Faut-il un état daté pour vendre un logement dans une copropriété ?

Vue d'ensemble

La vente d'un logement en copropriété impose la remise à l'acquéreur d'un état daté, document décrivant la situation financière du lot vendu. Établi par le seul syndic, il permet à l'acquéreur d'évaluer les dépenses de copropriété liées à son futur logement et d'anticiper les appels de fonds du syndicat.

Cette synthèse présente les règles essentielles de l'état daté. Le détail des 3 parties du document, des informations en annexe et des modalités de contestation du coût sont détaillés dans les sections suivantes.

L'état daté est obligatoire pour vendre en copropriété

L'état daté est un document obligatoire dans le cadre de la vente d'un logement en copropriété. Il permet à l'acquéreur de connaître la situation financière du lot avant la signature de l'acte de vente, et sécurise ainsi la transaction pour les deux parties.

Oui, si vous souhaitez vendre votre logement en copropriété, vous devez remettre à l'acquéreur un état daté. Ce document précise la situation financière du lot de copropriété. L'état daté indique les sommes que vous devez au syndicat des copropriétaires et, inversement, les sommes que ce dernier pourrait vous devoir.

Qui rédige l'état daté et qui peut le demander ?

Seul le syndic de copropriété peut établir l'état daté : c'est une compétence exclusive. La demande peut être effectuée par le notaire chargé de la rédaction de l'acte de vente ou directement par le vendeur, qui dispose ainsi de deux voies pour solliciter ce document.

Seul le syndic peut établir l'état daté. Il le transmet au notaire. L'état daté doit être demandé au syndic par le notaire chargé de la rédaction de l'acte de vente ou par le vendeur.

• La demande est adressée au syndic de la copropriété.
• La demande peut émaner du notaire ou du vendeur.
• L'état daté est établi par le seul syndic : aucune autre personne ne peut le produire.

Le notaire joue un rôle central dans la vente : c'est généralement lui qui demande l'état daté au syndic dans le cadre de la rédaction de l'acte de vente. Le vendeur peut aussi faire la demande directement auprès du syndic.

Que contient l'état daté ?

L'état daté se compose de 3 parties détaillant la situation financière du lot vendu : les provisions exigibles, les sommes dues au vendeur par le syndicat et les sommes dues par le vendeur au syndicat. Chaque partie correspond à une catégorie de dettes ou de créances liées au lot de copropriété.

• Provisions exigibles : provisions exigibles du budget prévisionnel ; provisions exigibles pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel (par exemple pour des travaux autres que ceux de maintenance).
• Sommes dues au vendeur : avances de trésorerie ou emprunt du syndicat des copropriétaires auprès du copropriétaire vendeur ; provisions pour les périodes postérieures à la période en cours et rendues exigibles à la suite d'une mise en demeure pour des provisions impayées du budget prévisionnel ; reconstitution des avances exigibles de trésorerie ou d'un emprunt du syndicat ; provisions non encore exigibles du budget prévisionnel ; provisions non encore exigibles dans les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel.
• Sommes dues par le vendeur : montant des charges impayées sur les exercices passés ; sommes de paiement de travaux par annuités obtenues par le vendeur pour financer sa part de travaux d'amélioration auxquels il s'était opposé (les sommes sont immédiatement exigibles lors de la vente du lot) ; avances de trésorerie exigibles ; montant de l'emprunt collectif signé au nom de la copropriété et des échéances restant dues par le vendeur ; montant versé par l'établissement de cautionnement si le vendeur n'a pas remboursé l'emprunt ou payé sa contribution.

Les provisions exigibles correspondent aux montants déjà appelés par le syndicat et dus par le vendeur au moment de la vente. Les provisions non encore exigibles correspondront à l'acquéreur après la vente.

Les informations en annexe de l'état daté

En annexe de l'état daté, le syndic indique des informations complémentaires sur les charges, les travaux et l'état de la copropriété. Ces informations sont données à titre indicatif dans l'attente de l'arrêté des comptes de la copropriété.

• Somme des charges de copropriété et des travaux autres que ceux de maintenance correspondant au lot pour les 2 derniers exercices.
• Objet et état des procédures judiciaires éventuellement en cours dans la copropriété (impayés de charges, par exemple).

Les procédures judiciaires mentionnées en annexe (par exemple des impayés de charges) sont utiles à l'acquéreur pour évaluer le climat de la copropriété et les éventuels risques liés à la gestion du syndicat.

Quel est le coût de l'état daté ?

Le coût de l'état daté est encadré par la réglementation : il est limité à un montant maximal de 380 € TTC. Ce coût doit être prévu dans le contrat de syndic, à la rubrique « Frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires », et approuvé par l'assemblée générale des copropriétaires.

Le coût de l'état daté est limité à 380 € TTC au maximum. Il doit être prévu dans le contrat du syndic à la rubrique « Frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires » et approuvé par l'assemblée générale des copropriétaires. Le syndic doit facturer l'établissement de l'état daté au vendeur.

• Le coût facturé ne dépasse pas 380 € TTC.
• Le coût est prévu au contrat du syndic dans la rubrique « Frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires ».
• Le coût est approuvé par l'assemblée générale des copropriétaires.
• L'état daté est facturé au vendeur, et non à l'acquéreur.

Peut-on contester le coût de l'état daté ?

Si le syndic facture un état daté dont le coût dépasse 380 € TTC, vous pouvez le contester. La contestation est possible même en cas de vente simultanée de plusieurs lots de copropriété. Des modèles de lettre de l'Institut national de la consommation (INC) sont disponibles pour vous aider dans cette démarche.

Vous pouvez contester le coût de l'état daté lorsqu'il dépasse 380 € TTC, même en cas de vente de plusieurs lots de copropriété à la fois. La contestation se fait auprès du syndic, en s'appuyant sur la limite réglementaire de 380 € TTC.

Pour contester le montant de l'état daté facturé par le syndic, vous pouvez utiliser les modèles de lettre de l'Institut national de la consommation (INC), disponibles sur le site inc-conso.fr.

Où s'adresser et qui peut vous aider ?

Plusieurs ressources peuvent vous aider dans vos démarches liées à l'état daté : l'Agence départementale pour l'information sur le logement (Adil), l'Institut national de la consommation (INC) et, bien sûr, le notaire chargé de la vente.

• Agence départementale pour l'information sur le logement (Adil) : site officiel et annuaire pour trouver votre Adil près de chez vous.
• Institut national de la consommation (INC) : modèles de lettre pour contester le coût de l'état daté.
• Notaire : il coordonne la vente et demande l'état daté au syndic.
• Syndic de copropriété : il établit l'état daté et le facture au vendeur.

L'Adil (Agence départementale pour l'information sur le logement) est un service gratuit d'information sur le logement et la copropriété. N'hésitez pas à la solliciter en cas de question sur l'état daté ou les charges de copropriété.