Vue d'ensemble
Ce qu'il faut savoir sur le contrat de réservation en Vefa : définition, mentions obligatoires, droit de rétractation, dépôt de garantie et annulation.
Ce qu'il faut savoir
- Le contrat de réservation (ou contrat préliminaire) n'est pas obligatoire, mais il est recommandé : il détermine les conditions de la vente et de la livraison du logement.
- Par ce contrat, le vendeur (promoteur) s'engage à réserver un logement neuf à l'acheteur si le programme de construction se réalise, contre versement d'un dépôt de garantie.
- Le contrat est obligatoirement établi par écrit (acte sous signature privée ou acte notarié) et doit comporter des mentions obligatoires : leur absence peut entraîner l'annulation du contrat.
- L'acheteur dispose d'un droit de rétractation de 10 jours calendaires à compter du lendemain de la présentation de la lettre RAR ou de la remise en main propre du contrat.
- Le dépôt de garantie est plafonné : 5 % du prix si l'acte définitif est signé en moins d'un an, 2 % entre 1 et 2 ans, aucun dépôt au-delà de 2 ans.
- Le dépôt est restitué sans pénalité dans plusieurs cas (refus de prêt, prix augmenté de plus de 5 %, équipements non réalisés, défaillance du vendeur...).
- Le vendeur doit fournir une garantie financière de remboursement (GFR) ou une garantie financière d'achèvement des travaux (GFA), mobilisable en cas de défaillance.
Conditions essentielles
- Vérifier les mentions obligatoires du contrat (coordonnées, désignation du bien, prix, délai, dépôt, rétractation, garanties).
- Ne verser aucun fonds avant de recevoir le contrat par lettre RAR ou en main propre.
- Exercer le droit de rétractation dans les 10 jours (lettre RAR) si vous renoncez.
- Vérifier que le vendeur fournit une GFR ou une GFA.
Les étapes
- Signer le contrat de réservation (écrit) avec le promoteur et verser le dépôt de garantie sur un compte spécial ou chez un notaire.
- Recevoir le contrat par lettre RAR ou en main propre : le délai de rétractation de 10 jours commence à courir le lendemain.
- Exercer éventuellement le droit de rétractation par lettre RAR dans les 10 jours (annulation sans pénalité).
- Attendre la conclusion de l'acte de vente définitif à la date prévue au contrat.
- En cas de refus de prêt, d'augmentation de prix de plus de 5 % ou de manquement du vendeur : demander la restitution du dépôt de garantie par lettre RAR (restitution sous 3 mois).
Cette synthèse reprend les éléments essentiels de la fiche. Le détail des mentions obligatoires, du droit de rétractation et des cas de restitution du dépôt est traité dans les sections suivantes.
Cette synthèse ne remplace pas la fiche
Pour les mentions obligatoires, voir « Contenu : mentions obligatoires » ; pour le droit de rétractation, voir la section dédiée ; pour le dépôt de garantie, voir « Dépôt de garantie : montant et restitution ».
Qu'est-ce qu'un contrat de réservation en Vefa ?
Avant la signature de l'acte de vente définitif d'un logement en Vefa (vente en l'état futur d'achèvement), le candidat acheteur (le réservataire) peut signer un contrat de réservation avec le vendeur (le réservant, le promoteur).
Le contrat de réservation, appelé aussi contrat préliminaire, n'est pas obligatoire. Il est cependant recommandé, car il détermine les conditions de la vente et de la livraison du logement. Par ce contrat, le vendeur s'engage à réserver un logement neuf à l'acheteur si le programme de construction se réalise. En contrepartie, l'acheteur verse un dépôt de garantie, qui représente un certain pourcentage du prix total, calculé en fonction du délai de livraison prévu.
Règle
Le contrat de réservation doit comporter un certain nombre de mentions obligatoires concernant le vendeur, l'acheteur, le logement et la vente. Ces informations constituent le contenu minimal obligatoire du contrat : leur absence peut entraîner l'annulation du contrat de réservation. Les parties restent libres d'ajouter des clauses complémentaires.
Il est recommandé de remettre à l'acheteur un état des risques et pollutions (ERP). Si le bien est situé dans une zone de bruit définie par un plan d'exposition au bruit, un état des nuisances sonores aériennes doit être annexé au contrat de réservation.
Contenu : mentions obligatoires
Le contrat de réservation doit comporter des mentions obligatoires sur les parties, le logement et les conditions financières de la vente.
Le contrat doit obligatoirement indiquer les coordonnées du vendeur (nom de la société, numéro d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés, siège social) et de l'acheteur (nom, prénom, adresse, éventuellement situation familiale), ainsi que les informations relatives au logement et à la vente.
Concernant le logement, le contrat doit indiquer : l'adresse du logement, la surface habitable approximative, le nombre de pièces principales et l'énumération des pièces de service, dépendances et dégagements, la situation/emplacement du bien dans l'immeuble (bâtiment, étage, numéro de lot...), un descriptif des matériaux utilisés (nature et qualité indiquées dans une note technique), et le descriptif des équipements collectifs à disposition. Concernant la vente, le contrat doit préciser : le prix de vente prévisionnel et les conditions de révision du prix, la date à laquelle l'acte de vente définitif pourra être conclu, le mode de paiement (avec ou sans prêt), les prêts que le promoteur s'engage à obtenir ou à transmettre (montant, conditions, nom du prêteur), la condition suspensive d'obtention de prêt (si le prix doit être payé avec l'aide d'un prêt), le montant du dépôt de garantie et ses conditions de restitution, les informations sur les conditions d'exercice du droit de rétractation de l'acheteur (le manquement à cette obligation est passible d'une amende maximale de 15 000 € pour le vendeur), et le choix de la garantie d'achèvement (GFR ou GFA).
Règle
L'absence des mentions obligatoires peut entraîner l'annulation du contrat de réservation. Le contrat indique également les travaux que l'acheteur peut décider de faire lui-même après la livraison (voir section suivante).
Le contrat doit être notifié à l'acheteur par lettre RAR ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes (huissier, Chronopost...), et doit lui être remis avant tout dépôt de fonds.
Travaux que l'acheteur peut faire lui-même
Le contrat de réservation indique les travaux que l'acheteur peut décider de faire lui-même, après la livraison du bien. L'acheteur en assure alors les frais et la responsabilité.
Cela signifie que l'acheteur doit supporter le coût de ces travaux et répondre personnellement de leur bonne exécution, ainsi que des éventuels dommages ou malfaçons qui en résulteraient. Le promoteur n'est pas responsable de ces travaux réservés.
Règle
La liste des travaux réservés est fixée par l'arrêté du 28 octobre 2019 : installation des équipements sanitaires de la cuisine et du mobilier pouvant les accueillir ; installation des équipements sanitaires de la salle de bains ou de la salle d'eau et du mobilier ; installation des équipements sanitaires des toilettes ; pose de carrelage mural ; revêtement du sol à l'exclusion de l'isolation ; équipement en radiateurs électriques (lorsque les caractéristiques de l'installation électrique le permettent et dans le respect de la puissance requise) ; décoration des murs.
Ces travaux réservés correspondent aux finitions intérieures généralement non incluses dans le prix de la Vefa. Budgétisez-les en amont : ils peuvent représenter une part significative du coût global de votre projet.
Comment est signé le contrat de réservation ?
Le contrat de réservation est obligatoirement établi par écrit. Aucune forme n'est néanmoins imposée par la loi.
En pratique, le contrat est conclu par un acte sous signature privée entre le vendeur et l'acheteur, ou par un acte notarié. Dans le cas d'un acte notarié, le notaire vérifie les droits de propriété du vendeur et réunit les pièces nécessaires à la rédaction du futur acte de vente.
Règle
Le contrat de réservation doit être envoyé par lettre RAR ou remis en main propre à l'acheteur avant tout dépôt de fonds. Cette règle protège l'acheteur : il ne doit jamais verser de dépôt de garantie avant d'avoir reçu et pu lire le contrat.
La notification par lettre RAR (ou moyen équivalent) détermine la date de réception, qui fait courir le délai de rétractation de 10 jours. Conservez l'avis de réception : il constitue la preuve de la date de départ du délai.
Droit de rétractation de l'acheteur (10 jours)
L'acheteur dispose d'un droit de rétractation de 10 jours calendaires pour renoncer librement à son engagement d'acquérir le logement, sans pénalité ni indemnité.
L'acheteur dispose d'un droit de rétractation lui permettant de renoncer librement à son engagement d'acquérir le logement. L'exercice de ce droit entraîne l'annulation du contrat de réservation, sans pénalité ni indemnité à la charge de l'acheteur.
Ce droit doit être exercé dans un délai de 10 jours calendaires à partir du lendemain de la 1ʳᵉ présentation de la lettre RAR notifiant le contrat de réservation à l'acheteur (ou de tout autre moyen présentant des garanties équivalentes), ou de sa remise en main propre. Lorsque le dernier jour du délai est un samedi, un dimanche, un jour férié ou chômé, le délai est prolongé jusqu'au 1ᵉʳ jour ouvrable suivant.
Règle
La rétractation doit être adressée au vendeur par lettre RAR. Exemples : si la lettre RAR est présentée le 5 août 2026, le délai court du 6 août ; le 10ᵉ jour tombe le samedi 15 août (jour férié), le délai est prolongé jusqu'au lundi 17 août inclus. Si la remise a lieu le 10 août, le délai court du 11 août et expire le jeudi 20 août inclus.
Le contrat de réservation doit être notifié par lettre RAR ou moyen équivalent pour déterminer la date de réception : sans cette notification régulière, le délai de rétractation ne court pas.
Dépôt de garantie : montant et restitution
Pour réserver le logement, le vendeur peut demander un dépôt de garantie, plafonné en fonction du délai de signature de l'acte de vente définitif.
Le dépôt de garantie est une somme représentant un certain pourcentage du prix total. Il est versé sur un compte bancaire spécial ouvert au nom de l'acheteur ou chez un notaire. Son montant est limité : 5 % du prix de vente si l'acte de vente définitif est signé dans un délai inférieur à 1 an, 2 % du prix de vente s'il est signé dans un délai de 1 à 2 ans. Aucun dépôt de garantie ne peut être réclamé si l'acte de vente définitif est signé au-delà de 2 ans.
Le dépôt de garantie est restitué au réservataire (acheteur) sans retenue ni pénalité dans les cas suivants : contrat non conclu du fait du vendeur dans le délai prévu ; prix de vente supérieur de plus de 5 % au prix prévisionnel révisé (y compris si cette augmentation résulte d'une modification de la consistance de l'immeuble ou d'une amélioration de sa qualité) ; prêt refusé par la banque alors qu'il était prévu au contrat ; 1 ou plusieurs éléments d'équipement annoncés non réalisés ; immeuble ou partie d'immeuble présentant dans sa consistance ou dans la qualité des ouvrages prévus une réduction de valeur supérieure à 10 %.
Règle
L'acheteur notifie sa demande de remboursement par lettre RAR au vendeur et au dépositaire du dépôt de garantie. Le dépôt doit être restitué dans les 3 mois à dater de la demande de remboursement.
| Délai de signature de l'acte définitif | Plafond du dépôt de garantie |
|---|---|
| Inférieur à 1 an | 5 % du prix de vente |
| De 1 à 2 ans | 2 % du prix de vente |
| Au-delà de 2 ans | Aucun dépôt de garantie |
La restitution du dépôt en cas de refus de prêt suppose que la condition suspensive d'obtention de prêt figurait bien au contrat. Vérifiez cette clause avant de signer.
Annulation du contrat de réservation
Un contrat de réservation peut être annulé, notamment pour vices du consentement ou en cas d'absence ou d'irrégularités des mentions obligatoires.
Les vices du consentement sont des événements qui ont conduit une partie à signer le contrat alors qu'elle n'y aurait pas consenti, ou pas dans les mêmes conditions, si elle avait eu connaissance de toutes les informations. Ils concernent l'erreur (par exemple, erreur sur les caractéristiques essentielles du bien, sur la consistance, sur des éléments repris ensuite dans l'acte de vente), le dol (manœuvres, réticence dolosive : informations dissimulées volontairement par le vendeur ou son intermédiaire) et la violence, y compris la violence morale (pressions, menaces). L'absence ou irrégularité des mentions obligatoires (désignation précise du bien, prix prévisionnel, délai de conclusion, règles du dépôt, information sur le délai de rétractation...) est également un motif d'annulation.
Règle
Pour apprécier si un contrat peut être annulé, il faut examiner précisément : le contenu du contrat (mentions obligatoires, dépôt, délais), les circonstances de la signature (démarchage, information fournie, manquements ou tromperies), et la chronologie des actes (contrat, notification, acte authentique, réserves) et les délais écoulés. Il est nécessaire de se faire accompagner par un avocat pour cette procédure.
En principe, l'annulation du contrat de réservation n'entraîne pas l'annulation de la Vefa, car le contrat de réservation est facultatif et autonome. Toutefois, si le contrat est annulé et que l'acheteur n'a pas bénéficié du délai de réflexion au stade de la vente définitive, il peut encore se rétracter et obtenir l'annulation de la Vefa.
Garanties financières (GFR et GFA)
Le contrat de réservation doit prévoir le choix de la garantie d'achèvement du bien. Le vendeur doit fournir à l'acheteur une garantie financière de remboursement (GFR) ou une garantie financière d'achèvement des travaux (GFA).
La GFR (garantie financière de remboursement) protège l'acheteur en cas de défaillance financière du vendeur avant l'achèvement : elle permet de lui rembourser les sommes versées. La GFA (garantie financière d'achèvement des travaux) garantit l'achèvement du bâtiment en cas de défaillance du promoteur : elle finance la fin des travaux par un autre professionnel. Ces garanties peuvent être mises en œuvre par l'acheteur en cas de défaillance financière du vendeur.
Règle
Le choix entre GFR et GFA doit figurer au contrat de réservation. Les deux garanties protègent différemment : la GFR vise à rembourser l'acheteur, la GFA vise à achever le bien. La GFA est généralement considérée comme plus protectrice pour l'acheteur qui veut absolument obtenir son logement.
Vérifiez que la garantie invoquée par le promoteur est réellement souscrite auprès d'un établissement habilité. En cas de doute, consultez votre conseil ou l'Agence départementale pour l'information sur le logement (Adil).
Textes applicables
- Code de la construction et de l'habitation : articles L.261-1 à L.261-22 — LégifranceTexte législatif
- Code de la construction et de l'habitation : articles L.271-1 à L.271-3 — LégifranceTexte législatif
- Arrêté du 28 octobre 2019 — Travaux réservés par l'acquéreur en VefaTexte réglementaire
- Code de la construction et de l'habitation : article R261-13-1Légifrance
- Code de la construction et de l'habitation : article R*261-14Légifrance
- Code de la construction et de l'habitation : article R*261-17 à R*261-24-1Légifrance
- Code de la construction et de l'habitation : articles R*261-25 à R*261-33Légifrance
- Code de l'urbanisme : article L112-11Légifrance
- Code de procédure civile : articles 640 à 647-1Légifrance
- Code civil : article 1304Légifrance
- Code civil : articles 1372 à 1377Légifrance
Sources officielles
- OuvrirService-Public.fr
Contrat de réservation d'un logement en vente en l'état futur d'achèvement (Vefa)
Vérifiée le 2026-10-04
Voir aussi
- Acte de vente d'un logement en l'état futur d'achèvement (Vefa)
- Livraison d'un logement vendu en état futur d'achèvement (Vefa)
- Diagnostic immobilier : état des risques (ERP)
- Diagnostic bruit des aéroports (état des nuisances sonores aériennes)
- Notaire
- Adil — Trouver votre agence départementale pour l'information sur le logement
Les plafonds de dépôt de garantie (5 % / 2 % / aucun au-delà de 2 ans), le délai de rétractation de 10 jours et les mentions obligatoires sont fixés par le code de la construction et de l'habitation. En cas de doute sur un contrat proposé, consultez une Adil ou un notaire avant de signer.