lot et d'anticiper les charges qu'il aura à payer une fois l'appartement acheté. Le syndic doit aussi transmettre au notaire un certificat de moins d'un mois attestant que vous n'avez pas de dette envers la copropriété.

Le montant de l'acompte est fixé en général entre 5 % et 10 % du prix de vente. Il est déduit du prix total lors de la signature de l'acte définitif de vente.

La signature de l'acte de vente

L'acte authentique de vente est signé devant notaire. Plusieurs garanties encadrent la signature : documents en cours de validité, immatriculation de la copropriété et versement sécurisé du prix.

L'acte authentique de vente est signé devant un notaire choisi par l'acquéreur. Si vous souhaitez également l'intervention de votre notaire, les 2 notaires se partagent les frais sans coût supplémentaire. C'est l'acquéreur qui, sauf accord particulier, paie les frais d'acte notarié. Le notaire peut établir une procuration à distance lorsque les parties ne peuvent pas se rendre dans son étude : il peut recueillir leur consentement et leur signature par la voie électronique.

Le notaire assure la publication de l'acte de vente au service de publicité foncière. Cette publication rend la vente opposable aux tiers.

Après la vente : notification et charges

Dès la signature, le syndic doit être informé du changement de propriétaire. Les charges de copropriété sont ensuite réparties entre vendeur et acquéreur selon leur nature.

Le syndic doit être informé du changement de propriétaire par le notaire, l'acquéreur ou par vous-même, dès que la vente a été signée chez le notaire. La notification, de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception, doit préciser : le nom, prénoms et domicile de l'acquéreur (et, sous réserve de son accord, son adresse électronique) ; le nom, prénoms et domicile du mandataire prévu en cas de bien vendu en indivision ou usufruit, le cas échéant ; les conditions de remboursement de l'emprunt collectif en cours souscrit par le syndicat des copropriétaires.

Les appels de charges sont faits par le syndic en respectant la réglementation. Si dans l'acte de vente, vous convenez avec l'acquéreur d'une répartition différente des paiements, cet accord s'impose entre vous, mais pas au syndic : celui-ci reste en droit d'appeler les charges auprès de la personne identifiée comme copropriétaire à la date d'exigibilité.

Garanties et sanctions

Le vendeur est soumis à des garanties légales : garantie des vices cachés, garantie des défauts de conformité et sanctions en cas d'omission de documents obligatoires.

Si les documents suivants, en cours de validité, ne sont pas joints à l'acte, vous devez garantir le vice caché correspondant : le CREP ; l'état de la présence ou de l'absence d'amiante ; l'état relatif à la présence de termites ; l'état de l'installation intérieure de gaz ; l'état de l'installation intérieure d'électricité ; et le rapport de contrôle de l'assainissement pour les 71 communes d'Île-de-France concernées.

La garantie légale des vices cachés permet à l'acquéreur d'agir en justice s'il découvre un vice rendant le bien impropre à son usage ou diminuant considérablement son usage, dont le vendeur avait connaissance ou aurait dû avoir connaissance. Le délai d'action est de 2 ans à compter de la découverte du vice. La garantie des défauts de conformité s'applique en cas d'écart entre les caractéristiques promises dans l'acte et la réalité. Il est donc essentiel de constituer un dossier complet et exact avant la vente.