Vue d'ensemble
Ce qu'il faut retenir sur les diagnostics immobiliers à fournir lors d'une vente : obligation du vendeur, diagnostics par type de bien et regroupement en DDT.
Ce qu'il faut savoir
- Le propriétaire vendeur a l'obligation de fournir des diagnostics immobiliers au futur acquéreur pour l'informer sur certains aspects du logement.
- Les diagnostics à fournir diffèrent selon qu'il s'agit d'une maison individuelle ou d'un appartement.
- Ces diagnostics doivent être regroupés dans un dossier de diagnostic technique (DDT), joint à la promesse de vente ou à l'acte de vente.
- Le DPE est à fournir pour une maison dont la surface de plancher est supérieure ou égale à 50 m² ; un audit énergétique s'ajoute si l'étiquette est E, F ou G.
- Plusieurs diagnostics dépendent de la date de construction (plomb avant le 1er janvier 1949, amiante avant le 1er juillet 1997) ou de l'âge des installations (électricité et gaz de plus de 15 ans).
- La promesse ou l'acte de vente doit indiquer s'il y a un risque de mérule dans la construction, ce risque concernant des zones identifiées par arrêté.
Conditions essentielles
- Une vente d'un logement est engagée, avec un propriétaire vendeur et un futur acquéreur.
- Le bien est une maison individuelle ou un appartement, ce qui détermine la liste des diagnostics.
- Selon les cas, certaines caractéristiques du bien doivent être réunies : surface de plancher d'au moins 50 m², étiquette énergétique E, F ou G, date de construction, ancienneté des installations.
- Pour certains diagnostics, la localisation du bien est déterminante : zone à risques, zone infestée par les termites, zone d'exposition au bruit des aéroports.
Les étapes
- Identifier la nature du bien vendu : maison individuelle ou appartement.
- Recenser les diagnostics obligatoires au regard de la date de construction, de la surface et de l'ancienneté des installations.
- Vérifier les situations liées à la localisation : zones à risques, termites, exposition au bruit des aéroports.
- Rassembler les diagnostics dans un dossier de diagnostic technique (DDT).
- Joindre le DDT à la promesse de vente ou à l'acte de vente.
- Mentionner dans la promesse ou l'acte l'existence éventuelle d'un risque de mérule et, pour un lot de copropriété, la surface privative (Loi Carrez).
Cette synthèse reprend l'essentiel de la fiche. Le détail des seuils, des dates de construction et des situations conditionnant chaque diagnostic est traité dans les sections suivantes.
Cette synthèse ne remplace pas la fiche
Cette synthèse ne détaille pas les dates et seuils exacts de chaque diagnostic, ni les conditions propres à l'assainissement et aux termites, qui sont traités dans les sections dédiées.
L'obligation d'information du vendeur
Le propriétaire vendeur a l'obligation de fournir des diagnostics immobiliers au futur acquéreur pour l'informer sur certains aspects du logement qu'il projette d'acheter.
Les diagnostics immobiliers à fournir sont différents selon qu'il s'agit de la vente d'une maison individuelle ou d'un appartement.
Le dossier de diagnostic technique (DDT) est le document qui regroupe l'ensemble des diagnostics obligatoires. Il constitue le support de l'information due à l'acquéreur.
Règle
Le propriétaire vendeur doit joindre le DDT à la promesse de vente ou à l'acte de vente.
L'information porte sur des aspects variés du logement : performance énergétique, expositions à des risques, présence éventuelle de matériaux dangereux, état de certaines installations.
Diagnostics pour une maison individuelle
Pour une maison individuelle, le propriétaire vendeur doit remettre une liste de diagnostics déterminée par les caractéristiques du bien.
| Diagnostic | Condition déclenchante |
|---|---|
| Diagnostic de performance énergétique (DPE) | Si la surface de plancher de la maison est supérieure ou égale à 50 m² |
| Audit énergétique | Si l'étiquette énergétique de la maison est E, F ou G sur le DPE |
| Constat de risque d'exposition au plomb (Crep) | Si la maison a été construite avant le 1er janvier 1949 |
| État mentionnant la présence ou l'absence d'amiante | Si le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 |
| État de l'installation intérieure de l'électricité | Si l'installation a plus de 15 ans |
| État de l'installation intérieure du gaz | Si l'installation a plus de 15 ans |
| Diagnostic assainissement des eaux usées | Si la maison est équipée d'une installation autonome, ou en cas d'installation collective et uniquement sur certains territoires ou s'il existe un arrêté municipal fixant cette obligation |
| État relatif à la présence de termites | Si la maison est située dans une zone déclarée par un arrêté préfectoral comme étant infestée par les termites ou pouvant l'être à court terme |
| État des risques | Si la maison est située dans une zone ou périmètre à risques (notamment risques naturels, miniers, sismiques, radon) |
| Diagnostic Bruit | Si la maison est située dans une zone dite d'exposition au bruit des aéroports |
| Carnet d'information du logement (CIL) | Si la maison a fait l'objet d'un permis de construire ou d'une déclaration préalable de travaux déposé(e) à partir du 1er janvier 2023 ou si elle a fait l'objet de travaux de rénovation depuis cette date |
La promesse de vente ou l'acte de vente doit indiquer s'il y a un risque de mérule (champignon) dans la construction de la maison.
Diagnostics pour un appartement
Pour la vente d'un appartement, la liste des diagnostics est proche, avec des conditions adaptées et l'ajout de la surface privative.
| Diagnostic | Condition déclenchante |
|---|---|
| Diagnostic de performance énergétique (DPE) | À fournir pour l'appartement |
| Constat de risque d'exposition au plomb (Crep) | Si le logement a été construit avant le 1er janvier 1949 |
| État mentionnant la présence ou l'absence d'amiante | Si le permis de construire du logement a été délivré avant le 1er juillet 1997 |
| État de l'installation intérieure de l'électricité | Si l'installation d'électricité a plus de 15 ans |
| État de l'installation intérieure du gaz | Si l'installation de gaz a plus de 15 ans |
| Diagnostic assainissement des eaux usées | Si le logement est équipé d'une installation autonome, ou en cas d'installation collective et uniquement sur certains territoires ou s'il existe un arrêté municipal fixant cette obligation |
| État relatif à la présence de termites | Si le logement est situé dans une zone déclarée par un arrêté préfectoral comme étant infestée par les termites ou pouvant l'être à court terme |
| État des risques | Si le logement est situé dans une zone ou périmètre à risques (notamment risques naturels, miniers, sismiques, radon) |
| Diagnostic Bruit | Si le logement est situé dans une zone dite d'exposition au bruit des aéroports |
| Carnet d'information du logement (CIL) | Si le logement a fait l'objet d'un permis de construire ou d'une déclaration préalable de travaux déposé(e) à partir du 1er janvier 2023 ou s'il a fait l'objet de travaux de rénovation depuis cette date |
La promesse de vente ou l'acte de vente doit aussi indiquer la surface privative du lot de copropriété (Loi Carrez).
Le dossier de diagnostic technique (DDT)
Les diagnostics doivent être regroupés dans un dossier appelé dossier de diagnostic technique (DDT).
Règle
Le propriétaire vendeur doit joindre le DDT à la promesse de vente ou à l'acte de vente.
- Rassembler l'ensemble des diagnostics obligatoires dans un dossier unique.
- Joindre ce dossier à la promesse de vente ou à l'acte de vente.
- Mentionner dans la promesse ou l'acte les informations complémentaires requises (risque de mérule, et surface privative pour un lot de copropriété).
Le DDT est le support de l'information de l'acquéreur : c'est ce document qui matérialise le respect de l'obligation d'information du vendeur.
Le DPE et l'audit énergétique
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est un diagnostic central, dont dépend parfois un second document, l'audit énergétique.
Le DPE renseigne sur la performance énergétique du bien. L'audit énergétique est un document plus approfondi, requis lorsque le bien présente une étiquette énergétique défavorable.
Règle
Pour une maison individuelle, le DPE est à fournir si la surface de plancher est supérieure ou égale à 50 m².
- DPE pour une maison : à fournir si la surface de plancher est supérieure ou égale à 50 m².
- Audit énergétique : à ajouter si l'étiquette énergétique de la maison est E, F ou G sur le DPE.
- DPE pour un appartement : diagnostic à fournir pour l'appartement.
L'audit énergétique est une exigence liée à la performance affichée : il s'ajoute au DPE lorsque le bien appartient aux classes les plus énergivores indiquées par la source (E, F ou G).
Plomb, amiante, électricité et gaz
Quatre diagnostics dépendent de la date de construction du bien ou de l'ancienneté de ses installations.
- Constat de risque d'exposition au plomb (Crep) : à fournir si le bien a été construit avant le 1er janvier 1949.
- État d'amiante : à fournir si le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.
- État de l'installation intérieure d'électricité : à fournir si l'installation a plus de 15 ans.
- État de l'installation intérieure de gaz : à fournir si l'installation a plus de 15 ans.
Ces diagnostics croisent deux types de critères : la date de construction du bien pour le plomb et l'amiante, et l'ancienneté des installations pour l'électricité et le gaz.
Assainissement et termites
Deux diagnostics supplémentaires dépendent de l'équipement du bien et de sa localisation.
- Diagnostic assainissement des eaux usées : à fournir si le bien est équipé d'une installation autonome ou, en cas d'installation collective, uniquement sur certains territoires ou s'il existe un arrêté municipal fixant cette obligation.
- État relatif à la présence de termites : à fournir si le bien est situé dans une zone déclarée par un arrêté préfectoral comme étant infestée par les termites ou pouvant l'être à court terme.
Pour l'assainissement comme pour les termites, la source conditionne le diagnostic à des éléments objectifs : type d'installation d'un côté, arrêté préfectoral ou municipal de l'autre.
État des risques et diagnostic bruit
Deux diagnostics dépendent de la localisation du bien.
- État des risques : à fournir si le bien est situé dans une zone ou périmètre à risques, notamment risques naturels, miniers, sismiques ou lié au radon.
- Diagnostic Bruit : à fournir si le bien est situé dans une zone dite d'exposition au bruit des aéroports, car proche d'un aéroport.
Ces deux diagnostics reposent sur la situation géographique du bien et non sur ses caractéristiques intrinsèques.
Le carnet d'information du logement (CIL)
Le carnet d'information du logement (CIL) est requis dans une situation liée aux travaux réalisés sur le bien.
Le CIL regroupe les informations relatives au logement et aux travaux dont il a fait l'objet. Sa production est liée à des travaux récents ou à une autorisation d'urbanisme récente.
Règle
Le CIL est à fournir si le bien a fait l'objet d'un permis de construire ou d'une déclaration préalable de travaux déposé(e) à partir du 1er janvier 2023, ou s'il a fait l'objet de travaux de rénovation depuis cette date.
Cette exigence concerne aussi bien la maison individuelle que l'appartement : la condition est la même dans les deux cas.
Le risque de mérule
La promesse de vente ou l'acte de vente doit indiquer s'il y a un risque de mérule (champignon) dans la construction.
La mérule est un champignon susceptible d'affecter la construction. Le risque concerne des zones géographiques identifiées par un arrêté.
Règle
Pour savoir s'il existe un arrêté identifiant ce risque, vous pouvez consulter le site internet de votre préfecture ou contacter votre préfecture.
Cette information figure dans la promesse ou l'acte de vente, en complément du dossier de diagnostic technique.
Cas particuliers et points de vigilance
Le périmètre des diagnostics varie selon la nature du bien et sa localisation.
Situations à distinguer
- Maison individuelle : le DPE dépend d'un seuil de surface de plancher (au moins 50 m²).
- Appartement : le DPE est à fournir sans condition de surface mentionnée, et la surface privative du lot (Loi Carrez) doit être indiquée.
- Bien en zone à risques : un état des risques est requis pour les zones ou périmètres à risques.
- Bien dans une zone d'exposition au bruit des aéroports : un diagnostic Bruit est requis.
- Bien en zone infestée par les termites : un état relatif à la présence de termites est requis sur la base d'un arrêté préfectoral.
- Travaux ou autorisation d'urbanisme récents : le carnet d'information du logement (CIL) est requis à partir du 1er janvier 2023.
Pour connaître l'existence d'un arrêté relatif au risque de mérule sur le territoire du bien, la préfecture est l'interlocuteur compétent.
Textes applicables
- Code de la construction et de l'habitation : article L271-4Texte légal
- Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 : article 46Légifrance
- Réponse ministérielle du 30 juin 2020 relative au méruleAssemblée nationale
- Code de l'urbanisme : article L111-14Légifrance
- Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtisLégifrance
Sources officielles
- OuvrirService-Public.fr
Quels sont les diagnostics immobiliers à fournir en cas de vente d'un logement ?
Vérifiée le 2026-10-04
Voir aussi
Information à vérifier auprès de l'organisme compétent.
