Vue d'ensemble
Ce qu'il faut retenir sur le contenu, la signature et les effets de l'acte de vente d'un logement en l'état futur d'achèvement (Vefa).
Ce qu'il faut savoir
- L'acte de vente d'un bien en Vefa doit obligatoirement contenir la description du lot, le prix et les conditions de paiement, le délai de livraison et le justificatif de garantie financière.
- Tous les documents donnant des indications utiles sur la consistance et les caractéristiques techniques de l'immeuble doivent être annexés à l'acte : plans, notice descriptive, et règlement de copropriété le cas échéant.
- L'acte de vente est obligatoirement signé devant un notaire ; il peut être précédé de la signature d'un contrat de réservation (ou contrat préliminaire).
- Le non-respect des mentions obligatoires peut entraîner l'annulation de la vente. Seul l'acheteur peut solliciter cette annulation, et il doit agir avant l'achèvement des travaux.
- L'acheteur bénéficie d'un délai de réflexion de 10 jours calendaires lorsque la vente est conclue directement par acte authentique, sans contrat de réservation préalable.
- Si le prix de vente est révisable, la révision est calculée en fonction de la variation de l'indice BT01, qui évalue l'évolution des coûts dans le secteur du bâtiment.
Conditions essentielles
- Vous achetez un logement neuf dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement (Vefa), également appelée vente sur plan.
- Le délai de réflexion de 10 jours s'applique lorsque la vente est conclue directement par acte authentique, sans contrat de réservation préalable.
- L'annulation pour non-respect des mentions obligatoires doit être demandée par l'acheteur avant l'achèvement des travaux.
Les étapes
- Signer, le cas échéant, un contrat de réservation avant l'acte de vente.
- Recevoir la notification du projet d'acte de vente adressée par le promoteur.
- Respecter le délai de réflexion de 10 jours calendaires lorsque la vente se conclut directement par acte authentique.
- Signer l'acte de vente devant notaire, sur support papier ou électronique.
- Vérifier que toutes les mentions obligatoires et les annexes figurent dans l'acte de vente.
- En cas de manquement, solliciter l'annulation de la vente avant l'achèvement des travaux.
Cette synthèse reprend l'essentiel de la fiche. Le détail des mentions obligatoires, des annexes et du calcul du délai de réflexion est traité dans les sections suivantes.
Cette synthèse ne remplace pas la fiche
Pour le détail des mentions obligatoires et du délai de réflexion, voir les sections « Quel est le contenu obligatoire d'un acte de vente d'une Vefa ? » et « Existe-t-il un délai de réflexion pour renoncer à l'achat ? ».
Qu'est-ce qu'une vente en l'état futur d'achèvement (Vefa) ?
La vente en l'état futur d'achèvement (Vefa) est également appelée vente sur plan. L'acheteur acquiert un logement qui n'est pas encore construit : l'acte de vente porte à la fois sur le sol et sur le logement en construction.
Afin de protéger les acheteurs non professionnels, le contenu de l'acte de vente d'un logement en Vefa est strictement encadré. L'acquéreur devient propriétaire du sol et du logement en construction à mesure de l'avancement des travaux.
L'acte de vente d'un logement en Vefa est obligatoire pour devenir propriétaire du sol et du logement en construction. Il peut être précédé par la signature d'un contrat de réservation, également appelé contrat préliminaire.
La Vefa se distingue de l'achat d'un logement ancien : la vente porte sur un bien à construire, dont l'achèvement et la conformité sont garantis par des mécanismes spécifiques prévus par la réglementation.
Quel est le contenu obligatoire d'un acte de vente d'une Vefa ?
Afin de protéger les acheteurs non professionnels, le contenu de l'acte de vente d'un logement en Vefa est strictement encadré. L'acte doit obligatoirement contenir un ensemble de mentions.
- Description de l'immeuble ou de la partie d'immeuble vendue : nature du lot (appartement, maison, parking, cave, etc.), localisation dans l'immeuble (étage, numéro de lot, bâtiment), surface habitable et éventuelles quotes-parts de parties communes.
- Prix, conditions de paiement (échelonnement des règlements) ainsi que les règles de révision éventuelle.
- Délai de livraison.
- Justificatif de garantie financière de remboursement (GFR) ou de garantie financière d'achèvement des travaux (GFA).
- Descriptif des travaux que l'acheteur a décidé de faire lorsque la vente est précédée d'un contrat préliminaire (par exemple travaux de finition des murs intérieurs, de revêtement ou d'installation d'équipements de chauffage ou sanitaires, et du mobilier pouvant les accueillir).
- Conditions d'exercice du droit de rétractation.
- Informations sur la garantie légale de conformité et la garantie des vices cachés si l'acheteur est un consommateur.
- Éventuelle pénalité de retard.
- Éventuelles clauses résolutoires et suspensives.
Il est également conseillé de mentionner dans l'acte les coordonnées des assureurs et les références de contrats d'assurance dommages-ouvrage (DO) et de responsabilité décennale des constructeurs.
Les mentions obligatoires de l'acte de vente sont destinées à garantir à l'acheteur non professionnel une information complète sur le bien vendu, son prix, son délai de livraison et les garanties qui l'accompagnent.
Le contenu encadré de l'acte vise à garantir à l'acheteur non professionnel une information complète sur le bien, son prix, ses délais et les garanties qui l'accompagnent.
À savoir
- La description du lot doit permettre d'identifier précisément le bien vendu : nature du lot, étage, numéro de lot, bâtiment, surface habitable et quotes-parts de parties communes.
- Le prix et ses modalités de paiement, y compris l'échelonnement des règlements, font partie des mentions obligatoires.
- Le délai de livraison doit figurer dans l'acte de vente.
- Les conditions d'exercice du droit de rétractation et les éventuelles clauses résolutoires ou suspensives doivent être mentionnées.
Les documents à annexer à l'acte de vente
Tous les documents donnant des indications utiles sur la consistance et les caractéristiques techniques de l'immeuble doivent être annexés à l'acte de vente.
- Plans : plans de niveaux, coupes, élévations, plans côtés des lots avec surfaces des pièces et dégagements.
- Notice descriptive : devis descriptif des travaux, matériaux, équipements.
- Règlement de copropriété, état descriptif de division et plans de l'immeuble si le logement est situé dans une copropriété.
Ces annexes complètent la description du bien : elles permettent à l'acheteur de vérifier précisément ce qui lui est vendu et dans quelles conditions techniques le logement sera livré.
Les annexes font partie intégrante de l'acte de vente : leur absence ou leur caractère incomplet relève des mentions obligatoires dont le non-respect peut entraîner l'annulation de la vente.
À savoir
- Les plans de niveaux, coupes, élévations et plans côtés des lots permettent de visualiser la consistance du bien.
- La notice descriptive détaille les travaux, les matériaux et les équipements prévus.
- En copropriété, le règlement de copropriété, l'état descriptif de division et les plans de l'immeuble doivent être annexés.
Garanties financières et assurances
L'acte de vente doit faire état des garanties qui protègent l'acheteur en cas de défaillance du vendeur ou de malfaçon.
- Garantie financière de remboursement (GFR) ou garantie financière d'achèvement des travaux (GFA) : le justificatif doit être joint à l'acte de vente.
- Assurance dommages-ouvrage (DO) : il est conseillé d'en mentionner les coordonnées de l'assureur et les références du contrat.
- Responsabilité décennale des constructeurs : il est conseillé d'en mentionner les coordonnées de l'assureur et les références du contrat.
- Garantie légale de conformité et garantie des vices cachés : l'acte doit informer de leur existence, de leurs conditions de mise en oeuvre et de leur contenu si l'acheteur est un consommateur.
Ces mécanismes protègent l'acheteur : la garantie financière couvre le remboursement ou l'achèvement en cas de défaillance du vendeur, tandis que les assurances de construction couvrent les désordres affectant l'ouvrage.
La mention des assurances dommages-ouvrage et de responsabilité décennale est conseillée ; l'information sur la garantie légale de conformité et la garantie des vices cachés est, elle, obligatoire lorsque l'acheteur est un consommateur.
Comment est signé l'acte de vente d'une Vefa ?
L'acte de vente est obligatoirement signé devant un notaire. Il peut être précédé par la signature d'un contrat de réservation (ou contrat préliminaire).
L'acte de vente en Vefa peut être établi sur un support papier (signature manuscrite) ou un support électronique.
Règle
Le promoteur doit notifier à l'acheteur le projet d'acte de vente 1 mois au moins avant la date de la signature de cet acte.
La notification du projet d'acte permet à l'acheteur de prendre connaissance du contenu de l'acte avant sa signature. Elle constitue le point de départ du délai de réflexion lorsque la vente est conclue directement par acte authentique.
Le recours au notaire est obligatoire : l'acte de vente en Vefa ne peut pas être conclu par un simple écrit sous seing privé.
À savoir
- Le contrat de réservation (contrat préliminaire) peut précéder l'acte de vente ; il est distinct de l'acte authentique.
- Le projet d'acte doit être notifié à l'acheteur par le promoteur au moins 1 mois avant la signature.
- L'acte peut être signé sur support papier ou sur support électronique.
Existe-t-il un délai de réflexion pour renoncer à l'achat ?
Oui, l'acheteur bénéficie d'un délai de réflexion si la vente est conclue directement par acte authentique, sans contrat de réservation préalable.
Délai à retenir
Dans ce cas, le délai de réflexion est de 10 jours calendaires. Pendant ce délai, l'acte définitif de vente ne peut être signé.
Règle
Ce délai commence le lendemain de la 1re présentation de la lettre RAR notifiant l'acte à l'acheteur ou de sa remise en main propre. Si le dernier jour du délai de réflexion est un samedi, un dimanche, un jour férié ou chômé, le délai est prolongé jusqu'au 1er jour ouvrable suivant.
Exemple de décompte du délai de réflexion
Le projet d'acte est notifié à l'acheteur par une lettre dont la 1re présentation intervient le jeudi 3 septembre.
Exemple
Le délai de réflexion commence à courir le vendredi 4 septembre et doit, en principe, expirer le dimanche 13 septembre à minuit. Ce dernier jour étant un dimanche, l'expiration du délai est reportée au lundi 14 septembre à minuit. L'acte authentique ne pourra donc être signé qu'à compter du mardi 15 septembre.
La renonciation à l'achat du bien doit être adressée au vendeur dans ce délai de 10 jours, par lettre RAR. Toute signature anticipée serait nulle et engagerait la responsabilité du notaire.
La révision du prix de vente
L'acte de vente en Vefa doit mentionner les règles de révision éventuelle du prix.
Si le prix de vente est révisable, la révision est alors calculée en fonction de la variation de l'indice BT01.
L'indice BT01 évalue l'évolution des coûts dans le secteur du bâtiment. Il sert de référence pour actualiser le prix d'un logement vendu en l'état futur d'achèvement lorsque l'acte prévoit une révision.
Règle
La révision du prix n'est possible que si l'acte de vente la prévoit. Les modalités de calcul doivent figurer parmi les mentions obligatoires de l'acte.
Quand l'acte prévoit une révision, l'acheteur doit pouvoir identifier la référence utilisée (l'indice BT01) et la manière dont le prix sera ajusté.
À savoir
- La révision du prix suppose une clause en ce sens dans l'acte de vente.
- L'indice BT01 sert de référence pour calculer l'évolution des coûts du bâtiment.
Quelles sont les conséquences du non-respect des règles ?
Le non-respect des mentions obligatoires prévues dans un acte de vente en Vefa peut entraîner l'annulation de la vente.
Règle
Seul l'acheteur peut solliciter cette annulation. Il doit agir avant l'achèvement des travaux.
L'action en annulation est réservée à l'acheteur : ni le vendeur ni un tiers ne peuvent l'exercer. Le délai pour agir est limité à la période précédant l'achèvement des travaux.
Il est recommandé de se faire accompagner par un avocat pour cette procédure.
Pour le détail du contenu obligatoire, voir la section « Quel est le contenu obligatoire d'un acte de vente d'une Vefa ? ».
Où s'adresser
Plusieurs organismes peuvent renseigner l'acheteur d'un logement en Vefa.
- Info Banque - Assurance
- Information sur les assurances et les garanties liées au logement, notamment l'assurance dommages-ouvrage.
- Notaire
- L'acte de vente est obligatoirement signé devant un notaire ; son office peut renseigner sur le contenu de l'acte.
- Agence départementale pour l'information sur le logement (Adil)
- Information gratuite sur le logement, l'achat et les garanties applicables, ainsi que sur l'accession à la propriété.
À savoir
- L'acte de vente en Vefa est signé devant notaire : le notaire est l'interlocuteur privilégié pour vérifier le contenu de l'acte.
- L'Adil apporte une information gratuite sur le logement et l'accession à la propriété.
- Info Banque - Assurance renseigne sur les assurances et garanties du logement.
Textes applicables
- Code de la construction et de l'habitation : articles L261-1 à L261-22Textes légaux
- Code de la construction et de l'habitation : articles L271-1 à L271-3Textes légaux
- Code de la construction et de l'habitation : articles R261-1 à R261-7Textes réglementaires
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtisTextes légaux
- Code civil : article 1304Textes légaux
- Code de la construction et de l'habitation : articles R261-11 à R261-16Légifrance
- Code de la construction et de l'habitation : articles R261-17 à R261-24-1Légifrance
Sources officielles
- OuvrirService-Public.fr
Acte de vente d'un logement en l'état futur d'achèvement (Vefa)
Vérifiée le 2026-10-04
Voir aussi
Information à vérifier auprès de l'organisme compétent.