Promesse de vente d'un logement existant : promesse unilatérale ou compromis

Vue d'ensemble

Ce qu'il faut savoir avant de signer un avant-contrat pour un logement existant : promesse unilatérale ou compromis, documents, sommes versées, délais et droit de rétractation.

Cette synthèse reprend les éléments essentiels de la fiche. Les détails — documents propres à la copropriété ou au lotissement, contenu complet de chaque avant-contrat, régime alsacien-mosellan — sont traités dans les sections suivantes.

Qu'est-ce qu'une promesse unilatérale de vente ?

La promesse unilatérale de vente (souvent appelée promesse de vente) est un contrat par lequel le seul vendeur s'engage à vendre son bien à une personne déterminée, en lui laissant la possibilité de décider si elle souhaite acheter ou non.

Dans la promesse unilatérale de vente, le vendeur (appelé promettant) s'engage à vendre son bien à une personne déterminée (le bénéficiaire, c'est-à-dire l'acquéreur potentiel), en lui laissant la possibilité de décider, dans un délai fixé par les deux parties, si elle souhaite acheter ou non. L'acquéreur potentiel bénéficie ainsi d'un droit d'option : il est libre de lever l'option (acheter le bien) ou d'y renoncer (ne pas acheter) dans le délai prévu.

Lorsque le vendeur est une personne physique, la promesse unilatérale de vente doit obligatoirement être constatée par un acte authentique lorsque sa durée de validité dépasse 18 mois, ou lorsqu'une prolongation de la promesse a pour effet de porter sa durée totale au-delà de 18 mois. Par ailleurs, la signature électronique d'une promesse unilatérale ne permet pas son enregistrement auprès des services de la publicité foncière : une promesse établie sous format électronique serait donc nulle faute de pouvoir être régulièrement enregistrée.

Qu'est-ce qu'un compromis de vente ?

Le compromis de vente, aussi appelé promesse synallagmatique de vente, est un contrat signé entre un vendeur et un acquéreur par lequel les deux parties s'engagent réciproquement.

Par le compromis de vente, le vendeur s'engage à vendre son bien immobilier (appartement, maison, etc.) et l'acquéreur s'engage à acheter ce bien. Le prix et les conditions de la vente sont fixés dès la signature du compromis. L'acte constate les engagements réciproques des deux parties : contrairement à la promesse unilatérale, il n'y a pas de droit d'option ouvert à l'acquéreur.

Qu'il soit sous la forme d'un acte sous signature privée ou d'un acte authentique, le compromis de vente peut être signé sur un support papier ou électronique ; dans les deux cas, chaque partie doit signer l'acte. Une signature scannée n'est ni une signature manuscrite, ni une signature électronique : c'est la copie d'une signature, et elle n'est donc pas valable.

Quels documents doivent être fournis ?

Pour faciliter la rédaction de la promesse unilatérale ou du compromis de vente, le vendeur et l'acquéreur doivent préparer un ensemble de documents, dont la nature varie selon la situation du bien et des parties.

Le vendeur doit présenter, selon les situations, notamment : sa pièce d'identité, un éventuel contrat de mariage ou convention de Pacs (personnes physiques), ou un extrait Kbis et une copie des statuts (personnes morales) ; la copie du titre de propriété ; pour une maison individuelle, les plans, références cadastrales, permis de construire, autorisation de travaux et certificat de conformité ; les documents mentionnant les servitudes ; si le bien est occupé par un tiers, la copie des contrats de location en cours ou les pièces justifiant le départ des anciens locataires ; les justificatifs de l'état de l'immeuble au regard de l'assainissement ; et le dossier des diagnostics techniques.

L'acquéreur, dans une promesse unilatérale, doit présenter sa pièce d'identité (et, pour une personne morale, un extrait Kbis et une copie des statuts). Pour un compromis de vente, la liste est plus étendue : pièce d'identité, extrait d'acte de naissance de moins de 3 mois, justificatif de domicile, justificatif de situation familiale (contrat de mariage, déclaration de Pacs au greffe, jugement de séparation de corps, jugement de divorce et ordonnance de non-conciliation, ou copie de l'assignation en divorce si l'instance est en cours), et pour une personne morale, extrait Kbis et copie des statuts.

Que doit contenir l'avant-contrat ?

Pour être valable, la promesse unilatérale de vente ou le compromis doit contenir l'ensemble des éléments essentiels et des clauses destinées à former l'accord définitif. Son contenu doit être licite et certain.

Les éléments nécessaires à la formation de la vente — notamment la désignation du bien et le prix — doivent être clairement définis ou pouvoir être déterminés de manière objective, sans ambiguïté, au moment de la levée d'option (promesse unilatérale) ou dès la signature (compromis). L'avant-contrat doit mentionner l'identification des parties (vendeur et acquéreur), leurs capacités et leurs coordonnées respectives.

Si l'une des parties connaît une information déterminante pour le consentement de l'autre — concernant le contenu du contrat, la qualité des parties ou les caractéristiques du logement vendu (par exemple un projet de travaux coûteux en copropriété, l'existence de fissures importantes ou d'un problème de structure, ou un risque d'inondation) —, elle doit obligatoirement l'en informer. Un manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat.

Comment signer l'avant-contrat ?

La manière de signer dépend de la forme choisie pour l'acte : acte authentique (établi par un notaire) ou acte sous signature privée (rédigé par les parties ou par un professionnel).

La promesse unilatérale de vente établie par un notaire (acte authentique) peut être signée sur un support papier ou électronique ; dans les deux cas, chaque partie doit signer l'acte. La signature électronique a la même valeur qu'une signature manuscrite, à condition qu'elle permette d'identifier clairement son auteur et qu'elle garantisse que le contenu du document n'a pas été modifié. L'original du document est conservé par le professionnel (notaire) ; chaque partie doit conserver un exemplaire de l'acte ou pouvoir y accéder facilement sous format dématérialisé (un lien de téléchargement est disponible immédiatement après la signature).

Attention : la signature électronique d'une promesse unilatérale de vente ne permet pas son enregistrement auprès des services de la publicité foncière. Or, l'enregistrement est une formalité indispensable pour que l'acte sous signature privée soit valable : une promesse unilatérale de vente établie sous format électronique est donc nulle, puisqu'elle ne pourra pas être régulièrement enregistrée.

Somme versée à la signature : indemnité d'immobilisation et dépôt de garantie

En principe, l'acquéreur n'a pas à verser d'argent au vendeur lors de la signature de l'avant-contrat : il ne s'agit pas d'une condition de validité de l'acte. Toutefois, il est fréquent que l'acte prévoie le versement d'une somme, dont le régime diffère selon qu'il s'agit d'une promesse unilatérale ou d'un compromis.

Dans la promesse unilatérale de vente, la somme éventuellement versée s'appelle indemnité d'immobilisation : elle rémunère le prix de l'exclusivité du bien accordée au bénéficiaire (acquéreur potentiel) par le vendeur. Son montant est en pratique compris entre 5 % et 10 % du prix de vente. Il est d'usage que cette somme soit versée à un tiers séquestre — et non directement au vendeur — et soit ainsi encaissée et bloquée jusqu'à la conclusion du contrat de vente sur le compte séquestre du notaire.

Quand la durée de la promesse unilatérale de vente dépasse 18 mois, le versement d'une indemnité d'immobilisation d'un montant minimum de 5 % du prix de vente est obligatoire ; elle est versée entre les mains du notaire qui sert de séquestre.

Délais et droit de rétractation

L'avant-contrat contient plusieurs délais essentiels : accomplissement des conditions suspensives, droit de rétractation de l'acquéreur, et signature de l'acte de vente définitif. En promesse unilatérale s'ajoutent le délai de levée d'option et le délai d'enregistrement.

La promesse unilatérale de vente contient notamment : le délai de levée de l'option (durée pendant laquelle le bénéficiaire peut décider d'acheter), librement fixé par les parties — il peut être une date butoir précise, un délai chiffré avec un point de départ déterminé (par exemple, 6 mois à compter de la signature de la promesse, ou 15 jours après la réalisation de la dernière condition suspensive) ou une référence à un événement ; le délai d'accomplissement des conditions suspensives, qui peut être identique, plus long ou plus court que le délai de levée d'option ; le délai d'enregistrement de 10 jours (promesse sous seing privé) ; le délai de rétractation de 10 jours ; et le délai pour signer l'acte de vente après la levée d'option, librement fixé.

Pour la condition suspensive d'obtention de prêt, un délai minimal d'1 mois est imposé à compter de la signature de l'acte authentique ou de l'enregistrement de l'acte sous seing privé : ce délai permet à l'acquéreur de déposer effectivement sa demande de financement. L'acquéreur qui se rétracte dans le délai légal peut utiliser un modèle de lettre de rétractation (fourni notamment par l'Institut national de la consommation).

Qui peut m'aider ?

Pour tout conseil relatif à un avant-contrat de vente (promesse unilatérale ou compromis), l'acquéreur et le vendeur peuvent solliciter une agence départementale pour l'information sur le logement (Adil).

L'Agence départementale pour l'information sur le logement (Adil) est un service public gratuit qui informe les particuliers sur leurs droits et obligations en matière de logement, y compris en cas d'achat immobilier.

• Adil : trouver votre agence sur [anil.org](https://www.anil.org/lanil-et-les-adil/votre-adil/) ou sur [service-public.gouv.fr](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/adil).