Vue d'ensemble
Ce qu'il faut savoir sur la promesse de vente d'un terrain en lotissement : autorisation d'urbanisme, contenu, formes, indemnité d'immobilisation, délais et rétractation.
Ce qu'il faut savoir
- La création d'un lotissement est soumise à permis d'aménager ou à déclaration préalable, selon le projet.
- Le vendeur signe une promesse unilatérale de vente : il s'engage à vendre le terrain à des conditions prédéterminées et ouvre une option d'achat au profit de l'acquéreur.
- La promesse engage uniquement le vendeur : l'acquéreur reste libre d'acheter ou non.
- En cas de permis d'aménager, l'acquéreur bénéficie d'un délai de rétractation de 10 jours après notification de la promesse.
- Le vendeur peut demander une indemnité d'immobilisation, plafonnée à 5 % du prix de vente, consignée sur un compte bloqué.
- Un acte authentique (devant notaire) est toujours exigé pour une promesse de vente signée par une personne physique dont la durée de validité est supérieure à 18 mois.
- En Alsace-Moselle (Moselle, Bas-Rhin, Haut-Rhin), la promesse doit être suivie d'un acte authentique dans un délai de 6 mois.
Conditions essentielles
- Que le lotissement soit soumis à permis d'aménager ou à déclaration préalable.
- En cas de permis d'aménager : aucune promesse de vente ne peut être signée et aucun acompte ne peut être demandé avant la délivrance du permis.
- En cas de déclaration préalable : la promesse peut être signée avant l'obtention du certificat de non-opposition de la mairie, avec une condition suspensive de non-opposition.
- Que la promesse contienne les mentions obligatoires (consistance, prix, conditions suspensives, diagnostics...).
Les étapes
- Obtenir le permis d'aménager ou la déclaration préalable (et le certificat de non-opposition de la mairie le cas échéant).
- Rédiger la promesse unilatérale de vente avec les mentions obligatoires et les diagnostics annexés.
- Signer la promesse sous acte sous seing privé (2 exemplaires) ou acte authentique (notaire).
- En cas d'acte sous seing privé : enregistrer la promesse dans les 10 jours au service de l'enregistrement (coût : 125 €).
- Notifier la promesse à l'acquéreur par lettre RAR ou par remise en main propre.
- L'acquéreur dispose de 10 jours pour se rétracter (uniquement en cas de permis d'aménager).
- L'acquéreur lève l'option dans le délai fixé (en général 3 mois) par lettre RAR ou devant le notaire.
- Signer l'acte authentique de vente devant le notaire dans le délai prévu.
Cette synthèse reprend les éléments essentiels de la fiche. Les détails — autorisation d'urbanisme, contenu, formes, indemnité, délais, Alsace-Moselle — sont traités dans les sections suivantes.
Cette synthèse ne remplace pas la fiche
Pour les règles propres au contenu, à l'indemnité d'immobilisation, aux délais ou à l'Alsace-Moselle, voir les sections « Contenu de la promesse de vente », « L'indemnité d'immobilisation », « Délais et droit de rétractation » et « Règles particulières en Alsace-Moselle ».
Lotissement : permis d'aménager ou déclaration préalable
La création d'un lotissement est soumise à permis d'aménager ou à déclaration préalable, selon la nature du projet et sa localisation.
Quand un projet de lotissement prévoit la création ou l'aménagement de voies, d'espaces ou d'équipements communs, il fait l'objet d'un permis d'aménager. C'est également le cas pour un lotissement situé dans les zones suivantes : périmètre d'un site patrimonial remarquable ; abords des monuments historiques ; site classé ou en instance de classement.
Si le projet de lotissement n'est pas soumis au permis d'aménager, quel que soit le nombre de lots (c'est-à-dire le nombre de terrains issus de la division), il doit faire l'objet d'une déclaration préalable de travaux. Le permis d'aménager est une autorisation d'urbanisme délivrée par la mairie (ou l'autorité compétente) qui autorise la division d'un terrain en lots. La déclaration préalable est une autorisation plus simple, applicable aux projets de plus faible ampleur.
Règle
En cas de permis d'aménager : aucune promesse de vente ne peut être signée et aucun acompte ne peut être demandé avant la délivrance du permis d'aménager. Le terrain peut être mis en vente à compter de la délivrance du permis. En cas de déclaration préalable : avant l'obtention du certificat de non-opposition à la déclaration préalable de la mairie, le vendeur peut signer une promesse unilatérale de vente. L'acte de vente définitif est signé après la décision de non-opposition de la mairie.
La distinction entre permis d'aménager et déclaration préalable est essentielle : elle détermine le moment à partir duquel le vendeur peut signer une promesse et les droits de rétractation de l'acquéreur.
La promesse unilatérale de vente
Le vendeur signe une promesse unilatérale de vente dans laquelle il s'engage à vendre un terrain à des conditions prédéterminées. Cette promesse ouvre une option d'achat au profit de l'acquéreur.
Le vendeur signe une promesse unilatérale de vente dans laquelle il s'engage à vendre un terrain à des conditions prédéterminées. Cette promesse ouvre une option d'achat au profit de l'acquéreur. La promesse unilatérale de vente engage uniquement le vendeur : l'acquéreur reste libre d'acheter ou non le terrain.
La promesse unilatérale de vente est un contrat par lequel le vendeur s'engage irrévocablement à vendre son terrain à l'acquéreur désigné, à un prix et dans des conditions déterminés. En contrepartie, l'acquéreur dispose d'une option d'achat : il peut décider d'acheter le terrain (lever l'option) ou d'y renoncer, dans le délai fixé par la promesse. La promesse de vente doit être notifiée à l'acheteur par lettre RAR ou remise en main propre.
Règle
En cas de déclaration préalable (lotissement sans permis d'aménager), la promesse prévoit une condition suspensive de non-opposition à la déclaration préalable. Cela signifie que si la mairie rend une décision s'opposant au projet de lotissement, la promesse est annulée.
La promesse unilatérale de vente ne doit pas être confondue avec la promesse synallagmatique de vente (compromis de vente), dans laquelle les deux parties s'engagent à vendre et à acheter. Dans la promesse unilatérale, seul le vendeur est engagé.
Contenu de la promesse de vente
La promesse de vente doit contenir plusieurs mentions obligatoires et être accompagnée de diagnostics spécifiques.
La promesse de vente doit contenir les informations suivantes : consistance du terrain, surface de plancher constructible ; délimitation du terrain issue d'un bornage ; délai de livraison du terrain (uniquement en cas de permis d'aménager) ; prix de vente ; mode de financement ; conditions suspensives de prêt ; hypothèques et servitudes qui pèsent sur le terrain ; condition suspensive d'obtention d'un permis de construire et d'absence de recours des tiers ; délai de levée d'option (décision d'achat de l'acquéreur par courrier RAR ou devant le notaire) ; délai d'accomplissement de chaque condition suspensive ; délai éventuellement accordé, après la levée d'option, pour signer l'acte authentique de vente.
Les diagnostics suivants sont annexés à la promesse : état des risques et pollutions (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon...) ; étude de sol dans les zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols argileux ; état des nuisances sonores aériennes dans les zones de bruit définies par un plan d'exposition au bruit ; permis d'aménager (en cas de permis d'aménager) ; cahier des charges qui fixe les conditions de vente ; règlement de lotissement ; statuts de l'association syndicale libre qui gérera les espaces et équipements communs (en cas de permis d'aménager).
Règle
La promesse peut prévoir une prolongation automatique en cas d'insuffisance du délai initial, pour un retard dû aux difficultés d'obtention de certains documents. Avant la fin du délai fixé, les 2 parties peuvent également décider de la prolonger : elles rédigent un avenant au contrat dans lequel elles précisent l'objet de cette prolongation.
Les diagnostics annexés à la promesse permettent à l'acquéreur de prendre connaissance des risques et des contraintes affectant le terrain avant de s'engager. Leur absence peut entraîner la nullité de la promesse ou ouvrir droit à des dommages et intérêts.
Formes et signature de la promesse
La promesse peut être signée sous acte sous seing privé (avec enregistrement obligatoire) ou sous acte authentique (devant notaire).
La promesse peut être signée sous l'une des 2 formes suivantes : acte sous seing privé ou acte authentique. Acte sous seing privé : 2 exemplaires originaux de la promesse unilatérale de vente sont signés (1 pour le vendeur, 1 pour l'acheteur), sauf si un original unique est conservé par un professionnel (notaire, agent immobilier). Pour authentifier la promesse, elle doit être enregistrée dans les 10 jours à compter de sa signature, au service de l'enregistrement des impôts du vendeur ou de l'acheteur. La promesse est déposée au service de l'enregistrement ou envoyée par courrier simple ou RAR. Cet enregistrement coûte 125 €. La promesse de vente doit être notifiée à l'acheteur par lettre RAR ou remise en main propre. Acte authentique : l'acte authentique signé par le vendeur est établi par un notaire.
Règle
Un acte authentique est toujours exigé pour une promesse de vente signée par une personne physique dont la durée de validité est supérieure à 18 mois.
L'enregistrement de la promesse sous acte sous seing privé est une formalité obligatoire pour lui conférer une date certaine et opposable aux tiers. Le coût de 125 € est une taxe d'enregistrement due au service des impôts.
L'indemnité d'immobilisation
Le vendeur peut demander à l'acheteur une indemnité d'immobilisation, plafonnée à 5 % du prix de vente, consignée sur un compte bloqué.
Le vendeur peut demander à l'acheteur une indemnité d'immobilisation. Elle est versée en contrepartie de l'engagement pris par le vendeur de vendre le terrain exclusivement à l'acquéreur désigné dans la promesse. L'indemnité est versée le jour de la signature de la promesse de vente. Elle ne peut pas dépasser 5 % du prix de vente. Elle est consignée sur un compte bloqué jusqu'à la conclusion du contrat de vente.
Les cas de restitution de l'indemnité sont les suivants : si l'acquéreur se rétracte, l'indemnité lui est rendue dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de la date de cette rétractation ; si les conditions suspensives ne sont pas réalisées, l'indemnité est rendue dans un délai de 3 mois. Les cas de conservation par le vendeur sont les suivants : si le bénéficiaire de la promesse renonce à acheter passé le délai de rétractation ou le délai de levée d'option, l'indemnité est conservée par le propriétaire. En cas de levée d'option (décision d'achat de l'acquéreur), la somme versée se transforme en acompte sur le prix de vente à acquitter.
Règle
Le versement d'une indemnité d'immobilisation de 5 % minimum est obligatoire quand la promesse de vente signée par une personne physique a une durée de plus de 18 mois. Elle est versée au notaire responsable de la vente.
L'indemnité d'immobilisation ne doit pas être confondue avec le dépôt de garantie, qui intervient lors de la signature de l'acte authentique de vente. Elle vise à compenser le vendeur qui retire son terrain du marché pendant la durée de la promesse.
Délais et droit de rétractation
La promesse fixe plusieurs délais : levée d'option, accomplissement des clauses suspensives et signature de l'acte authentique. Le vendeur ne peut pas se rétracter, l'acquéreur dispose de 10 jours en cas de permis d'aménager.
En principe, la promesse prévoit et fixe les délais suivants : délai de 3 mois en général pour lever l'option (décision de l'acheteur d'acheter le bien) ; délai de réalisation de toutes les clauses suspensives ou de chacune d'entre elles (par exemple, 2 mois pour un permis de construire) ; délai pour signer l'acte authentique de vente après la levée d'option.
Rétractation du vendeur : le vendeur ne peut pas se rétracter de la promesse unilatérale de vente. Rétractation de l'acheteur : l'acheteur peut se rétracter. Il a un délai de 10 jours pour notifier sa rétractation au vendeur. Ce délai démarre le lendemain de la 1ʳᵉ présentation de la lettre RAR notifiant la promesse de vente ou de sa remise en main propre. Si le dernier jour du délai de rétractation est un samedi, un dimanche, un jour férié ou chômé, le délai est prolongé jusqu'au 1ᵉʳ jour ouvrable suivant. La rétractation doit être notifiée au vendeur par lettre RAR. Si l'acquéreur se rétracte, l'indemnité d'immobilisation qu'il avait versée lui est rendue dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de la date de cette rétractation.
Règle
Le délai de rétractation s'applique uniquement aux terrains pour lesquels le vendeur a bénéficié d'un permis d'aménager. En cas de lotissement soumis à déclaration préalable, ni le vendeur ni l'acheteur ne peuvent se rétracter.
La levée d'option se fait par courrier RAR ou devant le notaire en charge de la vente. Passé le délai de levée d'option, l'acquéreur est réputé avoir renoncé à acheter et l'indemnité d'immobilisation est conservée par le vendeur.
Règles particulières en Alsace-Moselle
Dans les départements de la Moselle, du Bas-Rhin et du Haut-Rhin, la promesse de vente doit être suivie d'un acte authentique dans un délai de 6 mois.
Dans les départements de la Moselle, du Bas-Rhin et du Haut-Rhin, la promesse de vente doit être suivie d'un acte authentique de vente dans un délai de 6 mois. Les parties ne peuvent pas convenir d'un délai supérieur.
Le droit local alsacien-mosellan (hérité du droit allemand) impose des règles particulières en matière de transactions immobilières. L'exigence d'un acte authentique dans un délai de 6 mois vise à sécuriser les transactions et à protéger les acquéreurs. Contrairement au droit commun, où le délai de rétractation de 10 jours s'applique (en cas de permis d'aménager), en Alsace-Moselle le vendeur et l'acheteur ne peuvent pas se rétracter quand la création du lotissement est soumise à une non-opposition de la mairie à déclaration préalable.
Règle
Les autres règles (contenu de la promesse, indemnité d'immobilisation, diagnostics) s'appliquent de la même manière qu'en droit commun, sous réserve des dispositions particulières du droit local.
Le droit alsacien-mosellan s'applique uniquement dans les 3 départements du Bas-Rhin, du Haut-Rhin et de la Moselle. Pour les autres départements, le droit commun de la promesse unilatérale de vente s'applique.
Questions fréquentes
Les questions les plus fréquemment posées sur la promesse de vente d'un terrain en lotissement : rétractation, enregistrement et acte authentique.
Le vendeur ne peut pas se rétracter de la promesse unilatérale de vente. L'acquéreur dispose d'un délai de rétractation de 10 jours en cas de permis d'aménager. La promesse sous acte sous seing privé doit être enregistrée dans les 10 jours.
Rétractation : le vendeur ne peut pas se rétracter. L'acheteur peut se rétracter dans un délai de 10 jours (uniquement en cas de permis d'aménager), à compter du lendemain de la 1ʳᵉ présentation de la lettre RAR notifiant la promesse ou de sa remise en main propre. Enregistrement : en cas d'acte sous seing privé, la promesse doit être enregistrée dans les 10 jours au service de l'enregistrement (coût : 125 €). Acte authentique : un acte authentique (devant notaire) est toujours exigé pour une promesse de vente signée par une personne physique dont la durée de validité est supérieure à 18 mois. En Alsace-Moselle, l'acte authentique doit intervenir dans un délai de 6 mois.
Règle
En cas de lotissement soumis à déclaration préalable (et non à permis d'aménager), ni le vendeur ni l'acheteur ne peuvent se rétracter de la promesse de vente.
La promesse unilatérale de vente est un contrat engageant : le vendeur qui s'y déroge s'expose à des dommages et intérêts. L'acquéreur qui se rétracte dans le délai légal récupère son indemnité d'immobilisation, mais perd le terrain.
Textes applicables
- Code civil — article 1124 (promesse unilatérale de vente)Texte légal
- Code civil — article 1589 (promesse de vente)Texte légal
- Code civil — article 1589-2 (indemnité d'immobilisation)Texte légal
- Code de l'urbanisme — articles L442-1 à L442-14 (autorisation de lotir)Texte légal
- Code civil : article 1178Légifrance
- Code de l'urbanisme : article L112-11Légifrance
- Code de l'urbanisme : article L115-4Légifrance
- Code de la construction et de l'habitation : articles L132-4 à L132-9Légifrance
- Code de la construction et de l'habitation : articles L271-1 à L271-3Légifrance
- Arrêté du 22 juillet 2020 définissant le contenu des études géotechniques dans les zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel du à la sécheresse et à la réhydratation des solsLégifrance
- Arrêté du 22 juillet 2020 définissant les zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel des sols argileuxLégifrance
- Code civil : article 1304Légifrance
- Code civil : article 637Légifrance
Sources officielles
- OuvrirService-Public.fr
Promesse de vente d'un terrain situé dans un lotissement
Vérifiée le 2026-10-04
Voir aussi
- Adil — Agence départementale pour l'information sur le logement
- Notaires de France — Trouver un notaire
Les règles relatives à la promesse de vente d'un terrain en lotissement (autorisation d'urbanisme, contenu, formes, indemnité d'immobilisation, délais, droit de rétractation) sont fixées par le Code civil, le Code de l'urbanisme et le Code de la construction et de l'habitation. Vérifier les dernières évolutions auprès d'un notaire, d'une Adil ou d'un conseiller juridique.